文/李曉波

房產(chǎn)中介不規(guī)范引發(fā)買賣糾紛多

文/李曉波

近年，房屋買賣居間合同糾紛大幅上升，而其中因房產(chǎn)中介公司不規(guī)范行為所引發(fā)糾紛占大多數(shù)。

北京市第二中級法院經(jīng)調(diào)研認為，當前房產(chǎn)中介公司的不規(guī)范行為主要表現(xiàn)為以下4類：

濫用格式條款，侵害委托人的合法權(quán)益。房產(chǎn)中介公司為了防止售房人、購房人出現(xiàn)“跳單”行為，在與售房人簽訂的《房屋出售委托協(xié)議》《房屋出售委托登記表》和要求購房人簽字的《買賣看房確認書》中大量使用格式條款，限制售房人、購房人自由選擇其他中介公司完成房屋買賣交易的權(quán)利，為售房人、購房人設(shè)定高額的違約金責任，免除自身提供居間服務(wù)的義務(wù)，并且在簽訂合同時，對包含上述限制委托人權(quán)利、加重委托人責任、免除房產(chǎn)中介公司義務(wù)內(nèi)容的格式條款既不采取合理的方式提醒售房人、購房人注意，也不作特別說明和解釋，而是采取種種方式誘導、蒙騙售房人、購房人簽字，一旦出現(xiàn)違反上述格式條款的情形，中介公司就向售房人、購房人主張高額的違約金，從而引發(fā)案件糾紛。

隱瞞重要事實，違反如實告知義務(wù)。房屋中介公司在提供居間服務(wù)時經(jīng)常出現(xiàn)未及時、準確、完整地告知購房人有關(guān)訂立買賣房屋合同重要事項的情況，根據(jù)房屋中介公司的主觀過錯程度可以分為兩類：一類是房產(chǎn)中介公司為了賺取中介費故意提供虛假的房源、虛假的房屋面積、虛假的學區(qū)房，故意隱瞞房屋真實的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、真實的權(quán)屬情況、真實的建造年代、真實樓層和戶型信息等；另一類是房產(chǎn)中介公司因過失沒有及時審查核實售房人是否是房屋真實的產(chǎn)權(quán)人、售房人的代理人是否具有出售房屋的代理權(quán)限、房屋是否已辦房產(chǎn)證、房屋是否處于被查封或被限制交易的狀態(tài)等?；诜课葜薪楣竟室饣蜻^失隱瞞重要事實造成購房人簽訂房屋買賣合同后無法履行或存在履行障礙，從而引發(fā)案件糾紛。

違規(guī)不當承諾，誘使購房人簽訂房屋買賣合同。為盡快促成房屋交易賺取中介費，房屋中介公司往往違規(guī)向購房人許下不當承諾，如承諾為不具備資格購房人取得購房資格、為不具備資格的購房人辦理房屋網(wǎng)簽及過戶手續(xù)、為購房人“零首付”買房、為購房人獲得足額貸款、為購房人偷逃應(yīng)繳納稅款等等，購房人往往輕信房屋中介公司的承諾而輕率訂立房屋買賣合同，但在房屋買賣的交易過程中，由于房屋中介公司往往不能兌現(xiàn)承諾或附加兌現(xiàn)承諾的條件，造成房屋買賣交易無法完成，并由此引發(fā)案件糾紛。

服務(wù)質(zhì)量低下，影響房屋買賣順利進行。房產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)門檻低，從業(yè)人員業(yè)務(wù)水平參差不齊，一些房產(chǎn)中介公司業(yè)務(wù)員對落戶口、上學相關(guān)政策了解不清楚、不全面，不能為有落戶口、上學等特殊需求的購房人正確解讀有關(guān)政策，提示諸如學區(qū)劃片發(fā)生變化、房屋內(nèi)尚有戶口未遷出、落戶居住未達一定年限等種種可能對購房人特殊需求的實現(xiàn)造成障礙，致使購房人輕率以高價購買房產(chǎn)中介公司推薦的房屋卻無法實現(xiàn)購房目的。還有一些房產(chǎn)中介公司不顧委托人的利益擅自行事，如擅自代購房人接收房屋、擅自截留代收的購房定金和購房款、為謀取私利不當使用委托人的個人信息、在售房人僅作意向出售登記尚未正式與購房人達成協(xié)議的情況下擅自進行網(wǎng)簽等。

針對上述情況，為規(guī)范房產(chǎn)中介公司的行為，減少不必要的糾紛發(fā)生，北京市第二中級法院分別對售房人、購房人和房產(chǎn)中介公司提出如下建議：

對售房人、購房人的建議

售房人、購房人要仔細審核房產(chǎn)中介公司要求簽字的各種合同和書面文件。由于房產(chǎn)中介公司為使自身利益最大化而大量使用格式條款，售房人、購房人在房產(chǎn)中介公司提供的合同和書面文件上簽字時應(yīng)當格外謹慎，仔細閱讀合同條款和書面文件內(nèi)容，不輕信房產(chǎn)中介公司業(yè)務(wù)人員進行的解釋和說明，對過高違約責任的設(shè)定要提出異議并在合同和書面文件中注明。

售房人、購房人要主動核實影響合同訂立和履行的重大事項。由于房產(chǎn)中介公司可能會發(fā)生違反如實告知義務(wù)的行為，進而給房屋買賣交易造成不利影響，售房人、購房人不能完全依賴房屋中介公司核實和提供的相關(guān)信息，對于房屋權(quán)屬、房屋狀況、購房資格等重大事項應(yīng)當親自核實，對于有購買學區(qū)房等特殊需求的，還應(yīng)專門了解相關(guān)政策規(guī)定，避免后續(xù)糾紛產(chǎn)生。

售房人、購房人不要輕信房屋中介公司的承諾。由于房屋中介公司為促成交易往往會向售房人、購房人作出種種承諾，甚至違規(guī)不當承諾，售房人、購房人應(yīng)當主動學習掌握房屋買賣相關(guān)法律法規(guī)和購房政策，了解購房資格、購房貸款、稅費等相關(guān)規(guī)定，提高辨別判斷能力，對于房屋中介公司的承諾要求其提供書面承諾，防止房屋中介公司的誤導。

對房產(chǎn)中介公司的建議

房產(chǎn)中介公司要依法、合理使用格式條款。房產(chǎn)中介公司采用格式條款與售房人、購房人訂立合同的，應(yīng)當遵循公平原則確定合同雙方當事人之間的權(quán)利和義務(wù)，格式條款中對于售房人、購房人違約責任的設(shè)定不應(yīng)過高，不得顯失公平。格式條款有限制售房人、購房人權(quán)利，加重售房人、購房人責任，免除房產(chǎn)中介公司義務(wù)的內(nèi)容的，房產(chǎn)中介公司在合同訂立時要采用足以引起售房人、購房人注意的文字、符號、字體等特別標識，并按照售房人和購房人的要求，對格式條款予以解釋和說明，同時就上述解釋、說明的過程以書面方式予以確認。

房產(chǎn)中介公司要依法、依約規(guī)范誠信經(jīng)營。房產(chǎn)中介公司在向房屋買賣雙方報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務(wù)時，必須依照法律規(guī)定和合同約定為售房人、購房人如實報告足以影響合同訂立和履行的重大事項，房產(chǎn)中介公司履行如實告知義務(wù)必須及時、準確、完整，并且采取書面告知為宜。房產(chǎn)中介公司要誠信經(jīng)營，嚴格約束業(yè)務(wù)人員，不得違規(guī)不當承諾，更不得欺詐、蒙騙售房人、購房人，減少糾紛的發(fā)生。

房產(chǎn)中介公司要加強管理，提升服務(wù)質(zhì)量。房產(chǎn)中介公司一方面應(yīng)當加大對業(yè)務(wù)人員的培訓，使業(yè)務(wù)人員全面、準確地掌握房屋買賣交易各個環(huán)節(jié)涉及的法律、法規(guī)、規(guī)章和相關(guān)購房政策，減少工作失誤，并對具有特定購房需求的購房人提供更具針對性和專業(yè)化的服務(wù)；另一方面應(yīng)當加大對業(yè)務(wù)人員的監(jiān)督管理，督促業(yè)務(wù)人員嚴格遵守各項法律、法規(guī)、規(guī)章和相關(guān)購房政策，加強自律管理，對業(yè)務(wù)人員違規(guī)行為及時予以懲戒，對管理漏洞及時防堵。

責任編輯/項利軍