新時期我國房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟的作用分析

摘要：近年來，我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展影響到整個國民經(jīng)濟的方方面面，實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟的協(xié)調(diào)發(fā)展，已經(jīng)成為全社會關(guān)注的一個重要熱點問題。分析房地產(chǎn)業(yè)在我國國民經(jīng)濟中的地位，以及論證其對國民經(jīng)濟發(fā)展的重要作用，從而提出促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的政策建議，具有重要的現(xiàn)實意義。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè)；國民經(jīng)濟；作用

中圖分類號：F293.3；F124 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2012）35-0039-02

一、認識房地產(chǎn)業(yè)的特殊性

房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟中一個特殊的產(chǎn)業(yè)部門，它不同于建筑業(yè)，也不是一般的修修房屋、收收房租，而是一個包括投資、開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)等眾多行業(yè)的產(chǎn)業(yè)部門。廣義的房地產(chǎn)業(yè)兼有第二、三產(chǎn)業(yè)的特征，狹義的房地產(chǎn)業(yè)則可列為流通領(lǐng)域的第三產(chǎn)業(yè)。具體表現(xiàn)在：第一，房地產(chǎn)業(yè)是橫跨生產(chǎn)、流通和消費領(lǐng)域的產(chǎn)業(yè)部門。第二，房地產(chǎn)業(yè)是把地產(chǎn)與房地產(chǎn)結(jié)合于一體經(jīng)營不動產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)部門。第三，房地產(chǎn)業(yè)也是一個經(jīng)營產(chǎn)權(quán)權(quán)利，涉及眾多法律、法規(guī)制度的產(chǎn)業(yè)部門。房地產(chǎn)業(yè)的特點如圖1。

圖1 房地產(chǎn)業(yè)的特點

二、房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟發(fā)展中的作用

（一）房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟發(fā)展的支柱性產(chǎn)業(yè)

在我國現(xiàn)階段，房地產(chǎn)業(yè)不僅是國民經(jīng)濟的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，又是支柱產(chǎn)業(yè)，具有“雙重”產(chǎn)業(yè)地位。所謂支柱性產(chǎn)業(yè)是指在國民經(jīng)濟中起到骨干性、支撐性作用的產(chǎn)業(yè)。稱房地產(chǎn)業(yè)是支柱產(chǎn)業(yè)，是因為房地產(chǎn)業(yè)對拉動鋼鐵、建材、家電、家居用品等產(chǎn)業(yè)發(fā)展舉足輕重，對金融穩(wěn)定和發(fā)展也至關(guān)重要，并且對于推動居民消費結(jié)構(gòu)升級，改善民生都具有重要作用，主要表現(xiàn)在對GDP的貢獻。

房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長的巨大貢獻源于房地產(chǎn)是構(gòu)成投資、消費、進出口三大增長發(fā)動機的主要拉動力量。按照支出法國民生產(chǎn)總值的思路，我們可以清楚地看到房地產(chǎn)行業(yè)對GDP 的貢獻水平，相對于其他行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟的貢獻具有量上的絕對優(yōu)勢。下面計算了從2004—2011年房地產(chǎn)業(yè)投資額占GDP總額的比重，見表1。

從表1中可以看出，近幾年房地產(chǎn)行業(yè)對GDP 的比重呈現(xiàn)逐級上升趨勢，2011年房地產(chǎn)業(yè)的比重已達到了13.09%，已經(jīng)遠遠大于其他行業(yè)所占的比重，所以房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟中名副其實的支柱產(chǎn)業(yè)。而且，由于我國人口眾多，城鎮(zhèn)化的廣度和深度還顯不足，未來房地產(chǎn)業(yè)仍有較大的發(fā)展空間，其對GDP 的貢獻也將在相當長時間內(nèi)維持一個較高水平。

（二）房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟中其他行業(yè)的帶動作用

房地產(chǎn)業(yè)能直接或間接地引導(dǎo)和影響很多相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，屬于明顯的強“拉動作用”行業(yè)。特別是住宅產(chǎn)業(yè)具有吸收勞動力數(shù)量大、百姓購買愿望強等特點，有更多的關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)，使得其具備成為支撐國民經(jīng)濟持續(xù)、健康、穩(wěn)定發(fā)展的必要保證。據(jù)一些工業(yè)發(fā)達國家統(tǒng)計，房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值增加“1”，就能使相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值增加“1.5—2”。這意味著，房地產(chǎn)業(yè)每增加1個單位的最終產(chǎn)品，就可使關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)品增加1.5—2個單位。房地產(chǎn)不能孤立地發(fā)展，它必須和其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展相協(xié)調(diào)，其發(fā)展可以帶動冶金、建筑、建材、機械、水泥、玻璃、木材、塑料、電器、家具等等 50 多個物質(zhì)生產(chǎn)部門 20 多個大類近 2 000 種產(chǎn)品的發(fā)展，并且能促進金融、商務(wù)、商貿(mào)、交通、旅游和休閑等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的綜合發(fā)展。與房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)度排在前五位的分別是以下行業(yè)。

1.金融保險業(yè)。房地產(chǎn)投資數(shù)量大，投資效益高，是金融業(yè)的最大客戶。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與金融業(yè)關(guān)系最為密切，無論是居民個人購房還是開發(fā)商投資建房，都必須借助向銀行貸款或其他金融方式融通籌集資金。2011年，人民幣各項貸款余額為54.79萬億元，其中，房地產(chǎn)開發(fā)商融資貸款高達10.73萬億元，包括按揭貸款7.24萬億元、開發(fā)貸款3.49萬億元?？梢?，住房按揭已成為銀行安全性高、盈利能力強的主業(yè)之一。

2.商業(yè)。房地產(chǎn)的80%住宅項目都有住宅商鋪，作為商業(yè)地產(chǎn)項目的大型購物中心、酒店、寫字樓等都會增加商業(yè)經(jīng)營，所以說房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)促進著商業(yè)消費。

3.建筑業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中是甲方和乙方（發(fā)包和承包）的關(guān)系。據(jù)統(tǒng)計，房地產(chǎn)開發(fā)成本中有近一半是建筑費用。

4.建材、裝飾裝修業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)原材料需求直接拉動建材業(yè)、建筑機械工業(yè)和冶金、化工、森工、機械、儀表等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。我國房屋建筑成本中70%是材料消耗，每年耗用鋼材總耗量的25%，木材的40%，水泥的70%，玻璃的70%，運輸量的8%。

5.家具、家電制造業(yè)。房地產(chǎn)全部酒店、寫字樓、商場、住宅都能促進家用電器、家具的巨大需求以及旅游、園林、運輸業(yè)、商業(yè)、服務(wù)業(yè)等等第三產(chǎn)業(yè)的繁榮發(fā)展，所以說房地產(chǎn)業(yè)是拉動這些產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要驅(qū)動力。

（三）有利于土地資源的合理配置，增加國家財政收入

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對財政收入的貢獻體現(xiàn)在三個方面：一是土地出讓金，二是稅收，三是其他費用。反過來，政府通過房地產(chǎn)開發(fā)而取得的土地收入，可以用來進行城市基礎(chǔ)設(shè)施、舊城改造、民生工程建設(shè)，對地方直接帶來經(jīng)濟貢獻。從全國整體來看，不包括房產(chǎn)相關(guān)的稅收和其他費用，僅土地出讓金就成為地方政府最主要的收入來源。2010年，在兩輪房市調(diào)控之下，全國土地出讓金數(shù)額再創(chuàng)新高，增幅再創(chuàng)新高，同比增長70.4%，而且土地出讓金占地方財政收入的比例也再創(chuàng)新高，為76.6%，這一比例是空前的，可見地方政府顯然偏愛通過土地出讓金的增加快速獲得財政收入，從而將財政收入的增長點投向房地產(chǎn)業(yè)（具體來說應(yīng)該是房產(chǎn)+地產(chǎn)）。這也說明房地產(chǎn)業(yè)具有增加財政收入的作用。

三、促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的對策建議

綜上，我國房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展對國民經(jīng)濟增長的貢獻是十分顯著的。我們要從中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的實際情況出發(fā)，采取強有力的措施將房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展納入正常軌道，堅定不移地積極發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，才能促進國民經(jīng)濟健康可持續(xù)發(fā)展，應(yīng)注意做好以下幾個方面的工作。

（一）加強政府對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控

在我國房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展的過程中，隨之也產(chǎn)生了各種不良現(xiàn)象，尤其在一些大城市這種現(xiàn)象更為明顯。與一般商品不同，房地產(chǎn)商品同時具備必需品和投資品的特征，當房地產(chǎn)（尤其是住宅）作為必需品時，如果出現(xiàn)較強烈的價格上漲預(yù)期，則剛性需求者在一定程度上將傾其所有購買住宅；作為投資品時，強烈的價格上漲預(yù)期將極大刺激投資者迅速進入房地產(chǎn)市場。在這個過程中，如果房地產(chǎn)業(yè)存在嚴重的投機行為，就會產(chǎn)生泡沫效應(yīng)，這會給房地產(chǎn)的相關(guān)產(chǎn)業(yè)及國民經(jīng)濟帶來嚴重的后果。因此，政府部門應(yīng)進一步提升在宏觀調(diào)控中的自覺性和主動性，采取合理措施對房地產(chǎn)業(yè)進行有效的宏觀調(diào)控，從根本上能確保房地產(chǎn)業(yè)健康、適度、可持續(xù)發(fā)展。

（二）培育、完善和規(guī)范房地產(chǎn)市場

在房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展過程中需要大量利用土地，這就使得不斷增長的需求與土地資源稀缺和不可再生性的矛盾十分突出，這就需要我們建立有效的房地產(chǎn)市場機制，形成更完善的市場資源配置體系。因此，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，首先要優(yōu)化土地制度，建立科學(xué)的地價形成機制，實行招標或拍賣形式，引入市場競爭機制來規(guī)范房地產(chǎn)市場；其次加強對土地供應(yīng)總量的宏觀調(diào)控，制定完備的土地立法，強化土地執(zhí)法監(jiān)督工作，對土地開發(fā)實行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征地、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一出讓、統(tǒng)一管理；再次，提高企業(yè)素質(zhì)，規(guī)范市場主體行為以及建立執(zhí)法監(jiān)督機制，通過經(jīng)常性的監(jiān)督、檢查來規(guī)范市場中介機構(gòu)行為。

（三）發(fā)展房地產(chǎn)金融體系

隨著房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟發(fā)展中的地位日益提高，房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展也日益繁榮，但也必須注意到房地產(chǎn)金融業(yè)過熱給國民經(jīng)濟、廣大居民帶來的負面影響。因此，政府應(yīng)盡量創(chuàng)造良好的金融市場環(huán)境，保證房地產(chǎn)投資對國民經(jīng)濟的拉動與促進作用。大力發(fā)展和完善一、二級市場聯(lián)動的抵押貸款體系、融資體系，逐步建立股份制、政策性、專業(yè)化的住房金融機構(gòu)。在保持房地產(chǎn)業(yè)投資的合理規(guī)?；A(chǔ)上，不斷對房地產(chǎn)金融產(chǎn)品進行創(chuàng)新和改進，提供一個更加便利的資金融通環(huán)境，通過完善房地產(chǎn)金融體系促進房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

（四）制定長期保障房建設(shè)規(guī)劃

近幾年，我國出現(xiàn)了大量“投資”和“投機”購房，過快地推動了地價和房價，出現(xiàn)不少土地“天價”，房價嚴重背離價值，導(dǎo)致工薪階層望房興嘆。所以，政府在住房補貼政策實施過程中，應(yīng)加快建立多層次的住房保障體系，加大“經(jīng)濟適用房”和“廉租房”建設(shè)力度，明確年保障房投資規(guī)模，保障房范圍，形成長期的保障房規(guī)劃，強化政府的住房保障功能，切實保障中低收入家庭的基本住房需求。我們必須清楚，從中國經(jīng)濟發(fā)展的全局來看，保障房體系建設(shè)應(yīng)是十幾年、幾十年的長期政策，不應(yīng)也不可能是短期的政策行為。