顏雪明

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關(guān)于商品房逾期辦證的法律責(zé)任

顏雪明*

2003年最高人民法院關(guān)于商品房買賣合同糾紛的司法解釋，規(guī)定了出賣人延遲人辦理房產(chǎn)證的違約責(zé)任。但由于立法者并不了解實(shí)務(wù)中延遲辦證的原因，亦未注意到現(xiàn)行法中商品房轉(zhuǎn)移登記的主體并非出賣人，且將延遲辦理房產(chǎn)證的責(zé)任混淆于主合同義務(wù)不能履行的責(zé)任，導(dǎo)致對(duì)出賣人很不公平。本文分析了遲延辦證的原因，對(duì)法院和仲裁機(jī)構(gòu)在審理上此類糾紛中公平確定責(zé)任提出了建議，對(duì)開發(fā)企業(yè)規(guī)避遲延辦證法律風(fēng)險(xiǎn)提供了對(duì)策。

商品房買賣 房產(chǎn)證 延遲登記 違約責(zé)任

【案例】2007年8月，林某與某房地產(chǎn)公司簽訂買賣合同，購(gòu)買兩套商品房。買賣合同約定，如賣方未履行相關(guān)義務(wù)造成買方不能在本房地產(chǎn)交付之日后的第240日內(nèi)取得《房地產(chǎn)證》，賣方按日向買方支付本房地產(chǎn)總價(jià)款萬(wàn)分之四的違約金，至實(shí)際取得房產(chǎn)證之日。2008年11月房屋交付。2011年1月，林某以開發(fā)商未依約為其辦理房地產(chǎn)證，向法院提起訴訟，要求判令被告支付延期辦證違約金，兩套房合計(jì)人民幣135萬(wàn)余元。被告抗辯稱，本商品房早已具備辦證的條件，已依約向原告寄送《辦證通知》和《辦證須知》，有《特快專遞詳情單》為證；但原告林某至今拒不繳納契稅和登記費(fèi)用，這是未能辦理房產(chǎn)證的真正原因。一審法院認(rèn)為，被告提交的《特快專遞詳情單》中未注明其向原告郵寄的材料名稱，不能證明已向原告發(fā)出了《辦證通知》和《辦證須知》的事實(shí)，因此涉案房產(chǎn)至今未辦證的責(zé)任在被告。故判決，被告應(yīng)承擔(dān)遲延辦證違約金共計(jì)約102萬(wàn)余元。被告不服上訴，二審判決駁回上訴，維持原判。

這個(gè)案件，法院不管原告是否存在消極辦證的事實(shí)，不是客觀地綜合各種證據(jù)來(lái)認(rèn)定事實(shí)，判斷遲延辦證的責(zé)任，只看被告是否履行通知義務(wù)，且對(duì)被告提供的證據(jù)要求苛刻，事實(shí)上支持了原告惡意訴訟獲利。

這個(gè)案件引發(fā)我們以下思考：1.商品房轉(zhuǎn)移登記的主體是誰(shuí)？2.現(xiàn)行法中關(guān)于遲延辦證的責(zé)任是否合理？3.法院和仲裁機(jī)構(gòu)在審理遲延辦證糾紛案件中應(yīng)當(dāng)如何公平確定責(zé)任？4.開發(fā)企業(yè)如何規(guī)避遲延辦證的法律風(fēng)險(xiǎn)？

一、商品房轉(zhuǎn)移登記的主體是誰(shuí)

商品房竣工驗(yàn)收后，開發(fā)企業(yè)首先要向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理房地產(chǎn)初始登記，之后，再將售出的商品房轉(zhuǎn)移登記到買受人名下。這個(gè)轉(zhuǎn)移登記，就是俗稱的辦理房產(chǎn)證。在這個(gè)環(huán)節(jié)，法律明確規(guī)定買方為申請(qǐng)人，賣方為協(xié)助義務(wù)?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條“預(yù)售商品房的購(gòu)買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購(gòu)買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購(gòu)買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件?！薄渡唐贩夸N售管理辦法》也規(guī)定“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房買受人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。”（第三十四條）。而在實(shí)務(wù)中，由于買受人不熟悉辦理登記的手續(xù)，一些地方的登記機(jī)構(gòu)也不愿意面對(duì)分散的買受人①，故形成了開發(fā)企業(yè)代辦的普遍作法。但這并不是法定的義務(wù)，更不是開發(fā)企業(yè)單方面就可以完成的事項(xiàng)。

在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記辦理時(shí)，登記機(jī)構(gòu)要求提供的資料通常分為三大類：第一類是買賣雙方當(dāng)事人的身份資料；第二類是房地產(chǎn)權(quán)利及轉(zhuǎn)移情況的證明材料，第三類是買受人交訖稅費(fèi)的資料。第一類與第三類資料，都需要由買受人提供。如果買受人對(duì)辦證持消極態(tài)度，不交納契稅（深圳規(guī)定契稅由開發(fā)企業(yè)代收），開發(fā)企業(yè)就沒(méi)有辦法完成產(chǎn)權(quán)過(guò)戶。

而最高人民法院于2003年公布的商品房買賣合同糾紛解釋規(guī)定“由于出賣人的原因，買受人在房屋交付使用之日起90日內(nèi)未能取得房屋權(quán)屬證書，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任”，（第十八條）這一下子把法規(guī)規(guī)定的商品房購(gòu)買人自商品房交付使用之日起90日內(nèi)辦證的義務(wù)，變成了他享有90日內(nèi)取得房產(chǎn)證的權(quán)利；另外，所謂違約責(zé)任，前提是違反合同約定，既無(wú)約定，何來(lái)違約？由法院規(guī)定違約責(zé)任，法律依據(jù)何在？

之后的商品房買賣合同，即行政機(jī)關(guān)制定并強(qiáng)制推行的標(biāo)準(zhǔn)文本，都將辦證變成出賣人的義務(wù)，有的開發(fā)企業(yè)試圖通過(guò)補(bǔ)充協(xié)議來(lái)修改，還被行政機(jī)關(guān)指責(zé)為違法違規(guī)，責(zé)令整改。一項(xiàng)十分明確的買方義務(wù)，就這樣被扭曲為賣方的責(zé)任。

二、司法解釋中關(guān)于遲延辦證的責(zé)任是否合理

1995年的《城市房地產(chǎn)管理法》、1998年的《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》、2001年的《商品房銷售管理辦法》，均未規(guī)定遲延辦證的法律責(zé)任。這與上述法規(guī)將辦證作為買受人的義務(wù)是一致的。

最高人民法院制訂商品房糾紛的司法解釋時(shí)，將遲延辦證作為一個(gè)重點(diǎn)問(wèn)題，規(guī)定了開發(fā)商的嚴(yán)格責(zé)任，與此類糾紛較多不無(wú)關(guān)系。但辦不下來(lái)房產(chǎn)證，原因是多方面的，既有出賣人方面的原因，也不乏買受人方面的原因。司法解釋出臺(tái)后，我曾經(jīng)問(wèn)過(guò)一位參與過(guò)該解釋制定的法學(xué)家，是否了解買受人在六種情況下，不愿意辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶？他深感意外說(shuō)：買受人還有不愿辦證的事情嗎？我確實(shí)不知道。我想不但他不知道，最高人民法院也不知道。不了解實(shí)際情況而制定法律規(guī)則，必然脫離實(shí)際，不但不能有效處理糾紛，還會(huì)造成許多糾紛。

實(shí)務(wù)當(dāng)中，買受人至少在以下六種情況下，不愿意辦理房產(chǎn)證：

一是契稅政策變化，契稅提高。政府鼓勵(lì)房產(chǎn)交易時(shí)，契稅比例低至1%，而抑制市場(chǎng)過(guò)熱時(shí)，契稅會(huì)提高至3%。恰好在契稅調(diào)升時(shí)購(gòu)房的人，往往因契稅調(diào)高而不愿辦理過(guò)戶，期待何時(shí)契稅降低了再辦。

二是面積存在誤差。房屋實(shí)測(cè)面積大于合同面積，按合同約定，買受人應(yīng)當(dāng)補(bǔ)足房款差額并與出賣人簽訂面積誤差的補(bǔ)充協(xié)議，才能辦理產(chǎn)權(quán)登記。如果買受人拒絕補(bǔ)交房款差額、拒簽補(bǔ)充協(xié)議，辦證也無(wú)法進(jìn)行。

三是按揭購(gòu)房。買受人向銀行申請(qǐng)按揭情況下，房產(chǎn)抵押在貸款銀行，產(chǎn)權(quán)證也由銀行保管，買受人并不能取得。房屋既不能做抵押，也不能轉(zhuǎn)讓，辦不辦房產(chǎn)證對(duì)他無(wú)所謂。

四是買受人與出賣人存在爭(zhēng)議。房屋交付時(shí)，有的買受人因質(zhì)量或其它問(wèn)題與開發(fā)商嚴(yán)重對(duì)立，要求退房、賠償，這時(shí)他也不會(huì)積極配合辦證。

五是買受人意在投資。有段時(shí)間，投資房產(chǎn)的人可以通過(guò)合同更名轉(zhuǎn)手房產(chǎn)，辦了證反而不利于轉(zhuǎn)手，所以他不愿辦。

六是買受人自住。這種情況下他關(guān)注的是交付時(shí)間，只要自己占有使用了，產(chǎn)權(quán)過(guò)不過(guò)戶，無(wú)關(guān)緊要。辦證還要交這錢那錢，能拖一天是一天。

遺憾的是，最高人民法院并不了解上述實(shí)務(wù)情形。完全把辦證視為出賣人的義務(wù)，認(rèn)為只要業(yè)主拿不到產(chǎn)權(quán)證，就是開發(fā)商惡意損害業(yè)主的利益。

事實(shí)上，一個(gè)規(guī)范的開發(fā)企業(yè)比買受人更重視產(chǎn)權(quán)的過(guò)戶。因?yàn)樵诎唇覘l件下，開發(fā)商對(duì)銀行承擔(dān)階段擔(dān)保責(zé)任，只有辦理了產(chǎn)權(quán)登記，銀行取得了該房屋的抵押權(quán)，開發(fā)商的擔(dān)保責(zé)任才能解除。所以，以為開發(fā)商根本不想?yún)f(xié)助買受人辦理產(chǎn)權(quán)證，是嚴(yán)重的誤解。

認(rèn)為辦證屬于開發(fā)商義務(wù)，買受人拿不到產(chǎn)權(quán)證就是開發(fā)商故意侵害，在這樣的假設(shè)之下，司法解釋第十八條的規(guī)定，必然偏離公平。本來(lái)，雙方有約定的，按約定處理；沒(méi)有約定的，買受人也可以要求出賣人履行協(xié)助辦證的附隨義務(wù)；如果開發(fā)商始終不能滿足辦證的要求，那就構(gòu)成根本性違約，合同是否解除，也是由買受人自行主張的權(quán)利，何須最高司法機(jī)關(guān)硬性規(guī)定一個(gè)違約責(zé)任？

從技術(shù)角度看，交付后90天內(nèi)取得產(chǎn)權(quán)證，難度非常大。國(guó)內(nèi)各城市的登記機(jī)構(gòu)辦事效率差別很大，在深圳，資料齊全的情況下，初始登記的辦理時(shí)間為60個(gè)工作日(約90個(gè)自然日)，其他城市，初始登記普遍在30個(gè)工作日左右②；產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記，即房產(chǎn)證的辦理，短的當(dāng)天就辦，立等可取，而長(zhǎng)的卻要60個(gè)工作日③。城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例規(guī)定買受人應(yīng)當(dāng)在房屋交付后90天內(nèi)申請(qǐng)變更登記，是基于這些實(shí)際情況作出的，最高人民法院改成90天內(nèi)取得證書，嚴(yán)重脫離實(shí)際。

在沒(méi)有約定的情況下（事實(shí)上過(guò)去在商品房買賣合同中都沒(méi)有這種約定），最高人民法院規(guī)定了“按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息”的“違約責(zé)任”。這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)大可商榷。

購(gòu)房的合同目的是取得房屋，而不是取得房產(chǎn)證，至少可以說(shuō)主要目的不是取得房產(chǎn)證，那么，房屋按約定交付，就實(shí)現(xiàn)了合同的主要目的，而按逾期貸款利息計(jì)算違約金，是對(duì)合同主要目的沒(méi)有實(shí)現(xiàn)的制裁，沒(méi)有辦出房產(chǎn)證，卻要按沒(méi)有按期交房承擔(dān)責(zé)任，這顯然不公平。

司法解釋規(guī)定的違約金甚至遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了房屋遲延交付給買受人造成的損失。假設(shè)一套商品房總價(jià)為100萬(wàn)元，遲延辦證三個(gè)月，按當(dāng)前逾期貸款利息計(jì)算，“違約金”高達(dá)2.5萬(wàn)元,平均每月8000元，每天約270元，而按解釋第十七條規(guī)定，即使逾期交付房屋，也不過(guò)是按照同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定違約金數(shù)額或者損失賠償額。

具有諷刺的是，同一解釋的第十六條專門規(guī)定“當(dāng)事人以約定的違約金過(guò)高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過(guò)造成的損失30％為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少”。當(dāng)事人自行約定不合理，可以向法院申請(qǐng)救濟(jì)；最高人民法院規(guī)定的違約金不合理，當(dāng)事人向誰(shuí)申請(qǐng)救濟(jì)呢？

2003年最高院出臺(tái)該解釋時(shí)，物權(quán)法尚在制訂中。當(dāng)時(shí)學(xué)術(shù)界的普遍認(rèn)識(shí)是，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利以登記而產(chǎn)生?？赡苁腔谶@個(gè)理論，最高人民法院認(rèn)為，不登記就不能享有業(yè)主的權(quán)利，故對(duì)遲延辦證采取了類似于合同目的不能實(shí)現(xiàn)的嚴(yán)厲制裁。而在2009年，最高人民法院制定《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》，其中第一條就解決了登記前業(yè)主權(quán)利的問(wèn)題④，規(guī)定只要合法占有，即可認(rèn)定為業(yè)主，這就保障了業(yè)主的基本權(quán)利不因登記延遲而受損。既然如此，視遲延登記為重大違約甚至根本性違約，就失去了法理基礎(chǔ)。最大的問(wèn)題是，這個(gè)解釋適用于房地產(chǎn)管理實(shí)施以后發(fā)生的糾紛，也就是說(shuō)，只要是1995年以后發(fā)生的糾紛，都可以適用⑤，而過(guò)去法律并沒(méi)有規(guī)定遲延辦證，出賣人要承擔(dān)違約責(zé)任，這就形成了一個(gè)新的法律責(zé)任可以溯及既往，這不但在法理上無(wú)法解釋，實(shí)踐中也產(chǎn)生了不好的社會(huì)效果。

三、法院和仲裁機(jī)構(gòu)在審理遲延辦證糾紛案件中應(yīng)當(dāng)如何公平確定責(zé)任？

房產(chǎn)證遲延辦理，買受人方面的原因前已述及；出賣人方面的原因往往有：開發(fā)證件不全；不符合規(guī)劃條件；工作人員粗心、疏漏。毫無(wú)疑問(wèn)，這些原因造成的辦證遲延，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任。但還有一個(gè)方面不可忽視，就是登記機(jī)構(gòu)。

我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，事實(shí)上是行政機(jī)關(guān)的下屬部門，行政色彩極為強(qiáng)烈。從辦理初始登記開始，需要提交何種證明，交納何種費(fèi)用，法律沒(méi)有統(tǒng)一規(guī)定，全憑各地自行創(chuàng)設(shè)。稍有不合，即不能辦理。例如，沒(méi)有辦理預(yù)售合同備案的，按照法律規(guī)定不影響合同效力⑥，但現(xiàn)實(shí)中肯定登記不了；另如開發(fā)商盡管早已驗(yàn)收合格，只要未取得竣工驗(yàn)收備案證明，也不可能辦理初始登記。各地還有許許多多的土政策，不一一滿足，都不可能辦理初始登記或者轉(zhuǎn)移登記⑦。這種情形下，表面上看，是開發(fā)商沒(méi)有滿足行政機(jī)關(guān)的要求，導(dǎo)致不能登記，但實(shí)質(zhì)是行政行為并無(wú)法律依據(jù)，體現(xiàn)的是形形色色的潛規(guī)則，要開發(fā)商承擔(dān)遲延登記的嚴(yán)重后果，既不公平，也違反了社會(huì)正義。

基于遲延辦證的原因可能來(lái)自出賣人、買受人以及登記機(jī)構(gòu)三個(gè)方面，我認(rèn)為法院和仲裁機(jī)構(gòu)受理逾期辦證案件時(shí)，應(yīng)當(dāng)著重查明以下事實(shí)：

（一）建設(shè)單位是否具備了辦證條件，最主要的是有無(wú)竣工驗(yàn)收合格，有無(wú)辦訖初始登記，這是開發(fā)建設(shè)行為合法性的體現(xiàn)，也是產(chǎn)權(quán)過(guò)戶的基礎(chǔ)；

（二）買受人有無(wú)繳納契稅，有無(wú)補(bǔ)足面積差價(jià)款，有無(wú)簽訂面積差異的補(bǔ)充協(xié)議，由此可以判斷買受人是否故意阻卻辦證條件成就；

（三）建設(shè)單位是否及時(shí)發(fā)出了辦證的通知，買受人能否通過(guò)其它途徑獲得辦證的信息，是否向建設(shè)單位提出過(guò)辦證的要求。就算因開發(fā)商的疏忽，買受人未及時(shí)收到通知，但如果買受人對(duì)辦證十分關(guān)注，他應(yīng)當(dāng)在約定的辦證期限屆滿時(shí)，向開發(fā)商發(fā)出詢問(wèn)，提出辦證的要求。自己完全消極對(duì)待，是放任損失的擴(kuò)大，如果不能證明是開發(fā)商不具備辦證條件，那么對(duì)于擴(kuò)大的損失，法院不應(yīng)當(dāng)支持。

（四）買受人是否提供了辦證所需的身份證件及其它文件，證件是否真實(shí)有效。

以上四個(gè)方面，既有需要出賣人舉證的，也有需要買受人舉證的，這才能全面查清事實(shí)，才能準(zhǔn)確判斷遲延辦理過(guò)戶登記的責(zé)任究竟在哪一方。而現(xiàn)在基層法院往往只要求開發(fā)商舉證，不要求買受人舉證，只看結(jié)果，不問(wèn)原因，明明買受人至今都沒(méi)有交契稅，沒(méi)有補(bǔ)交面積差價(jià)，沒(méi)有提交證件，在兩年甚至更長(zhǎng)的時(shí)間里從未提出過(guò)辦證的要求，法院還是認(rèn)定出賣人未履行辦證義務(wù)，判決承擔(dān)巨額違約金，這樣判決有失公允，既嚴(yán)重?fù)p害了企業(yè)的利益，更鼓勵(lì)了一些人惡意訴訟，違背誠(chéng)實(shí)信用，損害公平正義。

四、開發(fā)企業(yè)如何規(guī)避遲延辦證的法律風(fēng)險(xiǎn)

首先，要確保開發(fā)項(xiàng)目的合法性。五證齊全，竣工驗(yàn)收合格，依法繳交了相關(guān)稅費(fèi)，及時(shí)辦理初始登記，這些是辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記的基礎(chǔ)。

其次，通過(guò)補(bǔ)充協(xié)議做出明確約定。

一是對(duì)辦證期間的約定，應(yīng)留有充分的余地。為保險(xiǎn)起見(jiàn)，寧可在合理的辦理期間上加一倍安全系數(shù)，也不可盲目自信，滿打滿算。

二是明確雙方在辦證中的責(zé)任，約定買受人應(yīng)當(dāng)在收到辦證通知后的合理期間內(nèi)，提交或完成哪些手續(xù)，否則出賣人不承擔(dān)遲延辦證的責(zé)任。

三是為避免通知疏漏，可以在合同中約定，如未收到辦證通知，則以辦證期間屆滿之日前60日為提交資料、繳納相關(guān)費(fèi)用的時(shí)間，到出賣人所在地辦理。

四是約定雙方合同所記載的通信地址為聯(lián)系地址，雙方的文件，以到達(dá)該地址為送達(dá)。

五是對(duì)遲延辦證違約金做公平的約定，不要受司法解釋與政府合同文本的限制，以按日萬(wàn)分之零點(diǎn)一至零點(diǎn)五為宜。

最后，注意保留證據(jù)。民事訴訟實(shí)行誰(shuí)主張，誰(shuí)舉證，原告說(shuō)沒(méi)有收到辦證通知，沒(méi)有的事情是沒(méi)有辦法證明的，而開發(fā)商說(shuō)已經(jīng)通知了，那你就要證明通知的事實(shí)。因遲延辦證的訴訟一般都發(fā)生在一兩年甚至更長(zhǎng)時(shí)間之后，時(shí)過(guò)境遷，開發(fā)商再找通知的證據(jù)往往非常困難。所以，送達(dá)辦證通知應(yīng)采用可追溯的方式，如郵政特快專遞，在內(nèi)容欄注明“辦理房產(chǎn)證通知書”，妥善保留送達(dá)回執(zhí)；對(duì)未響應(yīng)的客戶，應(yīng)列入高度關(guān)注名單，再次通知，弄清其不來(lái)辦證的原因，保留好證據(jù)；對(duì)已經(jīng)有糾紛的客戶，更要警惕日后再發(fā)生遲延辦證的糾紛，要把證據(jù)收集到能夠證明是買受人拒絕或者拖延辦理的程度，才能在未來(lái)的訴訟中立于不敗之地。

The Legal Responsibility of Commodity Houses’ Delayed Registration

By Yan Xueming

The Supreme People’s Court issued the Interpretation on Dispute over Contract for the Sale of Commodity Houses in 2003, which ruled sellers’ liability for breach of contract on transacting property ownership certificates lingeringly. Because of realizing little about the reasons in practice, ignoring the real subject of transferring registration and confusing the delaying liability with that of impossible performance on master contractual obligations, the legislators’ intention causes inequity to sellers. In this article, the author analyses real reasons for the delaying, offers suggestions of ensuring responsibility fairly for courts and arbitral institutions, and moreover, provides measures of evading delayed legal risk for developing enterprises.

sale of commodity houses property ownership certificate delayed registration liability

*萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司首席律師

① 據(jù)2011年調(diào)查，廣州、重慶、沈陽(yáng)、長(zhǎng)沙等城市都不受理買受人個(gè)人的登記申請(qǐng)。

② 北京、天津、廣州、杭州都規(guī)定30個(gè)工作日。有的城市名義上規(guī)定較短的期間，實(shí)際上不可能辦出，而登記機(jī)構(gòu)并不會(huì)承擔(dān)遲延辦理登記的責(zé)任。

③ 大連、青島規(guī)定當(dāng)天可以拿證；而深圳需要兩個(gè)月，西安需要四個(gè)月。同樣一件服務(wù)，效率差別如此之大，這才是法律應(yīng)當(dāng)做出統(tǒng)一規(guī)定的問(wèn)題。

④ 《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第一條第二款規(guī)定，基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主。

⑤ 《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二十八條規(guī)定，本解釋自2003年6月1日起施行。 《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》施行后訂立的商品房買賣合同發(fā)生的糾紛案件，本解釋公布施行后尚在一審、二審階段的，適用本解釋。

⑥ 《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第六條規(guī)定，當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效的，不予支持。

⑦ 南京規(guī)定應(yīng)提交公安部門出具的門牌號(hào)批復(fù)、經(jīng)房管部門備案的銷售方案、房管部門出具的公益性公共服務(wù)設(shè)施的證明文件；武漢規(guī)定非本城區(qū)戶口人員須提供《流動(dòng)人口婚育證明》原件；杭州規(guī)定購(gòu)房人單身的，應(yīng)提供“單身聲明具結(jié)書”；?？谝?guī)定港澳臺(tái)及境外人士或三資企業(yè)買房的，需提交涉及國(guó)家安全事項(xiàng)房產(chǎn)審查意見(jiàn)書。林林總總，不一而足。

（責(zé)任編輯：馮國(guó)鴻）