孟德陽

采訪中，這位“萬達(dá)模式”的締造者在霸氣之外，留給人的印象卻是縝密和遠(yuǎn)慮。宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)信手捏來，對行業(yè)指標(biāo)了如指掌，援引史料印證發(fā)展模式，理據(jù)充分，邏輯清晰。但他也毫不猶豫：談“規(guī)?！本驼勛畲?，談“檔次”就談最高端，談“模式”就談最前沿。

王健林說過：“只要萬達(dá)進(jìn)入的行業(yè)，其他企業(yè)都沒機(jī)會(huì)做老大！”而這份霸氣不只是來自膽略，更來自對現(xiàn)實(shí)的判斷和掌控力，這或許是萬達(dá)突進(jìn)消費(fèi)“全行業(yè)”背后的邏輯。

商業(yè)地產(chǎn)增速

《英才》：萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模巨大，盡管其他領(lǐng)域增長較快，但今年商業(yè)地產(chǎn)似乎有急剎車的跡象？

王健林：萬達(dá)今年上半年純商業(yè)地產(chǎn)比去年降低了9%，其實(shí)這跟地產(chǎn)行業(yè)都有關(guān)系。如果在一年的某個(gè)時(shí)段來看，可能會(huì)出現(xiàn)數(shù)字同比去年有所降低，但是應(yīng)該看全面的數(shù)字。去年萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是903億，今年我估計(jì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目會(huì)接近1100億。如果按照商業(yè)地產(chǎn)公司來算，應(yīng)該接近1200億。這同比去年凈增200億以上了，在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)放緩的情況下，200億的增長相當(dāng)于20%以上，也算不少了。

《英才》：那萬達(dá)曾經(jīng)的40%年增長還會(huì)有嗎？

王健林：萬達(dá)連續(xù)五年，一直到2011年之前都是同比40%以上的增長，去年過了千億，今年假如到1500億，那就有40%了。然而隨著萬達(dá)規(guī)模越來越大，明年能不能維持就難說了，明年在1500億的基礎(chǔ)上再增長40%，那就需要凈增600億，會(huì)感到吃力。但是萬達(dá)在看得見的這十年之內(nèi)，每年維持20%以上的增長是不成問題的。

《英才》：你認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)最壞的年份是在兩年后？

王健林：我認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)問題高峰應(yīng)該是在兩到三年以后。做商業(yè)地產(chǎn)要重視商業(yè)資源，先把商業(yè)資源搞好再來做商業(yè)地產(chǎn)，但很多做商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)并不是這樣。

《英才》：未來萬達(dá)的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營模式是怎樣的？

王健林：今后20年商業(yè)地產(chǎn)對萬達(dá)來說就基本固化和工廠化、標(biāo)準(zhǔn)化，通過萬達(dá)信息中心2011年推出的“購物中心模塊化管理軟件”管理。

進(jìn)軍旅游產(chǎn)業(yè)

《英才》：旅游產(chǎn)業(yè)的投資是否比商業(yè)地產(chǎn)更大，比如長白山項(xiàng)目？

王健林：那當(dāng)然了。

《英才》：那投資回報(bào)相比商業(yè)地產(chǎn)是否更好？

王健林：這個(gè)東西還在摸索，模式上其實(shí)還是和地產(chǎn)有所結(jié)合。長白山這個(gè)度假區(qū)規(guī)劃400多萬平米的住宅，現(xiàn)在因?yàn)檫@個(gè)度假區(qū)剛開業(yè)，另外人們對這個(gè)認(rèn)識(shí)還不夠，房價(jià)只能賣3000元每平米。但是我相信隨著時(shí)間的推移，比如五年以后、八年以后，也許能賣到七八千元，那賣個(gè)400多萬平米就把這個(gè)投資收回來了。

《英才》：還是用住宅來平衡？

王健林：事實(shí)上還是用住宅來平衡，有地產(chǎn)的模式在里邊。包括我現(xiàn)在的文化旅游城，我也做了一小部分的住宅。住宅開發(fā)這塊把我整個(gè)投資稀釋掉50%，或者稀釋掉40%，我就有勇氣能投更多的文化內(nèi)容和綜合性內(nèi)容。

《英才》：這與以前的盈利模式豈不是一樣了？

王健林：應(yīng)該說核心的盈利模式是有變化的，過去我萬達(dá)廣場靠住宅開發(fā)，現(xiàn)在都不是住宅了，在2011年萬達(dá)銷售項(xiàng)目當(dāng)中60%來自非住宅類。銷售的物業(yè)就基本把我們?nèi)f達(dá)廣場開發(fā)的錢流回來了。

《英才》：像萬達(dá)這樣的全產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)欠裼绊懻w效率？

王健林：我們自己也是試驗(yàn)當(dāng)中。我不敢百分之百打保票說我每一個(gè)行業(yè)、每一個(gè)產(chǎn)業(yè)都做的最好。但是如果你不做全，多要素不組合，你就沒有創(chuàng)新的能力，你就沒有新的吸引別人的地方。

盡管全產(chǎn)業(yè)鏈對我們?nèi)瞬?、知識(shí)經(jīng)驗(yàn)都是挑戰(zhàn)，但是如果沒有這個(gè)決心，或者說沒有這個(gè)膽量，那不去做就永遠(yuǎn)也做不成事。

中國院線大鱷

《英才》：當(dāng)初你怎么發(fā)現(xiàn)AMC的呢？

王健林：萬達(dá)當(dāng)時(shí)就是想把電影院做大，做大以后就要走并購路線，而并購肯定是美國最好。所以我們就派了一個(gè)團(tuán)隊(duì)去做調(diào)研，把前五大院線摸了個(gè)遍，我們覺得最優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)是AMC。

《英才》：有人說AMC買貴了，你怎么看？

王健林：不要人云亦云。舉個(gè)例子，萬達(dá)花26億美元，AMC當(dāng)時(shí)賬面有3個(gè)多億的現(xiàn)金，它持有的股票是2億多美元，這兩個(gè)隨時(shí)可以拋，加在一起就6億美元，我就等于20億美元買下來。20億乘6.3是126億，對應(yīng)5000塊屏幕，每塊屏幕只有300萬多一點(diǎn)。不要說在美國，在中國每塊屏幕的成本400萬，何況怎么可能同時(shí)占有338個(gè)這樣的地段和資源呢？

《英才》：AMC未來盈利能力怎么樣？

王健林：想要AMC賺大錢也不太可能。我就是要這個(gè)規(guī)模，另外利用兩個(gè)市場的資本差價(jià)，在美國就算每年我做到5000萬美元的凈利潤去上市，可能也就是把我的投資拿回來，掙不了多少錢。但是要把它裝在中國的資本市場，或拿到香港市場去上市，可能也就完全不一樣了。

我再拿這個(gè)錢去投資，把所有的影院全都重新改造一遍，院線盈利就真的提升了。

劍指消費(fèi)帝國

《英才》：未來萬達(dá)的定位是否已不是一家房地產(chǎn)公司，而是一家文化產(chǎn)業(yè)集團(tuán)？

王健林：也不是文化產(chǎn)業(yè)，我給自己定的方向就是2020年萬達(dá)徹底轉(zhuǎn)型，萬達(dá)標(biāo)志就是以文化旅游為支柱產(chǎn)業(yè)，同時(shí)包括購物中心、商業(yè)地產(chǎn)。文化、旅游、商業(yè)地產(chǎn)各為支柱產(chǎn)業(yè)的一個(gè)企業(yè)集團(tuán)，但是整個(gè)企業(yè)已經(jīng)不是以房地產(chǎn)為主業(yè)，房地產(chǎn)的收入來自于房地產(chǎn)銷售一定要低于50%。

萬達(dá)現(xiàn)在拼命發(fā)展旅游、發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)，而且做零售，做大萬達(dá)百貨，都是為了這個(gè)目標(biāo)努力。為什么呢？有些人會(huì)覺得是不是房地產(chǎn)名聲不好聽我才這么做？不是這樣的，只是房地產(chǎn)看不到長期現(xiàn)金流，說穿了就是這種情況。

《英才》：為什么？商業(yè)地產(chǎn)畢竟有穩(wěn)定的租金。

王健林：我做商業(yè)地產(chǎn)，但我因?yàn)闆]有上市，需要開發(fā)銷售來獲得現(xiàn)金流。當(dāng)然如果今后上市了，上市募集這點(diǎn)錢也支持不了我每年投資1000億或者更多來建這么多購物中心。

《英才》：要依靠旅游文化來支撐？

王健林：旅游文化它本身是國家扶持的產(chǎn)業(yè)方向。國家關(guān)于支持旅游發(fā)展的意見是今年初才出臺(tái)的，文化產(chǎn)業(yè)大方向的會(huì)是去年底才開的，我們這個(gè)做到前面去了。而且更重要的是，商業(yè)地產(chǎn)說穿了還是在做項(xiàng)目、做現(xiàn)金，是企業(yè)層面來考慮的。做旅游投資，特別是做文化產(chǎn)業(yè)，是在做歷史，做成就感。

其實(shí)萬達(dá)就是圍繞一個(gè)概念——消費(fèi)行業(yè)，不管是建購物中心、酒店、文化產(chǎn)業(yè)、旅游、百貨，都是消費(fèi)概念。為什么圍著這個(gè)做呢？我始終有一個(gè)觀點(diǎn)，13億人就是最好的市場，就是我最大的依靠。13億人窮的時(shí)候是負(fù)擔(dān)，可是13億人富了以后就是最大的市場。