張劍飛

[摘 要]自上世紀80年代商品房概念誕生以來，隨之而來許多問題需要民法加以調(diào)整，因為許多問題也是隨著社會和經(jīng)濟的發(fā)展而新出現(xiàn)的問題，以往并無法律規(guī)定，隨之而產(chǎn)生的業(yè)主與物業(yè)之間的法律關(guān)系在合同法中加以明確。另2009年5月公布的最高人民法院《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干解釋》，圍繞物業(yè)服務(wù)合同，就相關(guān)當事人，包括物業(yè)服務(wù)與業(yè)主大會、業(yè)主委員會、業(yè)主的相關(guān)權(quán)利義務(wù)責任關(guān)系做出了詳細規(guī)定。而關(guān)于業(yè)主自身權(quán)利則在物權(quán)法中加以確立，在借鑒了外國的經(jīng)驗與立法部門的完善后確立了建筑物區(qū)分所有權(quán)在中國實施的必要。

[關(guān)鍵詞]建筑物區(qū)分所有權(quán) 相鄰權(quán) 物業(yè)合同 電梯費

電梯費的實質(zhì)面臨著城市人口的激增，許多小區(qū)的樓層高起來，城市的高層居民樓現(xiàn)象已經(jīng)不是一個新的話題，電梯的引入也成了必然。根據(jù)民法理論與立法我國的《物權(quán)法》采用了三元論說既業(yè)主享有專有部分所有權(quán)，公共部分所有權(quán)，以及因共同管理關(guān)系產(chǎn)生的成員權(quán)。其中物權(quán)法專有部分所有權(quán)的大小決定了共有權(quán)和成員權(quán)的大小。顯然電梯與停車位一樣屬于公共設(shè)施因而應(yīng)該是公共部分所有權(quán)的內(nèi)容，但其與停車位不同的地方在于電梯的使用特征決定了其又有成員權(quán)的屬性。因此在共有所有權(quán)中的不得放棄義務(wù)和按比例履行義務(wù)在此值得討論。首先由于電梯是公共設(shè)施，如果不運行的話與停車位毫無差別都是屬于共同所有權(quán)的部分，業(yè)主不得放棄其作為共同所有權(quán)人所應(yīng)盡的的義務(wù)，當然不得以不使用電梯為由而放棄對其承擔維修費等義務(wù)（不包括運營費，文章下面有單獨討論）。其次對于《物權(quán)法》76條第二款規(guī)定的按持份比例享有權(quán)利和義務(wù)則是單獨對于共同所有權(quán)而規(guī)定的，在這里電梯使用的成員權(quán)屬性就顯現(xiàn)出來了，如果按照76條所規(guī)定的，那么如果一幢樓里有一個業(yè)主擁有半數(shù)以上的面積住房，那么該電梯的空間一半以上是否就可以不允許其他人涉足甚至是放上生活用具呢，這顯然是荒誕的，不僅在生活中難以實施，更有孛于民法中物盡其用的原則和相鄰權(quán)有關(guān)內(nèi)容，根據(jù)法理學(xué)的更強原則法則，在這里適用成員權(quán)的有關(guān)內(nèi)容更為合理。

一、一樓的業(yè)主交電梯費的問題

一樓住戶以從不使用電梯為由主張不需要繳納電梯費，包括運營費和維修費。那么李先生該不該交納電梯費呢，通過前面的分析，作者認為按照《物權(quán)法》72條，對共有權(quán)部分不得主張放棄對共有所有部分的權(quán)利義務(wù)李先生不得主張因不使用而不繳納電梯費。這個問題相對簡單，然而關(guān)鍵的問題是維護費和運營為怎么交，顯然李先生家住一樓，如果使其與家住八樓的業(yè)主繳納相同的電梯運營費用，明顯對李先生不公平，如果能把維護費和運營費區(qū)分開來，那么在此建議一樓業(yè)主可以單獨繳納維護費而不繳納運營費，高層建筑也可適用于二樓，這樣就顯得更加合理和近乎人情。另外對于高層建筑可以設(shè)計一個繳費公式使得電梯費的收繳更加制度化從而吸收當事人的不滿，比如樓層為基數(shù)N的話，以基數(shù)之間的和計算出值M，以后就可以把電梯每年的運營費用除以M得出平均值X，業(yè)主應(yīng)當繳納的電梯費就應(yīng)為X*N，另外此做法除了制度上更健全外，在有地下停車場的小區(qū)里也能更好的解決電梯繳費的問題，現(xiàn)在有的小區(qū)設(shè)有底下停車場一般為B1，B2兩層，業(yè)主在停好車以后直接從停車場乘坐電梯上樓，這時即使住在1樓的業(yè)主也會使用電梯上樓，那么就沒有理由以住1樓為由而不繳納電梯費，與此同時用上面的公式可直接計算出應(yīng)繳費用即3*N。

二、電梯費與物業(yè)費的捆綁—電梯卡

以上所討論的都是應(yīng)然的問題，而對于電梯所產(chǎn)生的一系列費用的收繳目前并沒有統(tǒng)一的辦法，很多小區(qū)采用了電梯卡這種形式來解決這一問題，通常是業(yè)主向物業(yè)服務(wù)公司繳納電梯費從而取得電梯卡以方便日常的出行。這樣做看似沒有問題也比較合理但是在生活中并不如此，現(xiàn)在很多物業(yè)存在物業(yè)費與電梯費捆綁的現(xiàn)象，也就是不交齊物業(yè)費不可以交電梯費從而領(lǐng)不到電梯卡，無法使用電梯。

如果物業(yè)部門能盡到自己的義務(wù)，妥善合理的處理這一項事宜當，這種統(tǒng)一的發(fā)卡式管理辦法有其高效率方便合同雙方的功效，當然是無可厚非。問題是很多物業(yè)公司并沒有憑著履行合同方的義務(wù)盡職盡責的管理電梯的使用以及維修費用，而是通過這種不明朗的合同關(guān)系從中牟取暴利，這樣的例子在我們身邊屢見不鮮。通常物業(yè)部門給出的說法是政府指導(dǎo)價，但這個政府指導(dǎo)價往往是政府臨時制定的規(guī)章，其合法性與合理性并沒有更多的解釋與憑證，最終導(dǎo)致了霸王條款的形成。

鑒于此，務(wù)必要消除捆綁現(xiàn)象與電梯費的透明化。對于物業(yè)公司來說，如果在服務(wù)到位也就是合同履行適當?shù)那闆r下，業(yè)主不交物業(yè)費，物業(yè)公司可主張業(yè)主違約，而享有違約之債的債權(quán)請求權(quán)，單純的以電梯的使用權(quán)來限制業(yè)主的成員權(quán)于法無據(jù)。對于業(yè)主來說如果物業(yè)沒有盡到合同中物業(yè)方的義務(wù)，業(yè)主可以主張物業(yè)服務(wù)公司違約，并且有權(quán)以違規(guī)收費來提出抗辯?？傊捎靡岳壏绞较拗茦I(yè)主權(quán)利的電梯卡方式是規(guī)避法律的違法行為，業(yè)主有權(quán)對于此帶來的一切不公平條款提出抗辯或直接以違約向法院提起訴訟。此外電梯卡收費的嚴重不透明也嚴重損害了業(yè)主們的利益，電梯一年運行的費用到底要多少，有些情況下僅僅憑物業(yè)的一句話，業(yè)主就得乖乖交錢，在此即便是買賣合同的相對方也有義務(wù)提供相應(yīng)的信息來盡到先合同義務(wù)，更何況是物業(yè)合同呢。絕對的權(quán)利帶來的只能是絕對的腐化，此時業(yè)主委員會的職責一定要體現(xiàn)出來，對其進行監(jiān)督，更確切的說應(yīng)該是權(quán)利的制衡。因為如果把整個收費的權(quán)利歸于業(yè)委會的話，那么就與歸于物業(yè)公司無異了。建議由業(yè)主委員會監(jiān)督電梯運行的實際費用與支出，協(xié)助物業(yè)公司對電梯進行維護與年檢。在年末制作費用表，一一列明費用提交物業(yè)從而制定收費標準。

參考文獻：

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[3]王利民.《論業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)概念》[J].當代法學(xué)，2006