■文姍姍

房產(chǎn)稅與限購(gòu)令對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)影響的對(duì)比研究

■文姍姍

房地產(chǎn)行業(yè)是關(guān)系到國(guó)計(jì)民生的重要行業(yè)。其發(fā)展?fàn)顩r直接關(guān)系到一個(gè)國(guó)家人民的生活水平，間接影響著一個(gè)國(guó)家社會(huì)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展。近些年，我國(guó)房?jī)r(jià)漲速過快、炒房熱、高空置率等問題成為了人們關(guān)注的焦點(diǎn)，尤其是2009年下半年至2010年初，房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)氛圍熾熱，房?jī)r(jià)飛速上漲，引發(fā)政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的連續(xù)調(diào)控。從2010 年的 “國(guó)十一條”、“國(guó)十條”、“國(guó)五條”，再到2011年 1月的“國(guó)八條”，在如此密集的樓市調(diào)控中，各地紛紛出臺(tái)相應(yīng)的“限購(gòu)令”。與此同時(shí)，于2011年1月上海、重慶兩地分別出臺(tái)了《上海市開展對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)的暫行辦法》和《重慶市人民政府關(guān)于進(jìn)行對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的暫行辦法》及實(shí)施細(xì)則。在此背景下，有的學(xué)者認(rèn)為“限購(gòu)令”對(duì)樓市的調(diào)控僅有短期效應(yīng)，且 “副作用”較大，應(yīng)在房產(chǎn)稅試點(diǎn)之后取消；而也有學(xué)者認(rèn)為房產(chǎn)稅對(duì)于樓市調(diào)控所起到的作用不明顯，需要輔之以“限購(gòu)令”，從而達(dá)到雙管齊下的效果。那么，如何定位房產(chǎn)稅以及“限購(gòu)令”在樓市調(diào)控中的作用呢？本文基于上海房產(chǎn)稅政策與“限購(gòu)令”實(shí)施方案進(jìn)行對(duì)比研究，辯證地探究?jī)烧咴跇鞘姓{(diào)控中的作用。

一、“限購(gòu)令”對(duì)樓市調(diào)控的影響分析

面對(duì)“國(guó)十條”調(diào)控政策，中國(guó)樓市依然穩(wěn)坐泰山悍然不動(dòng)。為了阻止房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲，2010年上海、北京、深圳、廈門、南京等多個(gè)一二線城市紛紛出臺(tái)“限購(gòu)令”。這是針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)勢(shì)力的一劑猛藥。這劑猛藥是如何對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生作用的，產(chǎn)生了哪些作用。下文從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度對(duì)“限購(gòu)令”進(jìn)行深入解讀，以探究其對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。

（一）“限購(gòu)令”對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的分析

房屋具有生活必需品與投機(jī)品的雙重屬性，與此相對(duì)應(yīng)的它一方面具有很強(qiáng)的剛性需求，另一方面它又具有保值增值的投資特性。住房剛性需求是需求收入彈性較大而價(jià)格彈性較小的具有一定購(gòu)買力的消費(fèi)性需求，在我國(guó)剛性需求的力量很強(qiáng)，是房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本需求。同時(shí)，在物價(jià)不斷上漲，通貨膨脹不斷持續(xù)的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，其必定存在投資性需求。適當(dāng)?shù)暮侠硇酝顿Y需求是必要的，但目前我國(guó)各地房地產(chǎn)市場(chǎng)存在過高的投資性需求，這時(shí)投機(jī)者基于價(jià)格上漲的預(yù)期和“低買高賣”賺取的利潤(rùn)認(rèn)為房地產(chǎn)投機(jī)行為是理性的，則其會(huì)繼續(xù)以高于市場(chǎng)均衡水平的價(jià)格買入，再以更高價(jià)賣出。從而將市場(chǎng)推入“預(yù)期—漲價(jià)—預(yù)期—再漲價(jià)”的惡性循環(huán)中，不斷將市場(chǎng)價(jià)格推離理性范圍，不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定。

限購(gòu)令的出臺(tái)主要目的在于抑制市場(chǎng)上不合理的需求，從微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)角度分析，限購(gòu)令用行政指令的方式替代市場(chǎng)價(jià)格機(jī)制對(duì)供需的調(diào)節(jié)，通過影響消費(fèi)者的預(yù)期來(lái)改變其行為，從而打斷了目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的“預(yù)期—漲價(jià)—預(yù)期—再漲價(jià)”的惡性循環(huán)。具體來(lái)說(shuō)，首先，限購(gòu)令在購(gòu)房數(shù)量上作出了明確的限制。大部分城市的限購(gòu)令中明確強(qiáng)調(diào)只能新購(gòu)一套住房，從而硬性打壓了住房需求。其次，限購(gòu)令在戶籍上也作出了限制。北京、深圳、廣州等城市頒布的限購(gòu)令中對(duì)非本市戶籍居民家庭購(gòu)房門檻更高，甚至不準(zhǔn)再購(gòu)房，從而實(shí)質(zhì)性地打擊了外地“炒房團(tuán)”。限購(gòu)令從這兩方面下手對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行嚴(yán)厲打擊，效果還是非常顯著的。2010年國(guó)慶假期的前6天北京市新建商品房(不包括經(jīng)適房和限價(jià)房)網(wǎng)簽總量為782套，環(huán)比國(guó)慶節(jié)前6天的3939套，跌幅超過了80%；上海網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，9月29日系列調(diào)控政策出臺(tái)后，“十一”長(zhǎng)假前3天上?；緵]有成交量，隨后幾日成交量則由原來(lái)的上千套下降到幾百套；而陽(yáng)光家緣數(shù)據(jù)顯示，10月1日至6日，廣州網(wǎng)簽賣樓僅1749套，日均網(wǎng)簽量292套，遠(yuǎn)低于9月日均銷售量416套，在9月的日均銷售量基礎(chǔ)上下降了三成，也比與其相差一周左右的中秋樓市成交量(日均35l套)少很多。

雖然短期內(nèi)限購(gòu)令起到立竿見影的效果，但是從根本角度看，需求被抑制不等于消除。我國(guó)目前房?jī)r(jià)高漲不止的根本原因在于市場(chǎng)供求不平衡。因此，如果僅以限購(gòu)令對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求進(jìn)行短期抑制是治標(biāo)不治本的。住房的投資需求如果仍大量存在，且民間資本的其他渠道匱乏，那么各種“對(duì)策”總會(huì)變著方式出現(xiàn)。例如大多一二線城市都頒布了限購(gòu)令，但是更多的二三線城市沒有實(shí)施限購(gòu)令，因此從一二線城市流出的炒房資金又開始轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線城市，可見限購(gòu)令僅暫時(shí)把投機(jī)力量擠出了“熱點(diǎn)”地區(qū)，并沒有清除出這個(gè)行業(yè)。這不僅讓人質(zhì)疑若限購(gòu)令未來(lái)退出市場(chǎng)是否會(huì)帶來(lái)房?jī)r(jià)的報(bào)復(fù)性上漲。對(duì)于這個(gè)問題，筆者認(rèn)為如果目前僅單純地抑制需求而不從根本上解決房地產(chǎn)市場(chǎng)供求不平衡，需求結(jié)構(gòu)不合理等問題，那么限購(gòu)令將會(huì)重蹈之前幾次房?jī)r(jià)調(diào)控的覆轍。

（二）限購(gòu)令對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的分析

限購(gòu)令本身對(duì)房地產(chǎn)商的行為并沒有加以限制，表面上看限購(gòu)令只對(duì)需求產(chǎn)生了影響。其實(shí)不然，限購(gòu)令的出臺(tái)使商品住房成交量大幅下降，許多購(gòu)房者和開發(fā)商都持觀望態(tài)度。面對(duì)目前樓市的慘淡，許多開發(fā)商另找出路，開始投資寫字樓、三四線城市住房等，避開了“熱點(diǎn)”地區(qū)。這一做法其實(shí)是與國(guó)家出臺(tái)“限購(gòu)令”的初衷相違背的，本來(lái)土地資源稀缺，房地產(chǎn)變得“奇貨可居”，如果供給不但不能跟上需求反而還減少了，那僧多粥少的局面則更加嚴(yán)峻。雖然如此，但是我們也應(yīng)該清楚地看到，限購(gòu)令并不是孤立的，它的出臺(tái)實(shí)質(zhì)上是為保障性住房供給的全面鋪開提供一個(gè)緩沖的時(shí)間。通過去年的房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)可以看到，北京包括經(jīng)濟(jì)適用房及兩限房在內(nèi)有14個(gè)項(xiàng)目，總面積為106.7萬(wàn)平方米。上海市提出，今后每年新增保障性住房20萬(wàn)套，這大抵相當(dāng)于上海商品住房年銷量的一半以上。廣州市公租房管理辦法公示，首次將外地戶籍納入保障范圍，供應(yīng)8000套公租房。深圳推出了14宗保障房用地，提供4萬(wàn)余套保障性住房。同時(shí)，小戶型產(chǎn)品占比升高。可見限購(gòu)令執(zhí)行的背后是其他政策從方方面面來(lái)增加住房供給。

二、試點(diǎn)區(qū)房產(chǎn)稅對(duì)于樓市調(diào)控的影響分析

2011年1月27日，滬、渝兩市幾乎同時(shí)公布了對(duì)個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅的實(shí)施方案，決定于次日正式啟動(dòng)對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅的改革試點(diǎn)工作，此后又相繼發(fā)布了具體實(shí)施細(xì)則，標(biāo)志著房產(chǎn)稅改革邁出實(shí)質(zhì)性的一步。

（一）試點(diǎn)區(qū)房產(chǎn)稅征收方案分析

1、上海市房產(chǎn)稅征收方案。上海市政府印發(fā)《上海市開展對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)的暫行辦法》的通知稱，以本市居民家庭在本市新購(gòu)且屬于該居民家庭第二套及以上的住房（包括新購(gòu)的二手存量住房和新建商品住房）和非本市居民家庭在本市新購(gòu)的住房為征收對(duì)象。試點(diǎn)初期，暫時(shí)以應(yīng)稅住房的市場(chǎng)交易價(jià)格作為計(jì)稅依據(jù)。上海市房產(chǎn)稅暫時(shí)按應(yīng)稅住房市場(chǎng)交易價(jià)格的70%計(jì)算繳納。適用稅率暫定為0.6%。應(yīng)稅住房每平方米市場(chǎng)交易價(jià)格低于本市上年度新建商品住房平均銷售價(jià)格2倍 （含2倍）的，稅率暫減0.4%。

2、重慶市房產(chǎn)稅征收方案。重慶市在主城九區(qū)對(duì)三類個(gè)人住房進(jìn)行征稅：個(gè)人購(gòu)買或擁有的獨(dú)棟商品住宅、新購(gòu)買的高檔住房、“三無(wú)”個(gè)人新購(gòu)的第二套以上普通住房。稅率試行梯度稅率，最低為0.5%，最高為1.2%。免稅面積最低為100平方米，最高為180平方米。

（二）房產(chǎn)稅對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需的影響

1、房產(chǎn)稅對(duì)購(gòu)房需求的分析。如上文所述，購(gòu)房需求分為剛性需求和投資性需求。目前試點(diǎn)地區(qū)房產(chǎn)稅主要是在住房保有環(huán)節(jié)征收，而不是建設(shè)交易環(huán)節(jié)。同時(shí)，像重慶市僅僅對(duì)高檔住房、獨(dú)棟住宅等征稅。其實(shí)質(zhì)上對(duì)普通居民的剛性住房需求并沒有太大的影響。同時(shí)，由于目前試點(diǎn)區(qū)房產(chǎn)稅稅率較低的原因，個(gè)人住房房產(chǎn)稅的開征對(duì)高端人群的購(gòu)房也沒有太大的影響，因?yàn)閷?duì)于他們來(lái)說(shuō)，房產(chǎn)稅額占整個(gè)房?jī)r(jià)的比重太低，可以不在意。因此，可見個(gè)人住房房產(chǎn)稅的開征主要影響的是投資性的需求，其將增加住房持有成本，而且投資回收期將會(huì)延長(zhǎng)，增加了房地產(chǎn)投資收益的不確定性。如此一來(lái)，將在一定程度上抑制了住房投資者的投資熱情。除此之外，由于房產(chǎn)稅和國(guó)家各項(xiàng)房?jī)r(jià)調(diào)控政策的出臺(tái)，在社會(huì)輿論方面給潛在的購(gòu)房者的購(gòu)房預(yù)期產(chǎn)生影響，從而使更多的消費(fèi)者持幣觀望，等待市場(chǎng)有可能出現(xiàn)的拐點(diǎn)，那么短時(shí)間內(nèi)這部分需求并不會(huì)進(jìn)入市場(chǎng)。

總的來(lái)說(shuō)試點(diǎn)區(qū)房產(chǎn)稅的出臺(tái)相對(duì)于限購(gòu)令，在房?jī)r(jià)調(diào)控方面力度和效果是不夠顯著的。但房產(chǎn)稅也有其內(nèi)在的優(yōu)點(diǎn)。由于在房屋保有環(huán)節(jié)開征房產(chǎn)稅，從而有針對(duì)性地打擊了投資性需求，引導(dǎo)居民合理住房消費(fèi)。而限購(gòu)令在限制投資性需求的同時(shí)“誤傷”了部分住房改善性需求。

2、房產(chǎn)稅對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的分析。開征房產(chǎn)稅對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的影響主要分成兩個(gè)方面：短期效應(yīng)和長(zhǎng)期效應(yīng)。

短期效應(yīng)。開征個(gè)人住房保有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅使得房產(chǎn)投資相對(duì)其他投資收益下降而風(fēng)險(xiǎn)上升，這樣一來(lái)將促使持有多套房屋的業(yè)主退出持有，無(wú)論是拋售房屋還是推向租賃市場(chǎng)，都是增加住房供給的有效途徑，讓更多有剛性需求的人有機(jī)會(huì)買房。同時(shí)對(duì)于持幣觀望者，在預(yù)期不確定下也會(huì)由購(gòu)房轉(zhuǎn)向租房，這能夠在一定程度上緩解住房供求失衡的矛盾，活躍租房市場(chǎng)，從而提高社會(huì)中不動(dòng)產(chǎn)的配置效率，對(duì)沖房?jī)r(jià)。

長(zhǎng)期效應(yīng)。首先，房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)征收的稅收收入將用于保障性住房的建設(shè)上，再將保障性住房提供給低收入群體，造福于民。在這一方面上，房產(chǎn)稅為保障性住房的供給提供了物質(zhì)基礎(chǔ)。保障性住房供給的全面鋪開最終結(jié)果將大幅提高住房供給，從而有效緩和房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需矛盾。其次，由于房產(chǎn)稅在保有環(huán)節(jié)上的開征引導(dǎo)消費(fèi)者更多地選擇相對(duì)實(shí)惠的中小戶型，改變了需求結(jié)構(gòu)，從而使供給結(jié)構(gòu)也發(fā)生相應(yīng)的轉(zhuǎn)變。從長(zhǎng)期來(lái)看，這一轉(zhuǎn)變使得房地產(chǎn)開發(fā)商考慮到消費(fèi)者購(gòu)房需求的特征，在住房檔次、面積等方面更多地傾向于滿足剛性需求。

三、相關(guān)建議

首先，基于房?jī)r(jià)穩(wěn)中有降的現(xiàn)狀，限購(gòu)令暫時(shí)還不能退出，應(yīng)繼續(xù)擴(kuò)大政策范圍。限購(gòu)令作為一種行政手段其缺陷十分明顯，但是在短期內(nèi)，限購(gòu)令可以有效地打擊房地產(chǎn)市場(chǎng)不合理的投機(jī)需求，效果十分顯著。而且目前保障性住房建設(shè)處于初始階段，房產(chǎn)稅也在試點(diǎn)階段，現(xiàn)在還不是限購(gòu)令松綁的時(shí)候。除此之外，由于對(duì)一二線城市房地產(chǎn)投機(jī)資金的擠出，大量熱錢涌入三線城市，使得部分二三線城市房?jī)r(jià)遠(yuǎn)超出合理范圍。因此，限購(gòu)令在“熱點(diǎn)”城市的非限購(gòu)區(qū)域和部分二三線城市都有擴(kuò)大的必要。

其次，繼續(xù)完善房產(chǎn)稅改革，試點(diǎn)范圍要謹(jǐn)慎擴(kuò)大。從上海市和重慶市試點(diǎn)房產(chǎn)稅改革的效果來(lái)看，目前房產(chǎn)稅改革處于一個(gè)試水階段，存在許多問題亟須解決。例如在稅制設(shè)計(jì)上的缺陷，改革試點(diǎn)方案過于溫和，稅率過低導(dǎo)致對(duì)于大部分人，這樣的房產(chǎn)稅稅收幾乎無(wú)關(guān)痛癢。同時(shí)個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革還需要相應(yīng)的技術(shù)支持，而在這一方面我國(guó)各地個(gè)人住房信息系統(tǒng)不完善，給房產(chǎn)稅改革增加了難度。很多專家學(xué)者認(rèn)為限購(gòu)令只是一劑止痛藥，房產(chǎn)稅才是退燒藥，即房產(chǎn)稅全面鋪開之日即限購(gòu)令退出之時(shí)。因此，政府應(yīng)加快完善房產(chǎn)稅改革的腳步，在未來(lái)能幫助限購(gòu)令軟著陸。

再次，保障性住房比重的加速提升。目前我們應(yīng)清楚地認(rèn)識(shí)到房?jī)r(jià)高漲不止的主要原因在于房地產(chǎn)市場(chǎng)供求不平衡，因此解決房地產(chǎn)市場(chǎng)房?jī)r(jià)問題不僅在壓制需求，更應(yīng)加大供給，調(diào)整供求結(jié)構(gòu)。加快保障性住房的建設(shè)才是關(guān)鍵，否則一旦限購(gòu)令退出就有可能面臨著房?jī)r(jià)報(bào)復(fù)性上漲的可能。最后，信貸調(diào)控制度、土地制度等改革應(yīng)與各項(xiàng)調(diào)控手段結(jié)合起來(lái)。國(guó)家應(yīng)繼續(xù)出臺(tái)信貸調(diào)控政策，減少貨幣流動(dòng)性，合理引導(dǎo)這些資金的去向，從而調(diào)整需求結(jié)構(gòu)。再者必須轉(zhuǎn)變土地財(cái)政模式，在各項(xiàng)調(diào)控政策的不斷重壓下，地方政府暫時(shí)對(duì)地產(chǎn)收益忍痛割愛，但是如果不能保證地方政府有相應(yīng)穩(wěn)定的稅費(fèi)收入來(lái)源，賣地沖動(dòng)不會(huì)消減，房?jī)r(jià)壓力也不會(huì)減弱，那么最后到政策的落實(shí)上暗度陳倉(cāng)的“小動(dòng)作”在未來(lái)還會(huì)不斷出現(xiàn)。因此，配套的制度改革不可少，要在市場(chǎng)機(jī)制為基礎(chǔ)的前提下，將市場(chǎng)機(jī)制和計(jì)劃?rùn)C(jī)制合理結(jié)合，從而保證房地產(chǎn)市場(chǎng)走上持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展的道路。

中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)財(cái)政稅務(wù)學(xué)院）