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      個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)防范探討
      ——以預(yù)購商品房抵押的法律規(guī)制變遷為視角

      2012-08-15 00:53:01何小勇
      海峽法學(xué) 2012年4期
      關(guān)鍵詞:住房貸款按揭商品房

      何小勇, 方 勇

      (1. 江蘇警官學(xué)院法律系,江蘇南京 210012;2. 江蘇省南京市檢察院,江蘇南京 210004)

      個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)防范探討
      ——以預(yù)購商品房抵押的法律規(guī)制變遷為視角

      何小勇1, 方 勇2

      (1. 江蘇警官學(xué)院法律系,江蘇南京 210012;2. 江蘇省南京市檢察院,江蘇南京 210004)

      預(yù)購商品房抵押是內(nèi)地商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)為防范個(gè)人住房貸款回收風(fēng)險(xiǎn)而采用的一種擔(dān)保方式,其模仿的是香港的房屋按揭貸款方式,但由于兩地法律制度的不同而存在巨大差異。通過研究《房地產(chǎn)管理法》、《擔(dān)保法》、《物權(quán)法》及相關(guān)行政規(guī)章、司法解釋對(duì)預(yù)購商品房抵押問題法律規(guī)制的變遷過程,探討合理防范、分擔(dān)個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的法律規(guī)制模式,以維護(hù)我國住房金融市場(chǎng)的穩(wěn)定、有序。

      商品房預(yù)售;樓花按揭;預(yù)購商品房抵押;預(yù)告登記

      個(gè)人住房貸款,是指貸款人向借款人發(fā)放的用于購買自用普通住房的貸款。①中國人民銀行《2012年三季度金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告》顯示,2012年三季度末,全國主要金融機(jī)構(gòu)及農(nóng)村合作金融機(jī)構(gòu)、城市信用社、外資銀行的人民幣房地產(chǎn)貸款余額為11.32萬億元,其中,個(gè)人購房貸款余額為7.49萬億元。在房地產(chǎn)調(diào)控政策不斷加強(qiáng),房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格呈現(xiàn)明顯下行之際,個(gè)人住房貸款的金融風(fēng)險(xiǎn)日益凸顯。而個(gè)人住房貸款中,購房人通過向金融機(jī)構(gòu)以提供預(yù)購的商品房作為抵押物簽訂借款合同的貸款方式占個(gè)人購房貸款余額的比例達(dá)85%以上。因此,以預(yù)購商品房抵押的法律規(guī)制變遷為視角,探討個(gè)人住房貸款的金融風(fēng)險(xiǎn)防范問題,具有重要意義。

      一、我國商品房預(yù)售制度與住房個(gè)貸業(yè)務(wù)的淵源及發(fā)展

      個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的興起源于商品房預(yù)售制度的實(shí)行,而允許個(gè)人以預(yù)購的商品房作為抵押物向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)購房貸款是個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)得以順利開展的基礎(chǔ)。1994年頒布的《城市房地產(chǎn)管理法》首次對(duì)商品房預(yù)售制度作出規(guī)定,開發(fā)商商品房預(yù)售須滿足以下條件:已取得土地使用權(quán)證書;持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證;取得商品房預(yù)售許可證;投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上,并確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。房地產(chǎn)行業(yè)在我國興起之際,通過立法允許開發(fā)商以預(yù)售的方式銷售尚在建而未取得產(chǎn)權(quán)證書的房屋,意圖是為了激勵(lì)和扶持當(dāng)時(shí)亟待成長的房地產(chǎn)行業(yè),降低該行業(yè)的進(jìn)入門檻,保證我國正在實(shí)施的住房制度改革得以成功。但是,《擔(dān)保法》對(duì)于可以設(shè)定抵押權(quán)的財(cái)產(chǎn)范圍規(guī)定中并未包括正在開發(fā)尚未取得權(quán)屬證書的預(yù)售商品房,因此,1997年建設(shè)部制定的《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》規(guī)定,購房者對(duì)從開發(fā)商處購買的尚未取得產(chǎn)權(quán)證書的預(yù)售房屋,在支付首期房價(jià)款后,可以將其抵押給銀行作為償還貸款履行的擔(dān)保。中國人民銀行隨即頒布《個(gè)人住房貸款管理辦法》,規(guī)定購房人將所購的自用住房作為貸款抵押物的,必須將住房價(jià)值的全額用于貸款抵押。1998年國務(wù)院發(fā)布國發(fā)[1998]23號(hào)文件,提出要深化城鎮(zhèn)住房制度改革,逐步實(shí)行住房分配貨幣化,并提出大力發(fā)展住房金融,取消商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款的規(guī)模限制。2003年國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》,提出要調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu),逐步實(shí)現(xiàn)多數(shù)家庭購買或承租普通商品房,提高普通商品房在市場(chǎng)供應(yīng)中的比例,并禁止任何單位以集資、合作名義建房。自此,商品房市場(chǎng)的繁榮與個(gè)人住房金融業(yè)務(wù)的開展所面臨的政策及法律上的障礙均不再存在,個(gè)人住房貸款額從1998年的426億元飛速增長到2012年三季度末的7.49萬億元。

      以期房按揭貸款的方式銷售房屋,據(jù)考證來源于香港。按揭,在英國的法律術(shù)語中稱為mortgage,“是一種通過債務(wù)人將特定財(cái)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移予債權(quán)人而擔(dān)保債權(quán)人的債權(quán)在約定的清償期得到清償?shù)膿?dān)保方式。權(quán)利轉(zhuǎn)移是其基本的規(guī)定”。[1]香港的房屋按揭包括普通法按揭和衡平法按揭。普通法按揭指擔(dān)保物的所有權(quán)絕對(duì)轉(zhuǎn)移,受轉(zhuǎn)移人在受擔(dān)保的義務(wù)清償時(shí),再把所有權(quán)轉(zhuǎn)還;衡平法按揭指按揭人在擔(dān)保物上的權(quán)益即時(shí)轉(zhuǎn)移。[2]按揭擔(dān)保的標(biāo)的物包括期房和現(xiàn)房。在香港,對(duì)個(gè)人擁有的這種未來的產(chǎn)業(yè)——樓花,法律上稱之為公義式產(chǎn)業(yè),根據(jù)香港法律規(guī)定,從1984年11月1日起,香港房屋銷售所指的按揭僅限于樓花按揭,現(xiàn)房只適用于抵押而不適用于按揭。[3]在香港銀行參與的房屋按揭貸款銷售中,業(yè)主即購房者要將其物業(yè)(樓花)權(quán)利轉(zhuǎn)讓予債權(quán)人(銀行),同時(shí)保留贖回權(quán),在按揭轉(zhuǎn)變成抵押之前,按揭財(cái)產(chǎn)以信托形式交銀行持有,有關(guān)業(yè)權(quán)文件也要交由銀行存放保管。[4]并且,對(duì)于銀行發(fā)放的貸款及客戶的購房款,須打入到銀行與開發(fā)商共管的賬號(hào)中,由工料測(cè)量師行和律師行兩個(gè)獨(dú)立機(jī)構(gòu)進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)管。

      大陸商品房預(yù)售涉及三方主體:購房人、開發(fā)商、貸款銀行,在購房人以預(yù)購商品房作抵押申請(qǐng)個(gè)人住房貸款時(shí),通常需要簽訂四份合同:第一份合同可稱之為基礎(chǔ)性合同,即購房人與開發(fā)商首先需要簽訂一份商品房銷售合同,并須按照有關(guān)規(guī)定繳納占總房價(jià)一定比例的購房款;第二份合同是借款合同,由購房者和與開發(fā)商存在業(yè)務(wù)合作關(guān)系的銀行簽訂,銀行按約定將購房貸款一次性劃入開發(fā)商的銀行賬戶;第三份合同是抵押合同,作為購房者從銀行處獲得貸款的條件,購房人須以預(yù)購的商品房作為抵押物向銀行提供擔(dān)保;第四份合同是保證合同,由銀行與開發(fā)商簽訂,約定開發(fā)商在房屋竣工取得產(chǎn)權(quán)證書并辦妥房屋正式抵押登記手續(xù)前,須向銀行就借款償還承擔(dān)連帶保證責(zé)任。這和香港實(shí)行的購房人以轉(zhuǎn)讓房屋權(quán)利給銀行并同時(shí)保留贖回權(quán),償還貸款后從銀行處贖回房屋,不能償還貸款的銀行直接享有房屋所有權(quán)有很大的不同。對(duì)銀行在個(gè)貸業(yè)務(wù)中廣泛采取的以預(yù)購商品房作抵押貸款的擔(dān)保方式,其性質(zhì)及法律效力應(yīng)如何認(rèn)定?在《擔(dān)保法》司法解釋出臺(tái)時(shí),最高院負(fù)責(zé)人對(duì)此解答為:預(yù)購商品房抵押是房屋預(yù)售合同的購房者作為按揭人,把根據(jù)購房合同取得的房屋期待權(quán)讓渡給銀行作為償還債務(wù)的擔(dān)保,銀行作為按揭權(quán)人享有的是一種債權(quán)而非物權(quán);購房人轉(zhuǎn)讓房屋期待權(quán)給銀行后保留贖回權(quán),按揭解除時(shí),購房人可以從銀行處贖回房屋;購房人不能償還貸款本息時(shí),喪失贖回所購房屋的權(quán)利,房屋竣工后,銀行取得房屋的所有權(quán),可收房自用或者拍賣房屋以實(shí)現(xiàn)債權(quán)。[5]

      二、預(yù)購商品房抵押法律規(guī)制演變及其對(duì)個(gè)人住房貸款回收的影響

      《城市房地產(chǎn)管理法》對(duì)以房屋設(shè)定抵押權(quán)的,規(guī)定應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書、房屋所有權(quán)證書辦理,沒有取得房產(chǎn)證、土地證證書的預(yù)售房屋不可以設(shè)定抵押物權(quán),《擔(dān)保法》重申了該規(guī)定。為了解決在商品房預(yù)售中購房者的資金需求,《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》作為部門行政規(guī)章,能不能違反上位法的規(guī)定,規(guī)定預(yù)購商品房貸款抵押方式?此類抵押能否產(chǎn)生擔(dān)保物權(quán)的法律效力?這些開始成為長期困擾銀行業(yè)開展個(gè)人住房貸款新業(yè)務(wù)的法律問題。與正式的房地產(chǎn)抵押登記不同,預(yù)購商品房抵押合同在辦理抵押登記時(shí),銀行作為登記權(quán)利人不能從登記機(jī)構(gòu)處取得《房屋他項(xiàng)權(quán)證》證明其權(quán)利性質(zhì)和權(quán)力的范圍。于是,僅有登記機(jī)關(guān)在抵押合同上加蓋的抵押登記專用章,銀行發(fā)放的個(gè)人住房貸款安全便難以認(rèn)定為已受到了擔(dān)保物權(quán)的法律保障。2008年5月12日四川汶川發(fā)生特大地震,對(duì)由于地震而損壞的商品房,由于不少的房屋是購房人尚未取得產(chǎn)權(quán)但通過預(yù)購商品房抵押的方式來獲得銀行貸款,那么,因地震產(chǎn)生的貸款風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)如何分擔(dān)?在抗震救災(zāi)指揮部擔(dān)任法律顧問的學(xué)者認(rèn)為,以預(yù)購商品房進(jìn)行抵押開展的貸款業(yè)務(wù),是銀行開發(fā)、創(chuàng)制出來的業(yè)務(wù),購房者作為消費(fèi)者對(duì)該合同只有附和的義務(wù)而不享有修訂的權(quán)利,因此,應(yīng)由貸款銀行承擔(dān)抵押標(biāo)的物房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn),并且,預(yù)購商品房抵押貸款法律性質(zhì)不明產(chǎn)生的法律風(fēng)險(xiǎn),也應(yīng)由貸款銀行來承擔(dān),才能體現(xiàn)公平原則。[6]由于損失巨大和矛盾尖銳,最后由銀監(jiān)會(huì)發(fā)布文件規(guī)定,由于地震造成的損失各銀行可認(rèn)定為呆賬損失進(jìn)行核銷,這實(shí)際上是由貸款銀行以自己預(yù)提的呆賬、壞賬準(zhǔn)備金消化了個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn),但是無助于解決當(dāng)時(shí)銀行業(yè)亟待司法審判部門明確的預(yù)購商品房抵押的法律性質(zhì)及效力問題。

      最高院《關(guān)于適用<中華人民共和國擔(dān)保法>若干問題的解釋》(簡稱“解釋”)第47條規(guī)定:“以依法獲準(zhǔn)尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的,當(dāng)事人辦理了抵押物登記,人民法院可以認(rèn)定抵押有效”。其理由為:預(yù)購商品房抵押貸款已經(jīng)成為我國房地產(chǎn)金融體系的重要組成部分,雖然法律對(duì)其未作規(guī)定,但法院在司法審判中是認(rèn)可這種抵押方式的效力的;由于購房人向貸款銀行提供的預(yù)購商品房抵押是一種期待權(quán)抵押,那么登記也只能是一種預(yù)售合同抵押登記,只有取得房屋產(chǎn)權(quán)證書后在登記機(jī)關(guān)所辦理房屋抵押登記,才能最終取得真正的對(duì)抵押房屋的擔(dān)保物權(quán)。因此,銀行以預(yù)購商品房作抵押進(jìn)行登記所享有的不是物權(quán),而是債權(quán)。[5]但是該解釋僅為學(xué)理解釋,《解釋》中所規(guī)定的人民法院“可以認(rèn)定抵押有效”難以知曉應(yīng)作何種理解方為準(zhǔn)確。由于個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)中,商業(yè)銀行對(duì)該類貸款采取的風(fēng)險(xiǎn)防范措施主要有兩種:一是將購房者預(yù)購的商品房在貸款發(fā)放時(shí)進(jìn)行抵押登記,設(shè)定抵押權(quán);二是要求開發(fā)商提供階段性的連帶保證責(zé)任。因此,對(duì)以預(yù)購商品房辦理抵押登記的法律效力應(yīng)如何認(rèn)定?以及開發(fā)商在購房者違約時(shí)應(yīng)如何承擔(dān)保證責(zé)任?成為個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范中亟待解決的法律問題。

      個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)中,銀行在發(fā)放貸款時(shí)會(huì)與開發(fā)商在保證合同中約定,在房屋竣工取得產(chǎn)權(quán)證書后、正式房屋抵押登記手續(xù)辦妥前,購房者未能按借款合同的約定還本付息時(shí),開發(fā)商須向銀行提供階段性的連帶責(zé)任保證。而根據(jù)《擔(dān)保法》第28條的規(guī)定:“同一債權(quán)既有保證又有物的擔(dān)保的,保證人對(duì)物的擔(dān)保以外的債權(quán)承擔(dān)保證責(zé)任。債權(quán)人放棄物的擔(dān)保的,保證人在債權(quán)人放棄權(quán)利的范圍內(nèi)免除保證責(zé)任”。那么,銀行在購房人不能按期歸還貸款本息時(shí),該采取何種方式主張債權(quán)?按照物保優(yōu)于人保的規(guī)定,開發(fā)商的保證責(zé)任范圍僅限于銀行對(duì)購房者抵押的房屋進(jìn)行處置后仍不能償還的貸款部分承擔(dān)償還責(zé)任。然而,根據(jù)保證合同的約定,貸款銀行有權(quán)直接要求開發(fā)商對(duì)購房人的違約行為承擔(dān)連帶責(zé)任。另《解釋》中的第38條規(guī)定:“同一債權(quán)既有保證又有第三人提供物的擔(dān)保的,債權(quán)人可以請(qǐng)求保證人或物的擔(dān)保人承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任”。即債權(quán)人在債權(quán)實(shí)現(xiàn)的方式上既可向保證人也可以選擇向抵押人要求承擔(dān)償還責(zé)任以實(shí)現(xiàn)債權(quán)。相關(guān)法律規(guī)定此時(shí)出現(xiàn)了明顯的適用上的沖突。銀行方面,無論是從有效保障個(gè)人住房貸款安全的角度,還是從避免債權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)處分個(gè)人住房將可能面臨重重障礙的角度,把具有較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力的開發(fā)商作為被告要求其承擔(dān)連帶保證責(zé)任均是訴訟中的第一選擇。但是,各級(jí)法院在審理預(yù)購商品房貸款抵押糾紛時(shí),基于對(duì)預(yù)購商品房抵押登記的效力理解不同,導(dǎo)致案件處理在適用法律及判決開發(fā)商保證責(zé)任的承擔(dān)方式上迥然不同。

      例如,南京市中級(jí)法院2009年審理的一起預(yù)購商品房抵押貸款糾紛上訴案件中,貸款銀行要求開發(fā)商對(duì)購房人不能按照借款合同約定履行還款義務(wù)形成的債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任保證,法官判決認(rèn)為,預(yù)購商品房抵押實(shí)質(zhì)是對(duì)一種期待權(quán)益的抵押,并非房屋抵押,貸款人并未持有他項(xiàng)權(quán)證,不享有真正的抵押物權(quán),故登記并不產(chǎn)生物權(quán)效力,開發(fā)商不能以《擔(dān)保法》第28條的規(guī)定予以抗辯,判決開發(fā)商對(duì)銀行承擔(dān)連帶保證責(zé)任。②然而,南京市鼓樓區(qū)法院在審理類似的案件時(shí),判決理由表述卻截然相反,認(rèn)為借款合同對(duì)開發(fā)商在借款人不能按期還款付息承擔(dān)連帶責(zé)任保證的約定,并不意味開發(fā)商放棄了關(guān)于物保優(yōu)于人保的抗辯權(quán)利,因此,開發(fā)商主張依據(jù)《擔(dān)保法》第28條的規(guī)定承擔(dān)責(zé)任,符合法律規(guī)定。③有意思的是,廣州市中級(jí)法院在審理類似的案件時(shí),雖然判決結(jié)果和上述中院的判決無異,由開發(fā)商承擔(dān)連帶保證責(zé)任,但其法律依據(jù)卻是《解釋》第38條的規(guī)定。[7]同類案件的三個(gè)判決適用了三種不同的判決依據(jù)。我們認(rèn)為,預(yù)購商品房抵押貸款的抵押物是由債務(wù)人(借款人)自己提供而非由第三人所提供,因此,不能適用《解釋》第38條的規(guī)定來處理,即銀行不能享有選擇債權(quán)實(shí)現(xiàn)方式的權(quán)利。但是,這種邏輯結(jié)論是建立在預(yù)購商品房抵押登記的法律效力與正式的房屋抵押登記法律效力相同的基礎(chǔ)上。而根據(jù)對(duì)《解釋》的解讀,預(yù)購商品房抵押辦理抵押登記的,銀行對(duì)抵押物僅享有債權(quán)效力而不享有物權(quán)效力,于是,預(yù)購商品房抵押貸款在銀行取得《他項(xiàng)權(quán)利證》之前,該債權(quán)將僅為開發(fā)商提供的一種擔(dān)保方式,據(jù)此開發(fā)商便喪失了以《擔(dān)保法》第28條規(guī)定進(jìn)行抗辯的理由。然而,這是以否定預(yù)購商品房抵押作為目前國內(nèi)個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范的基本手段為代價(jià)的,不僅動(dòng)搖了該業(yè)務(wù)開展的前提,而且對(duì)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響不容小視。

      對(duì)以預(yù)購商品房抵押貸款,辦理抵押物登記的,銀行僅享有權(quán)利界限含糊不清的債權(quán),顯然不是從事個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的銀行所愿意看到。2007年《物權(quán)法》頒布并首次對(duì)不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度作出規(guī)定:“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議,為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán),按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后,未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意,處分該不動(dòng)產(chǎn)的,不發(fā)生物權(quán)效力”?!邦A(yù)告登記后,債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的,預(yù)告登記失效”。對(duì)簽訂的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)協(xié)議進(jìn)行預(yù)告登記,將使該債權(quán)協(xié)議因此具有物權(quán)效力,對(duì)未經(jīng)登記權(quán)利人的同意而涉及的對(duì)登記的不動(dòng)產(chǎn)的處分,具有對(duì)抗效力。雖然立法規(guī)定預(yù)告登記制度的本意為限制開發(fā)商對(duì)銷售的商品房進(jìn)行一房二賣,或欺瞞購房人對(duì)房屋進(jìn)行抵押等損害消費(fèi)者利益的行為,以保障消費(fèi)者的商品房買賣合同債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。[8]但是,卻為賦予預(yù)購商品房抵押登記同樣享有物權(quán)保護(hù)效力提供了一條思路,即能否通過預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記的方式,賦予其享有物權(quán)效力?如可行,將會(huì)對(duì)我國個(gè)人住房金融業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)防范具有重要的意義。

      三、預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記的法律效力思考及完善

      《物權(quán)法》規(guī)定了預(yù)告登記制度,但是對(duì)除了買賣房屋協(xié)議外,還有哪些不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)協(xié)議也可以通過預(yù)告登記的手段來獲得物權(quán)保護(hù),未予明確。2008年建設(shè)部頒布《房屋登記辦法》對(duì)預(yù)告登記的范圍進(jìn)行明確,規(guī)定了預(yù)購商品房、以預(yù)購商品房設(shè)定抵押、房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋所有權(quán)抵押和法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形五種情況,當(dāng)事人可以申請(qǐng)預(yù)告登記。并規(guī)定申請(qǐng)預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記的,當(dāng)事人需提供預(yù)告登記申請(qǐng)書、申請(qǐng)人的身份證明、抵押合同、主債權(quán)合同、預(yù)購商品房預(yù)告登記證明、當(dāng)事人關(guān)于預(yù)告登記的約定和其他必要的材料來辦理。但是,根據(jù)《物權(quán)法》第5條、第10條的規(guī)定:“物權(quán)的種類和內(nèi)容,由法律規(guī)定”“國家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法,由法律、行政法規(guī)規(guī)定?!倍斗课莸怯涋k法》頒布后,上海、北京等地以地方立法的形式對(duì)預(yù)告登記的范圍、登記的條件紛紛作出規(guī)定,且規(guī)定各異。地方法規(guī)、部門行政規(guī)章能否規(guī)定預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記種類?是否違反了物權(quán)法定原則?令人產(chǎn)生疑問。

      預(yù)告登記一般被認(rèn)為具有債權(quán)保全效力、債權(quán)請(qǐng)求權(quán)的順位保護(hù)效力及向社會(huì)、第三人的預(yù)警效力。對(duì)預(yù)告登記的法律效力,《物權(quán)法》規(guī)定為:未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意,處分該不動(dòng)產(chǎn)的,不發(fā)生物權(quán)效力。銀行對(duì)預(yù)購商品房進(jìn)行抵押權(quán)預(yù)告登記,目的是為了使向購房者發(fā)放的個(gè)人住房貸款能夠獲得抵押擔(dān)保物權(quán)的保障,那么,經(jīng)預(yù)告登記后,至該預(yù)購商品房能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起3個(gè)月內(nèi)(銀行須在此時(shí)完成正式的房屋抵押登記獲得他項(xiàng)權(quán)利證書),未經(jīng)銀行的同意,不論是購房者、開發(fā)商、行政機(jī)關(guān)還是人民法院,對(duì)預(yù)售商品房的處分,如妨害了銀行對(duì)該房屋擔(dān)保物權(quán)的實(shí)現(xiàn),均不能發(fā)生法律效力。

      預(yù)告登記使預(yù)購商品房抵押合同作為債權(quán)合同獲得了物權(quán)保護(hù)法律效力,但最終的物權(quán)保護(hù)效力的獲得有賴于房屋正式抵押手續(xù)的完成,而在兩個(gè)抵押登記手續(xù)完成的間隙,登記權(quán)利人所擁有的實(shí)際上是介于債權(quán)效力與物權(quán)效力之間的權(quán)利,并且難以進(jìn)行明確的歸類。因此,在司法實(shí)踐中就產(chǎn)生了適用法律和法律效力性質(zhì)認(rèn)定上的疑問。上述所例舉的法院判例中,前面的兩個(gè)案例均發(fā)生在《物權(quán)法》和《房屋登記辦法》實(shí)施之后,但法官在認(rèn)定預(yù)購商品房抵押登記的效力時(shí),或認(rèn)為是具有債權(quán)效力,或認(rèn)為是具有物權(quán)效力,并據(jù)以適用不同的法律進(jìn)行判決。另外,預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記這種介于物權(quán)與債權(quán)效力的中間狀態(tài),能否對(duì)抗人民法院的強(qiáng)制執(zhí)行和國家征收行為,與抵押、保證、質(zhì)押等類型的擔(dān)保物權(quán)的法律效力之間應(yīng)如何平衡與協(xié)調(diào),仍是一個(gè)亟待研究解決的法律難題。就現(xiàn)行《物權(quán)法》規(guī)定而言,有一個(gè)問題亟需解決,即如何認(rèn)定用以抵押的預(yù)購商品房能夠進(jìn)行“不動(dòng)產(chǎn)登記”?開發(fā)商或購房者對(duì)預(yù)告登記權(quán)利人應(yīng)否負(fù)有及時(shí)通知的義務(wù)?建議《物權(quán)法》對(duì)此規(guī)定為“自開發(fā)商經(jīng)初始登記取得大產(chǎn)權(quán)證書之日起或購房者自取得預(yù)購房屋產(chǎn)權(quán)證書之日起三個(gè)月內(nèi),未申請(qǐng)房屋抵押權(quán)登記的,預(yù)告登記失效。開發(fā)商或購房者未及時(shí)通知并協(xié)助登記權(quán)利人辦理房屋抵押權(quán)登記的,對(duì)因此造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任”。

      注釋:

      ① 參見:《個(gè)人住房貸款管理辦法》第2條的規(guī)定。

      ② 參見:(2007)玄民二初字第603號(hào)民事判決書;(2009)寧民二終字第379號(hào)民事判決書。

      ③ 參見:(2010)鼓商初字第840號(hào)民事判決書。

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      (責(zé)任編輯:劉 冰)

      D922.38

      A

      1674-8557(2012)04-0085-05

      2012-09-16

      江蘇高校優(yōu)勢(shì)學(xué)科建設(shè)工程資助項(xiàng)目。

      何小勇(1972-),男,廣東茂名人,江蘇警官學(xué)院副教授。方勇(1976-),男,安徽滁州人,江蘇省南京市檢察院公訴一處檢察員。

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