朱雪塵

從萬達(dá)廣場(chǎng)如雨后春筍般冒出來開始，外界對(duì)于萬達(dá)集團(tuán)（以下簡(jiǎn)稱萬達(dá)）資金鏈的質(zhì)疑就從沒停止過。而今年遭遇房地產(chǎn)嚴(yán)酷的調(diào)控，整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)嚴(yán)峻的背景下，萬達(dá)的日子像大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)一樣，注定不能平靜。

全年計(jì)劃開業(yè)18家萬達(dá)廣場(chǎng)，12家酒店，上半年卻只開業(yè)1家萬達(dá)廣場(chǎng)，2家酒店，以執(zhí)行力著稱的萬達(dá)，全年計(jì)劃是否落空？

連續(xù)5年，萬達(dá)的收入及資產(chǎn)規(guī)模增速都在40%以上，而今年上半年集團(tuán)收入?yún)s同比減少9%，被業(yè)界稱道的萬達(dá)速度是否會(huì)從高不可攀的位置上跌落？

面對(duì)外界的重重拷問，萬達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林告訴《英才》記者：萬達(dá)并沒有刻意控制速度，年底前30個(gè)項(xiàng)目會(huì)全部開業(yè)，而全年萬達(dá)集團(tuán)營業(yè)收入將達(dá)到1500億元，仍能維持40%的增長(zhǎng)。

盡管輿論的噪音似乎越來越大，甚至還有莫須有的謠言，但這些都不會(huì)影響已過天命之年的王健林的心境。8月底參加完長(zhǎng)白山論壇之后，王健林還以《民企力量》為題賦詩一首：

“民營企業(yè)求發(fā)展，長(zhǎng)白山下辦論壇。高官名士話商道，富商巨賈論賺錢。經(jīng)濟(jì)必須穩(wěn)增長(zhǎng)，就業(yè)一定要優(yōu)先。中國前途何須愁，放眼動(dòng)力在民間。”

58歲的王健林，掌控著資產(chǎn)數(shù)千億的商業(yè)帝國，涉足地產(chǎn)、文化、旅游。到年底，萬達(dá)集團(tuán)擁有已開業(yè)的萬達(dá)廣場(chǎng)66家、五星級(jí)或超五星級(jí)酒店38家、影城453家、百貨商場(chǎng)57家，而正在建設(shè)中的萬達(dá)廣場(chǎng)仍有50多座，此外還有長(zhǎng)白山、西雙版納、大連金石等巨型旅游地產(chǎn)，以及總投資500億元的武漢中央文化區(qū)。

然而，當(dāng)人們的目光聚焦于萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的急速崛起，聚焦于新近巨資打造的文化、旅游航母的時(shí)候，卻對(duì)萬達(dá)背后的整個(gè)資本脈絡(luò)知之甚少。

萬達(dá)的產(chǎn)業(yè)鏈條與資金鏈條緊密相連，有統(tǒng)計(jì)，萬達(dá)在建項(xiàng)目以及并購AMC，總投資將達(dá)2000多億元。面對(duì)如此龐大的投資規(guī)模，萬達(dá)將如何支撐？王健林又如何運(yùn)作萬達(dá)的現(xiàn)金流和融資渠道？

萬達(dá)以26億美元并購美國第二大院線，出人意料的成為中國文化產(chǎn)業(yè)最大的跨國公司后，一家征戰(zhàn)海外多年的世界500強(qiáng)企業(yè)的老總對(duì)《英才》記者表示了對(duì)萬達(dá)并購AMC的擔(dān)憂：“美國人都無法掙錢的公司，我們買過來就能掙錢嗎？”

其實(shí)，持有如此懷疑態(tài)度的人并不在少數(shù)，王健林卻告訴《英才》記者，AMC今年就可能扭虧為盈。但是，他心中也很清楚，在院線競(jìng)爭(zhēng)激烈的美國市場(chǎng)，“想圖AMC賺大錢也不太可能”，那么，萬達(dá)為何要冒著巨大的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，參與大洋彼岸的這次收購呢？

當(dāng)《英才》記者以資本的視角對(duì)話王健林，對(duì)于萬達(dá)正在經(jīng)歷的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型才有了更深的認(rèn)識(shí)，也對(duì)萬達(dá)并購AMC背后的意圖，有了全新的解讀。

高負(fù)債謎團(tuán)

萬達(dá)的高速擴(kuò)張，究竟會(huì)不會(huì)有資金問題？

根據(jù)媒體報(bào)道，2011年上半年，萬達(dá)共發(fā)行10次信托融資，募資逾78億元（在萬達(dá)的信托產(chǎn)品中，大部分為股權(quán)信托，其中部分產(chǎn)品披露的信托規(guī)模在5億-15億元）。

從時(shí)間點(diǎn)上來看，萬達(dá)連續(xù)發(fā)行信托融資，顯然是受國家宏觀調(diào)控政策制約，銀行對(duì)房地產(chǎn)貸款緊縮所致。此前，依靠銀行貸款滾動(dòng)開發(fā)的模式受到抑制，而信托融資顯然成為包括萬達(dá)在內(nèi)的眾多房地產(chǎn)商資金的重要來源。

其實(shí)，在王健林看來，REITs （房地產(chǎn)信托投資基金）是一種非常好的融資渠道，其好處有四條：第一，相當(dāng)于直接融資，不從銀行貸款，規(guī)避了金融風(fēng)險(xiǎn)；第二，開辟投資渠道，買股票被宰，存款又負(fù)利率，REITS平均回報(bào)6%-7%，而且單份投資較小，增值又穩(wěn)當(dāng)；第三，支持商業(yè)終端建設(shè)，利于擴(kuò)大內(nèi)需；第四，解決就業(yè)，大型商業(yè)中心就業(yè)5000-10000人。

可惜，至今中國還未放行REITs，也正因此，逼萬達(dá)走出了“住宅+商業(yè)”，依靠住宅平衡現(xiàn)金流的“萬達(dá)模式”。

但是，高負(fù)債問題依然是媒體詬病最多的。

據(jù)媒體算賬，2009年，萬達(dá)總資產(chǎn)約741億元，負(fù)債約688億元；2010年，總資產(chǎn)增至1414億元，負(fù)債1280億元；2011年，總資產(chǎn)增至2030億元，負(fù)債1825億元，由此有人推斷萬達(dá)的資產(chǎn)負(fù)債率長(zhǎng)期維持在90%左右，其高速擴(kuò)張依賴于高負(fù)債率。

其實(shí)，房地產(chǎn)業(yè)從某種程度上說就是金融業(yè)，采訪中甚至有專家認(rèn)為：如果說地產(chǎn)商對(duì)資金不渴求，從某種程度上可以理解為，這家公司已經(jīng)沒有了擴(kuò)張的銳氣，已經(jīng)過了青春期。顯然，對(duì)于萬達(dá)來說，青春期剛過一半。

王健林對(duì)所謂的高負(fù)債率并不認(rèn)同，他掰著手指對(duì)《英才》記者說“首先，萬達(dá)根本就沒有90%的資產(chǎn)負(fù)債率，其次，萬達(dá)的凈負(fù)債率恐怕是全中國房地產(chǎn)商中最低的?！?/p>

所謂凈負(fù)債率，是指金融負(fù)債減去金融資產(chǎn)。按照中國的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)收賬款計(jì)入負(fù)債，而且占有很大的比例，行業(yè)平均水平為負(fù)債的50%左右。以萬科為例，2012年三季度，資產(chǎn)負(fù)債率為79.4%，剔除預(yù)收賬款后，凈負(fù)債率為37.7%。而王健林稱，萬達(dá)的凈負(fù)債水平也僅為總負(fù)債的一半左右。

萬達(dá)與萬科相比，又有不同。萬達(dá)是以持有商業(yè)物業(yè)為主的房地產(chǎn)企業(yè)，資產(chǎn)大都是不動(dòng)產(chǎn)，以入賬的成本來作為負(fù)債基數(shù)（也就是分母，總資產(chǎn)），其受資產(chǎn)估值的影響就更大。

以北京萬達(dá)廣場(chǎng)為例，三棟大樓共22萬平米的建筑面積，當(dāng)年的總成本是21.4億元，平均每平米成本9700多元。按照中國的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，不動(dòng)產(chǎn)需要進(jìn)行折舊，如按照30年折舊來計(jì)算，平均每年折舊7100多萬元，而從2006年建成至今已過6年，共折舊4.26億元，其萬達(dá)廣場(chǎng)的賬面價(jià)值共計(jì)17.14億元。但是目前，與萬達(dá)廣場(chǎng)同區(qū)位的寫字樓每平米售價(jià)至少5萬元，如果按照此價(jià)位計(jì)算，萬達(dá)廣場(chǎng)的資產(chǎn)估值將達(dá)到110億元，是其賬面價(jià)值的5倍多。

萬達(dá)旗下持有的商業(yè)地產(chǎn)中，有如此大差距的，并不止北京萬達(dá)廣場(chǎng)一家。據(jù)王健林透露，目前持有的1300萬平米物業(yè)絕大部分有此類現(xiàn)象，“這1300萬平米物業(yè)如果用來評(píng)估或者市場(chǎng)銷售，翻一倍一點(diǎn)問題都沒有，因此凈負(fù)債率還會(huì)更低?！彼?，王健林認(rèn)為如此報(bào)道萬達(dá)的資金危機(jī)顯得有些不負(fù)責(zé)任。

采訪中也有專家指出：雖然會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)不動(dòng)產(chǎn)估值的規(guī)定有待商榷，但目前不僅是萬達(dá)這種房地產(chǎn)企業(yè)，就算一般企業(yè)對(duì)于名下不動(dòng)產(chǎn)的評(píng)估入賬，如無特殊需求都不會(huì)操作，其原因便在于評(píng)估入賬后的所得稅問題還懸而未決，在不進(jìn)行資產(chǎn)出售的情況下，一般不會(huì)對(duì)舊有不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行重新評(píng)估，相反還會(huì)折舊處理。

“如果有一天我不想玩了，或者我想清閑一點(diǎn)兒，我賣10個(gè)購物中心，也許就可以套現(xiàn)幾百億”，王健林對(duì)于萬達(dá)的資金狀況很有自信。

對(duì)于王健林的說法，《英才》記者采訪了國元證券首席策略分析師劉勘，他認(rèn)為：“無論是凈資產(chǎn)還是凈負(fù)債都不足以評(píng)價(jià)一家房地產(chǎn)企業(yè)，關(guān)鍵還要看經(jīng)營性現(xiàn)金流。因?yàn)橥浀拇嬖?，商業(yè)地產(chǎn)一般都會(huì)升值，但是升值不一定就有市場(chǎng)。商業(yè)地產(chǎn)的出租率，取決于地段、交通、周圍居民的消費(fèi)欲望等諸多因素，其資產(chǎn)價(jià)值的高低，關(guān)鍵看現(xiàn)金流。”

一位萬達(dá)高層告訴《英才》記者，王健林視現(xiàn)金流和財(cái)務(wù)預(yù)算為萬達(dá)的生命線。萬達(dá)對(duì)于現(xiàn)金流的把控可謂嚴(yán)之又嚴(yán)。在萬達(dá)的投資、建設(shè)、開業(yè)、現(xiàn)金流四個(gè)層面的計(jì)劃中，前三個(gè)層面是工作計(jì)劃，由各個(gè)分公司來申報(bào)，集團(tuán)審核，而最后一個(gè)現(xiàn)金流計(jì)劃，則由集團(tuán)信息中心、財(cái)務(wù)部和計(jì)劃部一起起草制訂，每年11月底由王健林親自簽署下發(fā)。

萬達(dá)模式的挑戰(zhàn)

無論是外界對(duì)萬達(dá)資金的質(zhì)疑，還是王健林對(duì)萬達(dá)資金的自信，都有一個(gè)不容回避的問題，面對(duì)越來越密集的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，萬達(dá)模式是否可持續(xù)？

雖然，王健林對(duì)2012年上半年，萬達(dá)僅有一家廣場(chǎng)和兩家酒店開業(yè)的解釋是：“很多人不清楚，商業(yè)項(xiàng)目不適合在上半年開業(yè)，以前也是集中在三、四季度，全年30個(gè)項(xiàng)目開業(yè)計(jì)劃不變?！钡珜?shí)際上，王健林對(duì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的改變已有預(yù)估。

萬達(dá)高層透露，在一次內(nèi)部會(huì)議上，王健林就預(yù)警：從2012年開始，中國經(jīng)濟(jì)徹底進(jìn)入中速增長(zhǎng)期，每年增長(zhǎng)6%—8%，今后二三十年還會(huì)繼續(xù)增長(zhǎng)，但會(huì)逐年降低速度。而萬達(dá)上半年出現(xiàn)的20年來首次增速放緩，已經(jīng)說明經(jīng)濟(jì)困難局面反映到了“抗周期”的消費(fèi)行業(yè)。主要表現(xiàn)為：一是以前每年每個(gè)商場(chǎng)的人流同比增長(zhǎng)都是兩位數(shù)，但今年跌至個(gè)位數(shù)；二是客單價(jià)（每位顧客購買的商品金額）在下降；三是商家減少開店，從以前的來者不拒，到今年開店計(jì)劃大幅度減少。

專家們認(rèn)為在目前狀況下，房地產(chǎn)投資還有所增加，相當(dāng)于原來十個(gè)人吃飯，現(xiàn)在十二三個(gè)人吃飯，可以想象房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的困難。未來狼多肉少已成定局。

商業(yè)地產(chǎn)的困局，其實(shí)早在2010年就埋下了伏筆。

地產(chǎn)界人士算了一筆賬，2010開始宏觀調(diào)控，下半年開始搞限購，資金開始集中投入商業(yè)地產(chǎn)。但是一般的企業(yè)不會(huì)有萬達(dá)的速度，兩年就能開業(yè)，一般企業(yè)操盤項(xiàng)目都是3—4年，也就是說在2013—2014年商業(yè)地產(chǎn)將進(jìn)入開業(yè)高峰，隨之而來的則是招商競(jìng)爭(zhēng)，也可能建完之后招不到商，或者招商之后，開業(yè)3—6個(gè)月經(jīng)營不好關(guān)店。

在戰(zhàn)術(shù)層面，王健林認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)相比有很多不同。

“我這十幾年就講一句話：招商在前、建設(shè)在后。說白了核心一點(diǎn)就是為了規(guī)避很多毛?。ㄐ袠I(yè)潛規(guī)則）。比方說你要先建成再來招商，正常市場(chǎng)應(yīng)該給你100塊錢一個(gè)月，有品牌的商家一看你已經(jīng)建成再招，我就給你50塊錢一個(gè)月，你不讓它進(jìn)去這50都沒了，這就造成你原來的預(yù)期、盈利模型全部被打破，你可能連還本付息的能力都沒有了。所以我的經(jīng)驗(yàn)是先把商業(yè)資源搞好再來做商業(yè)地產(chǎn)，但很多企業(yè)不是這樣的。這些年，我給幾個(gè)大銀行做顧問，處置了好幾個(gè)這種購物中心項(xiàng)目，最后的結(jié)果都是很慘?！?/p>

在整體經(jīng)濟(jì)減速的情況下，為了躲避住宅的限購而被迫轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)的諸多房地產(chǎn)企業(yè)，或許又會(huì)落入另一個(gè)尷尬境地。

“轉(zhuǎn)型最好是主動(dòng)的，有意識(shí)的，而非被迫的，從戰(zhàn)略層面來講，一般被迫轉(zhuǎn)型獲得成功機(jī)會(huì)就小的多?！蓖踅×终f。

豪賭旅游

在王健林的指揮下，萬達(dá)開始有意識(shí)地調(diào)整其戰(zhàn)略方向，旅游地產(chǎn)則是萬達(dá)轉(zhuǎn)型的重要方向之一。

無論外界怎么看，王健林對(duì)于長(zhǎng)白山萬達(dá)城的定義就兩個(gè)字——“顛覆”。

為了打造長(zhǎng)白山，王健林去考察過加拿大的著名滑雪勝地威斯勒，他的印象中，那里只是有上百家酒店的小鎮(zhèn)。

而在王健林的構(gòu)想中，萬達(dá)的長(zhǎng)白山項(xiàng)目不去占用長(zhǎng)白山原有的景觀資源，而是通過總共200億巨資的投入，打造一種復(fù)合型的“大旅游”模式，把商業(yè)、旅游、消費(fèi)、文化進(jìn)行多要素組合，文化中心、電影院、卡拉OK、電玩城、博物館、滑雪、購物廣場(chǎng)等產(chǎn)品全部納入進(jìn)來。同時(shí)規(guī)劃十幾個(gè)不同品牌，不同檔次，不同風(fēng)格的酒店，以滿足不同需求。在21平方公里的范圍內(nèi)進(jìn)行整體規(guī)劃，然后分期實(shí)施。

“建出來的東西是一股腦想好的?！蓖踅×终J(rèn)為投資規(guī)模和內(nèi)容的復(fù)雜性是聯(lián)系在一起的，投資越多、樣式組合越復(fù)雜，意味著吸引力會(huì)更大。

王健林的龐大構(gòu)想意味著顛覆的同時(shí)，或許也意味著風(fēng)險(xiǎn)。

雖然據(jù)媒體報(bào)道，萬達(dá)長(zhǎng)白山項(xiàng)目的拿地成本幾乎可以忽略不計(jì)，但投入200億元巨資打造一個(gè)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，萬達(dá)的現(xiàn)金流是否還依然健康？而這也正是王健林最為關(guān)心的問題。

對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，萬達(dá)可以依靠銷售住宅，甚至可以依靠出售寫字樓來平衡現(xiàn)金流，但是對(duì)于“一生可能只去一次”的長(zhǎng)白山，萬達(dá)又靠什么來平衡現(xiàn)金流呢？

在王健林的模型中，以長(zhǎng)白山為例的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，一半現(xiàn)金流來自于住宅的銷售，另一半則來自旅游本身的盈利能力。

對(duì)于長(zhǎng)白山旅游地產(chǎn)這種新鮮事物，王健林也承認(rèn)萬達(dá)是在摸索階段?！斑@是一種創(chuàng)新，也在試驗(yàn)當(dāng)中，我不敢百分之百打保票說我每一個(gè)行業(yè)都能做到最好。但是，你不做全，多要素不組合，僅僅搞幾個(gè)雪道，配幾個(gè)酒店，這能做到一流嗎？你覺得會(huì)有吸引力嗎？人家憑什么到你那去投資呢？”

在長(zhǎng)白山旅游度假區(qū)，萬達(dá)規(guī)劃了400多萬平米的住宅，但目前售價(jià)只賣到3000多元/平米，400多萬平米的住宅僅能回收100億元的投資，那么其余的部分也只能依靠旅游、文化等項(xiàng)目來進(jìn)行回收。

“長(zhǎng)白山200億投資怎么會(huì)賣出稅后利潤200億呢？神仙也做不到。如果住宅能夠把整個(gè)投資稀釋掉50%，甚至40%，我就有勇氣投更多的資金在文化和綜合性內(nèi)容上。否則，你就沒有勇氣投200個(gè)億，可能就變成50個(gè)億了”，王健林依然謹(jǐn)慎。

從今年7-9月的第一個(gè)銷售季來看，銷售情況超出此前的預(yù)計(jì)。如果未來能夠增加航班，解決交通問題，王健林相信銷售情況會(huì)更好。

而與長(zhǎng)白山南北遙相呼應(yīng)的萬達(dá)西雙版納項(xiàng)目，出自大旅游概念的同一構(gòu)想，與長(zhǎng)白山項(xiàng)目不同的是，西雙版納項(xiàng)目增加了一個(gè)以水為主題的水秀演出，同時(shí)為了配合養(yǎng)老地產(chǎn)的需求，規(guī)劃建設(shè)了一所5萬平米的三甲醫(yī)院，同時(shí)有中、小學(xué)的配套。據(jù)王健林透露，西雙版納住宅的銷售情況要好于長(zhǎng)白山。

雖然旅游地產(chǎn)未來存在不確定性，但令人關(guān)注的是，在地方政府的支持下，融資渠道卻較商業(yè)地產(chǎn)暢通得多。

據(jù)媒體報(bào)道：“長(zhǎng)白山國際旅游度假區(qū)開發(fā)有限公司”的被抵押土地共37塊，共獲得貸款6.2億元。而作為撫松縣政府融資平臺(tái)的恒信投資管理有限責(zé)任公司，曾經(jīng)承辦了6億元的《長(zhǎng)白山國際旅游度假區(qū)投資擔(dān)保函》。地方融資平臺(tái)為商業(yè)項(xiàng)目作擔(dān)保，顯示出地方政府對(duì)此項(xiàng)目的支持力度。

南開大學(xué)旅游與文化發(fā)展研究中心研究員裴鈺在接受《英才》記者采訪時(shí)表示：“現(xiàn)在宏觀調(diào)控的情況下，旅游地產(chǎn)是一個(gè)很好的融資手段。在今年6月的一次機(jī)構(gòu)交流會(huì)上，華僑城高層透露，準(zhǔn)備將歡樂谷的門票作為收益憑證，在深交所掛牌。短期內(nèi)，旅游地產(chǎn)無法回籠投資，但是通過資本運(yùn)作，可以獲取發(fā)展所需的資金。”

而參與長(zhǎng)白山開發(fā)的泛海集團(tuán)，也在2011年曾為長(zhǎng)白山國際旅游度假區(qū)南區(qū)項(xiàng)目公開發(fā)行總額為28億元的公司債券。

萬達(dá)目前雖然并未以長(zhǎng)白山收入進(jìn)行公司債融資，但是其聯(lián)合泛海集團(tuán)、聯(lián)想控股等有實(shí)力的企業(yè)共同開發(fā)，也緩解了萬達(dá)自身開發(fā)的資金壓力。

順勢(shì)而為

對(duì)于并購AMC，外界普遍不看好，認(rèn)為這是一個(gè)不賺錢或者難以賺到錢的生意。因?yàn)槊绹脑壕€競(jìng)爭(zhēng)頗為激烈，已經(jīng)步入夕陽產(chǎn)業(yè)，這與萬達(dá)院線在中國的快速發(fā)展有所不同，因?yàn)樵壕€在中國還屬于朝陽產(chǎn)業(yè)。

那么王健林為何還要出手并購AMC呢？精通財(cái)務(wù)和善于把控現(xiàn)金流的王健林其實(shí)是不會(huì)輕率下決定的。

并購之前，萬達(dá)團(tuán)隊(duì)已經(jīng)跟蹤AMC有兩年之久，對(duì)于美國前五大院線都做了調(diào)研，而得出的結(jié)論是AMC是最適合的目標(biāo)。首先因?yàn)锳MC規(guī)模較大，排名第二；其次，不是上市公司，利于并購操作；再次，AMC院線位于大中城市核心地段，與萬達(dá)院線的定位類似。此后萬達(dá)就開始與AMC進(jìn)行接觸。

2010財(cái)年，AMC實(shí)現(xiàn)了6979萬美元的盈利，當(dāng)時(shí)萬達(dá)提出以12億-13億美元的價(jià)格收購AMC的全部股權(quán)，但被AMC股東拒絕，因?yàn)槠涔蓶|認(rèn)為AMC在2011年時(shí)候情況會(huì)更好，可以再次沖擊IPO。結(jié)果2011年的情況不僅沒有好轉(zhuǎn)，反而虧損1.23億美元。股價(jià)掉了一半。最后收購的時(shí)候，股權(quán)只值7億美元。

雖然外界披露萬達(dá)26億美元并購了AMC，但是據(jù)王健林透露：“其中賬面有3億多美元現(xiàn)金，同時(shí)還持有美國最大的上市電影廣告公司的股票，大概價(jià)值2億多美元，實(shí)際購買股權(quán)和債券總計(jì)20億美元左右。而對(duì)應(yīng)其擁有的5034塊屏幕，其單塊屏幕價(jià)格僅為250萬元，對(duì)應(yīng)國內(nèi)每塊屏幕400萬的成本，相當(dāng)劃算。何況你怎么可能同時(shí)占有386個(gè)這種地段和資源呢？”

而在萬達(dá)并購的過程中，有一個(gè)很關(guān)鍵的步驟，就是在征得了股東同意之后，先與AMC的42個(gè)管理核心人員洽談管理合同，這在后來被證明是非常明智的。

首先萬達(dá)要求管理層接受萬達(dá)的財(cái)務(wù)模型。因?yàn)槊绹呢?cái)務(wù)指標(biāo)主要是看EBITDA（息稅前利潤），但是在萬達(dá)的財(cái)務(wù)模型中，是以凈利潤為目標(biāo)。同時(shí)，將財(cái)務(wù)周期調(diào)整為中國的財(cái)務(wù)報(bào)表時(shí)間。這兩條實(shí)際上是為未來在國內(nèi)或香港打包上市做前提準(zhǔn)備。

其次，是要求管理層樹立目標(biāo)責(zé)任制，對(duì)未來幾年的盈利目標(biāo)進(jìn)行反復(fù)測(cè)算?！澳愕媒o我分析清楚人員成本，每個(gè)月，每個(gè)影城的盈利狀況，最后讓我看到盈利是切實(shí)可行的。最后終于把前面四年的目標(biāo)責(zé)任制全都簽完了。”

王健林在要求外籍管理層接受萬達(dá)文化的同時(shí)，也做出了一定讓步：萬達(dá)對(duì)管理層承諾不再賣出AMC，同時(shí)跟管理層簽訂4—5年的長(zhǎng)期合同，同時(shí)只派一個(gè)董事長(zhǎng)和一個(gè)副財(cái)務(wù)總監(jiān)加入管理層，并且把稅后利潤的10%留給管理人員作為獎(jiǎng)金。

在今年10月，萬達(dá)為AMC專門研發(fā)的管理軟件上線了，遠(yuǎn)在萬里之外，王健林就可以看到每個(gè)影城，每周的財(cái)務(wù)情況，其管控精細(xì)程度可見一斑。

“本來今年我們?cè)试S虧損3000萬美元左右，但是不但這3000萬抹平，說不定要盈利一兩千萬美元?！蓖踅×终f到此處，對(duì)老外管理層的工作業(yè)績(jī)很是滿意。

而對(duì)于AMC的大量負(fù)債，萬達(dá)采取了還一部分高息債，低息債繼續(xù)持有的方式來降低財(cái)務(wù)成本。

在萬達(dá)宣布并購AMC之后，債券價(jià)格全部上升，評(píng)級(jí)上調(diào)，這極大地刺激了債權(quán)人繼續(xù)持有合約的愿望，所有債權(quán)人均放棄提前贖回的要求。

在與美國債權(quán)人談判的過程中，由于手握國內(nèi)諸多大銀行50億美元的授信額度，萬達(dá)強(qiáng)勢(shì)盡顯，“談也行，不談也行，但就一條，附加條件不會(huì)有，同意簽個(gè)字，不同意也趕快簽個(gè)字。”在美國債權(quán)人面前，王健林底氣十足。

那么AMC會(huì)在萬達(dá)手中爆發(fā)嗎？王健林并沒抱有太大幻想。

“我看中的是規(guī)模，就算每年5000萬美元的利潤去美國上市，可能也就把我的投資拿回來，掙不了多少錢。但是如果我把它裝在中國或香港的資本市場(chǎng)，可能就完全不一樣了。假如有3億元人民幣的利潤，中國市場(chǎng)股權(quán)價(jià)值就過百億了，香港也能有七八十億元，相對(duì)我投資的40多億元，就有錢賺了。況且我不是圈完錢就跑，我拿融資的錢再去改造影院，盈利能力還能提升。我們承諾未來三年還會(huì)再借給他三億美元用于院線改造，目前，首批5000萬美元已經(jīng)到位。”王健林預(yù)計(jì)100家影城改造完成后，在2016年會(huì)有利潤大提升。

除了萬達(dá)影院之外，王健林還準(zhǔn)備在中國做足幾場(chǎng)大“秀”。為了能讓萬達(dá)的演藝水平達(dá)到世界一流水準(zhǔn)，王健林挖來了一支國際團(tuán)隊(duì)。

作為北京奧運(yùn)會(huì)、廣州亞運(yùn)會(huì)、倫敦奧運(yùn)會(huì)開、閉幕式藝術(shù)總監(jiān)，馬克·費(fèi)舍爾現(xiàn)在已經(jīng)與萬達(dá)簽訂了15年的“賣身契”，簽約期內(nèi)只能為萬達(dá)服務(wù)。而萬達(dá)巨資打造的楚河漢街將是他的第一個(gè)項(xiàng)目。

不僅僅是馬克·費(fèi)舍爾，導(dǎo)演了著名的拉斯維加斯的“O”秀、夢(mèng)秀和澳門的《水舞間》的弗蘭克·德貢及其團(tuán)隊(duì)全部挖來，

為此，萬達(dá)成立了演藝公司，分給弗蘭克·德貢等人30%的干股，同時(shí)保證收入不低于原先水平。為此，弗蘭克·德貢需要保證十年之內(nèi)確保產(chǎn)出不低于五臺(tái)節(jié)目。

此外，世界最頂級(jí)的主題公園設(shè)計(jì)公司、加拿大福瑞克公司，與萬達(dá)簽訂了排他性的服務(wù)協(xié)議。

如果說王健林26億美元買下AMC是蓄謀已久，他的好友聯(lián)想控股董事長(zhǎng)柳傳志當(dāng)年并購IBM或許也對(duì)他的并購形成了某種潛移默化的影響。

國務(wù)院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所研究員張政軍在接受《英才》記者采訪時(shí)認(rèn)為：“聯(lián)想并購IBM和萬達(dá)并購AMC有相似性。他們都是在被并購企業(yè)虧損、高負(fù)債、股東希望出售股份時(shí)候?qū)ふ业綑C(jī)會(huì)，同時(shí)實(shí)現(xiàn)品牌的國際化，迅速提升了企業(yè)的知名度?！?/p>

除了商業(yè)上的共性之外，也有專家認(rèn)為，聯(lián)想和萬達(dá)的國際并購在提升了國際知名度的同時(shí)，也提升了對(duì)于國內(nèi)市場(chǎng)和政府的影響力，同時(shí)跟國家的政策導(dǎo)向相吻合。聯(lián)想走出去之時(shí)，正值中國政府倡導(dǎo)提升制造業(yè)水平，發(fā)展高科技企業(yè)的契機(jī)，而萬達(dá)并購AMC則正好順應(yīng)了國家鼓勵(lì)開拓國際文化市場(chǎng)，創(chuàng)新文化“走出去”，提升國家軟實(shí)力的大勢(shì)。

今年9月，成立了萬達(dá)文化產(chǎn)業(yè)集團(tuán)，北京市政府給予了非常優(yōu)厚的政策，比如融資、土地和進(jìn)京指標(biāo)等。該集團(tuán)目前旗下包括10家企業(yè)：萬達(dá)院線、

AMC、影視傳媒、演藝、大歌星、電影樂園、主題公園、《華夏時(shí)報(bào)》、商業(yè)經(jīng)典、文化旅游城，涵蓋7個(gè)行業(yè)，2012年預(yù)計(jì)收入將突破200億元。

而在這200億元的收入中，美國第二大院線AMC2011年的收入就有約25億美元，今年或?qū)⑦_(dá)到140億元，可見并購AMC對(duì)萬達(dá)文化產(chǎn)業(yè)集團(tuán)的分量。

“這公司一注冊(cè)，年產(chǎn)值就是200多億。那就意味著中國最大的文化航母現(xiàn)在已經(jīng)在北京了”王健林對(duì)媒體談及商道時(shí)說，做企業(yè)一定要順勢(shì)而為，看準(zhǔn)國家的經(jīng)濟(jì)大勢(shì)。

終極模式

隨著王健林把產(chǎn)業(yè)從商業(yè)地產(chǎn)，逐漸延伸至文化產(chǎn)業(yè)、旅游投資、零售消費(fèi)，以高速擴(kuò)張聞名的萬達(dá)模式或許又要被賦予新的含義。

在《英才》記者日前對(duì)蘇寧集團(tuán)董事長(zhǎng)張近東的采訪中發(fā)現(xiàn)，曾經(jīng)以家電連鎖為主要業(yè)態(tài)的蘇寧，也在向商業(yè)地產(chǎn)、百貨零售、電子商務(wù)等領(lǐng)域進(jìn)軍。

據(jù)媒體報(bào)道蘇寧在全國的土地儲(chǔ)備超過3000萬平方米，而截至2012年上半年，萬達(dá)的土地儲(chǔ)備達(dá)到3900萬平方米，其中新增土地儲(chǔ)備550萬平方米。

同時(shí)，兩家公司集中拿地的時(shí)期也都是在2008年以后。

蘇寧置地在2008年經(jīng)過增資之后，土地儲(chǔ)備擴(kuò)張迅速。目前，在商業(yè)地產(chǎn)方面，蘇寧置業(yè)已涉足北京、上海、南京、天津等全國眾多一二線城市，儲(chǔ)備了80余座蘇寧廣場(chǎng)、蘇寧電器廣場(chǎng)。

顯然，2008年的金融危機(jī)給萬達(dá)和蘇寧等企業(yè)以千載難逢的良機(jī)。據(jù)王健林介紹：萬達(dá)僅僅在2008年底就搶了十幾個(gè)項(xiàng)目，2009年初又是十幾個(gè)，土地的價(jià)格低得驚人。在上海和南京這樣的城市，萬達(dá)拿到的土地價(jià)格也就每平米1000多，2009年開盤價(jià)格是地價(jià)的十幾倍。

而今年上半年萬達(dá)新增的土地儲(chǔ)備，雖然樓面價(jià)仍能維持1500元/平方米的低價(jià)上，但地段位置已經(jīng)

沃爾瑪家族傳承的啟示究竟誰占便宜了？

雖然王健林并非零售業(yè)出身，但在采訪中，卻對(duì)沃爾瑪家族的歷史如數(shù)家珍。其中，特別佩服沃爾瑪創(chuàng)始人山姆·沃爾頓的用人之道。

“給我教育最大的一個(gè)人就是沃爾頓”，面對(duì)《英才》記者，王健林不由得感慨起來。如今已經(jīng)58歲的王健林，雖然身體無礙，但也已考慮萬達(dá)的傳承。

1992年，山姆·沃爾頓去世的時(shí)候，沃爾瑪?shù)匿N售業(yè)績(jī)只有100億美元，利潤也不過三四億美元。他有三個(gè)兒子，一個(gè)女兒，一個(gè)老婆，但是這五個(gè)人，他沒有選中其中任何一個(gè)人，而是交給了職業(yè)經(jīng)理人團(tuán)隊(duì)。其中更是有意提拔了1979年加入公司的李·斯科特進(jìn)入管理層。而當(dāng)李·斯科特2008年從CEO的位置上退休的時(shí)候，沃爾瑪當(dāng)年的營業(yè)收入達(dá)到4000億美元。與此同時(shí)，沃爾瑪家族也收獲頗豐。在美國富豪排行榜上，沃爾瑪家族占據(jù)了五個(gè)位置，從第三到第七位，其財(cái)富數(shù)量大于比爾·蓋茨和巴菲特的總和。

對(duì)于沃爾瑪?shù)倪@段經(jīng)歷，王健林如數(shù)家珍：“你說究竟是誰占便宜了？如果把公司給他三個(gè)兒子，說不準(zhǔn)就把公司干沒了，像凱瑪特（美國日用品連鎖零售商巨頭），當(dāng)年多大的公司不是破產(chǎn)重組了嗎？”

面對(duì)《英才》記者，王健林自稱不是很傳統(tǒng)的人，未來萬達(dá)并不一定會(huì)交給他的兒子?！拔壹依餂]有一個(gè)人在公司，現(xiàn)在萬達(dá)再走國際化，三四十歲的副總裁好幾個(gè)，也許未來看誰行就交給誰了?！边h(yuǎn)不如前。

蘇寧從連鎖零售進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，而萬達(dá)發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)同時(shí)伴生連鎖零售、文化旅游，兩家大民營企業(yè)的殊途同歸難道僅是一個(gè)巧合嗎？

張政軍認(rèn)為：“零售和地產(chǎn)處于價(jià)值鏈利潤率高、低不同，差異很大的兩個(gè)區(qū)間，零售企業(yè)雖然市場(chǎng)規(guī)模很大，但是利潤很薄，如果有實(shí)力就希望進(jìn)入高利潤的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。同時(shí)，做商業(yè)地產(chǎn)的公司雖然利潤很高，但是希望通過零售連鎖來烘托商業(yè)地產(chǎn)的人氣，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)形成反哺。具體到萬達(dá)來說，有的項(xiàng)目處于比較偏遠(yuǎn)的地區(qū)，但是如果有好的零售連鎖、旅游文化品牌，就能提升商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值，對(duì)招租等有利。而蘇寧為了發(fā)展零售連鎖，同時(shí)控制租金成本，就希望能夠在好位置拿地，提升單店利潤的同時(shí)，又能夠獲得商業(yè)地產(chǎn)出租收益?！?/p>

其實(shí)，萬達(dá)、蘇寧的模式演進(jìn)，還可以參照沃爾瑪進(jìn)行類比。

作為世界上最大的連鎖零售商，沃爾瑪一直是業(yè)界孜孜追求的標(biāo)桿企業(yè)。

當(dāng)外界更多的看到沃爾瑪?shù)墓?yīng)鏈管理和先進(jìn)的信息系統(tǒng)的時(shí)候，卻少有人知道沃爾瑪有60%的收益是來自地產(chǎn)增值。沃爾瑪早在發(fā)家之初，就在全美土地價(jià)格低廉，未來人口增長(zhǎng)可能性高的地方購買了諸多地塊。早期儲(chǔ)備的商業(yè)地產(chǎn)為沃爾瑪帶來了巨額的固定資產(chǎn)這個(gè)抵押資本，成為了沃爾瑪貸款快速擴(kuò)張的基石。

實(shí)際上，沃爾瑪在產(chǎn)業(yè)資本關(guān)聯(lián)的大網(wǎng)里，處于優(yōu)質(zhì)地段的商業(yè)地產(chǎn)控制大量的顧客資源，而后顧客資源轉(zhuǎn)移增加零售店利潤，最后零售店部分收入以租金的方式補(bǔ)貼給地產(chǎn)業(yè)務(wù)。這就是典型的“零售+地產(chǎn)”價(jià)值鏈。商業(yè)價(jià)值在沃爾瑪內(nèi)部流轉(zhuǎn)、交換，卻并不容易為外人所知。

“很多人覺得萬達(dá)是不是全產(chǎn)業(yè)鏈，其實(shí)你仔細(xì)想想都是有相關(guān)的多元化，購物中心、百貨、酒店、電影院線、旅游度假，無非旅游度假稍微跳出來一點(diǎn)兒，沒在萬達(dá)廣場(chǎng)里面，但基本上也都在相關(guān)多元化。說來說去還是圍繞消費(fèi)者轉(zhuǎn)，沒有跳出消費(fèi)?！?/p>

王健林對(duì)沃爾瑪家族的經(jīng)營之道了解頗多，他認(rèn)為，未來萬達(dá)打造的文化、旅游、零售等品牌也是為了能夠與商業(yè)地產(chǎn)板塊形成遙相呼應(yīng)的掎角之勢(shì)，從而形成價(jià)值鏈的整體提升，或許這又會(huì)演繹成萬達(dá)的新終極模式。（本刊記者孟德陽對(duì)本文亦有貢獻(xiàn)）

據(jù)網(wǎng)絡(luò)資料顯示，王健林的獨(dú)子王思聰目前擔(dān)任北京普思投資董事長(zhǎng)、萬達(dá)集團(tuán)董事。與王健林相比，王思聰行事更為高調(diào)，2011年因在微博上炮轟張?zhí)m而成為網(wǎng)絡(luò)紅人，而最近王思聰贊助的星際戰(zhàn)隊(duì)iG在第二屆DOTA2國際邀請(qǐng)賽中斬獲冠軍，王思聰又追加100萬美元獎(jiǎng)金，將戰(zhàn)隊(duì)獎(jiǎng)金總額提升為200萬美元。王思聰?shù)哪晟佥p狂和王健林的老成持重形成鮮明的對(duì)比，未來能否繼任，的確很難確定。

“我的孩子還小，才24歲，能否接班要看他的本事，我至少再看5—8年，他有能力能夠被大家接受，他就接班，沒有能力不能被大家接受，他就不能接班，我就用職業(yè)經(jīng)理人團(tuán)隊(duì)操作這個(gè)公司，他只是其中一個(gè)股東，享有他的資本分配就行了。萬達(dá)員工現(xiàn)在以每年2萬人的速度遞增，到十年后我交班的時(shí)候，估計(jì)會(huì)超過30萬人了，那就是30萬個(gè)家庭，你就不能隨心所欲了，就不能一定交給兒子，萬一他不行呢？那不就麻煩了嗎？”王健林在接班問題上，考慮的顯然不僅是他自己的意愿。對(duì)于外界對(duì)他強(qiáng)勢(shì)的評(píng)價(jià)，王健林無所掩飾：“企業(yè)家強(qiáng)勢(shì)有利于決策，如果足夠聰明也不犯錯(cuò)誤，那企業(yè)走的快，但是如果固執(zhí)就容易犯錯(cuò)誤。我就努力在這兩個(gè)方面找平衡吧。其實(shí)你想，企業(yè)最主要還是靠企業(yè)家，我不同意集體智慧決策。集體決策，那都是扯淡。隨便舉個(gè)例子吧，沒有柳傳志可能就不一定有聯(lián)想，沒有我就不一定有萬達(dá)，作為企業(yè)家來講，他是企業(yè)的核心，對(duì)企業(yè)文化形成是有很大作用的，但是確實(shí)要努力避免將來獨(dú)斷專行和聽不進(jìn)不同的意見，這就要看自己怎么掌握好平衡?！?/p>

王健林給自己定下的退休年齡是68歲?！霸龠^十年我就退休了，希望退休以后做做慈善?！睋?jù)悉，明年王健林就開始招募慈善基金的管理團(tuán)隊(duì)。

“我的慈善基金每年能分到很多錢，怎么花掉也是很專業(yè)的一件事”，王健林對(duì)于任何事情都有著一絲不茍的態(tài)度。

提及與比爾·蓋茨的選擇一致，王健林風(fēng)趣地說：“美國人是全世界飛來飛去，想管的事太多，這就是美國人的毛病，而我只在中國做慈善?！?/p>