鄒宗根

（南開大學(xué)周恩來政府管理學(xué)院,天津 300071）

契約不足和干預(yù)缺位：小區(qū)物業(yè)治理困境的思考

鄒宗根

（南開大學(xué)周恩來政府管理學(xué)院,天津 300071）

城市小區(qū)物業(yè)管理面臨著合同難以履行，雙方權(quán)益難得保障的雙重困境，結(jié)果造成物業(yè)管理公司和小區(qū)業(yè)主“雙輸”的局面。究其緣由，核心問題是契約精神不足和有效干預(yù)缺位造成報復(fù)性的違約與對抗，加劇權(quán)利與義務(wù)的失衡，引致小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)崩潰。重構(gòu)契約和實現(xiàn)有效的干預(yù)，平衡物業(yè)公司與小區(qū)業(yè)主間的利益關(guān)系，促進(jìn)小區(qū)業(yè)主間鄰里秩序的形成，實現(xiàn)共同治理，是城鎮(zhèn)化中實現(xiàn)小區(qū)物業(yè)管理良性發(fā)展的重要途徑。

小區(qū)物業(yè)；契約；干預(yù)；治理

城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展,分地塊樓盤的開發(fā)方式造就了大批的新興居民小區(qū),小區(qū)物業(yè)管理也隨之發(fā)展,較好地改善了居民的生活品質(zhì)。但近年,小區(qū)物業(yè)公司與業(yè)主間的矛盾問題凸顯,嚴(yán)重地區(qū)還出現(xiàn)了小區(qū)物業(yè)撤離的狀況,形成小區(qū)物業(yè)管理真空的現(xiàn)實困難,嚴(yán)重影響小區(qū)居民的正常生活。思考分析小區(qū)管理的問題,從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度看,其關(guān)鍵問題是合同履行的問題；從法學(xué)的視角看,其重點(diǎn)問題是法律法規(guī)執(zhí)行的問題；從公共管理的角度進(jìn)行分析,其核心問題是領(lǐng)域分離后的契約不足和傳統(tǒng)威權(quán)消散后的干預(yù)不足。小區(qū)是社會生活的細(xì)胞單位,關(guān)系到基層治理的穩(wěn)定與和諧,破解物業(yè)管理的難題實際是改善基層治理的重要抓手,是政府實現(xiàn)城鎮(zhèn)良治的重要環(huán)節(jié)。

一、小區(qū)物業(yè)的“公地悲劇”

小區(qū)物業(yè)管理是適應(yīng)傳統(tǒng)福利住房制度調(diào)整和“單位”、“街居”管理體制改革需要而產(chǎn)生發(fā)展的服務(wù)產(chǎn)業(yè)。封閉小區(qū)的道路交通、衛(wèi)生安全、公共區(qū)域照明等自成體系,獨(dú)立于城鎮(zhèn)的市政管理體系,成為小區(qū)物業(yè)管理的主要內(nèi)容,由小區(qū)居民共同承擔(dān)管理和服務(wù)成本,這已經(jīng)成為我國城市居住區(qū)管理的基本模式。原有的政府包干的管理模式隨之打破,公共物品供給的部分責(zé)任隨之轉(zhuǎn)移給了小區(qū)業(yè)主群體,為了提高管理效益,物業(yè)管理的市場化也隨之應(yīng)運(yùn)而生。應(yīng)當(dāng)說,這客觀上適應(yīng)了現(xiàn)代社會快速發(fā)展,提高運(yùn)行效率,提升生活品質(zhì)的要求；但是,小區(qū)物業(yè)管理的制度基礎(chǔ)不牢、合同契約精神不足和有效干預(yù)缺失等使其經(jīng)常陷入業(yè)主與物業(yè)公司長期對抗的雙輸困境,最終可能導(dǎo)致物業(yè)公司撤離而小區(qū)陷入無人管理的尷尬局面。雖然管理模式發(fā)生了較大的變化,但是小區(qū)物業(yè)的基本公共屬性并沒有發(fā)生本質(zhì)上的變化,物業(yè)的公共性與管理的私有性之間存在較大的障礙。

小區(qū)物業(yè)主要的管理空間集中于業(yè)主私人空間外的所有區(qū)域,主要的管理內(nèi)容是私人事務(wù)外的公共事務(wù),這就形成了典型的“公地”或“公共池塘”。正如哈?。℅arrett Hardin）所指出的,牧羊人想在公共牧場上盡可能多地放牧羊羔［1］（P1243-1248）；同樣,小區(qū)的業(yè)主也可能在購買空間權(quán)益之外奪取更多的公共資源,以低成本甚至無成本的方式獲取更多的利益。物業(yè)管理的目標(biāo)在于通過契約和共同付費(fèi)的模式,來解決公共資源的合理占用以及消除公共空間、公共環(huán)境消耗帶來的負(fù)面影響,保障“公地”的長期可持續(xù)利用。但是,由于管理環(huán)境不成熟、管理方式不科學(xué)等問題,導(dǎo)致物業(yè)管理質(zhì)量與業(yè)主期望間形成比較尖銳的矛盾,甚至產(chǎn)生叢林弱肉強(qiáng)食式的對公共資源的搶占或破壞,導(dǎo)致小區(qū)物業(yè)的“公地悲劇”,重新印證了亞里士多德（Aristotle）的總結(jié)與判斷:“凡是屬于最多數(shù)人的公共事務(wù)是最少受人照顧的事務(wù),人們關(guān)心自己的東西,而忽視公共事務(wù)①亞里士多德:《政治學(xué)》第二卷,第三章?！?。

二、小區(qū)物業(yè)的困境解析

小區(qū)隨著市場經(jīng)濟(jì)下的生活方式的演進(jìn)而出現(xiàn)并發(fā)展,物業(yè)成為新生活空間和新生活方式的重要組成部分。在物業(yè)的治理中,業(yè)主之間、業(yè)主與管理公司等不同主體間的權(quán)利、義務(wù)關(guān)系缺乏系統(tǒng)化的約定或者約定的強(qiáng)制力本身難以得到保障,調(diào)整的作用有限；公共權(quán)力的退出或者漠視,對違反契約行為的約束和矯正力量不足,加劇了侵蝕公共資源的現(xiàn)象,加深了主體間的矛盾；雖然個體自由提高了效率,但是卻導(dǎo)致了公共精神的缺失；小區(qū)在地理分布上形成了團(tuán)體,但是離有組織地行動、有意識地表達(dá)、有秩序地談判和有約束地監(jiān)督的自我治理相距甚遠(yuǎn)。這些都是小區(qū)物業(yè)治理經(jīng)常陷入“公地悲劇”困境的重要原因。

（一）契約不足

現(xiàn)代小區(qū)不同于傳統(tǒng)的鄉(xiāng)村村落或自然演進(jìn)的小城社區(qū),能夠依靠血緣聯(lián)結(jié)、宗族歸屬、親屬關(guān)系或其他共同信仰等形成較為有效的聯(lián)絡(luò)關(guān)系,并形成共同的行為標(biāo)準(zhǔn)；只能依靠法律、法規(guī)、道德約束等現(xiàn)代社會的制度性規(guī)范和公序良俗來調(diào)節(jié),即通過基于這些規(guī)范和秩序的原理形成具體的契約來確定小區(qū)不同主體的權(quán)利、義務(wù)關(guān)系和行動范圍。但是,契約不足或者契約失效是造成物業(yè)管理困境的主要原因。契約包括兩個方面,首先是小區(qū)內(nèi)業(yè)主間的契約,這個通常被認(rèn)為最末位的因素其實是引致其他契約失效的重要原因；其次是小區(qū)業(yè)主與物業(yè)管理公司間的契約,契約內(nèi)容不明,標(biāo)準(zhǔn)缺失和過程黑箱等問題經(jīng)常造成業(yè)主與物業(yè)矛盾。業(yè)主間的契約包括對小區(qū)公共空間利用、公共事務(wù)處理程序和標(biāo)準(zhǔn)等方面的約定,要求所有（無論是否入?。┒紤?yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守。但是,在實際的小區(qū)運(yùn)轉(zhuǎn)中,封閉的環(huán)境不僅存在于物理構(gòu)造和環(huán)境,也將小區(qū)成員的參與精神封閉起來。

缺乏制度性的組織領(lǐng)導(dǎo)要素,自發(fā)的群體組織參與小區(qū)治理的積極性和實際治理能力都存在相當(dāng)程度的局限性。在自治環(huán)境下,業(yè)主委員會等自治組織的缺乏或運(yùn)作不正常就造成了管理的空白,業(yè)主間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系難以得到實際調(diào)節(jié),部分業(yè)主占用公共空間、損毀公共設(shè)施、影響公共環(huán)境等違反公序良俗的行為長期得不到規(guī)范和制約,造成了惡性蔓延,加大了物業(yè)治理的難度,從而導(dǎo)致業(yè)主對物業(yè)管理效能的不滿。在現(xiàn)實的運(yùn)作中,特別是中小城市的小區(qū)物業(yè)通常都是由小區(qū)地產(chǎn)開發(fā)商組建的物業(yè)公司繼續(xù)承接管理事務(wù)。這種現(xiàn)象本身其實有其優(yōu)勢,比如基礎(chǔ)設(shè)施的交接、信息的溝通等,但是問題集中于這種管理方式并沒有通過小區(qū)業(yè)主或其代表機(jī)構(gòu)與物業(yè)管理公司就物業(yè)管理的具體內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、權(quán)利與義務(wù)限度和糾紛解決機(jī)制等進(jìn)行廣泛深入的商議與談判,導(dǎo)致物業(yè)合同約定事項不足或約定模糊,并且約定的內(nèi)容并不為廣大業(yè)主知曉和理解,造成了小區(qū)業(yè)主和物業(yè)管理公司對同一事物容易出現(xiàn)不同的解讀,在缺乏溝通協(xié)調(diào)機(jī)制的條件下,導(dǎo)致了業(yè)主與物業(yè)公司矛盾的出現(xiàn)和加劇。

（二）干預(yù)缺位

隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而進(jìn)行的政府職能調(diào)整,在較大程度上放松了對社會的管控,特別是“單位”的行政管理功能逐漸消退,街道居委會管理職責(zé)的調(diào)整,推動社區(qū)自治等一系列的改革,形成了行政力量退出基層內(nèi)部事務(wù)治理的基本事實。此外,在過去的幾十年中,政府的行政力量和司法力量等都較多地將力量投入到市場秩序的調(diào)節(jié)和重大事務(wù)的關(guān)系調(diào)整中,對社會關(guān)系的治理關(guān)注相對較少,尚未建立一套行之有效的社會調(diào)節(jié)程序?；鶎由鐓^(qū)中原有的公共權(quán)力的控制、管理、協(xié)調(diào)機(jī)制也隨著政治、行政威權(quán)的大范圍撤離而消失或者虛化,但是社會自我治理力量并未形成有效行動機(jī)制,因而導(dǎo)致了真空地帶的出現(xiàn),叢林法則重現(xiàn),沖擊著應(yīng)有的公共秩序。從表象上看,獨(dú)立封閉的小區(qū)能給居民帶來強(qiáng)烈的獨(dú)立感和權(quán)利感,但是恰恰是這種獨(dú)立封閉造成了較多的現(xiàn)實難題。除了封閉性造成的權(quán)力空虛之外,小區(qū)內(nèi)部樓宇住戶之間封閉更加加劇了人際溝通的圍墻效應(yīng),擴(kuò)大到小區(qū)群體的冷漠與隔閡,從而也難以形成諸如“熟人社會”的自然約束和無形壓力。

從外部行政、司法的干預(yù)力量不足到傳統(tǒng)鄉(xiāng)村式傳統(tǒng)權(quán)威消逝及社區(qū)人群內(nèi)部缺乏有效的權(quán)力共識,反映的是制度化權(quán)力系統(tǒng)收縮或力量不足和內(nèi)生權(quán)力系統(tǒng)尚未形成,造成了小區(qū)物業(yè)處理權(quán)力的真空地帶,沒有有效的權(quán)力系統(tǒng)在其中進(jìn)行有效的規(guī)制和管理。雖然,這看似給民眾較大的自由空間,但事實是使行為得不到規(guī)范和約束,導(dǎo)致“膽大”人群肆意侵害小區(qū)公共物業(yè)資源等問題頻發(fā),引發(fā)小區(qū)業(yè)主的普遍不滿,卻難以得到有效解決。在這個過程中,內(nèi)生力量可能已經(jīng)顯現(xiàn)出部分的作用,但是由于缺乏明確的社會公共規(guī)則和有效公共權(quán)力支持,驅(qū)動力仍然缺乏,真正組成有效干預(yù)力量的可能性仍然微乎其微。外部公共權(quán)力和內(nèi)部自我治理的雙雙缺位,導(dǎo)致必要干預(yù)的缺位,造成了小區(qū)物業(yè)治理的權(quán)力空虛,難以建立有效治理秩序的艱難局面。

（三）行動有限

物業(yè)管理事務(wù)通常被視為是物業(yè)管理公司單方面的責(zé)任,可以通過一紙合同實現(xiàn)所有問題的義務(wù)轉(zhuǎn)移。但事實上,小區(qū)物業(yè)并不是簡單的可拆分、可明晰產(chǎn)權(quán)的私人產(chǎn)品,物業(yè)公司在具體的治理過程中就面臨著行動不足的問題。最大的行動不足體現(xiàn)在業(yè)主自身并沒有組成較為有力的組織,與全體業(yè)主和物業(yè)公司就小區(qū)物業(yè)問題進(jìn)行深入詳盡的磋商。當(dāng)許多人有著共同或集體利益時,個人的無組織行動根本不能促進(jìn)共同利益,或者不能充分地促進(jìn)共同利益；而且,即便一個集團(tuán)中的所有人在實現(xiàn)了集團(tuán)目標(biāo)后都能獲利,由此也不能推出他們會采取行動以實現(xiàn)那一目標(biāo),即使他們都是有理性的和尋求自我利益的［2］（P2）,相反的是,處于對交易成本和搭便車等的考慮,他們的行動傾向于做出某種程度上的挑選,選擇更加能夠維護(hù)其個體利益的某種行動,而缺乏有效磋商和集體行動。因此,當(dāng)小區(qū)物業(yè)出現(xiàn)問題后,小區(qū)業(yè)主難以形成共識并采取相應(yīng)的行動來推動問題的解決。

此外,當(dāng)占用者無法進(jìn)行相互溝通時,他們傾向于過分占用,其總的占用水平逼近所預(yù)料的水平［3］（P3）,針對小區(qū)物業(yè)事務(wù)的個人理性選擇通常造成部分業(yè)主侵占公共資源、威脅公共環(huán)境等損害共同利益的行為在較大范圍內(nèi)出現(xiàn),激化物業(yè)利用和管理的矛盾。小區(qū)業(yè)主自身難以形成集體力量共同制止這些越界行為后,便自然地將責(zé)任推至承擔(dān)物業(yè)管理的公司。物業(yè)公司雖然對物業(yè)合同的履行和對業(yè)主權(quán)益等都有較好的認(rèn)識,但是由于物業(yè)公司作為企業(yè)主體的性質(zhì),并不具備相應(yīng)的執(zhí)法責(zé)任和權(quán)力,便將責(zé)任再推至具有執(zhí)法權(quán)限的城市管理當(dāng)局,而城市管理當(dāng)局通常面臨著強(qiáng)制執(zhí)法權(quán)限的限制,又將責(zé)任推至司法系統(tǒng),而起訴主體并不明確,難以形成集體行動,最終就陷入了抱怨有余、行動不足的怪圈。難以達(dá)成共識并采取集體行動和其他責(zé)任主體的理性選擇極大地限制了行動產(chǎn)生的可能性,使物業(yè)困境只能停留在“公地悲劇”之中。

三、小區(qū)物業(yè)的公共治理

小區(qū)物業(yè)公共治理的目標(biāo)是要從不同的角度來解決小區(qū)公共資源的有序、合理利用和公共物品的有效管控。從公共管理的角度看,明確權(quán)利、義務(wù)關(guān)系,配置有效的管制措施是根本；在此基礎(chǔ)上,通過培育建立中介組織處理不同主體間的矛盾,增加彈性并促進(jìn)主體間形成并遵守共同契約,推動志愿資源的析出,構(gòu)建良好的鄰里互惠關(guān)系,從而改善公共治理的環(huán)境與結(jié)構(gòu)是解決小區(qū)物業(yè)管理問題的有效路徑。

（一）司法調(diào)整核心關(guān)系

相比司法調(diào)整的其他關(guān)系,小區(qū)事務(wù)本身并不復(fù)雜,但是在司法資源較為稀缺的實際條件下,正是其涉及的大多是簡單關(guān)系和利益糾紛,難以得到司法的有效調(diào)節(jié),導(dǎo)致矛盾升級。針對城鎮(zhèn)化快速發(fā)展背景下小區(qū)數(shù)量日益增長的情況,需要在深入調(diào)查研究小區(qū)物業(yè)管理問題和未來發(fā)展趨勢的基礎(chǔ)上,加快出臺配合基本法律制度的地方條例和其他規(guī)章、實施辦法、解釋等,進(jìn)一步完善對小區(qū)物業(yè)管理主要問題的關(guān)系調(diào)整的細(xì)化。除此之外,推動司法實踐向社區(qū)、小區(qū)的有效延伸,加大執(zhí)法力度,以法律剛性和服務(wù)柔性共同作用于業(yè)主間、業(yè)主與物業(yè)間矛盾,促進(jìn)各方嚴(yán)格恪守相關(guān)契約,規(guī)范自身行為,形成小區(qū)不同的利益主體間形成并遵守界限明晰的權(quán)利義務(wù)關(guān)系,從而保證小區(qū)事務(wù)得到有效治理。最后,針對小區(qū)事務(wù)的非復(fù)雜性形成簡易事項的快速司法處理程序,簡化小區(qū)事務(wù)涉訴問題的受理、審理和判決程序。與行政部門形成合力,強(qiáng)化司法強(qiáng)制程序的落實,將判決具體落實到小區(qū)事務(wù)的治理中,形成嚴(yán)肅的守法氛圍與環(huán)境。

（二）行政補(bǔ)位管理缺失

除非一個群體中人數(shù)相當(dāng)少,或者除非存在著強(qiáng)制或者其他特別手段,促使人們?yōu)樗麄兊墓餐嫘袆?否則理性的、尋求自身利益的個人將不會為實現(xiàn)他們公共的或群體的利益而采取行動；［2］（P2）那么,對于小區(qū)物業(yè)事務(wù)來說,采取有效的特別手段是驅(qū)動不同的主體采取行動來實現(xiàn)公共利益的必要因素。而當(dāng)主管機(jī)關(guān)的監(jiān)管職能逐漸轉(zhuǎn)化為督促和引導(dǎo)私權(quán)的正確行使時,行政監(jiān)管的功能和作用體現(xiàn)為構(gòu)建一個日常的動態(tài)的監(jiān)管系統(tǒng),以確保在分散的具體的私權(quán)行使與集中的抽象的立法規(guī)定之間的暢通與聯(lián)動,而各種監(jiān)管環(huán)節(jié)和監(jiān)管制度則是達(dá)到這一目標(biāo)的公權(quán)手段［4］（P134）。因此,從現(xiàn)有的資源和治理的傳統(tǒng)看,政府可能要重新?lián)?fù)責(zé)任,并思考適應(yīng)小區(qū)事務(wù)現(xiàn)實的行政管理創(chuàng)新。在社會成長尚未完全達(dá)到自我治理和調(diào)節(jié)的階段,政府應(yīng)當(dāng)保持對小區(qū)事務(wù)有效的治理。這種治理不是對小區(qū)事務(wù)的控制,而是對小區(qū)事務(wù)的主體缺位、復(fù)雜事物進(jìn)行補(bǔ)位式的主動介入。當(dāng)前,小區(qū)事務(wù)的調(diào)節(jié)并非沒有相應(yīng)的規(guī)范,多數(shù)城市都出臺了針對小區(qū)內(nèi)樓宇、公共空間、基礎(chǔ)設(shè)施等矛盾多發(fā)載體的管理辦法,主要問題是居民對這些規(guī)范缺乏了解、管理末梢乏力等導(dǎo)致居民、物業(yè)公司出現(xiàn)的違規(guī)行為得不到及時糾正,矛盾深入累積后造成管理難度增加。政府房產(chǎn)、城管等職能部門應(yīng)當(dāng)加快建設(shè)跨部門的信息溝通平臺和統(tǒng)一協(xié)調(diào)處理機(jī)制,及時快速地履行行政管理職能,通過快速有效的干預(yù)提高違規(guī)的交易成本,遏制違規(guī)行為的蔓延,并逐步消除。

（三）征信體系規(guī)范行為

小區(qū)物業(yè)困境的重要因素是業(yè)主以各種不同的理由拒絕付費(fèi),而物業(yè)公司以不同的方式降低服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)。推動居民個人、家庭的征信管理體系和物業(yè)公司的征信管理體系建設(shè)與完善。在這個過程中,要特別重視征信管理的有效性問題,使征信管理的基本框架和實施程序生根于居民并貫徹于居民。當(dāng)占用者公開討論并就其自己的占用水平和懲罰體制達(dá)成協(xié)議時,違背協(xié)議的水平就非常低,其結(jié)果接近最優(yōu)結(jié)果［3］（P3）。因此,對于業(yè)主方的征信問題,首先要重視征信標(biāo)準(zhǔn)、責(zé)任、程序等基本要素的公開協(xié)商與辯論,達(dá)成共識后納入社會綜合征信管理體系,形成制度剛性,為從根本上扭轉(zhuǎn)報復(fù)性欠費(fèi)或慣常性拒付費(fèi)常發(fā)的局面提供制度保障。其次,要加強(qiáng)通過征信管制嚴(yán)格約束,使失信者受到應(yīng)有的規(guī)制,提高失信的交易成本,逐步消除隨意撕毀合同契約拒付費(fèi)的行為。最后,逐步健全征信的披露機(jī)制,在法律允許的框架內(nèi),選擇合法、合理與公眾認(rèn)可的方式適度披露屢次違約者的違約記錄,加強(qiáng)社會輿論對其的監(jiān)督與約束。以上業(yè)主方的征信規(guī)范措施基本適用于物業(yè)管理公司,但物業(yè)公司將承擔(dān)更多的征信責(zé)任,比如將面臨失去入市資格和入行資格等更加嚴(yán)格的征信管制。

（四）中介組織增加彈性

要破解行動不足的問題,就要增加相應(yīng)的驅(qū)動機(jī)制,而行動的最終目的是促進(jìn)物業(yè)困境的破解,解決“公地悲劇”的問題。從比較成熟的社區(qū)治理經(jīng)驗看,中介組織能夠起到比較好的作用,能夠比較靈活地處理不同主體間的沖突和矛盾,以其較強(qiáng)的志愿力量贏得各方的認(rèn)可與尊重。最重要的一種中介組織應(yīng)當(dāng)是通過相應(yīng)的組建產(chǎn)生程序成立的業(yè)主大會,特別是具體負(fù)責(zé)處理日常事務(wù)的常務(wù)、常設(shè)組織,能夠以較小的成本協(xié)調(diào)業(yè)主與物業(yè)公司之間的矛盾,并作為司法、行政認(rèn)可的主體提起共同投訴、起訴,體現(xiàn)其彈性作用中的剛性職能。同時,在具體的生活環(huán)境范圍中,負(fù)責(zé)處理業(yè)主間的利益糾紛,化解矛盾,減少沖突的升級可能,以協(xié)調(diào)機(jī)制促進(jìn)和解,以第三方中立的彈性和柔性平衡公共資源的利用,盡可能實現(xiàn)公共利益的較大化。與此同時,要引入小區(qū)外的其他社會中介組織,比如專業(yè)于解決糾紛的調(diào)解組織、專業(yè)于公益項目的公益組織,集合各方力量從消解矛盾、共建小區(qū)公共空間和公共文化等角度逐步緩和并消解小區(qū)物業(yè)治理中的緊張局面,推動小區(qū)共治局面的盡速形成。

（五）鄰里秩序促進(jìn)和諧

小區(qū)物業(yè)管理的問題應(yīng)當(dāng)讓住戶意識到自己并非孤立于小區(qū),雖然存在集體行動的障礙,但是仍可以通過輸入公益內(nèi)容進(jìn)行社區(qū)秩序的重建。借鑒中國傳統(tǒng)村治社區(qū)的管理經(jīng)驗和國外社區(qū)治理中鄰里關(guān)系的構(gòu)建實踐,通過構(gòu)建虛擬鄰里關(guān)系和物理鄰里關(guān)系來重構(gòu)鄰里秩序促進(jìn)小區(qū)物業(yè)治理矛盾的和解,共建小區(qū)和諧。首先,可以通過小區(qū)部分公共資源的市場化運(yùn)作和吸引贊助、捐助等方式獲得公共資金,投入到小區(qū)的公共活動的組織中,共同創(chuàng)造小區(qū)的公益項目,重構(gòu)公共空間,滿足現(xiàn)代小區(qū)中的心理溝通需要,增進(jìn)小區(qū)居民的相互了解與理解,最終形成伙伴關(guān)系,共同推進(jìn)小區(qū)物業(yè)的治理。其次,適應(yīng)現(xiàn)代社會發(fā)展的需要,發(fā)揮虛擬網(wǎng)絡(luò)空間的作用,充分地利用微博群組、QQ群等手段,構(gòu)建有效的小區(qū)內(nèi)自治結(jié)構(gòu),形成比較活躍的商討、磋商平臺,促進(jìn)小區(qū)治理的便捷化,降低小區(qū)居民的參與成本。將物理平臺與虛擬平臺相結(jié)合,為社區(qū)居民提供多種途徑,使得居民從私人空間走向公共空間,通過各種活動的參與使鄰里之間逐漸相互尊重、主動交流、和諧相處,建立新型的鄰里關(guān)系,使鄰里之間基本利益一致,互相包容、感情彼此認(rèn)同,有共同的社區(qū)歸屬感和行為準(zhǔn)則,鄰里互相幫助、關(guān)系融洽［5］（P76）。以共治關(guān)系推動鄰里規(guī)范秩序的形成,并重新形成新型的“熟人社區(qū)”,潛移默化地實現(xiàn)秩序壓力,規(guī)范不同人群和個體的行為,恪守邊界,互相尊重,從而促進(jìn)小區(qū)整體治理的和諧發(fā)展。

四、結(jié)論

小區(qū)物業(yè)問題是現(xiàn)代城市社會發(fā)展中出現(xiàn)的公共治理的重要問題,是城市基層治理的基本內(nèi)容,關(guān)系到城市居民的生活品質(zhì)。通過司法明確權(quán)利、義務(wù)關(guān)系、行政及時有效的干預(yù)規(guī)制、征信力量的有力約束等外部力量的有效管制和中介組織的行動與小區(qū)鄰里關(guān)系的重構(gòu)等內(nèi)部關(guān)系的調(diào)整,形成較為完善的契約共識,輸入有效的公共干預(yù),解決公共資源合理利用的難題,避免“公地悲劇”的發(fā)生,共同維護(hù)公共利益,并在這個過程中創(chuàng)建和諧的鄰里秩序,促進(jìn)小區(qū)公共生活水平的提升。

［1］Garrett Hardin.The Tragedy of the Commons［J］.Science,1968（162）.

［2］曼瑟爾,奧爾森.集體行動的邏輯［M］.陳郁,郭宇峰,李崇新譯.上海:上海人民出版社,1995.

［3］埃莉諾,奧斯特羅姆.公共事務(wù)的治理之道［M］.余遜達(dá),陳旭東譯.上海:上海三聯(lián)書店,2000.

［4］美濃部達(dá)吉.公法與私法［M］.黃馮明譯.北京:中國政法大學(xué)出版社,2002.

［5］彭定萍.社區(qū)建設(shè)中新型鄰里關(guān)系的重構(gòu)探討［J］.理論界,2012（11）.

Contract Deficiency and Lack of Intervention：
Speculation on the Predicament of Community Property M anagement

ZOU Zong-gen
（Zhou En-lai School of Government,Nankai University,Tianjin 300071,China）

The community property management in many cities is in lose-lose dilemma between contract fulfillment inability and lower guarantee of contractual partiesˊinterests and rights.Reasons for the situation lies in lower contractual spirit and lacking of effective interventions which lead to revengeful breach and antagonism，deteriorating right/duty balance and finally the collapse of community property management system.Hence it is a key approach for proper community property management to reconstruct the contracts and realize effective intervention，rebalance the interest relationship between the management company and the proprietors，and promote the shaping the community neighborhood orders.

community property management；contract；intervention；governance

G931

：A

10.3969/j.issn.1674-8107.2013.04.012

1674-8107（2013）04-0070-05

（責(zé)任編輯：吳凡明）

2013-04-13

國家社科基金特別委托項目“行政管理體制改革和機(jī)構(gòu)編制管理的理論和實踐問題研究”（項目編號：10@ZH 003-01）；中編辦招標(biāo)項目“加快轉(zhuǎn)變政府職能研究”（2011-13）。

鄒宗根（1984-），男，福建連城人，博士研究生，主要從事當(dāng)代中國政府與政治、現(xiàn)代城鎮(zhèn)治理研究。