屈欣穎

（赤峰市房屋交易產(chǎn)權(quán)管理中心，內(nèi)蒙古 赤峰 024000）

自從1998年在全國范圍內(nèi)取消“實物分配福利房”的房屋制度以來,我國房地產(chǎn)業(yè)進入了完全市場化、社會化階段,并得到了快速的發(fā)展.本世紀(jì)的前十年,我國的房地產(chǎn)開發(fā)投資總額保持了年均25%以上的增長速度.由于市場經(jīng)濟不夠成熟,房地產(chǎn)制度不健全,房地產(chǎn)的過熱投資，導(dǎo)致房地產(chǎn)價格一路飆升,各地出現(xiàn)房地產(chǎn)投資熱、炒房熱,過多的銀行貸款卷入到房地產(chǎn)市場中,使房地產(chǎn)市場更是一發(fā)不可收拾.十一五期間,部分大中城市房價又出現(xiàn)較大幅度的上升趨勢,帶來了一系列負面的影響.因此,制定并出臺相應(yīng)的政策，對房地產(chǎn)市場價格的影響,對引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展,避免盲目投資、資源浪費,實現(xiàn)經(jīng)濟社會的健康可持續(xù)發(fā)展等都有著十分重要的意義.

1 在房地產(chǎn)需求體系中,對房價產(chǎn)生影響的因素主要有以下三個方面.

1.1 房地產(chǎn)需求體系中價格影響因素

1.1.1 基本的需求和支付能力

在住宅的需求體系中,住宅需求是購買欲望和支付能力的統(tǒng)一,沒有購買欲望或支付能力,都不能形成有效需求.我們采用城市居民人均年可支配收入和城市常住人口,作為影響本區(qū)域房價因素的考核指標(biāo).

1.1.2 國家政策影響提供的支付能力

我們國家的住房公積金體系,促進了住房制度改革,加快了城鎮(zhèn)住房建設(shè),改變了住房消費觀念,增強了個人住房消費能力,所以在城市居民購買所需住房時,公積金的使用起到了非常重要的作用.從住宅需求角度來講,這體現(xiàn)了購房者的購買支付能力.而個人住房公積金貸款利率的變化,反映了個人住房所需支付金額總額的變化,反映了住房需求系統(tǒng)中購房者支付能力的變化.因此我們采用個人住房公積金貸款利率作為房地產(chǎn)需求體系中影響房價的考核指標(biāo)之一.

1.1.3 房地產(chǎn)租賃市場

作為房地產(chǎn)銷售市場并行存在的市場,房地產(chǎn)租賃市場的變化同時對住宅的銷售產(chǎn)生著非常重要的影響.城市房地產(chǎn)的租賃價格也應(yīng)作為房產(chǎn)需求體系中影響房價的考核指標(biāo)之一.

1.2 房地產(chǎn)供應(yīng)體系中價格影響因素

在房地產(chǎn)供應(yīng)體系中,成本的高低影響房地產(chǎn)商利潤空間和資金的融貸承受能力；在住宅的供應(yīng)體系中供應(yīng)成本是決定住宅價格的基本因素,在一定程度上決定住宅價格的變化.從住宅供給價格角度來看,住宅價格的變化可具體化為住宅價格各組成部分的變化.這里我們以城市年度土地交易價格、商業(yè)貸款利率、建材等成本價格指數(shù)作為在住宅供應(yīng)層面上的影響房價波動的考核指標(biāo).

1.3 房地產(chǎn)價格的國家政策影響因素

房地產(chǎn)價格與成本構(gòu)成表明,房地產(chǎn)市場存在利潤不合理的行為,如何對房地產(chǎn)市場進行有效的價格遏制,保持開發(fā)商合理的利潤水平,使房地產(chǎn)市場回歸理性,需要對價格實行管制.價格管制是指政府采取不同形式對房地產(chǎn)市場的生產(chǎn)要素及其產(chǎn)品價格水平、價格變化、價格結(jié)構(gòu)和價格行為進行的規(guī)定或者限制.國家政策監(jiān)管可以影響房地產(chǎn)系統(tǒng)中的各個方面,對價格產(chǎn)生影響的途徑進行管制,以達到控制價格的目的.

2 房地產(chǎn)市場的健康有序運轉(zhuǎn),是建設(shè)社會主義和諧社會的重要保障.政府政策對房地產(chǎn)價格有著重要的影響,有必要通過合理的政策調(diào)整,保障房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展.政府應(yīng)在以下幾方面采取積極措施.

2.1 要加強國家對房地產(chǎn)價格的指導(dǎo)

我國房地產(chǎn)商開發(fā)房地產(chǎn)的利潤率達到20－30%左右,而發(fā)達國家一般不超過10%,這是與社會主義倡導(dǎo)的共同富裕原則相背的.更主要的問題是,房地產(chǎn)業(yè)巨大的利潤,不僅導(dǎo)致了房價的虛高和投機盛行,也影響了資源的優(yōu)化配置和和諧社會的構(gòu)建.因此,房地產(chǎn)作為一項大產(chǎn)業(yè),國家應(yīng)對其加以嚴(yán)格控制,尤其是在價格方面,各地應(yīng)制定相應(yīng)的指導(dǎo)價格,房地產(chǎn)開發(fā)商的銷售價格應(yīng)以此為依據(jù),從而規(guī)范房地產(chǎn)價格,降低房地產(chǎn)行業(yè)利潤率,向消費者讓利.

2.2 要充分發(fā)揮好各級政府的監(jiān)督指導(dǎo)作用

房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的許多問題,很多情況是中央有政策，地方政府為了自身利益而對中央政策進行“變通”，可能的結(jié)果中央的政策執(zhí)行不力.因此，應(yīng)正確處理好中央和地方的關(guān)系，中央應(yīng)在充分重視地方政府利益的同時，加大對地方政府的監(jiān)管和引導(dǎo)；地方政府也要注意社會整體利益和地方利益相結(jié)合，本著對人民負責(zé)的態(tài)度推行政務(wù)公開制，切實貫徹中央的政策法令.同時，由于市場失靈的存在，各級政府應(yīng)該充分發(fā)揮作用，注重市場與政府的互補，充分發(fā)揮政府的宏觀調(diào)控能力.

2.3 要以強有力的政策抑制房地產(chǎn)投資過熱

我國在房地產(chǎn)投資方面存在著投資過熱的現(xiàn)象.特別是在需求方面，不少購房者購買房屋為的是賺取投資收益，針對這些情況，國家不僅要在交易稅方面進行規(guī)范，還應(yīng)該對購房者的購房資格進行限制,加大經(jīng)濟適用房建和廉租房供給的保障，真正發(fā)揮城市房地產(chǎn)的住房保障功能.

2.4 應(yīng)該將房地產(chǎn)政策上升為法律

如可以制定相關(guān)法律，明確對二手房征收出讓所得稅，以有效抑制房地產(chǎn)投機行為.同時，可以考慮制定相關(guān)措施，對銀行提供的貸款，按不同貸款對象規(guī)定不同的利率水平，既可以保障低收入者購房貸款的需要，也有利于遏止開發(fā)商和炒房行為，降低房價，充分保障弱勢群體的利益.此外，要對一些可以固定的政策，及時將其上升為法律，以加大執(zhí)行力度和效率.

房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)，是事關(guān)民生的重要產(chǎn)業(yè)；房地產(chǎn)安全直接關(guān)系著國家金融安全和宏觀經(jīng)濟的安全.我國房地產(chǎn)價格的不穩(wěn)定和持續(xù)上漲危害了我國經(jīng)濟持續(xù)、快速、健康發(fā)展，其原因是多方面的，因此，黨和政府應(yīng)該采取區(qū)別對待的宏觀調(diào)控政策，可以從土地入手，公開土地信息，確保合理安排土地供應(yīng)，抑制地價的過快上漲；加強房地產(chǎn)信貸的監(jiān)控，充分利用利率等貨幣政策抑制房價上漲的功能.防止局部地區(qū)的房地產(chǎn)泡沫的蔓延，保證房地產(chǎn)市場的和諧發(fā)展.

〔1〕賀菊煌.取消價格補貼對價格系統(tǒng)影響的定量分析方法[J].數(shù)量經(jīng)濟技術(shù)經(jīng)濟研究,1985（2）.

〔2〕牟小蘇.高房價與現(xiàn)有土地供應(yīng)方式無關(guān)[J].中國經(jīng)濟周刊,2006（23）.

〔3〕岳曉武,王小映.地價上漲是房價上漲的結(jié)果而非原因[J].中國土地,2006（11）.