◎ 廣州經(jīng)緯行研究中心

2011年是深度調(diào)控的一年，年初的“國八條”使得2011年成為了史上房地產(chǎn)調(diào)控政策最為嚴(yán)厲的一年，三套房停購?fù)ＹJ政策進(jìn)一步擠壓投資投機(jī)性需求，使得有效需求空前萎縮，房價(jià)高速上漲的勢頭已被遏制，市場成交的低迷、發(fā)展商資金壓力的加大以及消費(fèi)者觀望情緒的加劇正促使市場進(jìn)入深度調(diào)整期。進(jìn)入2012年，中央的調(diào)控政策仍難見放松，而供過于求的狀態(tài)將愈發(fā)明顯，多重壓力下，市場或?qū)⒂瓉矸績r(jià)的理性回歸。

一、調(diào)控政策不放松，房產(chǎn)稅試點(diǎn)將擴(kuò)大

穩(wěn)增長為首要任務(wù)，貨幣政策或現(xiàn)結(jié)構(gòu)性微調(diào)。

2011年12月11～14日中央經(jīng)濟(jì)工作會議定調(diào)，2012年將繼續(xù)實(shí)施“積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策”，總體要求是“穩(wěn)增長、控物價(jià)、調(diào)結(jié)構(gòu)”。近幾個(gè)月來，CPI增速已從7月的6.5%回落到4.2%，通脹壓力明顯減弱，但國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長卻現(xiàn)放緩，此外，截止目前為止，歐盟的債務(wù)危機(jī)尚未達(dá)成一致解決的方案，發(fā)達(dá)國家經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇緩慢，全球經(jīng)濟(jì)存“二次探底”的可能性。在多種因素綜合權(quán)衡下，2012年政策的重心將從“抗通脹”轉(zhuǎn)移到了“穩(wěn)增長”上，但在保持基調(diào)不變的基礎(chǔ)上，央行將會根據(jù)經(jīng)濟(jì)形勢的變化，對貨幣政策適時(shí)適度進(jìn)行微調(diào)預(yù)調(diào)。從這個(gè)角度來看，2012年存款準(zhǔn)備金率預(yù)計(jì)仍有下調(diào)的空間，銀行流動(dòng)性有望增加，但不可能放開，而在信貸投放方面或?qū)A向于中小企業(yè)貸款、保障房建設(shè)等社會經(jīng)濟(jì)重點(diǎn)領(lǐng)域和薄弱環(huán)節(jié)。

房產(chǎn)調(diào)控政策不放松，目標(biāo)是促進(jìn)房價(jià)合理回歸。

對于房地產(chǎn)調(diào)控，中央經(jīng)濟(jì)工作會議要求“堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房價(jià)合理回歸，加快普通商品住宅建設(shè)，擴(kuò)大有效供給，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展”。從這個(gè)定調(diào)來看，2012年限貸限購政策仍將繼續(xù)執(zhí)行，特別是一二線重點(diǎn)城市，放開可能性不大，而二三線限購城市，可能在限購對象或區(qū)域方面進(jìn)行局部調(diào)整。

從2011年下半年中國經(jīng)濟(jì)面臨的復(fù)雜情況及經(jīng)濟(jì)工作會議上的定調(diào)可以發(fā)現(xiàn)，雖然已經(jīng)預(yù)期2012年國內(nèi)經(jīng)濟(jì)將放緩，但房地產(chǎn)調(diào)控政策仍要求不動(dòng)搖，可見決策層正嘗試擺脫經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)的過于依賴，希望借本次調(diào)控的機(jī)遇去泡沫化的同時(shí)也逐步對經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，以促進(jìn)中國經(jīng)濟(jì)向持續(xù)、健康、穩(wěn)定的方向發(fā)展。因此雖然目前市場已進(jìn)入深度調(diào)整，但顯然調(diào)控成效并未達(dá)到?jīng)Q策層的預(yù)期，其最終目標(biāo)是促進(jìn)房價(jià)的合理回歸，預(yù)計(jì)即使2012年的房地產(chǎn)市場陷入極度低迷，也難以再現(xiàn)2009年政府救市的情景。

后續(xù)政策將以深化為主，房產(chǎn)稅試點(diǎn)將擴(kuò)大。

而在2011年12月23日舉行的全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)會議表示，“支持居民的合理購房需求、優(yōu)先保證首次購房家庭的貸款需求；著力增加中低價(jià)位、中小套型普通商品房；加快推進(jìn)個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)和強(qiáng)調(diào)樓市調(diào)控責(zé)任主體將是2012年樓市調(diào)控重要內(nèi)容”。

從這點(diǎn)來看，2012年政策將以深化、完善目前的房地產(chǎn)調(diào)控政策為主，再度加碼的可能性不大。其中信貸政策方面，將優(yōu)先保障首套房的貸款，而首套貸款利率也將因銀行可貸額度的提高而率先下調(diào)。土地出讓政策方面，或?qū)⒁笳谕恋爻鲎屔蠈粜鸵筮M(jìn)行一定比例的規(guī)定，但嚴(yán)格程度不會高于“70/90政策”。稅收政策方面，房產(chǎn)稅試點(diǎn)將進(jìn)一步擴(kuò)大，開征城市或?qū)㈡i定房價(jià)水平偏高、投資投機(jī)性需求較多的一二線重點(diǎn)城市，此前北京已明確表示明年沒有試點(diǎn)可能，因此長三角一帶城市例如杭州、天津等以及珠三角的深圳、廣州均有可能成為下一個(gè)試點(diǎn)城市。

而房產(chǎn)稅或?qū)⒊蔀榇朔瑯鞘姓{(diào)控的承繼政策，在未來兩三年試點(diǎn)成熟后逐步推開，取代限購限貸政策成為調(diào)控房價(jià)的主力，而試點(diǎn)城市預(yù)計(jì)將會率先放開限購限貸。根據(jù)該判斷，廣州政府或?qū)⒎e極爭取成為房產(chǎn)稅的試點(diǎn)城市，且房產(chǎn)稅的征收也能在一定程度上緩解政府當(dāng)前資金的壓力。但因個(gè)人住房信息系統(tǒng)的建設(shè)尚需一段時(shí)間，因此即使推行也是在2012年下半年或是2013年。

此外，值得注意的是，本次會議還提到要“強(qiáng)調(diào)樓市調(diào)控責(zé)任主體”，以防地方政府因過于依賴房地產(chǎn)而在調(diào)控把握方面出現(xiàn)松動(dòng)，而為了達(dá)成2012年的房價(jià)調(diào)控目標(biāo)，目前已實(shí)施限購限價(jià)的城市或?qū)⒗^續(xù)執(zhí)行，以確保調(diào)控的成果，但在土地出讓條件方面，預(yù)計(jì)會有所松綁，包括下調(diào)土地競買保證金、延長土地款繳納期限、放松保障房配建條件等，來推進(jìn)土地的出讓進(jìn)程。

二、庫存加大新貨放量，市場競爭空前加劇

據(jù)經(jīng)緯行研究中心對廣州樓盤的不完全調(diào)研統(tǒng)計(jì)，按照目前的工程進(jìn)度，若發(fā)展商正常推貨的話，預(yù)計(jì)2012年廣州十區(qū)新推貨量將近7.5萬套，合計(jì)面積約815萬m2，超過2008年的792.7萬m2。同時(shí)，庫存壓力也在逐步加大，截止2011年底，十區(qū)余貨達(dá)3.5萬套，加上新增貨量，2012年十區(qū)合計(jì)貨量將達(dá)10.9萬套，合計(jì)面積約1202萬m2。如果根據(jù)今年的消化速度，預(yù)計(jì)要兩年多才能消化完畢，再加上增城、從化多達(dá)3.5萬的可售貨量，明年十區(qū)兩市總體可售貨量達(dá)14.4萬套，合計(jì)面積約1641萬m2，因此明年市場競爭將空前加劇，買方市場特征愈發(fā)明顯。

從區(qū)域供應(yīng)來看，除了傳統(tǒng)的供貨大區(qū)例如番禺、花都、增城、白云外，原本缺貨的區(qū)域也將有所放量，包括海珠、黃埔和蘿崗，此外，中心區(qū)天河、荔灣和海珠供應(yīng)量也有所增加，特別是天河的珠江新城板塊和荔灣的芳村板塊，明年將有多個(gè)項(xiàng)目上市或是推新，包括頤德公館、僑鑫N5-1項(xiàng)目、嘉裕公館以及荔灣的中鐵國際城、保利公園九里等。從競爭強(qiáng)度來看，明年除了番禺、花都、增城多個(gè)板塊競爭加劇外，海珠區(qū)的中心區(qū)域、白云的金沙洲板塊、南沙的金洲-區(qū)府板塊內(nèi)的樓盤，因區(qū)位條件相似、產(chǎn)品供應(yīng)相近將面臨較大的競爭壓力，不少發(fā)展商或選擇低價(jià)策略搶跑市場，并引領(lǐng)區(qū)域的成交。

表1：2012年廣州十區(qū)兩市新建住宅供應(yīng)預(yù)測

表2：2012年廣州十區(qū)兩市新盤一覽

三、成交持續(xù)低迷，房價(jià)將小幅回調(diào)

成交量預(yù)計(jì)前低后高，但全年成交或持續(xù)低位。

從2011年11月開始，市場陷入深度調(diào)整，整體成交持續(xù)低迷。進(jìn)入2012年，因1～3月是傳統(tǒng)的銷售淡季，再加上消費(fèi)者的觀望情緒濃厚，發(fā)展商或?qū)⒎怕曝浀哪_步，等“兩會”后地方年度調(diào)控目標(biāo)、新一年的限貸限購細(xì)則基本確定后，再決定入市的時(shí)機(jī)及定價(jià)的策略，因此整體成交或處低位。從4月開始，市場供應(yīng)開始放量，部分發(fā)展商或采取積極的價(jià)格策略，使得剛需客戶的入市積極性有所提高。上半年來看，首置剛需客戶將是成交主導(dǎo)，特別是婚房置業(yè)者，購房的需求較為迫切，更傾向于在價(jià)格相對實(shí)惠的情況下即購置。

而下半年，即將到期的債務(wù)、持續(xù)的成交低迷以及市場競爭的加劇，將迫使不少發(fā)展商開始以價(jià)換量，并帶動(dòng)買家的入市。另一方面，在經(jīng)過幾次的房地產(chǎn)調(diào)控后，購房者在選擇購房時(shí)機(jī)上已趨于理性，愈降價(jià)市場觀望情緒愈濃的市場連鎖反應(yīng)將很難再現(xiàn)，只要價(jià)格符合購房者的心理價(jià)位，其入市的可能性極高，因此下半年的市場成交主體除了首置剛需客戶外，改善型客戶的購房需求也將逐步釋放。

綜上所述，經(jīng)緯行研究中心預(yù)計(jì)2012年全市十區(qū)成交量在520～580萬平方米之間（月度成交預(yù)計(jì)在30～60萬平方米），其中上半年成交量將持續(xù)低迷，預(yù)計(jì)總成交量在250萬平方米以下，下半年隨著價(jià)格的調(diào)整、供應(yīng)的放量以及消費(fèi)者入市意愿的提高，預(yù)計(jì)成交量有所放大，但總體來看，市場需求的有限及有效需求的逐步減少將嚴(yán)重影響整體的成交量，因此預(yù)計(jì)2012年年度成交量依然是處于歷史的低位，并有可能再創(chuàng)新低。

房價(jià)僵持后回調(diào)，全市降幅預(yù)計(jì)為5～10%。

目前，雖然已有部分發(fā)展商采取低價(jià)入市或是降價(jià)的措施吸引客戶，但多數(shù)發(fā)展商在價(jià)格調(diào)整方面仍是持保留態(tài)度，僅是推出一些小折扣小優(yōu)惠，價(jià)格變動(dòng)幅度并不明顯。而對于即將到來的2012年，因調(diào)控政策從緊的基調(diào)不變，發(fā)展商對于政策的預(yù)期已基本確定，未來市場將更為慘淡已成為了大部分發(fā)展商的共識。為了搶占市場先機(jī)，大品牌發(fā)展商及一些資金鏈較為緊張的發(fā)展商將率先降價(jià)，而在僵持一段時(shí)間后，另一批發(fā)展商也將加入降價(jià)的行列，并帶動(dòng)整體房價(jià)的下調(diào)。

區(qū)域方面，雖然今年調(diào)控空前嚴(yán)厲，但各區(qū)域價(jià)格均現(xiàn)超過10%的漲幅，在此背景下全市十區(qū)價(jià)格漲幅僅為3.39%，主要是外圍區(qū)域成交占比的加大拉低了全市的均價(jià)。但進(jìn)入2012年， 經(jīng)緯行研究中心預(yù)計(jì)除了受成交結(jié)構(gòu)的影響外，各區(qū)域不用程度的降幅也將進(jìn)一步拉低全市均價(jià)，而全年廣州十區(qū)月度網(wǎng)簽均價(jià)范圍將在11500～135000元/m2，年度跌幅預(yù)計(jì)在5～10%，海珠、荔灣、白云、花都、番禺和南沙跌幅將相對較大，預(yù)計(jì)在10～20%之間，且不排除部分項(xiàng)目出現(xiàn)更大幅度的降價(jià)。

2002-2011年廣州市新建商品住宅供求走勢

表3：2010-2011年廣州十區(qū)新建住宅成交均價(jià)對比