孫培山 張鳳瑞 苗 壯

（遼寧省國(guó)家稅務(wù)局，沈陽(yáng) 110016）

自1998年國(guó)家實(shí)施城鎮(zhèn)住房制度改革以來，遼寧房地產(chǎn)開發(fā)投資比重穩(wěn)步提高，房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)已成為遼寧國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)和先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)。遼寧省2011年納稅百?gòu)?qiáng)企業(yè)排行榜中，房地產(chǎn)企業(yè)共上榜12戶，為各行業(yè)之首。但進(jìn)入2012年，在國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策高壓態(tài)勢(shì)影響之下，遼寧房地產(chǎn)業(yè)稅收收入前6個(gè)月均為負(fù)增長(zhǎng)，到6月末累計(jì)同比下降15.3%，增速比2011年全年回落了29.8個(gè)百分點(diǎn)，這引起了政府及其所屬多部門的高度關(guān)注。鑒于此，本文基于遼寧房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)和稅收貢獻(xiàn)、房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平協(xié)調(diào)程度、房地產(chǎn)業(yè)對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的影響、房地產(chǎn)調(diào)控政策對(duì)遼寧房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響等相關(guān)問題進(jìn)行的分析，提出了保障和促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的對(duì)策建議。

一、房地產(chǎn)業(yè)對(duì)遼寧經(jīng)濟(jì)和稅收貢獻(xiàn)分析

（一）房地產(chǎn)業(yè)對(duì)遼寧經(jīng)濟(jì)發(fā)展貢獻(xiàn)、協(xié)調(diào)程度及對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)影響分析

1.房地產(chǎn)業(yè)對(duì)遼寧經(jīng)濟(jì)發(fā)展貢獻(xiàn)分析。房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的影響，主要表現(xiàn)在房地產(chǎn)投資對(duì)GDP增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)作用。從表1數(shù)據(jù)可以看出，2001年以來，遼寧房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅猛，2001年至2011年間，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度普遍在20%以上，平均增速為32%，2001年曾一度高達(dá)62.3%。房地產(chǎn)投資占GDP的比重由2000年的3.5%逐年遞增到2011年的20.4%，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的作用十分明顯，即使是經(jīng)歷了幾次的宏觀調(diào)控，其增速也一直保持著較高的水平。

為分析遼寧省房地產(chǎn)投資狀況對(duì)遼寧經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的影響，選取1995-2011年間遼寧房地產(chǎn)投資（FDC）與GDP相關(guān)數(shù)據(jù)，建立GDP與房地產(chǎn)投資線性回歸模型。

回歸方程為：GDP=3574.3556+4.3524*FDC

?

從方程的系數(shù)關(guān)系可以看出，自1995年以來，遼寧房地產(chǎn)投資與GDP增長(zhǎng)成正相關(guān)關(guān)系，相關(guān)系數(shù)4.3524。為進(jìn)一步分析房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的相互關(guān)系，對(duì)上述兩變量進(jìn)行協(xié)整檢驗(yàn)，檢驗(yàn)結(jié)果表明，房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之間存在協(xié)整關(guān)系。選取1995-2011年間遼寧省房地產(chǎn)投資與同期GDP相關(guān)數(shù)據(jù)，進(jìn)行VAR模型預(yù)測(cè)（方程略）。我們得到如下結(jié)論：當(dāng)年的房地產(chǎn)投資不僅影響同期的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，而且影響明年甚至后年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)；當(dāng)年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)不僅受到當(dāng)年房地產(chǎn)投資狀況的影響，而且受到去年甚至前年房地產(chǎn)投資的滯后影響?？傊?，兩個(gè)變量之間的相互關(guān)系不僅是當(dāng)期影響，而且有滯后影響。為了進(jìn)一步檢驗(yàn)房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的相互關(guān)系，對(duì)兩變量進(jìn)行格蘭杰因果關(guān)系檢驗(yàn)。格蘭杰檢驗(yàn)的初步結(jié)論表明，在一年、二年的較短時(shí)期內(nèi)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)之間的關(guān)系只是表現(xiàn)為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶動(dòng)房地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)，房地產(chǎn)投資在短期內(nèi)并不是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要原因。但從中期來看，兩者之間相互拉動(dòng)、相互作用并相互影響。

2.遼寧房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的協(xié)調(diào)程度。根據(jù)房地產(chǎn)預(yù)警指標(biāo)選擇標(biāo)準(zhǔn)，借鑒建設(shè)部推薦的指標(biāo)體系和其它省市的預(yù)警指標(biāo)體系，本文以遼寧GDP年增長(zhǎng)率、固定資產(chǎn)投資、房地產(chǎn)投資及其增速、房地產(chǎn)開發(fā)資金、房地產(chǎn)開發(fā)自籌資金、施工面積年增長(zhǎng)率、住宅銷售額等指標(biāo)為基礎(chǔ)，構(gòu)建出5個(gè)房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)度指標(biāo)。

A1：房地產(chǎn)投資增速/GDP年增長(zhǎng)率

A2：房地產(chǎn)投資/固定資產(chǎn)投資

A3：房地產(chǎn)開發(fā)自籌資金/全部資金

A4：施工面積年增長(zhǎng)率/GDP年增長(zhǎng)率

A5：住宅銷售額/房地產(chǎn)投資額

根據(jù)5個(gè)構(gòu)建指標(biāo)，應(yīng)用主成分分析法①主成分分析法principal component analysis（PCA）是一種數(shù)學(xué)變換的方法，它把給定的一組相關(guān)變量通過線性變換轉(zhuǎn)成另一組不相關(guān)的變量，這些新的變量按照方差依次遞減的順序排列。（SPSS19.0）計(jì)算出各年度協(xié)調(diào)度綜合得分，基于3σ法則②3σ法則是判斷一事件是否為小概率事件的標(biāo)準(zhǔn)。，選擇1倍和2倍標(biāo)準(zhǔn)作為協(xié)調(diào)度預(yù)警區(qū)間的界限。通過計(jì)算得到統(tǒng)計(jì)指標(biāo)數(shù)據(jù)（經(jīng)SPSS19.0標(biāo)準(zhǔn)化后的數(shù)據(jù)）的均值μ≈0和標(biāo)準(zhǔn)差σ=0.9428。

?

由圖1可以看出，自2003年以來，遼寧房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)度指數(shù)總體上處于穩(wěn)定狀態(tài)，除2004年和2011年外，該指數(shù)均處于正常區(qū)間。究其原因，主要是2004年。

遼寧固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)過高，分別達(dá)到44.1%和48.2%。這是在國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)以“管嚴(yán)土地，看緊信貸”為主的宏觀調(diào)控措施背景之下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資大量流入遼寧的結(jié)果。2011年遼寧房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展協(xié)調(diào)度偏離度高的原因，一是經(jīng)回歸預(yù)測(cè)的房地產(chǎn)開發(fā)投資全部資金、自籌資金增長(zhǎng)幅度過低；二是施工面積增速和固定資產(chǎn)投資增速急速回落，分別較同期回落了15.8個(gè)百分點(diǎn)和21.9個(gè)百分點(diǎn)；三是我國(guó)為應(yīng)對(duì)2008年金融危機(jī)推出的4萬億投資以及各地政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的政策刺激等因素，對(duì)2010年、2011年的房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生了影響。

3.遼寧房地產(chǎn)業(yè)對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的影響。房地產(chǎn)業(yè)對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)效應(yīng)主要是房地產(chǎn)業(yè)通過需求拉動(dòng)和供給推動(dòng)產(chǎn)生的總效應(yīng)。應(yīng)用投入產(chǎn)出技術(shù)，采用“完全消耗系數(shù)①是指某一部門每提供一個(gè)單位的最終產(chǎn)品，需要直接和間接消耗（即完全消耗）各部門的產(chǎn)品或服務(wù)數(shù)量。完全消耗系數(shù)是全部直接消耗系數(shù)和全部間接消耗系數(shù)之和。完全消耗系數(shù)揭示了部門之間的直接和間接的聯(lián)系，它更全面更深刻地反映部門之間相互依存的數(shù)量關(guān)系。矩陣”與“房地產(chǎn)業(yè)相對(duì)應(yīng)的完全消耗系數(shù)列”表示后向拉動(dòng)作用，采用“完全分配系數(shù)矩陣”與“房地產(chǎn)業(yè)相對(duì)應(yīng)的完全分配系數(shù)行”表示前向推動(dòng)作用，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)同一產(chǎn)業(yè)的后向拉動(dòng)作用和前向推動(dòng)作用之和為房地產(chǎn)業(yè)對(duì)該產(chǎn)業(yè)的總帶動(dòng)效應(yīng)。

通過對(duì)比2002年和2007年投入產(chǎn)出情況，我們認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用在降低。其中，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)農(nóng)業(yè)、科學(xué)研究事業(yè)、石油加工煉焦及核燃料加工業(yè)、其他社會(huì)服務(wù)業(yè)以及房地產(chǎn)業(yè)自身的帶動(dòng)效應(yīng)下降明顯。究其原因，一方面是統(tǒng)計(jì)上的差異，另一方面是在經(jīng)濟(jì)社會(huì)不斷發(fā)展、調(diào)整、優(yōu)化的過程中，遼寧的經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)生了明顯的變化。從2007年的數(shù)據(jù)可以看出，遼寧房地產(chǎn)業(yè)每增加1個(gè)單位產(chǎn)值，拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)42個(gè)行業(yè)增加0.96個(gè)單位的產(chǎn)值。與房地產(chǎn)業(yè)關(guān)系最為密切的行業(yè)是金融保險(xiǎn)業(yè)、批發(fā)和零售貿(mào)易業(yè)、化學(xué)工業(yè)、電力熱力的生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)、租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)、信息傳輸計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)、金屬冶煉及壓延加工業(yè)、其他社會(huì)服務(wù)業(yè)、交通運(yùn)輸倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)、住宿業(yè)和餐飲業(yè)，合計(jì)帶動(dòng)效應(yīng)達(dá)到0.45個(gè)單位。

（二）房地產(chǎn)業(yè)對(duì)遼寧稅收收入貢獻(xiàn)分析

2003年-2011年，遼寧全部稅收收入的平均增速為20.9%，其中房地產(chǎn)業(yè)稅收收入年均增長(zhǎng)34.6%，明顯高于其他行業(yè)。遼寧房地產(chǎn)業(yè)稅收收入占全部稅收收入的比重由2003年的4.7%提高到2011年的11%，增量比重也由2003年的8.8%提高到2011年的15.1%。

同全國(guó)比較看，2003年-2011年，遼寧全部稅收收入平均增速略低于全國(guó)，而房地產(chǎn)業(yè)稅收收入的年均增速則高于全國(guó)2.6個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)我們觀察到，自2003年以來，遼寧房地產(chǎn)業(yè)稅收收入比重始終高于全國(guó)，并且，比重提高的幅度明顯快于全國(guó)，2003年遼寧房地產(chǎn)業(yè)稅收收入比重比全國(guó)僅高出0.1個(gè)百分點(diǎn)，到2011年則高出近2個(gè)百分點(diǎn)。遼寧房地產(chǎn)業(yè)稅收收入占全部稅收收入的比重偏高，在一定程度上表明，遼寧整體經(jīng)濟(jì)稅收由房地產(chǎn)業(yè)支撐的幅度偏大。因此，一方面，若房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)稅收形勢(shì)趨好，則必然快速拉動(dòng)整體經(jīng)濟(jì)稅收實(shí)現(xiàn)更快增長(zhǎng)；另一方面，若房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)稅收快速下滑，則必然導(dǎo)致整體經(jīng)濟(jì)和稅收加速回落。

2011年，遼寧房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅收入額為177.1億元，占遼寧全部營(yíng)業(yè)稅的比重為31.8%，比全國(guó)及東部地區(qū)分別高5.6和5.3個(gè)百分點(diǎn)；2011年遼寧房地產(chǎn)企業(yè)所得稅收入額為99.9億元，占遼寧全部企業(yè)所得稅的比重為17.7%，高于全國(guó)及東部地區(qū)6.4和6.9個(gè)百分點(diǎn)。由此可以看出，遼寧房地產(chǎn)主體稅種對(duì)全部稅收的貢獻(xiàn)大于全國(guó)以及東部地區(qū)的平均水平。進(jìn)入2011年以來，東部地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)稅收收入增長(zhǎng)明顯低于中、西部地區(qū)，遼寧房地產(chǎn)主體稅種收入增速則低于全國(guó)平均增速、略快于東部地區(qū)增速。2011年，遼寧房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅和企業(yè)所得稅分別比2010年增長(zhǎng)14.5%和14.3%，分別比全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅和企業(yè)所得稅增幅低1.5和7.4個(gè)百分點(diǎn)。2012年上半年，遼寧房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅和企業(yè)所得稅分別比上年同期下降21.2%和6.0%，全國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅和企業(yè)所得稅分別下降8.5%和4.1%，遼寧下降速度快于全國(guó)。

二、調(diào)控政策下遼寧房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)和稅收趨勢(shì)分析

（一）房地產(chǎn)調(diào)控政策對(duì)遼寧房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

進(jìn)入2010年以后，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控力度逐步加大，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)轉(zhuǎn)折。2011年，國(guó)家出臺(tái)了“國(guó)八條”、“限購(gòu)令”等嚴(yán)厲的政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行調(diào)控，沈陽(yáng)、大連先后出臺(tái)了配套政策和措施。宏觀調(diào)控政策直接干預(yù)經(jīng)濟(jì)，不僅改變了房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)周期和市場(chǎng)格局，同時(shí)二手房市場(chǎng)、房屋租賃市場(chǎng)、保障性住房也產(chǎn)生了較大影響。

2001年-2006年，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)開始進(jìn)入新一輪的上升期，這一輪增長(zhǎng)的原動(dòng)力較為充足且投資者進(jìn)入理性開發(fā)階段，在經(jīng)歷了2008年底和2009年初的蕭條期后，2009年4月房地產(chǎn)周期曲線應(yīng)該緩慢上揚(yáng)，持續(xù)到2013年初進(jìn)入新一輪的發(fā)展周期。然而，在宏觀調(diào)控政策的影響下，我國(guó)的房地產(chǎn)周期曲線背離了市場(chǎng)規(guī)律。首先是2008年11月中央政府宣布4萬億元投資，加之各地方政府對(duì)契稅、購(gòu)房補(bǔ)貼、公積金和銀行貸款等政策措施的刺激，加速了房地產(chǎn)價(jià)格的過快增長(zhǎng)。2010年4月發(fā)布“國(guó)十條”和2011年1月發(fā)布“國(guó)八條”后，開啟了史上最嚴(yán)調(diào)控政策序幕，使房地產(chǎn)周期曲線再次背離市場(chǎng)規(guī)律。

遼寧“十二五”規(guī)劃綱要提出，在“十二五”期間要加大保障性住房供給力度，全省人均住房建筑面積達(dá)到32平方米。從2011年開始遼寧加大了保障性住房的建設(shè)和投放力度，盡管保障性住房的對(duì)應(yīng)對(duì)象和商品房市場(chǎng)的銷售對(duì)象重疊度不高，但是，保障性住房大量入市也會(huì)影響房地產(chǎn)供求，政府加快公共租賃住房投資建設(shè)，也相當(dāng)于增加住房供給，將相應(yīng)減少住房租賃市場(chǎng)的需求，進(jìn)而對(duì)商品房市場(chǎng)，包括新建住房和二手房市場(chǎng)的需求產(chǎn)生影響。

限購(gòu)政策出臺(tái)以后，沈陽(yáng)市二環(huán)內(nèi)和大連5區(qū)內(nèi)的新房房?jī)r(jià)雖然沒有下降，但成交數(shù)量明顯萎縮。二手房市場(chǎng)受到的影響較為明顯，近期出現(xiàn)了下降的趨勢(shì)。沈、大兩地房產(chǎn)交易權(quán)屬登記中心辦理商品房登記手續(xù)的服務(wù)窗口十分冷清，與“限購(gòu)令”出臺(tái)之前的熱鬧景象形成了鮮明對(duì)比。與此同時(shí)，房屋租賃需求大大增加，這直接帶動(dòng)了房屋租賃價(jià)格的猛漲。在沈陽(yáng)、大連的主要商圈、街道的房租價(jià)格上漲十分明顯。

（二）近期房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)的分析預(yù)測(cè)

1.近期房地產(chǎn)業(yè)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和稅收收入增長(zhǎng)趨勢(shì)。自2010年國(guó)家加快房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控步伐以來，全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)各項(xiàng)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增速出現(xiàn)明顯回落趨勢(shì)。2012年上半年，遼寧房地產(chǎn)開發(fā)投資額增幅較同期回落14.2個(gè)百分點(diǎn)；房屋施工面積回落14.5個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷售額回落50.1個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增幅的快速回落導(dǎo)致與之相對(duì)應(yīng)的稅收收入也呈快速下滑趨勢(shì)。房地產(chǎn)業(yè)稅收收入從2011年第四季度開始快速下滑，從圖4中可以看出，2011年上半年，全國(guó)及遼寧房地產(chǎn)業(yè)稅收收入累計(jì)增長(zhǎng)分別達(dá)到34.9%和39.1%，之后逐期走低，尤其是進(jìn)入2012年，除全國(guó)6月份數(shù)據(jù)外，其他月份均為負(fù)增長(zhǎng)。

從遼寧省內(nèi)部分城市情況看，大連、沈陽(yáng)等省內(nèi)一線城市（在全國(guó)為一點(diǎn)五線城市）下降趨勢(shì)明顯，部分省內(nèi)二線城市（在全國(guó)為三線城市）降幅更大。2008年-2010年，大連市房?jī)r(jià)漲幅較大，房地產(chǎn)業(yè)稅收收入平均增速快于全省平均水平10個(gè)百分點(diǎn)左右，進(jìn)入2011年之后，在房?jī)r(jià)快速回落的影響下，該市房地產(chǎn)業(yè)稅收收入增幅明顯低于全省平均水平；2011年，全省房地產(chǎn)業(yè)的營(yíng)業(yè)稅和企業(yè)所得稅平均增長(zhǎng)14.9%，大連市僅增長(zhǎng)3.3%，2012年上半年各月累計(jì)下降幅度均達(dá)到和超過了30%。近幾年來，沈陽(yáng)市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較為平穩(wěn)，商品房銷售均價(jià)始終保持穩(wěn)中有升，進(jìn)入2011年下半年以后，雖然該市房地產(chǎn)業(yè)稅收收入增長(zhǎng)也呈現(xiàn)出回落態(tài)勢(shì)，但下降趨勢(shì)較為平緩。丹東和營(yíng)口等省內(nèi)二線城市，由于在2011年上半年之前房?jī)r(jià)漲幅過大，進(jìn)入2012年房地產(chǎn)業(yè)稅收收入呈現(xiàn)大幅回落態(tài)勢(shì)，上半年，兩市房地產(chǎn)稅收收入增幅比2011年上半年分別回落64.1和63.3個(gè)百分點(diǎn)。

2.遼寧房地產(chǎn)業(yè)主要指標(biāo)走勢(shì)及規(guī)模預(yù)測(cè)。根據(jù)2011年1月-2012年6月的遼寧房地產(chǎn)業(yè)主要指標(biāo)，我們對(duì)近期遼寧房地產(chǎn)投資、商品房銷售額、房地產(chǎn)投資與房地產(chǎn)稅收收入間的相互關(guān)系進(jìn)行了預(yù)測(cè)和分析，結(jié)果如下：（1）房地產(chǎn)投資和商品房銷售額持平趨勢(shì)明顯。遼寧近期房地產(chǎn)投資序列是非平穩(wěn)序列，而其一階差分序列是平穩(wěn)序列，其隨機(jī)誤差序列是一個(gè)白噪聲序列①對(duì)于一個(gè)純隨機(jī)過程來說，若其期望和方差均為常數(shù)，則稱之為白噪聲過程。；遼寧商品房銷售額序列是平穩(wěn)序列②是指聯(lián)合概率分布函數(shù)不隨時(shí)間改變的隨機(jī)序列。。根據(jù)測(cè)算出的房地產(chǎn)投資和商品房銷售額這兩項(xiàng)指標(biāo)的估計(jì)方程（方程略），遼寧未來近期內(nèi)（主要指2012年，下同），房地產(chǎn)投資和商品房銷售額沒有明顯增長(zhǎng)趨勢(shì)，但也無明顯下降趨勢(shì)，持平趨勢(shì)明顯。（2）房地產(chǎn)投資增量、商品房銷售額增量與房地產(chǎn)稅收收入增量之間呈現(xiàn)比較明顯的相關(guān)關(guān)系（方程略）。初步結(jié)論：房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)與房地產(chǎn)行業(yè)的稅收收入增長(zhǎng)呈正相關(guān)關(guān)系，房地產(chǎn)投資比上年每增長(zhǎng)一個(gè)百分點(diǎn)，就能帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)稅收收入增加0.2344個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷售額增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的稅收收入增長(zhǎng)也呈正相關(guān)關(guān)系，商品房銷售額比上年每增長(zhǎng)一個(gè)百分點(diǎn)，就能帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)稅收收入增加0.2449個(gè)百分點(diǎn)。

3.遼寧房地產(chǎn)業(yè)稅收收入對(duì)全部稅收收入及相關(guān)行業(yè)稅收收入的影響。（1）遼寧房地產(chǎn)業(yè)稅收收入對(duì)全部稅收收入的影響。選取遼寧房地產(chǎn)稅收收入增長(zhǎng)率（FSZ）與全部稅收收入增長(zhǎng)率（QSZ）的相關(guān)數(shù)據(jù)（數(shù)據(jù)時(shí)期為2011年1月份-2012年6月份），可以看出各期變量之間存在線性回歸關(guān)系，建立線性回歸模型，用以預(yù)測(cè)2012年兩變量之間的影響關(guān)系。使用EVIEWS軟件，得到相關(guān)方程（方程略），方程中自變量與函數(shù)的乘數(shù)關(guān)系為1.5516。初步結(jié)論：第一，從稅收收入增長(zhǎng)的總體變化趨勢(shì)上看，未來近期的房地產(chǎn)業(yè)稅收收入增長(zhǎng)并沒有明顯的上升跡象。第二，如果房地產(chǎn)投資和商品房銷售額如上文分析，在未來短期內(nèi)沒有明顯的增長(zhǎng)趨勢(shì)，那么，房地產(chǎn)行業(yè)的稅收收入將基本保持在目前的增長(zhǎng)狀態(tài)。第三，遼寧房地產(chǎn)業(yè)的稅收收入對(duì)全部稅收收入的拉動(dòng)作用將比較有限，遼寧房地產(chǎn)行業(yè)的稅收收入很難成為未來近期內(nèi)全部稅收收入有效增長(zhǎng)的支撐點(diǎn)。（2）遼寧房地產(chǎn)業(yè)稅收收入對(duì)相關(guān)行業(yè)稅收收入的影響。根據(jù)前文，按照2007年遼寧投入產(chǎn)出表計(jì)算出的與房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度最大的前10個(gè)行業(yè)，我們把這些行業(yè)的稅收收入增長(zhǎng)變化情況進(jìn)行整理，其中交通運(yùn)輸倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)、租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)、化學(xué)工業(yè)、住宿和餐飲業(yè)、批發(fā)零售業(yè)，2012年上半年稅收收入增速較2011年全年增速有較為明顯的回落趨勢(shì)，短期看，這5個(gè)行業(yè)受房地產(chǎn)業(yè)影響較為顯著。雖然這5個(gè)行業(yè)目前回落的幅度小于房地產(chǎn)業(yè)自身，但隨著時(shí)間推移，房地產(chǎn)業(yè)當(dāng)前的低迷狀態(tài)若持續(xù)下去，充分傳導(dǎo)到下游行業(yè)之后，這些相關(guān)行業(yè)的稅收收入預(yù)計(jì)將加大下降的幅度，包括金融業(yè)和黑色金屬冶煉及壓延加工業(yè)將會(huì)出現(xiàn)回落和持續(xù)下滑。

三、保障和促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的對(duì)策建議

遼寧應(yīng)當(dāng)充分把握自身優(yōu)勢(shì)，切實(shí)兼顧各方利益，竭力規(guī)避房?jī)r(jià)大起大落，通過下列諸方面措施的研究制定和有效實(shí)施，有力地保障和促進(jìn)全省房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、穩(wěn)定地健康發(fā)展。

（一）改進(jìn)財(cái)政分配體制，降低地方財(cái)政對(duì)土地的依賴

2011年，遼寧公共財(cái)政預(yù)算收入總額為2640.5億元，其中與房地產(chǎn)相關(guān)的各類收入①包括營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、房產(chǎn)稅、印花稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、契稅。共形成地方財(cái)力892.11億元，占遼寧公共財(cái)政預(yù)算收入總額的33.8%。國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入為2452.5億元（全國(guó)為3.3萬億），占全部政府性基金收入的85%。擺脫地方政府過度依賴土地財(cái)政的困境，有賴于分稅制改革的進(jìn)一步完善。合理界定各級(jí)政府的職能范圍，配之以相應(yīng)的財(cái)權(quán)，科學(xué)調(diào)整稅種分成比例，實(shí)現(xiàn)財(cái)權(quán)與事權(quán)的協(xié)調(diào)和統(tǒng)一。

（二）改革完善稅制，推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康有序發(fā)展

目前，世界各國(guó)針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的稅收通常在取得、保有、轉(zhuǎn)讓三階段課稅，我國(guó)稅制主要問題是“保有”階段稅收存在空白。我國(guó)尚未開征遺產(chǎn)稅，使房地產(chǎn)可以零成本繼承，導(dǎo)致了富人將其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為房地產(chǎn)，進(jìn)一步推動(dòng)了需求。

1.對(duì)房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅。借鑒上海、重慶開展房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，積極申請(qǐng)?jiān)圏c(diǎn)開征房產(chǎn)稅，完善和改進(jìn)征收管理方法，增加房產(chǎn)保有成本，調(diào)節(jié)房地產(chǎn)收益。通過抑制房地產(chǎn)投機(jī)來增加市場(chǎng)供應(yīng)，以利于有效控制房?jī)r(jià)上漲。

2.對(duì)房產(chǎn)繼承征稅。改革開放30年，中國(guó)業(yè)已形成了龐大的富裕階層，房地產(chǎn)是這個(gè)階層的主要資產(chǎn)品種之一。如果對(duì)房地產(chǎn)征收遺產(chǎn)稅，可以有效地維護(hù)社會(huì)公平，促進(jìn)社會(huì)和諧，維持社會(huì)穩(wěn)定，也有利于我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

3.對(duì)房地產(chǎn)改征增值稅。銷售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅，一方面可以在總體上減輕樓市交易稅負(fù)，樓市交易環(huán)節(jié)的總體稅負(fù)會(huì)比征收營(yíng)業(yè)稅時(shí)減輕，從而可以促進(jìn)房?jī)r(jià)理性回歸。另一方面，增值稅抵扣鏈條完善，可以促進(jìn)房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，進(jìn)而產(chǎn)生刺激產(chǎn)業(yè)間循環(huán)“規(guī)?！睌U(kuò)大和速度加快的功能。

（三）搭建政府信息平臺(tái)，提升行業(yè)管理服務(wù)水平

整合相關(guān)政府機(jī)構(gòu)資源，搭建并推廣房地產(chǎn)市場(chǎng)信息平臺(tái)，為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策和購(gòu)房者購(gòu)置房產(chǎn)提供有效的雙向指導(dǎo)和有針對(duì)性的咨詢服務(wù)。相關(guān)部門將分地區(qū)、分階層、分類別的房地產(chǎn)需求調(diào)查統(tǒng)計(jì)資料和結(jié)果及時(shí)進(jìn)行加工整理，對(duì)未來潛在和未來可能的有效支付能力進(jìn)行科學(xué)分析和預(yù)判，定期對(duì)社會(huì)公布，引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)將有限的資源理智而合理地投入到相應(yīng)的地區(qū)。及時(shí)提供存量房、保障房、公租房和二手房信息，方便廣大有購(gòu)房需求的百姓量力而行地選擇相應(yīng)的住房，同時(shí)也有利于治理房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)中某些無序競(jìng)爭(zhēng)行為。信息平臺(tái)亦可發(fā)布遼寧樓盤信息，搭建起溝通購(gòu)銷需求的橋梁，產(chǎn)生必要的廣告宣傳效應(yīng)，在服務(wù)購(gòu)銷活動(dòng)開展的同時(shí)，提升遼寧房地產(chǎn)市場(chǎng)管理水平，吸引省內(nèi)外資金投入遼寧房地產(chǎn)行業(yè)。

（四）對(duì)房地產(chǎn)投資既要“堵”又要“疏”

近年國(guó)家出臺(tái)的一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)投資（包括投機(jī)）主要是“堵”，同時(shí)今年出臺(tái)的放寬民間資本進(jìn)入壟斷行業(yè)的一系列政策又隱含著“疏”?！岸隆本褪且至魍顿Y和投機(jī)的資金，“疏”就是給這些“堵”回來的資金以更多的投資渠道。我們需要抓住這次機(jī)遇，在國(guó)家宏觀調(diào)控政策的大前提下，結(jié)合遼寧實(shí)際情況，制定適合本省的“疏導(dǎo)”政策。一方面，降低房地產(chǎn)市場(chǎng)交易的成本和費(fèi)用，研究房產(chǎn)置換政策，調(diào)整房產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)，來吸引居民投資性需求，滿足百姓對(duì)改善住房條件的剛性需求。另一方面，以國(guó)家鼓勵(lì)民間資本為契機(jī)，研究民間資本投入到省內(nèi)鐵路、電信、軍工、交通等領(lǐng)域的具體發(fā)展意見，制定發(fā)展規(guī)劃和可行措施，鼓勵(lì)民間資本參與進(jìn)來，形成新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，逐步替代房地產(chǎn)業(yè)在投資中的主導(dǎo)地位，以利于遼寧經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

（五）借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)做法，促進(jìn)遼寧房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)健康發(fā)展

1.準(zhǔn)確定位房地產(chǎn)功能，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)理性發(fā)展。近年來，遼寧部分沿海城市（大連、營(yíng)口、丹東）房地產(chǎn)投資迅猛增長(zhǎng)、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)失衡、房?jī)r(jià)上漲過快，引發(fā)了一些深層次問題，特別是如何正確認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)業(yè)在社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的功能和影響，是促進(jìn)現(xiàn)階段房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展所面臨的一個(gè)重要問題。參考和借鑒新加坡對(duì)房地產(chǎn)的行業(yè)定位：將房地產(chǎn)行業(yè)政策看成是社會(huì)政策，而非經(jīng)濟(jì)政策。房地產(chǎn)的首要功能是實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”目標(biāo)，經(jīng)濟(jì)則是其次要功能，要充分認(rèn)識(shí)到住房不僅是一個(gè)經(jīng)濟(jì)問題，更是一個(gè)社會(huì)問題，是人們安居樂業(yè)和社會(huì)穩(wěn)定的關(guān)鍵。

2.借鑒澳大利亞經(jīng)驗(yàn)，激活二手房市場(chǎng)。二手房交易在澳大利亞非常活躍，占整個(gè)住房交易市場(chǎng)份額的90%以上。在澳大利亞外來人口不斷涌入，住房消費(fèi)需求不斷增加的情況下，政府主要是通過激活二手房交易，促進(jìn)住宅消費(fèi)。澳大利亞二手房市場(chǎng)繁榮發(fā)展的主要原因是房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)極為活躍。由于律師費(fèi)、中介費(fèi)等都能抵繳一定的所得稅，凡是需要買賣、租賃和建造房屋的家庭和個(gè)人，均需聘請(qǐng)中介機(jī)構(gòu)和專業(yè)人員幫忙。澳大利亞房地產(chǎn)市場(chǎng)上，開發(fā)商只展示樓盤，而房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)卻掌握著大量信息，澳大利亞房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)的成員遍布在各地的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，活躍的二手房市場(chǎng)是一個(gè)國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展到成熟階段的主要標(biāo)志。遼寧省內(nèi)除沈陽(yáng)市外，其他城市二手房交易量普遍較低，政府還需在搭建交易信息平臺(tái)的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步采取有效措施加快二手房市場(chǎng)發(fā)展步伐，其中包括大力發(fā)展房地產(chǎn)中介、經(jīng)紀(jì)業(yè)，培育住房服務(wù)市場(chǎng)，適當(dāng)降低交易費(fèi)用，對(duì)二手房購(gòu)買者加大金融支持力度、拓展融資渠道等。

〔1〕 廖明球.投入產(chǎn)出及其擴(kuò)展分析（第二版）.首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)出版社，2011年.

〔2〕 賈俊平.統(tǒng)計(jì)學(xué)（第三版）.中國(guó)人民大學(xué)出版社，2008年.

〔3〕 薛薇.SPSS統(tǒng)計(jì)分析方法及應(yīng)用（第二版）.電子工業(yè)出版社，2009年.

〔4〕 易丹輝.數(shù)據(jù)分析與EViews應(yīng)用.中國(guó)人民大學(xué)出版社，2008年.

〔5〕 唐小飛，李琛，王錚等.中國(guó)房地產(chǎn)走勢(shì)預(yù)測(cè).宏觀經(jīng)濟(jì)研究，2012年第3期.

〔6〕 鄭成華.關(guān)于房地產(chǎn)投資與區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展適應(yīng)性分析方法.中國(guó)經(jīng)貿(mào)導(dǎo)刊，2012年第2期.

〔7〕 孫雅南.房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)效應(yīng)的實(shí)證分析.統(tǒng)計(jì)與決策，2011年第22期.

〔8〕 王晶，翟萌.沈陽(yáng)房地產(chǎn)新政分析.東方企業(yè)文化，2011年4月.

〔9〕 陳酉宜.保障性住房政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響研究.經(jīng)濟(jì)縱橫，2009年第4期.

〔10〕遼寧省統(tǒng)計(jì)局.遼寧統(tǒng)計(jì)年鑒.中國(guó)統(tǒng)計(jì)出版社，（2002－2011）.

〔11〕國(guó)家稅務(wù)總局.全國(guó)稅務(wù)統(tǒng)計(jì).中國(guó)稅務(wù)出版社，（2002－2011）.

〔12〕 Quigley J M．Real estate prices and economic cycles[J]．International Real Estate Review，1999-2.

〔13〕趙兆，于文濤.房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)及政策建議.宏觀經(jīng)濟(jì)管理，2012年第1期.

〔14〕杭榮.從國(guó)外經(jīng)驗(yàn)看中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)何去何從.中國(guó)外資，2012年3月.

〔15〕郭淑敏.遺產(chǎn)稅應(yīng)該盡快出臺(tái).中國(guó)房地產(chǎn)金融，2012年第1期.

〔16〕楊木旺，龍勝平，王金成.低碳房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略與路徑研究.生態(tài)經(jīng)濟(jì)，2012年第1期.

〔17〕張廣見，海云桃，李振宇.地方財(cái)政的土地依賴行為探析.金融理論與實(shí)踐，2011年第11期.

〔18〕王冰，朱愛國(guó).新加坡房地產(chǎn)發(fā)展概況及啟示.金融實(shí)務(wù)，2011年第8期.

〔19〕澳洲房地產(chǎn)運(yùn)作啟示錄.房地產(chǎn)導(dǎo)刊，2004年第16期.