試論房地產開發(fā)企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展

高振旭

摘要：我國房地產業(yè)仍將保持20年左右的快速發(fā)展階段，但房地產開發(fā)企業(yè)競爭非常激烈，市場集中度正逐步提高，因此，要對企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略進行準確定位并改善戰(zhàn)略支撐體系。

關鍵詞：房地產；開發(fā)企業(yè)；戰(zhàn)略發(fā)展

我國的房地產開發(fā)企業(yè)正處在這樣一個挑戰(zhàn)與機遇并存、發(fā)展與制約共生同在的歷史時刻。雖然，從2010年到2011年兩年之間國家出臺多種嚴厲的調控政策，2012年針對房地產行業(yè)的宏觀調控似乎還遠未結束，但2011年我國房地產開發(fā)投資額仍達到了61740億元，比2010年增長27.9%，房屋施工面積507959萬平方米，比2010年增長25.3%。在房地產行業(yè)結構和利益分配格局發(fā)生重大改變的今天，正確分析企業(yè)內外部環(huán)境從而制定適合自身的發(fā)展戰(zhàn)略并加以實施，才有可能使房地產開發(fā)企業(yè)生存、發(fā)展、壯大。

一、房地產開發(fā)市場發(fā)展前景

據聯合國研究數據顯示，發(fā)達國家在經濟起飛期都存在一個房地產快速增長期，時間大約為20-30年。目前中國的房地產正處于發(fā)達國家所經歷的房地產業(yè)高速發(fā)展期。

據國家統計局統計數據：2011年，我國人均GDP達到35083元，扣除價格因素，比2002年增長1.4倍，年均增長10.1%。按照平均匯率折算，我國人均GDP由2002年的1135美元上升至2011年的5432美元。2010-2020年，經濟增長相對“十一五”期間有所放緩，但仍將保持在7%左右。預計2030年左右中國人均GDP將達到8000-10000美元，實現翻兩番的目標，這些數據說明了我國房地產業(yè)仍將保持20年左右的快速發(fā)展階段。

二、房地產開發(fā)企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展的競爭環(huán)境分析

政府、銀行對于土地及資金的緊縮增大了房地產企業(yè)的生存壓力，企業(yè)對于優(yōu)質人力資源、高資質施工企業(yè)等資源競爭激烈。

在國家政策引導下，住宅的市場供給結構出現層級劃分，保障性住房比重加大，住建部發(fā)布2012年1-5月全國保障性住房統計數據。前5月，全國已新開工保障性安居工程346萬套，開工率為46.4%，基本建成206萬套，竣工率為59.5%。完成投資3895億元。由此將引起房地產企業(yè)改變原來的單一商品房開發(fā)的經營模式，保障性住房開發(fā)成為房地產市場競爭的一部分。

房地產行業(yè)作為一個資金密集型行業(yè)，土地出讓方式變化，銀行放貸緊縮，市場不活躍使得資金流轉周期變長，多種因素下使得進入房地產業(yè)的資金門檻日益提高。但對于資金充裕的外行業(yè)企業(yè)或外資進入的技術門檻較低，在房地產較高的投資回報率下，不同渠道目前仍存在大量伺機進入者；

從替代產品而言，新商品房的幾類替代品中保障性住房及活躍的二手房市場將對新建商品房產生巨大的替代作用，大城市內的租賃市場份額將會逐漸增大，新建商品房市場空間將被壓縮，房地產開發(fā)企業(yè)競爭強度加大。

房地產業(yè)現有競爭非常激烈，市場集中度正逐步提高，未來市場競爭將分化為兩級企業(yè)內部的競爭，一部分為大企業(yè)間競爭，主要提高自己的市場份額，形成更高的市場控制力為目標；兩一部分是小企業(yè)間優(yōu)勝劣汰的競爭，這些企業(yè)競爭以求得生存為目標。

三、房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略定位及支撐體系改善建議

1.發(fā)展戰(zhàn)略定位

（1）盈利模式。房產開發(fā)型主要是指通過房產建設開發(fā)及銷售回收投資的盈利模式，物業(yè)設計和成本控制環(huán)節(jié)對利潤有較大影響。首期投入較大，項目中期逐漸實現資金平衡，項目后期會有大量現金流入，其建筑規(guī)劃、成本控制、市場研究、銷售控制是核心能力，是當前內地房地產企業(yè)主要的運作模式，隨著市場的發(fā)展，這種模式會更趨專業(yè)化。

（2）產品定位。對于房地產行業(yè)住宅產品，其產品種類已經有中低檔住宅、高檔住宅、別墅、經濟適用房等數種，不同類型產品的市場吸引力也是截然不同的。一般來講，一類產品的市場吸引力可以用市場規(guī)模（銷售額）、市場成長性（銷售額增長率）、盈利性（盈利能力）和市場競爭程度（平均售價的累計增長率）來度量。

根據不同的評價指標對住宅細分產品市場吸引力影響程度的不同，可以分別對其設置不同的權重，綜合考慮以上對幾種主要的住宅細分產品的定性分析，并參考加權平均后的打分結果來看，中檔住宅市場吸引力水平最高，是住宅產品中應重點考慮投入的對象；高檔公寓贏利性較好，可以適當投入；別墅和低檔住宅應謹慎考慮進入。

（3）區(qū)域定位：房地產行業(yè)發(fā)展區(qū)域目前主要集中在我國東部地區(qū)的環(huán)渤海經濟圈、長三角經濟圈和珠三角經濟圈，這些地區(qū)的投資占全國77.48%的份額。

一般來講，一個城市的吸引力水平是指一個城市吸引新的房地產開發(fā)商來開展業(yè)務的程度。而決定一個城市吸引力水平的城市定位評價指標體系可以分解為四個方面的因素：城市競爭力、市場規(guī)模、市場潛力和市場風險。綜合這四個因素的得分，再經過加權平均后，可得到每個擬評價城市的總分，加總分由高到低排序后，得分高者即為可優(yōu)先選擇的區(qū)域。

2.發(fā)展戰(zhàn)略支撐體系改善

（1）改善組織。組織結構的設計思路應該是以戰(zhàn)略為導向，結合企業(yè)所采取的經營模式和發(fā)展階段，選擇適合企業(yè)自身特點的組織結構。組織結構調整方向是設立相關部門等職能工作。組織管理首先應進行組織結構調整，對部門職責和崗位職責重新進行更為清晰的界定。

（2）改善流程。根據戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃，應建立與戰(zhàn)略、組織、人力資源發(fā)展相適應的運營流程體系。應以戰(zhàn)略管理流程為核心，形成投資決策管理、人力資源管理、計劃預算管理、規(guī)劃設計管理、建筑施工管理和銷售管理六個核心管理流程，這是房地產企業(yè)管理體系建立的重要保障。

（3）改善人力資源管理體系。人力資源規(guī)劃的重點在于設計能夠適應戰(zhàn)略發(fā)展的人才結構，為新業(yè)務的發(fā)展構建人力資源平臺。根據戰(zhàn)略規(guī)劃，人才結構需要進行調整。作為戰(zhàn)略的基本支撐，開發(fā)企業(yè)需要建立相對完善的人力資源管理體系。

參考文獻：

[1]王 康 張所地：基于核心能力樹的房地產企業(yè)戰(zhàn)略管理分析[J].中國市場，2011，（36）.

[2]高武超：競爭環(huán)境下房地產企業(yè)戰(zhàn)略柔性的構建[J].西南科技大學學報（哲學社會科學版），2011，（2）.

[3]馬英娟 李相賢：甘肅中小房地產企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略調整對策分析——以蘭州企業(yè)為例[J].長江大學學報：社會科學版，2012，（1）.