房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本控制工作的優(yōu)化與完善

邊丹穎

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本內(nèi)容及基本構(gòu)成

（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本內(nèi)容

對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，成本主要是指企業(yè)為了開(kāi)發(fā)各種商品房而支出的所有費(fèi)用的統(tǒng)稱(chēng)。以資金的基本用途為基礎(chǔ)，可以將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本劃分為三種，即土地費(fèi)用、房屋建筑及安裝費(fèi)用和設(shè)備使用費(fèi)用。

（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本構(gòu)成

1.土地征用與拆遷補(bǔ)償費(fèi)用。一般情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以通過(guò)協(xié)議出讓、拍賣(mài)出讓與招標(biāo)出讓三種方式獲得土地所有權(quán)，而同時(shí)，企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)也會(huì)因土地的獲取與使用等而發(fā)生包含土地征用費(fèi)、土地出讓金與拆遷安置費(fèi)在內(nèi)的土地征用與拆遷補(bǔ)償費(fèi)用；

2.前期工程費(fèi)用。在工程開(kāi)發(fā)的前期所進(jìn)行的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、地質(zhì)勘查與三通一平等都會(huì)發(fā)生相應(yīng)的成本費(fèi)用，這部分費(fèi)用則屬于前期的工程費(fèi)用；同時(shí)，包含征地管理、人防費(fèi)與商品房交易費(fèi)在內(nèi)的各種行政性費(fèi)用也屬于前期工程費(fèi)用的范疇；

3.基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用。所謂基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用主要包含開(kāi)發(fā)工程之內(nèi)的道路、供電、供水、供氣、排洪、排污、照明、通訊、環(huán)衛(wèi)、安保以及綠化等工程建設(shè)所需要的成本費(fèi)用；

4.建筑安裝費(fèi)用。建筑安裝費(fèi)用顧名思義，是指建筑工程施工建筑過(guò)程中所涉及的材料、設(shè)備、人工及安裝等不同的費(fèi)用；

5.配套設(shè)施費(fèi)用?，F(xiàn)代建筑工程的開(kāi)發(fā)過(guò)程中，除了要配備基本的變電站、調(diào)壓室和停車(chē)場(chǎng)等配套設(shè)施之外，還需要同時(shí)配備如學(xué)校、醫(yī)院、商業(yè)市場(chǎng)以及派出所等各種公共性的設(shè)施，而這些配套設(shè)施建設(shè)所發(fā)生的費(fèi)用則包含在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本費(fèi)用之中；

6.間接開(kāi)發(fā)費(fèi)用。包含企業(yè)員工工資、各種資產(chǎn)的折舊與修理費(fèi)、辦公費(fèi)用、勞保費(fèi)用以及項(xiàng)目?jī)r(jià)款利息等費(fèi)用在內(nèi)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的間接成本也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本中的重要組成部分。

可以說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本構(gòu)成是一個(gè)相對(duì)龐大且系統(tǒng)的體系，涉及到的成本項(xiàng)目從數(shù)量上來(lái)講比較繁雜，從結(jié)構(gòu)上來(lái)看也比較零散，這直接決定了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本控制及管理工作的難度。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本控制現(xiàn)狀分析

對(duì)處于穩(wěn)定發(fā)展階段的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)來(lái)講，企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的利潤(rùn)水平遠(yuǎn)不如從前，在現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，加強(qiáng)成本控制成為企業(yè)提升利潤(rùn)空間的有效手段。但作為一項(xiàng)相對(duì)龐雜與零散的管理工作，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本控制的基本現(xiàn)狀并不理想。

（一）土地競(jìng)標(biāo)理性不足

隨著近幾年我國(guó)商品房?jī)r(jià)格的持續(xù)攀升，很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不惜投入巨資瘋狂的購(gòu)置土地，而這種缺乏理性的購(gòu)地行為則使我國(guó)地價(jià)不斷提升，同時(shí)也使企業(yè)購(gòu)地貸款而承受高額的利息費(fèi)用，從某一程度上來(lái)看，這加重了企業(yè)的成本負(fù)擔(dān)，也影響了企業(yè)成本控制的結(jié)果。

（二）成本控制目標(biāo)不明確

對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)講，目標(biāo)成本是企業(yè)成本控制工作有效開(kāi)展的基本依據(jù)。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)在施工之前，在經(jīng)過(guò)細(xì)致全面的測(cè)算、核算后確定的目標(biāo)成本，可以對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成本投入進(jìn)行整體的控制。但目前，多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在工程高回報(bào)率以及事后核算為重這兩種觀念的影響下，往往忽略了對(duì)成本控制目標(biāo)的重視，缺乏成本控制的整體觀念。工程變更、成本控制缺乏依據(jù)則成為常見(jiàn)狀況，而企業(yè)成本控制的有效開(kāi)展以及控制結(jié)果也因此而受到影響。

（三）外部借款成本相對(duì)較高

對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)講，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)需要投入大量的資金，基于企業(yè)運(yùn)營(yíng)模式以及項(xiàng)目開(kāi)展規(guī)模的影響，往往需要借助于不同的融資渠道進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的借款。但因借款金額較大、利率的水平較高以及借款時(shí)間較長(zhǎng)等因素的影響，往往使房地產(chǎn)企業(yè)背負(fù)較重的外部借款利息。在外部借款成本居高不下的情況下，企業(yè)成本控制往往得不到有效控制。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本控制優(yōu)化與完善的思路及對(duì)策

（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本控制優(yōu)化與完善思路

首先要加強(qiáng)企業(yè)在成本控制方面的思想觀念建設(shè)，在此基礎(chǔ)上對(duì)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化的規(guī)劃與規(guī)定，采用動(dòng)態(tài)化的管理方式對(duì)企業(yè)運(yùn)營(yíng)、管理及發(fā)展過(guò)程中所發(fā)生的一切成本費(fèi)用進(jìn)行管理，并通過(guò)成本控制結(jié)果與質(zhì)量的考核及相關(guān)獎(jiǎng)懲機(jī)制的配合，整體提升企業(yè)成本控制水平。

（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本控制優(yōu)化與完善對(duì)策

1.理性競(jìng)標(biāo)，科學(xué)編制項(xiàng)目開(kāi)發(fā)報(bào)告的。首先要樹(shù)立起理性競(jìng)標(biāo)的意識(shí)，根據(jù)對(duì)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀、國(guó)家政策的宏觀走向、企業(yè)的資產(chǎn)規(guī)模等各方面因素的綜合考慮理性地購(gòu)置土地，避免因大量購(gòu)地而投入大量資金，以便于確保企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的合理性，有效控制利率成本，有效抵御企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

2.結(jié)合可行性研究報(bào)告制定目標(biāo)成本。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須結(jié)合對(duì)市場(chǎng)、行業(yè)環(huán)境、國(guó)家政策、稅收與信貸信息以及技術(shù)力量的綜合考核，借助于企業(yè)既往的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，制定出開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性報(bào)告與方案和具體且詳細(xì)的目標(biāo)成本，以便于為成本控制工作的開(kāi)展提供標(biāo)準(zhǔn)化和規(guī)范化的依據(jù)。

3.對(duì)現(xiàn)有的資本結(jié)構(gòu)進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整。據(jù)調(diào)查，目前我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)中，負(fù)債率基本高于70%，基于企業(yè)負(fù)債率較高、間接成本居高不下的情況，房地產(chǎn)企業(yè)必須對(duì)現(xiàn)有的資本結(jié)構(gòu)進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整，在注重開(kāi)源節(jié)流的基礎(chǔ)上，對(duì)企業(yè)留存收益以及自有資金在企業(yè)資本機(jī)構(gòu)中的比例進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整，以便于在降低企業(yè)負(fù)債利息的同時(shí)，提升企業(yè)低于成本虛高風(fēng)險(xiǎn)的能力。

企業(yè)已告別暴利時(shí)代，要在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)優(yōu)勢(shì)，“開(kāi)源節(jié)流”則變得更為重要。因此，加強(qiáng)管理，優(yōu)化企業(yè)財(cái)務(wù)及內(nèi)部管理的整體水平成為企業(yè)運(yùn)營(yíng)與發(fā)展的基本前提，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須對(duì)成本進(jìn)行有效控制，提升企業(yè)的利潤(rùn)空間，為企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展提供保障。

[1]孫長(zhǎng)朝.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本控制對(duì)策探討[J].湖北財(cái)經(jīng)高等專(zhuān)科學(xué)校學(xué)報(bào)，2011，（02）.

[2]羊莉.對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本核算與控制的探討[J].中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)，2011，（21）.

[3]謝俊荃.論房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)如何做好成本控制[J].現(xiàn)代裝飾（理論），2011，（06）.