張成

ふ 要：近年來(lái)，城市房?jī)r(jià)問(wèn)題已經(jīng)成為上至中央，下至平民百姓最關(guān)心、最頭疼的問(wèn)題。對(duì)房?jī)r(jià)高漲原因的探討與爭(zhēng)論也伴隨房?jī)r(jià)的飆升而不斷升溫，2009后更是如火如荼。本文對(duì)2002年以來(lái)有關(guān)中國(guó)房?jī)r(jià)上漲及其治理研究中有代表性的觀點(diǎn)和結(jié)論進(jìn)行了梳理，并簡(jiǎn)單的闡述了自己的觀點(diǎn)。

關(guān)鍵詞：中國(guó)房?jī)r(jià)；高漲原因；治理方略

一、觀點(diǎn)回顧

（一）“剛性需求說(shuō)”及治理

對(duì)剛性需求至今未有權(quán)威的定義，但從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來(lái)說(shuō)，剛性需求是指供求關(guān)系中受價(jià)格影響較小的需求部分。我國(guó)住房的剛性需求首先從2002年在沿海發(fā)達(dá)地區(qū)如北京、上海、天津、深圳、廣州等有所顯現(xiàn)，2003年全國(guó)性的剛性需求開(kāi)始凸顯出來(lái)的。我國(guó)住房的剛性需求主要是買房自住需求和投資需求各占一半，兩者合力推高房?jī)r(jià)。

倪弘、徐義忠認(rèn)為需求的強(qiáng)勁增長(zhǎng)是房?jī)r(jià)攀高的首要因素，由于城鎮(zhèn)化過(guò)快，人口迅速增加、房地產(chǎn)業(yè)的投資和投機(jī)需求及房屋拆遷等導(dǎo)致了住房的剛性需求。應(yīng)該加大普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用房的土地供應(yīng)和建設(shè)力度，明確商品住房的界限，合理確定住房和非住房的土地供應(yīng)比例。同時(shí)要規(guī)范商品房的交易行為，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息統(tǒng)計(jì)情況。

（二）“供給短缺說(shuō)”及治理

“從源頭上來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)的供求關(guān)系才是決定房?jī)r(jià)的根本?！鄙綎|經(jīng)濟(jì)學(xué)院郭松海委員說(shuō)，現(xiàn)在在大城市里，尤其是在經(jīng)濟(jì)相對(duì)發(fā)達(dá)的沿海城市，房源供應(yīng)不足，房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)不可避免。對(duì)于中小套型的住房，應(yīng)加大土地的供給比例，對(duì)消費(fèi)型和住房型的貸款放低門檻，在房?jī)r(jià)競(jìng)標(biāo)和土地出讓中應(yīng)加強(qiáng)規(guī)范。

華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)認(rèn)為，我國(guó)房?jī)r(jià)的高漲，主要是由于供給嚴(yán)重短缺引起的，而住房供給的不足主要是因?yàn)橥恋毓┙o不足造成。任志強(qiáng)認(rèn)為自2003年收緊土地和信貸政策后的土地一直處于供給短缺狀態(tài)，導(dǎo)致每年新開(kāi)工的商品住房面積呈負(fù)增長(zhǎng)趨勢(shì)，無(wú)法滿足市場(chǎng)需求，其結(jié)果就是房?jī)r(jià)持續(xù)上漲。對(duì)于如何抑制房?jī)r(jià)，應(yīng)當(dāng)增加商品房土地的供應(yīng)量，只有在總量上解決土地供應(yīng)問(wèn)題，才能真正控制房?jī)r(jià)的上漲。

（三）“供給結(jié)構(gòu)失衡說(shuō)”及治理

賴華東和蔡靖方對(duì)于供求結(jié)構(gòu)的研究認(rèn)為，我國(guó)房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)不合理，中小套型、中低價(jià)位普通商品住房供應(yīng)不足。另外，經(jīng)濟(jì)使用房和廉租房市場(chǎng)發(fā)展制度不完善，政府重視程度過(guò)低致使此部分市場(chǎng)需求仍得不到滿足。房產(chǎn)市場(chǎng)上中低價(jià)位商品住房供應(yīng)量下降，高檔商品房供應(yīng)增加的供給結(jié)構(gòu)不合理的局面為投機(jī)抄房提供了溫床，推動(dòng)了住房平均價(jià)格上漲。要抑制房?jī)r(jià)需調(diào)整當(dāng)前不合理的供房結(jié)構(gòu)，重點(diǎn)建設(shè)滿足中低收入群體住房需求，增加中小戶型住房數(shù)量，同時(shí)完善經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)制度和廉租房的提供數(shù)量。

（四）“熱錢說(shuō)”及治理

熱錢又稱游資或叫投機(jī)性短期資本，只為追求最高報(bào)酬以最低風(fēng)險(xiǎn)而在國(guó)際金融市場(chǎng)上迅速流動(dòng)的短期投機(jī)性資金。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局資料顯示，2003～2007年間分別有369億美元、1141億美元、470億美元、5億美元、1172億美元的熱錢流入我國(guó)境內(nèi)。

王菁娜、陳朔認(rèn)為，國(guó)內(nèi)大量熱錢的涌入，不斷哄抬了房地產(chǎn)的房?jī)r(jià)，同時(shí)造成大量房產(chǎn)泡沫。在美元貶值的大背景下，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)是熱錢獲利的最佳土壤。政府應(yīng)制定措施嚴(yán)格規(guī)定房地產(chǎn)貸款比例，調(diào)整貸款比率，可將提高首付比例與采取按揭貸款差異化兩種措施雙管齊下。嚴(yán)格規(guī)范銀行紀(jì)律，按規(guī)定發(fā)放貸款，各個(gè)部門間加強(qiáng)監(jiān)督和聯(lián)動(dòng)，建立健全風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制，同時(shí)強(qiáng)化土地管理機(jī)制，規(guī)范政府行為。

二、我們的結(jié)論

（一）政府是幕后推手

在現(xiàn)行的土地管理體制下，土地的出讓權(quán)牢牢掌控在各級(jí)地方政府手里，而在城鎮(zhèn)化的進(jìn)程中，土地出讓收入儼然成為了地方政府的主要經(jīng)濟(jì)收入來(lái)源，地方政府可以獲得土地出讓收入的70%左右，從而成為發(fā)展房地產(chǎn)的最大收益人。在追求政績(jī)GDP等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的激勵(lì)下，地方政府必然會(huì)推動(dòng)房地產(chǎn)投資與拉動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。同時(shí)房地產(chǎn)成為腐敗官員權(quán)力尋租的溫床，觸動(dòng)地方政府的利益造成了許多房?jī)r(jià)調(diào)控政策無(wú)法得到執(zhí)行。

（二）稅負(fù)問(wèn)題導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲

（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)稅費(fèi)較高。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本包括地價(jià)款、開(kāi)發(fā)費(fèi)用、開(kāi)發(fā)成本、房產(chǎn)稅、契稅、土地增加稅等。（2）房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)稅負(fù)較輕使得投機(jī)現(xiàn)象非常嚴(yán)重。由于房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅種較少、稅負(fù)較輕，加之房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅負(fù)較重房地產(chǎn)二手市場(chǎng)，造就了近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)盛行的氣氛，某些房地產(chǎn)商惡意炒作造成房?jī)r(jià)虛高，從而使房?jī)r(jià)被人為的操控。

（三）房?jī)r(jià)上漲的重要?jiǎng)恿κ菍捤傻男刨J政策

目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自有資本比例普遍偏低，高度依賴于銀行信貸；而銀行也非?？粗胤康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款對(duì)其自身調(diào)整資產(chǎn)結(jié)構(gòu)所發(fā)揮的作用，手持土地抵押物相對(duì)而言，安全保障系數(shù)較高，因此給予房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)高杠桿支持。另一方面，我國(guó)住房消費(fèi)信貸政策非常寬松，大部分銀行按照央行規(guī)定的最大貸款比例和遠(yuǎn)低于其他類型貸款的利率水平給個(gè)人發(fā)放住房抵押貸款?？梢哉f(shuō)，寬松的住房開(kāi)發(fā)貸款和住房消費(fèi)貸款是促成房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的重要?jiǎng)右?。而且，只要人們預(yù)期未來(lái)低價(jià)房?jī)r(jià)持續(xù)高漲的走勢(shì)，那么手持抵押物的銀行必然沒(méi)有動(dòng)力貫徹落實(shí)央行的調(diào)控政策，甚至?xí)扇「鞣N對(duì)策來(lái)解決“不利”的調(diào)控政策。（作者單位：西南財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)西部經(jīng)濟(jì)研究中心）

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