毛麗冰

2011年的中國(guó)樓市猶如一場(chǎng)博弈大戰(zhàn)，經(jīng)歷頻頻出臺(tái)的調(diào)控政策，出現(xiàn)跌宕起伏的數(shù)據(jù)變化，這場(chǎng)鏖戰(zhàn)過(guò)后，幾家歡喜幾家愁。2012年兩會(huì)，代表委員的各種提案和議政的熱情依舊不減，但會(huì)場(chǎng)內(nèi)關(guān)于房地產(chǎn)的議案和言論卻出奇的少。在房地產(chǎn)調(diào)控政策明朗的當(dāng)前，多數(shù)代表選擇噤聲。

代表委員避談房市而言他

回顧前四年的兩會(huì)，房?jī)r(jià)、樓市以及調(diào)控的話題一直是會(huì)上的熱點(diǎn)議題。國(guó)務(wù)院總理溫家寶更是在2010年和2011年兩會(huì)召開(kāi)前夕與網(wǎng)民交流時(shí)都談到了房地產(chǎn)調(diào)控的話題，2010年全國(guó)政協(xié)會(huì)議期間收到的提案中過(guò)半提及高房?jī)r(jià)。

然而，記者發(fā)現(xiàn)，在今年會(huì)議召開(kāi)前，全國(guó)政協(xié)收到的6000多份提案中關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的提案明顯少于往年，房?jī)r(jià)似乎已逐漸淡出兩會(huì)的焦點(diǎn)。部分委員和代表在面對(duì)記者針對(duì)“樓市”的采訪時(shí)，經(jīng)常言不對(duì)題甚至以別的話題岔開(kāi)。在人民網(wǎng)發(fā)起的“兩會(huì)前十大熱點(diǎn)話題”的調(diào)查中，網(wǎng)民選出的前三位熱點(diǎn)話題為社會(huì)保障、收入分配、社會(huì)管理，以往排名靠前的房?jī)r(jià)調(diào)控卻掉到了第九位。

當(dāng)然也有個(gè)別聲音出現(xiàn)，政協(xié)常委、大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林在接受記者采訪時(shí)表示，預(yù)計(jì)調(diào)控今年前緊后松，房地產(chǎn)下半年會(huì)有好日子，不過(guò)永遠(yuǎn)不可能回到2009年的態(tài)勢(shì)。此言一出，立即遭到巨人網(wǎng)絡(luò)董事長(zhǎng)史玉柱在微博上的邀賭，賭注為萬(wàn)達(dá)0.1%的股份。

在過(guò)去兩年，溫家寶五提促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸后，3月5日，他在政府工作報(bào)告中涉及房地產(chǎn)調(diào)控的內(nèi)容不多，卻言簡(jiǎn)意賅重在強(qiáng)調(diào)中央立場(chǎng)：“堅(jiān)定不移地加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，確保調(diào)控政策落到實(shí)處”；“繼續(xù)搞好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，嚴(yán)格執(zhí)行并逐步完善抑制投機(jī)、投資性需求的政策措施，進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸”。

當(dāng)然還有部分地方政府貿(mào)然觸線又立即被制止的。春節(jié)后，針對(duì)樓市的寒冬，蕪湖、上海等多個(gè)城市“試水”放松地產(chǎn)限購(gòu)政策，才三五天就被干預(yù)并叫停。有業(yè)內(nèi)人士指出，地方政府有可能是借兩會(huì)時(shí)機(jī)提前造勢(shì)，試探中央在限購(gòu)政策上的底線，也有可能確實(shí)因?yàn)榈胤截?cái)政吃緊。住建部一位負(fù)責(zé)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管的司長(zhǎng)級(jí)官員當(dāng)即表示，與中央政府地產(chǎn)宏觀調(diào)控要求不符的地方政府微調(diào)，已被一一叫停，露頭就打，絕不允許地方政府唱反調(diào)。

房地產(chǎn)權(quán)威專家、住建部政策研究中心副主任王玨林也強(qiáng)調(diào)，中央政府2012年房地產(chǎn)調(diào)控基調(diào)已經(jīng)非常明確，兩會(huì)后也不會(huì)松動(dòng)。

央行鼓勵(lì)銀行給首套房貸優(yōu)惠

面對(duì)著中央對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)從嚴(yán)的調(diào)控政策，商業(yè)銀行也不斷調(diào)整房貸利率。2011年，商業(yè)銀行收緊了房貸利率，首套房貸利率上升至基準(zhǔn)利率，緊接著，商業(yè)銀行將首套房貸利率較基準(zhǔn)利率上浮5%～10%。

就在商業(yè)銀行紛紛上調(diào)首套房貸利率不久，2012年3月初，四大行將首套房貸利率回歸到基準(zhǔn)利率之內(nèi)，在基準(zhǔn)利率內(nèi)根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)情況合理定價(jià)。3月7日，發(fā)改委副秘書長(zhǎng)、新聞發(fā)言人李樸民指出，今年要完善居民購(gòu)買首套自住普通商品住房貸款優(yōu)惠政策，支持居民的合理購(gòu)房需求。中國(guó)人民銀行副行長(zhǎng)劉士余向記者表示，“中央銀行此前在關(guān)于個(gè)人首套房貸款利率上有一個(gè)下限，我們鼓勵(lì)各家金融機(jī)構(gòu)在央行的基準(zhǔn)利率和首套商品普通住宅貸款優(yōu)惠利率的下限之間，根據(jù)借款人的財(cái)務(wù)狀況權(quán)衡定價(jià)?！?/p>

由于中央的調(diào)控決心以及部分地方政府對(duì)限購(gòu)令松綁做法先后遭到否定，不少投資者擔(dān)心上市房企今年業(yè)績(jī)可能出現(xiàn)波動(dòng)。對(duì)此，鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部馮聯(lián)聯(lián)指出，考慮到房企的預(yù)售資金監(jiān)管和結(jié)算周期，2011年的房企利潤(rùn)下滑反映了2010年以來(lái)房地產(chǎn)各項(xiàng)調(diào)控對(duì)房企的預(yù)售資金監(jiān)管和結(jié)算的調(diào)控政策的效應(yīng)。“不過(guò)，已經(jīng)銷售但沒(méi)有在當(dāng)期財(cái)報(bào)中結(jié)算的隱形業(yè)績(jī)還很大，因此，如果從財(cái)報(bào)上看，今年開(kāi)發(fā)商業(yè)績(jī)?cè)龇陆凳呛翢o(wú)疑問(wèn)的，但多數(shù)還是保持盈利?！?/p>

節(jié)后房?jī)r(jià)未漲 購(gòu)房更理性

中央明朗的調(diào)控政策以及首套房貸利率回歸到基準(zhǔn)利率之內(nèi)，對(duì)于潛在購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，無(wú)疑都是利好消息。政策的反復(fù)博弈，也影響了部分消費(fèi)者的心理預(yù)期，并開(kāi)始反映到成交量上。記者從北京住建委網(wǎng)站公布的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)了解到，3月上旬（1～10日）北京全市二手住宅網(wǎng)簽總量為2911套，雖然與去年同期相比下跌了23.4%，但比上月同期的成交量卻大幅上漲了138%。綜合來(lái)看，成交量還在低位徘徊。

房?jī)r(jià)的實(shí)質(zhì)性回落，以及首套房貸利率回歸基準(zhǔn)，購(gòu)房成本的降低，給購(gòu)房需求的釋放提供了契機(jī)，直接帶動(dòng)了春節(jié)后二手住宅交易量的持續(xù)復(fù)蘇，積蓄已久的剛性購(gòu)房需求亟待釋放。但是，仍有不少購(gòu)房者期待更嚴(yán)厲的調(diào)控，卻又對(duì)市場(chǎng)的復(fù)蘇諱莫如深。偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院院長(zhǎng)陳亮認(rèn)為，當(dāng)下市場(chǎng)的復(fù)蘇，并非因限購(gòu)力度不夠而導(dǎo)致的市場(chǎng)報(bào)復(fù)性的反彈，春節(jié)后伴隨交易量的回暖，房?jī)r(jià)并未趁機(jī)回漲，而是繼續(xù)保持穩(wěn)中有降的勢(shì)頭?！督?jīng)濟(jì)》記者在走訪多家房地產(chǎn)中介公司時(shí)也發(fā)現(xiàn)，目前出手購(gòu)房的消費(fèi)者大多為首次置業(yè)的購(gòu)房人群，二手房更多的是維持在去年年底水平基礎(chǔ)上的穩(wěn)中有降，購(gòu)房人群的心態(tài)更加理性，恐慌性的搶購(gòu)心態(tài)不再。如此春節(jié)后二手市場(chǎng)的持續(xù)復(fù)蘇進(jìn)一步滿足當(dāng)下普通消費(fèi)者購(gòu)房的需求，恰恰符合調(diào)控的目標(biāo)。

鏈 接：

2011年房地產(chǎn)調(diào)控頻繁

1月18日 銀監(jiān)會(huì)：繼續(xù)實(shí)施差別化房貸政策

1月20日 上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5%

1月26日 新“國(guó)八條”出臺(tái)

2月9日 上調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率0.25%

2月24日 上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5%

3月16日 國(guó)家發(fā)改委關(guān)于發(fā)布《商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》

3月25日 上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5%

4月6日 上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.25%

4月21日 上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5%

5月18日 上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5%

7月7日 上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.25%

7月12日 國(guó)務(wù)院：房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，二三線城市要采取限購(gòu)措施（最新“國(guó)五條”）

8月1日 央行：繼續(xù)實(shí)施穩(wěn)健貨幣政策，執(zhí)行差別化房貸