物業(yè)管理中的問題及對策研究

宛娟

摘要：隨著住房商品化的改革和房地產(chǎn)市場的發(fā)展，中國城鎮(zhèn)居民的居住狀況由此發(fā)生了深刻的變化，越來越多的居民成為了擁有私有產(chǎn)權(quán)住房的業(yè)主。但從目前頻發(fā)的業(yè)主維權(quán)活動發(fā)現(xiàn)，全國各地業(yè)主權(quán)益受到侵害的現(xiàn)象也極為普遍。文章針對當(dāng)前我國物業(yè)管理中存在的問題給出制度上的安排，指出業(yè)主權(quán)益維護(hù)的途徑。

關(guān)鍵詞：問題；特征；制度安排

隨著房地產(chǎn)市場迅速發(fā)展，物業(yè)管理市場和行業(yè)也有著良好的發(fā)展勢頭，但由于住房產(chǎn)權(quán)變化后所帶來的社區(qū)權(quán)利結(jié)構(gòu)和治理模式轉(zhuǎn)變，出現(xiàn)了一系列新的有待研究的問題。文章主要針對房地產(chǎn)交易中物業(yè)管理這一環(huán)節(jié)存在的問題進(jìn)行分析，旨在通過合理安排制度結(jié)構(gòu)和尋找適合目前狀況的物業(yè)管理模式，希望能夠從理論上對問題的解決提供一定的理論支持。

一、物業(yè)管理中存在的問題

（一）法律法規(guī)的不完善

我國當(dāng)前物業(yè)管理立法存在的主要問題有：一是立法滯后。受傳統(tǒng)房地產(chǎn)管理體制的長期影響，住宅小區(qū)和各類房屋都不同程度上存在著管理機(jī)構(gòu)的不健全、管理工作不到位等問題，相關(guān)立法都需要充實(shí)。二是物業(yè)管理立法的層次相對較低。三是地方立法較多，但水平不一，規(guī)范相互沖突，造成了各地物業(yè)管理難以協(xié)調(diào)。另一個(gè)是制定的法律法規(guī)與現(xiàn)實(shí)有差距。

（二）產(chǎn)權(quán)歸屬不明確

在物業(yè)管理過程中，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的紛爭往往源于對財(cái)產(chǎn)權(quán)利界定不清晰造成，再者由于現(xiàn)代建筑的產(chǎn)權(quán)關(guān)系比較復(fù)雜，在同一物業(yè)內(nèi)，有著專有、共有的共存產(chǎn)權(quán)形態(tài)，共有因產(chǎn)權(quán)主體的多元化因而具有了“公共物品”的特點(diǎn)，而公共物品的顯著特點(diǎn)就是其具有“外部性”。正由于此，在物業(yè)管理過程中業(yè)主和業(yè)主之間、業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間扯皮的事情時(shí)有發(fā)生。

（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)定位不清晰

物業(yè)服務(wù)企業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)商之間的職責(zé)界定很不明確，兩者之間的關(guān)系不清。再者物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)意識薄弱，其與業(yè)主之間是市場交易關(guān)系，是合同關(guān)系，委托與受托的關(guān)系，應(yīng)該以為業(yè)主服務(wù)為宗旨的，而不能以住宅區(qū)主人自居。

（四）業(yè)主自治管理能力有限

業(yè)主的自治管理主要是通過業(yè)主大會和業(yè)主委員會，依據(jù)制訂業(yè)主公約對小區(qū)進(jìn)行管理，但我國新建的住宅小區(qū)許多都沒有成立業(yè)主委員會，或者業(yè)主委員會形同虛設(shè)，還有小區(qū)的業(yè)主公約是由物業(yè)服務(wù)企業(yè)制訂，缺乏業(yè)主的積極參與，再者，業(yè)主委員會的運(yùn)作缺乏有效的運(yùn)作機(jī)制和監(jiān)督機(jī)制，不能很好的代表全體業(yè)主的利益。

二、物業(yè)管理各種問題的原因

物業(yè)管理出現(xiàn)各種各樣問題的核心在于維護(hù)私產(chǎn)的合法權(quán)益。業(yè)主通過購買房產(chǎn)而獲得的權(quán)利大致可以分為兩類：一是業(yè)主作為一般的消費(fèi)者購買房屋和選聘物業(yè)管理者的權(quán)利；另一類則是購買物業(yè)以后作為房屋所有權(quán)人的權(quán)利—— “建筑物區(qū)分所有權(quán)”?！敖ㄖ飬^(qū)分所有權(quán)”是指建筑物的共同所有人根據(jù)其應(yīng)有部分對獨(dú)自占有、使用的部分享有專有權(quán)，以及相互之間對建筑物的整體享有成員權(quán)，而構(gòu)成的建筑物區(qū)分所有權(quán)的復(fù)合共有 ?，F(xiàn)實(shí)中，業(yè)主的這樣一種權(quán)利并未得到很好的履行，業(yè)主在與房地產(chǎn)開發(fā)商交易過程中就處于信息劣勢，業(yè)主在對共有部分行使權(quán)利之時(shí)存在“搭便車”行為、進(jìn)行管理之時(shí)存在管理主體混亂狀態(tài)。

三、物業(yè)管理中的制度安排

存在于物業(yè)管理當(dāng)中的問題，本質(zhì)上是業(yè)主、業(yè)主委員會、房地產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和行政主管部門之間的權(quán)益糾葛問題，解決問題的根本須清晰產(chǎn)權(quán)制度。

商品房作為一種特殊的不動產(chǎn)，在法律上有其特別的體現(xiàn)，民法上通過建筑物區(qū)分所有權(quán)來對其進(jìn)行界定?！段餀?quán)法》第70條 規(guī)定了建筑物區(qū)分所有權(quán)的基本內(nèi)容，即建筑物區(qū)分所有權(quán)分為專有權(quán)、共有權(quán)和共同管理權(quán)。

（一）專有權(quán)

專有部分是指構(gòu)造和使用上具有獨(dú)立性、能獨(dú)立為區(qū)分所有權(quán)標(biāo)的的部分。一般而言，專有部分必須具備構(gòu)造上的獨(dú)立性和使用上的獨(dú)立性。我國《物權(quán)法》中對專有部分也進(jìn)行了說明?！段餀?quán)法》第71條 對專有權(quán)及其內(nèi)容進(jìn)行了規(guī)定，主要有以下方面：1）專有權(quán)就是所有權(quán)。對建筑物內(nèi)屬于自己所有的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分可以直接占有、使用，也可以依法出租。2）對業(yè)主專有權(quán)的行使進(jìn)行了限制。由于建筑物專有部分和共有部分的整體性，業(yè)主行使專有權(quán)不得危害建筑物的安全，也不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。

（二）共有權(quán)

以共有產(chǎn)權(quán)來看，所有者盡管是確定的，但不是唯一的，這樣就容易產(chǎn)生產(chǎn)權(quán)的模糊性?！段餀?quán)法》的頒布，使我國建筑物產(chǎn)權(quán)也得到了良好的界定。但是，我國復(fù)雜的房地產(chǎn)市場環(huán)境，使商品房的產(chǎn)權(quán)依舊存在諸多問題。本文對商品房的共有產(chǎn)權(quán)有如下安排建議。

1.車庫的產(chǎn)權(quán)安排。對于依法辦理了使用權(quán)手續(xù)的獨(dú)立車庫、車位，開發(fā)商擁有原始產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)，業(yè)主可以按照一定的條件和費(fèi)用取得車位產(chǎn)權(quán)或管理用房的使用權(quán)。業(yè)主共有的道路、綠地劃出的車位，開發(fā)商或物業(yè)公司在業(yè)主委員會委托下可以代為管理和出租，出租收益應(yīng)歸全體業(yè)主。

2.道路的產(chǎn)權(quán)安排。小區(qū)內(nèi)道路，業(yè)主共有，小區(qū)物業(yè)管理部門進(jìn)行管理；城鎮(zhèn)公共道路，政府所有，由政府交警部門統(tǒng)一進(jìn)行管理。

3.綠地的產(chǎn)權(quán)安排。小區(qū)內(nèi)的綠地業(yè)主共有；城鎮(zhèn)公共綠地政府所有；明示個(gè)人所有綠地，個(gè)人所有，通過約定，購買等獲得。明示屬于個(gè)人所有的綠地規(guī)劃須經(jīng)過規(guī)劃部門的事先審批，同時(shí)不得妨礙區(qū)劃內(nèi)的道路、公共場所等的使用。該綠地產(chǎn)生的費(fèi)用由所有者個(gè)人承擔(dān)。

4.其他公用設(shè)施。公交站場、環(huán)衛(wèi)設(shè)施、各類公用管線（自來水、電力、電信、燃?xì)?、熱力、有限電視、雨水、污水等）及相?yīng)的建筑物、構(gòu)筑物，小配套的公共設(shè)施為小區(qū)業(yè)主所共有，大配套的歸屬依據(jù)“誰投資誰所有”的原則進(jìn)行劃分；其他公共設(shè)施：教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、商業(yè)服務(wù)、行政管理和社區(qū)服務(wù)，小配套的公共設(shè)施為小區(qū)業(yè)主所共有，大配套的歸屬依據(jù)“誰投資誰所有”的原則進(jìn)行劃分。這樣權(quán)屬關(guān)系就很明確。

（三）成員權(quán)

建筑物的成員權(quán)主要是對全體區(qū)分所有權(quán)人的共同事務(wù)所享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)，其中有很大一部分是管理關(guān)系，而這一關(guān)系是否順利實(shí)現(xiàn)，則有賴于專有權(quán)和共有權(quán)的清晰界定。

文章認(rèn)為對于小區(qū)管理，我們應(yīng)該堅(jiān)持走業(yè)主自治的道路，全體業(yè)主參與管理的模式。假設(shè)整個(gè)小區(qū)治理共享資源共需要投入成本為C，實(shí)現(xiàn)治理給每一戶帶來的收益為V，小區(qū)內(nèi)共有n戶家庭。則存在：C/nV，因而單個(gè)家庭不愿單獨(dú)治理整個(gè)小區(qū)共享資源。由于C/n

根據(jù)奧爾森的集體行動的邏輯，相容性集團(tuán)比排他性集團(tuán)更有可能實(shí)現(xiàn)集體行動，具有選擇性激勵的集團(tuán)也更能有效實(shí)現(xiàn)集體行動，這為我們安排城市小區(qū)集體行動的出路給出了理論上的指導(dǎo)。要實(shí)現(xiàn)小區(qū)的集體行動，我們必須有切實(shí)可行的措施，這包括正式制度和非正式制度的構(gòu)建。

①正式制度的構(gòu)建。業(yè)主自治首先需要進(jìn)一步完善和健全組織機(jī)構(gòu)，明確各自的職能。業(yè)主委員會的運(yùn)作還必須要有一套穩(wěn)固、高效的監(jiān)督機(jī)制。

②非正式制度的構(gòu)建。由于契約的不完全性以及契約執(zhí)行的強(qiáng)制力等問題，需要非正式制度的群體規(guī)范的補(bǔ)充作用。人是生活在一定的群體當(dāng)中并同別人發(fā)生著各種各樣的社會關(guān)系。在城市住宅小區(qū)中，存在著各種生產(chǎn)和服務(wù)設(shè)施。這些關(guān)系和設(shè)施在很大程度上滿足了人們的生理、心理和自我發(fā)展等方面的需要。久而久之，人們就會對生活于其中的小區(qū)產(chǎn)生一種特殊的感情，他們希望自己所生活的小區(qū)能夠變得更加繁榮，這種特殊的感情就是居民對生活小區(qū)的歸屬感，培養(yǎng)居民的這樣一種感情，可以增強(qiáng)業(yè)主參與小區(qū)管理積極性。

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（作者簡介：宛 娟（1984-），女，湖北黃岡人，碩士，教師， 華中科技大學(xué)文華學(xué)院，主要研究方向?yàn)槌鞘蟹康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)與管理。）