| 柳絲 王昀加等 |

國(guó)外小區(qū)如何管理物業(yè)

| 柳絲 王昀加等 |

惡言攻擊，拳腳相向，這些在國(guó)內(nèi)物業(yè)糾紛中不時(shí)上演的情節(jié)，在有的國(guó)家卻鮮見發(fā)生。其實(shí)，在這樣的國(guó)家，業(yè)主與物業(yè)公司之間并非相安無事，謙謙有禮，而是因?yàn)樘幚泶祟悊栴}常常有一套比較成熟的機(jī)制。然而，向國(guó)外借鑒的同時(shí)，也要看到，某些看似成熟的物業(yè)管理模式，也非放之四海而皆準(zhǔn)的真理，如果走向極端，它們甚至?xí)?dǎo)致更多的糾結(jié)。

美國(guó)：業(yè)主委員會(huì)定規(guī)矩

沒有規(guī)矩，不成方圓。這是美國(guó)小區(qū)管理的真實(shí)寫照。

知名華人律師、美國(guó)聯(lián)邦高等法院出庭律師張軍介紹說，美國(guó)小區(qū)一般都有一個(gè)業(yè)主委員會(huì)，是全體業(yè)主自發(fā)成立的社區(qū)組織，每一個(gè)業(yè)主都是會(huì)員。業(yè)主委員會(huì)定期選舉產(chǎn)生理事會(huì)，它就是美國(guó)小區(qū)的“常委會(huì)”和“管家”。聘用哪一家物業(yè)管理公司、清潔公司、保安公司，都是由這個(gè)“管家”決定的。

業(yè)主委員會(huì)是非營(yíng)利機(jī)構(gòu)，各業(yè)主每年所繳納的物業(yè)費(fèi)按其所占小區(qū)產(chǎn)權(quán)的比例從200美元到兩三千美元不等。每年年底，委員會(huì)要向業(yè)主匯報(bào)物業(yè)費(fèi)的使用情況，結(jié)余部分轉(zhuǎn)到下一年度使用。

除了負(fù)責(zé)物業(yè)管理之外，業(yè)主委員會(huì)還負(fù)責(zé)制定小區(qū)的行為規(guī)范，即小區(qū)公約。公約一般由最初的全體居民協(xié)商或投票決定，并交由業(yè)主委員會(huì)監(jiān)督執(zhí)行。有些公約的內(nèi)容規(guī)定得很細(xì)，比如，房子油漆的顏色要和小區(qū)和諧統(tǒng)一，后院的籬笆不能超出一定的高度，等等。

以上這些規(guī)定，主要是為了維護(hù)小區(qū)和諧美觀的外表，以保持小區(qū)房產(chǎn)的價(jià)值。不過也有些規(guī)定會(huì)著眼于更廣義的環(huán)境。

張軍最近接到一個(gè)案子：洛杉磯南郊鉆石吧市新搬入一戶人家，想在自家空地上建網(wǎng)球場(chǎng)。但這戶人家在買房前并沒有了解到，該區(qū)域有保持水土的規(guī)定，不允許大興土木。對(duì)此，業(yè)主委員會(huì)也有明確的規(guī)定。最終，這戶人家只得放棄。

小區(qū)里的矛盾怎么解決？張軍說，業(yè)主委員會(huì)理事會(huì)會(huì)定期開會(huì)或舉行公開聽證來討論業(yè)主反映的問題。理事會(huì)會(huì)按照小區(qū)公約給出處理辦法，如果業(yè)主仍然有異議，或是認(rèn)為侵犯了其享有的權(quán)利，他們可以訴諸法律。

2011年，在亞利桑那州，一戶人家買了房子后要改建，業(yè)主委員會(huì)通過了改建方案后他們開始施工。但在房屋改建過程中，業(yè)主委員會(huì)發(fā)現(xiàn)改建規(guī)模偏離了合同內(nèi)容，要求業(yè)主停工。這戶人家把業(yè)主委員會(huì)告上了法庭，官司打了幾個(gè)月，最終法院認(rèn)為業(yè)主改建的尺度在允許范圍之內(nèi)，判業(yè)主獲勝。

事實(shí)上，小區(qū)公約也是要不斷完善的。在有些小區(qū)，公約的每次修改都需要經(jīng)過全體業(yè)主投票，一般票數(shù)要達(dá)到半數(shù)以上才會(huì)通過，而重大決定和改動(dòng)甚至需要全票通過才可以執(zhí)行。

但是，修改或通過公約的時(shí)候，老住戶往往比新住戶發(fā)言權(quán)更大，這就是張軍所說的美國(guó)小區(qū)中也有欺負(fù)新來者的情況，這也意味矛盾并不能完全避免。

意大利：一切交給物業(yè)管理員

羅馬華人律師徐呈輝介紹，意大利的物業(yè)管理模式較為完善，物業(yè)管理員擁有較高的收入，能在很大程度上決定物業(yè)費(fèi)的使用方法，在社會(huì)上屬于令人稱羨的職業(yè)。

一棟居民樓落成之后，物業(yè)管理員的人選一般是由所有業(yè)主組成的業(yè)主大會(huì)決定的，他們首先會(huì)在物業(yè)管理員的幫助下確定建筑的使用章程。當(dāng)然，章程必須符合當(dāng)?shù)卣畬?duì)于建筑及建筑所占土地的具體要求。

通常情況下，每年年底所有業(yè)主要召開例行年會(huì)，他們會(huì)討論是否需要對(duì)建筑章程進(jìn)行修改，是否需要更換物業(yè)管理員等等。

對(duì)于物業(yè)管理員來說，其主要職責(zé)是用業(yè)主的資金為他們提供物業(yè)服務(wù)，所以他在年會(huì)上必須分發(fā)詳盡的書面材料，告訴業(yè)主們上一年度物業(yè)費(fèi)的具體開支情況。如果上一年度物業(yè)對(duì)建筑公共部分進(jìn)行了改建（外墻整修、煙道改造等），物業(yè)管理員就需要在會(huì)上介紹工程的進(jìn)展?fàn)顩r。

在年會(huì)上，業(yè)主和物業(yè)管理員還可以共同探討下一年建筑公共區(qū)域需要進(jìn)行哪些裝修，每位業(yè)主都有提議的權(quán)利。討論后，業(yè)主們根據(jù)房屋面積大小按比例行使投票權(quán)，如果某項(xiàng)提議獲得贊成票比例超過50%，則通過提議，列入來年工作日程。

如果平時(shí)有業(yè)主提出較為緊急的提議并表示無法等到年底的年會(huì)，物業(yè)管理員也可以召集臨時(shí)會(huì)議對(duì)提議進(jìn)行投票表決。

在日常工作中，物業(yè)管理員需要聘請(qǐng)保潔人員負(fù)責(zé)建筑公共區(qū)域的衛(wèi)生。如果業(yè)主提出要求，物業(yè)管理員還可以聘請(qǐng)門房。門房需要定時(shí)、定點(diǎn)在居民樓里上班，除了整理分發(fā)郵件、報(bào)紙，他們通常還扮演著“萬金油”的角色，比如和業(yè)主交流信息，代收物業(yè)費(fèi)，幫助業(yè)主修理房屋內(nèi)的一些小故障，甚至解決業(yè)主之間的一些小摩擦、小矛盾等等。

丹麥：找錯(cuò)物業(yè)要倒貼錢

在丹麥，擁有自有住宅的業(yè)主都有權(quán)參加小區(qū)的業(yè)主大會(huì)，大會(huì)每年召開一次，選舉懂管理、辦事公道的業(yè)主組成業(yè)主委員會(huì)，并由他們?nèi)珯?quán)負(fù)責(zé)處理小區(qū)內(nèi)的各項(xiàng)事務(wù)。業(yè)主委員會(huì)的成員數(shù)量會(huì)根據(jù)小區(qū)的規(guī)模從幾人到十幾人不等，他們參加小區(qū)管理的主要方式就是選擇和聘用較好的物業(yè)管理公司。

如果物業(yè)管理公司表現(xiàn)欠佳，業(yè)主抱怨的人數(shù)和次數(shù)達(dá)到了一定數(shù)量，那么業(yè)主委員會(huì)就可以解雇物業(yè)公司。因此，為了更好地獲取經(jīng)濟(jì)效益，物業(yè)公司一般都會(huì)提供較好的服務(wù)，與業(yè)主的關(guān)系也比較融洽。

也正是因?yàn)槿绱?，很多業(yè)主要出租房屋時(shí)，干脆長(zhǎng)年把房產(chǎn)全權(quán)委托給了物業(yè)公司，自己落得一身輕松。

接受委托后，物業(yè)公司要負(fù)責(zé)尋找租戶，向租戶收租，向房東交租，還要負(fù)責(zé)房屋的日常清潔、維護(hù)，以及水電氣等一切大小事務(wù)。

在丹麥，如果租戶有理，就可以向房東反映和抱怨物業(yè)管理公司服務(wù)不到位的地方，房東一般會(huì)讓物業(yè)管理公司設(shè)法滿足租戶的合理要求，及時(shí)解決租戶遇到的問題和困難。如果事情沒有改觀，租戶仍然不停地抱怨問題沒有解決，那么，物業(yè)管理公司就可能被房東解雇。

與國(guó)內(nèi)另一個(gè)不同的地方是，丹麥的租房合同上一般都會(huì)有一條特別規(guī)定：租戶在退房時(shí)，需要將屋子恢復(fù)到跟入住時(shí)相同的狀態(tài)。租戶自行增加的家具、燈飾和用品在退房時(shí)都要清理掉，還需要粉刷房屋，打磨地板，填補(bǔ)墻上的破洞、釘眼和裂縫，尤其是廚房和衛(wèi)生間，一定要清理成幾乎跟沒有人使用過一樣。

若租戶在退房時(shí)沒有達(dá)到上述要求，物業(yè)管理公司可以自行雇用工匠進(jìn)行恢復(fù)，但所有費(fèi)用以及工匠工作期間房東的租金損失都要由租戶承擔(dān)，一般是從租戶的租房押金（三個(gè)月房租）中扣除，押金不夠時(shí)還要補(bǔ)交費(fèi)用。

不過也有不少人在網(wǎng)上反映，有些物業(yè)公司在退租驗(yàn)房時(shí)吹毛求疵，從雞蛋里挑骨頭，然后讓與自己有“良好關(guān)系”的工匠對(duì)房屋進(jìn)行修復(fù)，再對(duì)租戶收取高額補(bǔ)償費(fèi)。

哥本哈根的西蒙·奧爾森就遇到了類似的情況。他一方面很后悔租房時(shí)沒有留意物業(yè)管理公司的品質(zhì)，另一方面則想方設(shè)法進(jìn)行補(bǔ)救。奧爾森請(qǐng)一家物業(yè)管理咨詢公司上門實(shí)地考察了住房，并對(duì)住房的修復(fù)提出了具體建議和注意事項(xiàng)。隨后，他雇用了幾位工薪較低的波蘭籍工匠連夜粉刷房屋，打磨地板，清潔廚衛(wèi)。經(jīng)過整個(gè)周末的努力，奧爾森終于將房屋恢復(fù)到了與搬入時(shí)相同的狀態(tài)，拿回了全部押金。

奧爾森算了一筆賬：波蘭工匠的人工費(fèi)，清潔用品、粉刷涂料的材料費(fèi)與物業(yè)咨詢費(fèi)加在一起相當(dāng)于兩個(gè)半月的房租，這與三個(gè)月的房租押金也相差無幾了。但他還是很慶幸自己沒有讓這套房子的物業(yè)公司來處理房子，否則會(huì)被宰得很慘，押金要不回來不說，還要倒貼一大筆錢。他無奈地對(duì)記者說：“下次租房，我一定要先留意物業(yè)管理公司，仔細(xì)調(diào)查審核，以免被黑。找物業(yè)管理公司跟找女朋友一樣重要?！?/p>

摘自《環(huán)球》2012年第14期