任智勇

房地產投資影響因素的灰色關聯(lián)分析
——以重慶市為例

任智勇

依據(jù)2001-2010年《重慶市統(tǒng)計年鑒》上的相關數(shù)據(jù)，分析了第三產業(yè)對GDP的貢獻率、土地開發(fā)投資、房屋竣工面積、城鄉(xiāng)居民存款余額、住宅投資額、城鎮(zhèn)化率等共計10個指標與房地產投資的灰色關聯(lián)度。針對各個影響指標的作用程度，對促進重慶市房地產業(yè)的可持續(xù)發(fā)展提出了建議。

房地產投資；影響因素；灰色關聯(lián)分析；重慶市

房地產項目開發(fā)周期長、不確定性因素多、易受國家政策的影響。分析房地產投資的影響因素，進而理性控制房地產開發(fā)投資規(guī)模、增速和結構，是房地產業(yè)健康、穩(wěn)定、可持續(xù)發(fā)展的必然要求。重慶市作為西部地區(qū)唯一的直轄市以及統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)，要為統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展探尋新路徑，并發(fā)揮示范作用。現(xiàn)以重慶市為實證研究對象，選擇該市住宅投資額等10個影響因素，運用灰色關聯(lián)分析方法，對該市房地產投資的主要影響因素進行分類研究。

一、關于影響因素及指標選擇

房地產投資受眾多因素的影響，這些因素相互交織、相互作用、相互制約而形成一個有機整體。這里，主要對經濟要素、市場需求、市場供給、成本要素等方面的重要影響因素進行量化分析。政治、法律、社會、文化方面的因素不易量化，暫不作分析。

（一）經濟要素指標

房地產業(yè)屬于第三產業(yè)，它的發(fā)展對實現(xiàn)產業(yè)結構平衡和優(yōu)化有重要的促進作用，而產業(yè)結構的總體狀況對房地產發(fā)展空間規(guī)模起著制約作用。因此，選擇“第三產業(yè)GDP貢獻率”作為影響房地產投資的宏觀經濟要素。

金融業(yè)對房地產業(yè)的作用主要體現(xiàn)在籌集資金、促進資本集中、加速資本周轉等方面?？紤]到金融機構尤其是商業(yè)銀行對房地產融資的重要性，選擇“國內貸款”作為資金來源的重要衡量指標。

（二）市場供給指標

住宅是房地產投資最重要的產品形式，其供給量遠遠大于商業(yè)營業(yè)用房、寫字樓等產品形式。住宅也是民生問題，國家對房地產業(yè)的調控正從“擠泡沫”轉移到民生安居上來，改善群眾居住條件是房地產業(yè)發(fā)展的根本目的。為此，選擇“住宅投資額”作為房地產投資的重要指標。

住宅市場出現(xiàn)了普通商品住宅、別墅和高檔公寓以及經濟適用房為主的保障性住房的層次供應體系，為不同收入家庭實行不同的住房供應。經濟適用房作為面向中低收入者的重要住房供應形式，具有市場化和政府保障的雙重性質。為此，選擇“經濟適用房投資占住宅投資的比例”作為衡量經濟適用房供給的重要指標。

房地產實際供應狀況反映了房地產市場供應總量以及房地產業(yè)的競爭程度，房屋空置率過大的房地產市場也就存在著相當程度的競爭風險。為此，選擇“房屋建筑竣工面積”作為衡量房地產市場供應量的指標。

（三）市場需求指標

市場需求是房地產投資影響因素中的主要內容之一，能夠反映出市場對房地產項目的接受和消化程度，是房地產商回收投資并獲取利益的根本出發(fā)點。為此，選擇“商品房銷售額”作為反映市場需求的指標。

居民收入水平實際反映了居民購買力的大小，它與房地產投資效益之間具有正相關關系。購買力增強將提升消費者的消費層次，產生對房地產市場的數(shù)量和質量的需求。由此，選擇“城鄉(xiāng)居民人民幣儲蓄存款年末余額”作為衡量有效需求的重要指標。

（四）成本要素指標

土地供應的高度壟斷直接導致城市用地需求劇增，直接影響城市房地產的開發(fā)進程，也就影響到房地產投資規(guī)模和房地產商的投資決策。由此，選擇“土地開發(fā)投資”作為衡量土地要素的指標。

成本因素是房地產投資考慮的必要因素。成本關系到房地產項目的資金要求，并且影響投資項目的收益率。為此，選擇“房地產開發(fā)每平方米造價”作為衡量成本因素的指標。

（五）其他要素指標

城鎮(zhèn)化是人口持續(xù)向城鎮(zhèn)集聚的過程，帶動著大量的住房需求，能夠形成新的經濟增長點。由此，選擇“城鎮(zhèn)化率”作為反映城鎮(zhèn)化水平的重要指標。

二、研究方法的確定

灰色關聯(lián)分析是根據(jù)灰色關聯(lián)度的大小確定灰色關聯(lián)序以判斷指標因素影響大小的定量研究方法。運用該方法能夠定量比較、描述系統(tǒng)因素隨時間而相對變化的過程。其基本步驟是：

第一步：構造行為時間序列，確定參考序列X0（k）和比較序列Xi（k）。其中，k為時間要素，i為影響指標。

第二步：求各序列的均值像Xi′，得出比較序列相對參考序列的差序列Δi(k)。公式為：

第三步：求兩極最大差M和最小差m。

第四步：求解各指標的關聯(lián)系數(shù)γ0i(k)

第五步：得出灰色關聯(lián)度。

三、實證分析

目前，東部沿海地區(qū)和國內一線城市的房地產競爭逐漸呈現(xiàn)白熱化的態(tài)勢，房地產資本正向西部地區(qū)和城市轉移。然而，現(xiàn)階段對西部地區(qū)房地產投資的評價和研究相對較少，缺乏充足的理論和決策依據(jù)。重慶市是西部唯一的直轄市，而且是統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)，出臺了《重慶市城鄉(xiāng)總體規(guī)劃（2007-2020）》，加之西部大開發(fā)和三峽庫區(qū)建設持續(xù)、穩(wěn)定地推進，這些歷史機遇都將促使重慶成為新一輪房地產投資和房地產商爭雄的熱點區(qū)域。因此，我們以重慶市為實證研究對象。

以X1表示第三產業(yè)GDP貢獻率（%）、X2表示土地開發(fā)投資 （萬元）、X3表示房屋竣工面積 （萬平方米）、X4表示城鄉(xiāng)居民人民幣存款年末余額 （億元）、X5表示住宅投資額（萬元）、X6表示城鎮(zhèn)化率（%）、X7表示商品房銷售額 （萬元）、X8表示房地產開發(fā)每平方米造價 (元/平方米）、X9表示國內貸款 （萬元）、X10表示經濟適用房投資占住宅投資比例（%）。選取《重慶市統(tǒng)計年鑒》2001-2010年相關基礎數(shù)據(jù)，運用灰色關聯(lián)分析方法進行定量研究（計算過程略）。

通過均值像、差序列的計算，得出 M=1.5871，m=0.0017。根據(jù)公式求出各指標各年的灰色關聯(lián)系數(shù)，如表1所示。分辨系數(shù)取0.5。進而得出各個影響指標的灰色關聯(lián)度，如表2所示。

表1 重慶市房地產投資影響因素灰色關聯(lián)系數(shù)

表2 重慶市房地產開發(fā)投資影響因素灰色關聯(lián)度

從灰色關聯(lián)度可以看出，10個影響重慶市房地產投資的指標，其影響程度依次為：1．住宅投資額;2．國內貸款;3．城鄉(xiāng)居民人民幣儲蓄存款年末余額;4．商品房銷售額;5．房地產開發(fā)每平方米造價;6.土地開發(fā)投資;7．房屋建筑竣工面積;8.城鎮(zhèn)化率;9．經濟適用房占住宅投資比例;10．第三產業(yè)GDP貢獻率。

（一）經濟要素的影響

作為房地產開發(fā)融資的重要來源，國內貸款繼續(xù)制約著房地產開發(fā)投資。重慶的情況，此項關聯(lián)度高達0.8865，在各項影響指標中排名第二。2010年，國內貸款就比上年增長75.99%。近年來，重慶市房地產資金來源包括自籌資金、國內貸款、利用外資以及以其他資金（含定金及預收款），而以其他資金為主。國內貸款雖然保持相對較低比重，卻對房地產開發(fā)起著關鍵的作用。值得一提的是，銀行貸款作為資金來源的主要部分，更是房地產開發(fā)重要的融資渠道。若房地產開發(fā)商不會利用銀行信貸資金，完全依靠自有資金作為資金來源，就很難擴大投資規(guī)模。這點也反映著房地產開發(fā)商合理利用“財務杠桿”增加項目收益的投資策略。第三產業(yè)對GDP的貢獻率反映第三產業(yè)增加值增量與GDP增量之比。2010年，重慶市第三產業(yè)GDP的貢獻率比上年降低7.5個百分點，10年期間的平均數(shù)值僅為35.18%。與全國平均水平相比，重慶市第三產業(yè)的總體發(fā)展狀況相對落后，仍需加大發(fā)展力度。該指標與房地產開發(fā)投資的關聯(lián)度相對較低，僅為0.5980，排名最后。

（二）市場需求的影響

作為市場需求的衡量指標，商品房銷售額與房地產投資的關聯(lián)度為0.8038，排名第四。2010年重慶市的商品房銷售額為2001年的17.16倍，反映出重慶房地產市場需求增長迅速。然而，2010年同比增長率比2009年降低了38.17%，反映了商品房銷售市場理性回歸的勢頭。重慶市城鄉(xiāng)居民人民幣儲蓄存款年末余額一直保持穩(wěn)定增長的態(tài)勢，2010年比上年增長18.97%。這將會提升居民的消費層次和住房需求。城鄉(xiāng)居民人民幣儲蓄存款年末余額作為反映城鄉(xiāng)居民的有效需求和支付能力的一個重要指標，與房地產開發(fā)投資的關聯(lián)度為0.8405，排名第三。

（三）市場供給的影響

房屋建筑竣工面積指標反映市場上房屋的新增供給情況，與房地產開發(fā)投資的關聯(lián)度為0.7271，排名第七。2001-2009年，重慶市房屋建筑竣工面積逐年遞增，2010年則有所下降，下降幅度為9.65個百分點。這也對應了上文提及的商品房銷售市場理性回歸的趨勢。住宅投資額與房地產開發(fā)投資的關聯(lián)度為0.9385，排名第一。重慶市住宅投資額占房地產投資的比重遠高于辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房的投資比重，也呈逐年上漲的趨勢，2007年以來一直穩(wěn)定在60%以上，2010年達到67.36%。住宅是房地產投資的主要表現(xiàn)形式，住宅投資額的絕對數(shù)量和相對數(shù)量逐年擴大，適應居民對居住空間的不斷需求，保證了住宅的供給。經濟適用房投資占住宅投資比例與房地產開發(fā)投資的關聯(lián)度較小，排名第九。近年來重慶市經濟適用房的投資額總體上呈現(xiàn)增長的態(tài)勢，但是，經濟適用房投資占住宅投資比例卻總體上呈現(xiàn)降低的態(tài)勢，從2001年的10.17%變動為2010年的5.40%。與重慶市大量中低收入水平者的住房需求量相比，作為其主要供給方式的經濟適用房總量明顯不足。

（四）成本要素的影響

房地產造價是衡量開發(fā)成本最直接的指標。房地產開發(fā)每平方米造價與房地產投資的關聯(lián)度為0.7910，排名第五。近年來，重慶市房地產開發(fā)造價穩(wěn)定增加，開發(fā)成本的加大無疑對房地產投資會產生一定程度的抑制作用。土地開發(fā)投資與房地產開發(fā)投資的關聯(lián)度為0.7905，排名第六。土地作為一種具有資源和資產雙重屬性的要素，受到其稀缺性的影響，對房地產投資會產生相當程度的制動作用，房地產投資很大程度上決定于土地開發(fā)投資。

（五）其他因素的影響

這里主要分析城鎮(zhèn)化率的影響。隨著城鎮(zhèn)化的推進，會不斷產生新的城鎮(zhèn)住房需求，并進一步推動基礎設施和市政公用的建設。它與房地產開發(fā)投資的關聯(lián)度為0.6671，排名第八。2010年重慶市的城鎮(zhèn)化率已達53%，處于城市化快速推進階段。重慶市房地產業(yè)存在較大的區(qū)位差別，從全市來看，一小時經濟圈房地產投資、供應、消售所占比例大，渝東北翼和渝東南翼房地產開發(fā)與消費水平相對較低。2010年，88.40%的投資、86.08%的竣工面積、79.30%銷售面積、86.72%的銷售額集中在一小時經濟圈，其中，都市發(fā)達經濟圈即主城區(qū)的相應數(shù)據(jù)為65.81%、54.38%、46.12%、63.34%。從 2010年與 2009年的結構對比情況看，主城區(qū)的投資、竣工和銷售比例有所下降，說明主城區(qū)之外的區(qū)縣房地產市場正逐步發(fā)展，這將會形成新一輪的投資熱點區(qū)域。

四、對策建議

從灰色關聯(lián)分析的結果，可基本確定重慶市房地產開發(fā)投資各個影響因素的作用次序。下面，提出三點建議：

（一）采用多元化的融資路徑

重慶市房地產投資對國內貸款依賴性較大，意味著房地產開發(fā)在資金融通上有潛在風險，缺乏可持續(xù)性。房地產屬于資金密集型行業(yè)，與金融業(yè)的有效結合成為房地產業(yè)發(fā)展的新方向和必然要求。房地產開發(fā)商應探索多元化的融資路徑，如發(fā)展房地產投資信托基金，逐步弱化對銀行貸款的依賴程度。

（二）促成住房梯度消費模式

重慶市城鄉(xiāng)差距依舊較大，房價收入比偏高，供給結構存在不合理性。高檔住宅供給過多，中低價位、中小套型的商品住房和經濟適用房偏少，這也直接影響購房居民有效需求的形成。應調整商品住房的供應結構，增加中低價位、中小套型的普通商品住宅。同時，政府應繼續(xù)有效地建立保障性住房供應體系，增加經濟適用房和廉租房的供應總量，推動形成住房梯度消費模式。

（三）調整區(qū)域競爭格局

重慶市作為西部的山水園林城市，有著獨特的地理優(yōu)勢。隨著城市化進程的逐步加快，重慶的區(qū)域房地產結構也將隨之發(fā)生變化。重慶房地產的發(fā)展服從“一圈兩翼”的區(qū)域發(fā)展格局，將形成眾多的區(qū)域性中心城市和房地產開發(fā)熱點。為此，中小型房地產開發(fā)商應該轉變競爭觀念，在主城區(qū)競爭白熱化的情況下，逐步向各區(qū)域性中心城市發(fā)展，開拓區(qū)縣市場，逐漸淡出主城區(qū)，樹立良好的品牌。

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F293.3

A

1673-1999（2012）11-0067-03

任智勇（1989-），男，重慶江津人，重慶工商大學（重慶400060）管理學院碩士研究生，研究方向為投資項目管理。

2012-03-23