樊融杰 胡偉凡 孟德陽

溫州炒房團走了，洋炒房團來了？

今年9月黑石再次出手中國地產(chǎn)，人們猛然間發(fā)現(xiàn)原來外資進出國內(nèi)地產(chǎn)是如此輕松。而近年來，凱德、鐵獅門等地產(chǎn)巨頭紛紛搶灘中國地產(chǎn)市場，更是讓眾多業(yè)內(nèi)人士感到外資兇猛。

摩根士丹利全球首席經(jīng)濟學(xué)家兼全球經(jīng)濟聯(lián)席主管約希姆·石清（Joachim Fels）對《英才》記者表示：“如果在以前有過房地產(chǎn)市場泡沫的國家里，讓這些家庭或者投資者再次進行房地產(chǎn)投資，至少也要等五年之后”。

2008年在美國發(fā)生次貸危機之后，眾多國際地產(chǎn)資本開始來中國尋找新的機會。募集地產(chǎn)資金、設(shè)立子公司、創(chuàng)建合資公司，低調(diào)抄底樓盤，高價轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)，以最小的資金成為撬動最大的商業(yè)利益，在不經(jīng)意間完成一個周期的操作，使這些外資滿是“魅影”。

而國內(nèi)房地產(chǎn)公司為了應(yīng)對今年來的銀根收緊與地產(chǎn)調(diào)控措施，也將“橄欖枝”拋向了手握重金的境外資本。

隨著美國第三輪量化寬松政策（QE3）的實施，外資進一步流向房地產(chǎn)大宗交易市場可能性越來越大。根據(jù)某行業(yè)報告顯示，今年第三季度外資參與房地產(chǎn)大宗交易的比例從第二季度的16%上升至36%。

面對著復(fù)雜的中國房地產(chǎn)現(xiàn)狀，這些國際上叱咤風(fēng)云的資本大佬，究竟懷揣著怎樣的一本中國生意經(jīng)？在面對中國不斷升級的房地產(chǎn)調(diào)控時，他們又是如何調(diào)整自己的戰(zhàn)略？在這些資本大腕眼中哪些地產(chǎn)業(yè)態(tài)才是最具發(fā)展?jié)摿Φ模?/p>

黑石 增持中國商業(yè)地產(chǎn)

位于上海市北京西路的一座名為“華敏帝豪大廈”，9月間又一次吸引了無數(shù)人的目光。在這座大廈中有共計約47491平方米，25套房源有了新的主人——美國黑石集團。

作為國際私募巨頭，黑石集團已經(jīng)不是第一次涉足上海的商業(yè)地產(chǎn)了。一年前，黑石以14.6億元的價格將其在上海Channel1購物中心（調(diào)頻壹廣場）95%的股份出售給香港富豪鄭裕彤旗下的新世界發(fā)展有限公司。

彼時，盡管黑石對外宣稱退出只是一個正常的商業(yè)行為。但對于“資本之王”這種退出行為還是讓許多人感到外資在看空中國商業(yè)地產(chǎn)。今年黑石再次登陸上海的商業(yè)地產(chǎn)，才讓許多人認識到原來商業(yè)地產(chǎn)依然是一塊肥肉。

“我對中國的商業(yè)地產(chǎn)依然敢興趣?！焙谑瘓F董事長兼CEO斯蒂芬·施瓦茨曼（StephenSchwarzman）對《英才》記者表示“中國的商業(yè)地產(chǎn)依然很好，但要在合適的價位去買”。

再次進入上海地產(chǎn)界的黑石顯然是有備而來。早在今年初就有消息表明，黑石正在募集黑石房地產(chǎn)合伙人（第七期）基金（Blackstone Real EstatePartners VII）。而在10月這筆全球房地產(chǎn)基金最終完成了募資，其133億美元的募資規(guī)模使其成為了史上最大的機會主義房地產(chǎn)基金。

長期以來，黑石集團在全球商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域動作頻繁。2005年，黑石集團以32.4億美元收購了知名連鎖酒店溫德姆國際（Wyndham International）；2006年，其又以377億美元收購了全美最大的寫字樓物業(yè)持有者權(quán)益辦公物業(yè)投資信托（Equity OfficeProperties Trust）；2007年，黑石集團再次出資約260億美元收購了全球領(lǐng)先的酒店管理集團希爾頓集團（Hilton Hotels Corporation）。

“在別人悲觀的時候?qū)ふ彝顿Y機會”是黑石所擅長的經(jīng)營理念。金融危機后，黑石更是以低價買入很多商業(yè)地產(chǎn)項目。有些項目的購入價格甚至比新建的成本還低。據(jù)悉，2011年黑石在美國商業(yè)地產(chǎn)上就投資了至少70億美元。

斯蒂芬·施瓦茨曼表示，在完成133億美元的全球房地產(chǎn)基金的募資后，黑石計劃開始在亞洲的房地產(chǎn)領(lǐng)域進行投資。與同類基金相比，手握巨資的黑石顯然比其他競爭對手有更強的溢價能力。

除此之外，對杠桿的充分利用、強有效的運營能力以及完善的退出渠道等方面也是黑石地產(chǎn)基金所具有的眾多核心優(yōu)勢。然而，其在進入中國地產(chǎn)界時又顯得蜿蜒曲折。

早在2008年，黑石便參與創(chuàng)建了面向中國商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營管理機構(gòu)——盈石資產(chǎn)管理有限公司。2011年，盈石與上海本地民企鵬欣集團合作，雙方首個合作項目便是鵬欣旗下的“水游城”系列項目。今年5月盈石又與SOHO中國成立合資公司“盈石搜候（上海）有限公司”，雙方各持股50%。

根據(jù)公開資料顯示，除去2009年購入Channel1，黑石近年來在上海、南京等地攻城略地，先后運營悅達989、芳匯廣場、天印樂盈購物中心等5個商業(yè)項目。

但黑石大中華區(qū)主席梁錦松認為，因為有關(guān)交易頗為昂貴等原因過去兩年黑石并沒有積極參與內(nèi)地房地產(chǎn)市場投資?！爸袊鴥?nèi)地房地產(chǎn)的估值越來越具有吸引力?！绷哄\松表示，未來，黑石在中國內(nèi)地的投資會更激進一些，尤其是在房地產(chǎn)投資方面。

KKR蕭條期買房保值

同為華爾街巨擘，KKR（Kohlberg KravisRoberts，科爾伯格-克拉維斯-羅伯茨集團）又豈能坐視黑石在中國房地產(chǎn)市場獨秀？

但不像后者疾風(fēng)快馬般出手，KKR布局地產(chǎn)領(lǐng)域如同信手落子，近年僅有寥寥數(shù)筆。2011年9月，KKR與遠洋地產(chǎn)旗下的盛洋房地產(chǎn)投資公司各出7000萬美元成立了房地產(chǎn)投資基金，專門投資中國房地產(chǎn)市場，此時距離“限購令”出臺已有一年之久——2012年春節(jié)之后，中國樓市銷量開始回升。

兩個月后，KKR聯(lián)合YTC太平洋完成了對美國約克鎮(zhèn)中心的投資，這是K K R在美國的首個商業(yè)地產(chǎn)投資項目，規(guī)模近2億美元。與前次相似，這回KKR又押中了：8月美國樓市復(fù)蘇跡象趨于明顯，高盛、摩根大通等投行紛紛上調(diào)地產(chǎn)股評級，就連房貸“雙熊”——房利美（Fannie Mae）和房地美（FreddieMac）的二季度業(yè)績都有顯著改善。

兩戰(zhàn)兩捷，是運氣爆棚還是早有圖謀？KKR創(chuàng)始合伙人亨利·克拉維斯（Henry Kravis）則說：“我們往往喜歡在多數(shù)人不愿意投資的情況下進行投資?！?/p>

在大部分投資者仍對房地產(chǎn)行業(yè)心有余悸，K K R先行一步布局，而去年一項人事任命的價值已開始凸顯：2011年3月8日，K K R宣布雇用拉爾夫·羅森博格（Ralph F. Rosenberg）為公司的全球房地產(chǎn)部門主管。

羅森博格此前在高盛工作超過17年，曾擔(dān)任高盛地產(chǎn)部門的高級管理人員，近年也主要活動在房地產(chǎn)和信貸領(lǐng)域。千軍配良將，秉持逆向投資思想，K K R于蕭條期進軍地產(chǎn)便在情理之中。

所以當(dāng)西班牙樓市崩潰、當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士聲稱“購房是現(xiàn)在最糟糕的投資”之時，克拉維斯又不失時機地表達了對西班牙房地產(chǎn)的興趣：“當(dāng)人們在西班牙市場以低廉的價格出售資產(chǎn)時，我們就在探尋接手這些資產(chǎn)的投資機遇。當(dāng)然，不僅僅是不動產(chǎn)?！苯Y(jié)果這句話上了英國《金融時報》的頭條：《KKR著眼抄底西班牙市場》。

其實中國也好，美國、西班牙也罷，都只是KKR的投資地點，并無特別之處。在KKR資產(chǎn)管理部負責(zé)人比爾·索恩本（BillSonneborn）看來，如果（像中國這樣的亞洲大經(jīng)濟體的）經(jīng)濟增速下降50%，那幾乎等同于美國或歐洲的嚴重經(jīng)濟衰退，但“許多投資機會將因此產(chǎn)生”。

“從長期角度來講，房地產(chǎn)行業(yè)無疑可以推動中國經(jīng)濟增長，不過市場信心有高低起伏，需要注意。”KKR高級顧問、匯豐控股集團前董事局主席龐約翰爵士（SirJohn Bond）對《英才》記者表示：“根據(jù)世界各國的經(jīng)驗，房地產(chǎn)還是可以保值的?！?/p>

凱德置地 左手地產(chǎn)右手資本

住宅限購，商業(yè)地產(chǎn)火了，但并不是誰都能“玩得起”，惹“火”燒身者也并不鮮見。但產(chǎn)業(yè)行家還是甘心向資本大鱷妥協(xié)：“誰有錢、誰的錢便宜誰說了算?！?/p>

盡管新加坡上市房地產(chǎn)公司嘉德置地集團（下稱嘉德置地）深耕中國已經(jīng)10余年，但其最近得到的關(guān)注度才大幅攀升。圈里圈外的，忽然發(fā)現(xiàn)這位新加坡的“洋和尚”在中國念經(jīng)念得的確不錯，曾經(jīng)低調(diào)的嘉德置地在中國總資產(chǎn)近700億元，占集團資產(chǎn)規(guī)模的40%。更抓人眼球的是，其憑借房地產(chǎn)各環(huán)節(jié)的“全產(chǎn)業(yè)鏈”并輔以房地產(chǎn)金融，產(chǎn)融結(jié)合的模式讓本土企業(yè)羨慕不已。

作為嘉德置地在中國的子公司之一，凱德置地（中國）投資有限公司（下稱凱德置地）負責(zé)中國住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)，旗下品牌城市綜合體“來福士”已分別在中國的一、二線城市加速布局。

而在地產(chǎn)金融領(lǐng)域，凱德中國專注中國市場私募基金已達10只，總募集規(guī)模已逾60億美元。與內(nèi)地的私募基金不同，由于項目增長較穩(wěn)定，凱德中國已培養(yǎng)了一批穩(wěn)定的跟隨投資者。針對這些投資者的不同風(fēng)險偏好，資金管理者在投資品種上的設(shè)計也各不相同。

“選擇早期進入的投資對風(fēng)險的承受能力強，”凱德置地副首席執(zhí)行官兼首席投資官羅臻毓對《英才》記者說：“盡管在發(fā)展的過程中風(fēng)險相對高一些，但我們會給予更高的回報。”

值得注意的是，在投資對象上，凱德中國旗下的私募基金只針對公司自身項目，不考慮“外擴”。

按照一般規(guī)律，房地產(chǎn)私募基金只有在鎖定項目的情況下才能夠啟動募集程序，而凱德中國由于其項目發(fā)展的長期性以及投資對象的確定性，開發(fā)資金到位時間便會更短。

“凱德的資金管理業(yè)務(wù)已經(jīng)運營很久，因此并無須一下子募集大筆資金，或者花時間等待獵物的出現(xiàn)?！绷_臻毓表示。

事實上，作為一家國際背景的房地產(chǎn)公司，凱德中國也不得不積極融入中國市場。較于本土企業(yè)，外資房地產(chǎn)公司在政策上以及資本運作方面均受諸多限制。

“國家并不支持國外資本直接投資房地產(chǎn)行業(yè)，而是支持其投資實業(yè)?！北本┐髮W(xué)房地產(chǎn)發(fā)展研究基金中心副主任杜猛對《英才》記者稱，“外資資本進入中國房地產(chǎn)市場只有通過私募股權(quán)的形式，而其總規(guī)模在1000億元左右。”

在選擇投資機會時，外資資本則體現(xiàn)出輕業(yè)態(tài)重伙伴的特點?！斑x項目不如選企業(yè)，尤其是與央企合作，安全性高。畢竟外資資本賣的是錢，并不直接涉及開發(fā)產(chǎn)品。”杜猛說。

外資“逐利”，國內(nèi)的房地產(chǎn)股權(quán)私募基金自然也毫不示弱。雖然起步至今時間并不久，但據(jù)杜猛介紹，總量已達6000億—8000億元人民幣。

不難看出的是，國外的財富積淀要遠比國內(nèi)雄厚，房地產(chǎn)私募基金有限合伙人（LP）包括家族基金、養(yǎng)老基金等大型基金，而國內(nèi)LP則以個體投資為主，后者在投資經(jīng)驗上顯然不能夠與前者同日而語。

“國內(nèi)的投資人喜歡短平快的債權(quán)投資，而不同于國外對長期價值的投資。如果投資人都要求我們兩年就退出，我們能做什么？”全國房地產(chǎn)投資基金聯(lián)盟秘書長閆宗成頗為無奈的向《英才》記者表示，中國本土一般合伙人（GP）也并不夠?qū)I(yè)，其為獲得的投資也會向介入投資決策LP妥協(xié)，“沒辦法，這個行業(yè)畢竟太新了”。

而凱德置地與其房地產(chǎn)基金二者相輔相成，操作更加從容。據(jù)了解，凱德中國投資住宅的基金退出通常需要花5—8年，而商業(yè)地產(chǎn)基金退出則會花上8—10年。

“我們退出的渠道包括散售和資產(chǎn)打包、成立公司上市等方面，其主要還是考慮價值。當(dāng)然，如果劃算，選擇出售整棟物業(yè)也未嘗不可?！绷_臻毓告訴《英才》記者。

但在國內(nèi)，由于房地產(chǎn)投資信托（REITS）等資產(chǎn)證券化手段行不通，房地產(chǎn)私募基金退出的渠道并不通暢。