吳 賓 徐滕斐

(中國海洋大學(xué)法政學(xué)院，山東 青島，266100)

社會(huì)分層與社會(huì)流動(dòng)是每一個(gè)國家乃至社會(huì)產(chǎn)生活力的前提。對于當(dāng)下中國城鎮(zhèn)而言，隨著社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的推進(jìn)與社會(huì)整體性變動(dòng)的加劇，人們的經(jīng)濟(jì)收入、社會(huì)地位、財(cái)富分配總是處于動(dòng)態(tài)變化的過程，在此過程中部分人由社會(huì)中上階層滑落至社會(huì)底層而成為享受城市低保的人，也有部分人基于各種因素的影響而向上流動(dòng)脫離社會(huì)底層。相對應(yīng)來講，作為城鎮(zhèn)托底的住房保障層次——廉租住房，將受到社會(huì)流動(dòng)中群體雙向流動(dòng)的影響，呈現(xiàn)出進(jìn)入——退出——進(jìn)入的運(yùn)作過程。當(dāng)這一機(jī)制不能良性運(yùn)作時(shí)，勢必會(huì)造成廉租住房動(dòng)態(tài)管理的梗阻，從而產(chǎn)生住房保障資源的浪費(fèi)，并導(dǎo)致以追求公平正義為目標(biāo)的住房保障衍生新的不公。因此，促使不再符合廉租住房條件的租戶及時(shí)清退住房資源，既是推進(jìn)住房保障動(dòng)態(tài)管理的基本內(nèi)容，更是實(shí)現(xiàn)住房保障資源高效利用與社會(huì)公平正義的重要環(huán)節(jié)。近年來，隨著廉租住房建設(shè)力度的逐步加大和供給數(shù)量的日趨豐富，廉租住房的日常管理工作日益復(fù)雜，廉租住房的退出成為學(xué)界關(guān)注的熱點(diǎn)問題。①廉租住房退出機(jī)制是最近理論界研究的熱點(diǎn)問題，很多學(xué)者已清楚地認(rèn)識(shí)到現(xiàn)階段我國廉租住房退出機(jī)制中存在著大量的問題。蔡玉峰的《廉租房住戶退出機(jī)制探討》(管理世界，2009年第10期)從低收入家庭特征角度展開廉租住房存在問題和解決對策的討論;劉穎《廉租房退出制度中的動(dòng)力機(jī)制研究》(經(jīng)濟(jì)師，2009年第1期)從壓力機(jī)制、推力機(jī)制、引力機(jī)制等方面，探討構(gòu)建促使廉租住房退出工作順利進(jìn)行的動(dòng)力機(jī)制;李燦的《探析我國廉租房退出機(jī)制的完善——基于廉租房退出流轉(zhuǎn)難的分析和解決》(華中師范大學(xué)研究生學(xué)報(bào)，2009年第2期)針對廉租住房流轉(zhuǎn)困難問題進(jìn)行了原因和對策研究;方貴躍的《廉租房退出機(jī)制的探索與完善》(法制與社會(huì)，2008年第6期)和彭晶、段洋的《我國廉租房退出機(jī)制研究》(企業(yè)研究，2011年第10期)都主張借鑒美國、英國、香港等境外成功經(jīng)驗(yàn)來完善我國廉租住房退出機(jī)制。然而，目前的研究尚存在幾點(diǎn)不足之處:研究大多從制度管理角度分析廉租住房退出問題，從社會(huì)學(xué)等學(xué)科角度出發(fā)的研究較少;在研究內(nèi)容上，學(xué)術(shù)界對于廉租住房退出機(jī)制研究大都集中在全國層面，針對特定地方的機(jī)制建立必要性研究和可操作性研究尚不充分。本文將從社會(huì)學(xué)和機(jī)制視角切入，在對廉租住房相關(guān)制度進(jìn)行分析基礎(chǔ)上，以青島市為例，提出廉租住房退出機(jī)制面臨的困境以及改革思路，以期為充分發(fā)揮廉租住房福利效應(yīng)提供參考。

一、因何而退:社會(huì)流動(dòng)與梯度消費(fèi)的雙重動(dòng)力

廉租住房退出機(jī)制是政府實(shí)施合理分配廉租住房資源、促進(jìn)住房公平的重要舉措。它是指政府為了有效地配置有限的住房資源，體現(xiàn)公平、公正原則，依據(jù)專門的法律，通過具體的行政主管機(jī)構(gòu)審核，行政人員對住房保障對象的資格進(jìn)行規(guī)制，讓收入或住房條件得到改善的住房保障對象通過一定渠道或方式退出的一整套制度安排、程序以及與之相應(yīng)的保障最低收入群體住房需求的配套措施等。[1]在社會(huì)流動(dòng)和梯度消費(fèi)的雙重動(dòng)力推動(dòng)下，有限的廉租住房資源應(yīng)得到有“進(jìn)”有“退”地動(dòng)態(tài)使用。

(一)社會(huì)分層與社會(huì)流動(dòng)使社會(huì)成員面臨收入雙向變動(dòng)的壓力

社會(huì)分層與社會(huì)流動(dòng)是一個(gè)社會(huì)發(fā)展的常態(tài)。在中國城市中，依據(jù)經(jīng)濟(jì)收入、社會(huì)威望、身份地位等標(biāo)準(zhǔn)將城市人群劃分為高低不同的等級(jí)層次，形成了城市社會(huì)分層。城市居民已經(jīng)分化為需要社會(huì)救濟(jì)的最低收入階層、能夠自力更生的中等收入階層與占有大量社會(huì)財(cái)富的最高收入階層。社會(huì)流動(dòng)則是社會(huì)成員在一定的分層體系中社會(huì)位置的變動(dòng)過程。[2]城市各個(gè)分層間成員有著基于職業(yè)、身份和地位等的差別意識(shí)，社會(huì)成員對于不同的層級(jí)有一個(gè)好奇與關(guān)注，使不同群體之間的流動(dòng)趨勢逐漸加強(qiáng)。[3]在中國社會(huì)流動(dòng)過程中，社會(huì)財(cái)富的分配也隨之發(fā)生變化。那些實(shí)現(xiàn)了向上層流動(dòng)的人們，他們積累了更多的財(cái)富;而那些向下層流動(dòng)的人們，社會(huì)財(cái)富占有量相對較少。因此社會(huì)成員的收入水平處于動(dòng)態(tài)變化過程。在社會(huì)流動(dòng)過程中，當(dāng)廉租住房住戶收入水平提高且已不再符合廉租住房資格入住標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，如果沒有及時(shí)退出而依舊占據(jù)廉租住房，在廉租住房資源一定的條件下，收入水平降低到廉租住房標(biāo)準(zhǔn)的住戶將延長輪候時(shí)間甚至無法進(jìn)入到廉租住房系統(tǒng)中去，導(dǎo)致廉租住房資源與保障目標(biāo)群體出現(xiàn)嚴(yán)重不匹配，造成資源浪費(fèi)，影響社會(huì)公正。因此，健全廉租住房退出機(jī)制，既能促使收入提高的住戶盡快騰退廉租住房，又能夠保障低收入住房困難群體住有所居?？茖W(xué)的廉租住房退出機(jī)制能夠促使住房資源優(yōu)化配置，最大限度地發(fā)揮廉租住房的托底保障功能。

(二)住房梯度消費(fèi)使人們有不斷提升住房層次需求的動(dòng)力

城市居民住房消費(fèi)的功能體系呈現(xiàn)出鮮明的梯度結(jié)構(gòu)特征。城市住房梯度消費(fèi)的內(nèi)容表現(xiàn)為:低收入階層通過政策性住房獲得保障房，中等收入階層購買普通商品住房，而高收入階層消費(fèi)高檔商品住房，體現(xiàn)出不同階層具體化的住房需求。[4]梯度化的市場住房產(chǎn)品結(jié)構(gòu)為住房消費(fèi)梯度功能體系的形成提供了物質(zhì)前提，階層收入梯度化是形成住房消費(fèi)梯度功能體系的市場基礎(chǔ)，而城市居民居住需求的梯度結(jié)構(gòu)正是形成住房消費(fèi)梯度功能體系的內(nèi)在動(dòng)力。

城市居民的住房需求也是一個(gè)階梯式不斷上升的過程。人的住房需求有逐步升級(jí)的5個(gè)階段:解困——湊合——安居——舒適——享受。由于住房與城市居民的身份、地位等特征緊密相關(guān)，因此，隨著住房層次的提高，住房消費(fèi)的投資功能、資格許可功能、社會(huì)認(rèn)同功能以及鄰里交往功能得到更高彰顯。[5]城市居民一旦有了充足的經(jīng)濟(jì)儲(chǔ)備，會(huì)為了追求更加舒適的居住環(huán)境、更多住房投資回報(bào)、更高的身份地位認(rèn)同等因素，愈加傾向于脫離現(xiàn)有住房，向更高的住房層次邁進(jìn)?；诓煌A層的人們都有自主提高住房水平的意愿，作為托底的住房保障層次——廉租住房應(yīng)完善其退出機(jī)制，健全退出的后續(xù)配套措施和激勵(lì)機(jī)制，以鼓勵(lì)經(jīng)濟(jì)條件改善并超過廉租住房資格標(biāo)準(zhǔn)的群體自覺退出廉租住房，向更高梯度的住房體系邁進(jìn)。

總之，由于社會(huì)分層和社會(huì)流動(dòng)的影響，社會(huì)成員的收入水平處于持續(xù)動(dòng)態(tài)變化過程，當(dāng)廉租住房住戶收入水平提高且已不再符合廉租住房資格入住標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，應(yīng)及時(shí)做好騰退工作，當(dāng)社會(huì)成員收入水平降低到廉租住房準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，應(yīng)確保他們盡快入住。另外，根據(jù)住房梯度消費(fèi)理論，人們的住房需求也是一個(gè)階梯式不斷上升的過程，為此應(yīng)做好退出激勵(lì)工作，鼓勵(lì)并幫助住戶主動(dòng)退出廉租住房以提高其住房水平。廉租住房資源畢竟有限，如果超出標(biāo)準(zhǔn)的住戶不及時(shí)退出，勢必造成資源的浪費(fèi)，真正有需要的人將被排斥在廉租住房制度之外。另外，雖然當(dāng)前隨著廉租住房的大量配建，廉租住房規(guī)模不斷擴(kuò)大。然而對于龐大的低層次住房需求而言，廉租住房資源仍然相當(dāng)有限?；谏鲜鲈?，為了更好地配置有限的廉租住房資源，我國各個(gè)城市已逐步建立了廉租住房退出機(jī)制，并在實(shí)踐中取得了一定成效，在青島市，廉租住房保障制度建設(shè)取得了長足發(fā)展。2008－2010年共規(guī)劃建設(shè)9300余套廉租住房，2011－2013規(guī)劃期內(nèi)，計(jì)劃建設(shè)3000套，建筑面積約15萬平方米的實(shí)物配租形式的廉租住房，并提供約1.2億元的廉租住房貨幣補(bǔ)貼資金。①資料來源:《青島市住房保障發(fā)展規(guī)劃(2011－2013年)》。

二、尋求突破:青島市廉租住房退出機(jī)制的運(yùn)行困境及其影響因素

我國自1998年開始建立廉租住房保障制度以來，先后頒布了《城市廉租住房管理辦法》、《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理辦法》、《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》、《廉租住房保障辦法》、《關(guān)于加強(qiáng)廉租住房管理有關(guān)問題的通知》等政策，針對部分地方廉租住房管理中出現(xiàn)的房源閑置、出借、瞞報(bào)信息、騙租，準(zhǔn)入退出管理機(jī)制不完善、日常監(jiān)管和服務(wù)不到位等問題的處置做出了相關(guān)規(guī)定，且越來越詳細(xì)全面。青島市根據(jù)中央的政策指導(dǎo)，結(jié)合本市的實(shí)際情況，于2010年建立了廉租住房梯度退出機(jī)制。實(shí)施以來雖然取得了一定的退出成效，但是，因?yàn)槠鸩捷^晚，青島市廉租住房退出中尚存諸多政策漏洞，若不及時(shí)加以完善，隨著廉租住房的大量擴(kuò)建，難以應(yīng)對未來繁雜的廉租住房退出管理工作，現(xiàn)行的廉租住房退出機(jī)制也將趨于崩潰。因此，關(guān)注青島市廉租住房退出機(jī)制建設(shè)，對于廉租住房保障制度乃至住房保障制度的可持續(xù)運(yùn)作具有十分重要的意義，也是促進(jìn)制度公平與效率的統(tǒng)一的重要內(nèi)容。

(一)青島市廉租住房退出機(jī)制的運(yùn)行現(xiàn)狀與困境

青島市廉租住房退出機(jī)制有一個(gè)逐步完善的過程。青島市自2008年相繼出臺(tái)了《青島市廉租住房保障辦法》、《關(guān)于加強(qiáng)廉租住房和公共租賃住房租后管理的意見》和《青島市保障性住房申請資格審核實(shí)施細(xì)則》，對廉租住房申請與分配、售價(jià)與租金、退出、使用管理、監(jiān)督復(fù)核、法律責(zé)任等進(jìn)行了規(guī)范。在沒有廉租住房的時(shí)候，青島市對于需要保障的低收入住房困難群體，實(shí)行發(fā)放廉租住房補(bǔ)貼，經(jīng)審查不符合條件的，就停發(fā)補(bǔ)貼，方式比較簡單。2010年上半年青島廉租住房陸續(xù)建成、開始實(shí)行實(shí)物配租廉租住房之后，退出機(jī)制上開始實(shí)行梯度退出機(jī)制。在配租方面，實(shí)行打分排序制度;在資格核查方面實(shí)行“三級(jí)審核、兩次公示”制度，并且進(jìn)行年審和復(fù)查;在信息管理方面，率先開發(fā)應(yīng)用了以“地、樓、房、戶、人”為基礎(chǔ)的住房保障信息系統(tǒng)，并且正在進(jìn)一步改善六部門的信息整合對接工作;在違規(guī)行為處置上，形成了一套懲罰機(jī)制。2011年4月份，青島上調(diào)了廉租住房承租者人均收入標(biāo)準(zhǔn)，由過去的人均月收入不超過610元上調(diào)到760元，幅度比較大。2011年實(shí)行首次年審，目前已有60余戶收入超標(biāo)的家庭按公共租賃住房租金標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整了房租。由此看來，青島市廉租住房退出機(jī)制實(shí)施以來，上調(diào)過一次準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，雖然目前少有住戶退出，還沒有遇到讓走不走的情況，政策實(shí)施效果尚可，廉租住房退出顯性矛盾并不突出。

(二)青島市廉租住房退出機(jī)制的影響因素

現(xiàn)行的廉租住房退出機(jī)制的實(shí)施可謂是摸著石頭過河，由于建立時(shí)間短，機(jī)制內(nèi)部漏洞較多，實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)不足，勢必會(huì)影響機(jī)制的實(shí)施效果。隨著廉租住房的大量擴(kuò)建，保障房范圍的擴(kuò)大和時(shí)間的延長，受到一些限制性因素影響，隱性問題會(huì)逐步顯性化，未來廉租住房騰退矛盾將更加突出。

1.政府主觀上重視程度不夠，管理效率不高

由于廉租住房制度正處于不斷發(fā)展中，大量的廉租住房在配建規(guī)劃之內(nèi)，目前青島市的廉租住房保障工作主要集中于廉租住房的大量配建和大力配租，以此來達(dá)成保障低收入困難家庭“居者有其屋”的愿景。然而，政府部門僅僅將目光局限于配建和配租上，主觀上沒有對退出機(jī)制建設(shè)重視起來。具體表現(xiàn)在:(1)政府將大量資源用于廉租住房建設(shè)，而用于退出管理工作的人員配置不足;(2)沒有設(shè)立專門的管理部門，機(jī)構(gòu)混亂，政出多門，導(dǎo)致行政效率不高;(3)沒有健全的廉租住房管理工作考核機(jī)制，廉租住房的退出管理動(dòng)力不足。如若政府部門主觀上缺乏對退出機(jī)制建設(shè)的必要重視，必將阻礙廉租住房退出機(jī)制的不斷完善，廉租住房住戶會(huì)只“進(jìn)”不“出”，政府必將耗費(fèi)大量財(cái)力不斷建設(shè)廉租住房以實(shí)現(xiàn)對目標(biāo)群體的應(yīng)保盡保，既不利于保證公平也不宜于實(shí)現(xiàn)效率。

2.缺乏監(jiān)測收入資產(chǎn)動(dòng)態(tài)信息的機(jī)制

廉租住房住戶的收入資產(chǎn)動(dòng)態(tài)信息是廉租住房退出機(jī)制執(zhí)行的重要依據(jù)，政府相關(guān)部門無法有效監(jiān)測住戶收入資產(chǎn)動(dòng)態(tài)信息，退出機(jī)制將難以實(shí)施。原因主要表現(xiàn)在:第一，青島市沒有建立完備的個(gè)人信用制度，未能實(shí)現(xiàn)住房家庭住房信息的全覆蓋，可查詢的家庭收入資產(chǎn)等信用登記的信息尚不詳盡;第二，尚未建立起保障家庭住房檔案，有關(guān)家庭人口、家庭人均年收入、住房建筑面積、人均住房建筑面積等信息無法查詢，管理缺乏力度;第三，個(gè)人收入申報(bào)機(jī)制尚不健全，申請人篩選出對有利于自己能夠租住廉租住房信息進(jìn)行申報(bào)，隱瞞或扭曲那些不符合租住廉租住房的信息，從而出現(xiàn)“逆向選擇”和“道德風(fēng)險(xiǎn)”問題;第四，目前青島市的廉租住房住戶大多就業(yè)率低且工作不穩(wěn)定，從事的臨時(shí)性、季節(jié)性工作，或常年外出打工收入具有隱蔽性、臨時(shí)性特點(diǎn)，跟蹤統(tǒng)計(jì)難度非常大。

3.懲罰力度不夠，退出壓力不足

青島市現(xiàn)行廉租住房退出制度中存在輕懲罰、負(fù)向激勵(lì)不足的問題。懲罰機(jī)制應(yīng)該包含對保障住戶違規(guī)行為的懲戒，也包括對違規(guī)工作人員的懲戒。有關(guān)部門和單位工作人員，在廉租住房保障工作中濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊的，按照有關(guān)規(guī)定給予處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。然而，青島現(xiàn)行退出機(jī)制對轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借、騙租、私自改變用途、超出保障標(biāo)準(zhǔn)拒不退出等違規(guī)行為懲罰力度很小，不外乎“收回住房”、“停發(fā)租賃補(bǔ)貼或減租”、“限期退房，或退還租金補(bǔ)貼，或按市場價(jià)格補(bǔ)交以前房租”，再嚴(yán)重的就是“一定期限內(nèi)喪失申請廉租住房資格”?？梢哉f對于違規(guī)工作人員的懲罰力度比違規(guī)住戶的大很多，對于住戶違規(guī)行為的懲罰也僅限于經(jīng)濟(jì)和民事處罰層面，加之現(xiàn)階段相關(guān)部門監(jiān)管和社會(huì)監(jiān)督不到位，使得廉租住戶違規(guī)不退的成本很小，對違規(guī)行為及其相互仿效起不到警戒作用。如此退出機(jī)制，使不主動(dòng)退出沒有壓力，導(dǎo)致廉租住房“退出難”。

4.規(guī)章政策層級(jí)低，權(quán)威性不足

廉租住房的管理情況復(fù)雜，必須要有健全的法律法規(guī)作為管理依據(jù)。目前青島市對于廉租住房退出制度進(jìn)行規(guī)范的規(guī)章有《青島市廉租住房保障辦法》、《關(guān)于加強(qiáng)廉租住房和公共租賃住房租后管理的意見》等部門規(guī)章，都僅停留在行政規(guī)章層級(jí)，對于廉租住房騙租、不服從退出管理行為的處罰沒有上升到法律高度，其約束力、權(quán)威性遠(yuǎn)不足立法部門制定的法律規(guī)章;青島尚未有一部專門的類似《廉租住房退出管理?xiàng)l例》的法律規(guī)范，對各級(jí)管理組織的職責(zé)分配、人員的配置、租金的管理、及退出管理流程未能做到細(xì)致而周全的設(shè)定，因而也不能建立系統(tǒng)完善的廉租住房退出機(jī)制。由于沒有完善的法律法規(guī)體系，造成對違反廉租住房政策的家庭處罰力度不夠，震懾力不足，其結(jié)果是福利資源未能用在最需要的居民身上，[6]制度的福利成效降低。

5.沒有相應(yīng)的激勵(lì)機(jī)制和后續(xù)配套制度

相應(yīng)的后續(xù)配套制度是推動(dòng)廉租住房退出的重要因素，而青島市基本沒有制定相應(yīng)的配套制度。對于一個(gè)從享受廉租住房保障到脫離廉租住房保障的低收入家庭而言，沒有相應(yīng)的補(bǔ)助或后續(xù)措施與廉租住房退出相承接，在管理部門收回廉租住房后，剛剛境況有所改善的家庭又會(huì)因?yàn)橐獙⑹杖氲拇蟛糠钟糜谧》?，?dǎo)致實(shí)際生活水平比享受廉租住房時(shí)降低。[7]由于存在道德風(fēng)險(xiǎn)與逆向選擇現(xiàn)象，他們追求自身利益最大化刻意隱瞞真實(shí)信息，而不會(huì)輕而易舉的自動(dòng)退出。所以這些人在收入提高后，難以心甘情愿的配合政府部門騰出廉租住房，由此只會(huì)加大廉租住房退出工作的難度。青島市廉租住房退出制度的設(shè)計(jì)中對于后續(xù)配套措施或退出激勵(lì)的引力機(jī)制基本空白，退出獎(jiǎng)勵(lì)和后續(xù)保障政策不到位，退出正激勵(lì)作用明顯不足，從而使相應(yīng)群體無法靠自身努力不斷向上層流動(dòng)。

三、完善機(jī)制:形成高效地進(jìn)入——退出——進(jìn)入的動(dòng)態(tài)管理格局

解決好廉租住房的退出問題，政府應(yīng)予以高度重視，將退出機(jī)制建設(shè)放在廉租住房制度建設(shè)的重要位置，以做好廉租住房基礎(chǔ)材料的核查及動(dòng)態(tài)管理工作為關(guān)鍵，引入市場機(jī)制，從政府、法律和市場三方面推動(dòng)廉租住房的順利流轉(zhuǎn)，以形成進(jìn)入——退出——進(jìn)入的動(dòng)態(tài)管理格局。

(一)重視機(jī)制建設(shè)，促進(jìn)管理專業(yè)化

完善廉租住房的退出機(jī)制，是實(shí)現(xiàn)廉租住房保障制度有效運(yùn)轉(zhuǎn)的必要條件，也是政府保障公民住房權(quán)益義不容辭的責(zé)任。對此，政府應(yīng)予以高度重視，將退出機(jī)制建設(shè)放在廉租住房制度建設(shè)的重要位置，并要采取一定措施，使廉租住房退出管理工作更具效率性和專業(yè)性。首先，因?yàn)橛嘘P(guān)廉租住房退出的問題專業(yè)性較強(qiáng)，政府要通過設(shè)立專門的管理部門，明確其管理職能，負(fù)責(zé)設(shè)定審核廉租住房保障對象的資格、退出標(biāo)準(zhǔn)，執(zhí)行相關(guān)政策和實(shí)務(wù)工作，從而避免機(jī)構(gòu)設(shè)置混亂而導(dǎo)致的部門相互推諉的現(xiàn)象;其次，要加大管理部門的人員配置，選拔高素質(zhì)的專業(yè)型人才進(jìn)行專門化的管理，提高管理工作的質(zhì)量和效率。另外，還應(yīng)注重專門管理部門的工作績效。對此，應(yīng)建立規(guī)范政府保障職能的考核機(jī)制，將合理有效的退出機(jī)制作為政府政績考核的重要內(nèi)容標(biāo)準(zhǔn)之一。從政績考核機(jī)制上加重住房保障建設(shè)方面的內(nèi)容，建立激勵(lì)機(jī)制，將大大促進(jìn)廉租住房保障制度的有效實(shí)施，避免對騙租行為“視而不見”的現(xiàn)象發(fā)生。

(二)建立健全社會(huì)住房信用體系

解決廉租住房退出難題，關(guān)鍵是掌握家庭收入資產(chǎn)動(dòng)態(tài)信息。應(yīng)盡快建立以個(gè)人消費(fèi)信貸、資信評(píng)估、現(xiàn)金流量等信用制度與家庭收入申報(bào)相結(jié)合的社會(huì)信用體系，[8]以準(zhǔn)確認(rèn)定低收入家庭。首先，建立和健全收入資產(chǎn)申報(bào)和核查制度，將收入資產(chǎn)申報(bào)作為廉租家庭的義務(wù)，要求其必須定期向政府相關(guān)部門申報(bào)家庭住房、收入、人口及資產(chǎn)狀況，并對其真實(shí)性承擔(dān)責(zé)任，相關(guān)部門要及時(shí)核查個(gè)人收入財(cái)產(chǎn)的真實(shí)情況，如拒不申報(bào)或申報(bào)信息失真，騙取廉租住房保障，則從嚴(yán)懲罰;其次，應(yīng)建立信用等級(jí)評(píng)定制度，對蓄意虛報(bào)者降低其信用評(píng)級(jí)，對誠實(shí)申報(bào)者提高其評(píng)級(jí)，并視其情況在廉租住房租金、物業(yè)費(fèi)用以及以后的社會(huì)保障房申購或其他社會(huì)保障措施中給予一定的政策優(yōu)惠;第三，住房保障機(jī)構(gòu)應(yīng)加快建立廉租保障家庭住房檔案，一戶一檔，建立電子信息庫，[9]加強(qiáng)動(dòng)態(tài)管理，對被保障家庭(及單身人員)定期走訪、抽查，及時(shí)掌握其有關(guān)家庭人口、家庭人均年收入、家庭住房占用套數(shù)、住房建筑面積、人均住房建筑面積、房屋性質(zhì)、房屋類型等信息變化。

(三)加強(qiáng)動(dòng)態(tài)跟蹤管理效率

要在建立統(tǒng)一、全面真實(shí)的住房保障管理信息系統(tǒng)的基礎(chǔ)上，每年定期對保障對象家庭經(jīng)濟(jì)狀況及其變化情況進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)測。首先，合理計(jì)劃核查時(shí)間周期和成本預(yù)算，社區(qū)街道成立專門的審查小組進(jìn)行半年審查，區(qū)縣管理部門在社區(qū)街道核查的基礎(chǔ)上進(jìn)行年度復(fù)核，核查的成本應(yīng)控制在合理的范圍之內(nèi)。其次，嚴(yán)格高效執(zhí)行實(shí)行“三級(jí)審核、兩次公示”制度。街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府做好初審工作，并在戶口所在地公示;區(qū)縣住房保障管理部門對申請家庭進(jìn)行復(fù)審并進(jìn)行公示，無異議的，報(bào)市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委;市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委對區(qū)縣住房保障管理部門上報(bào)的申請家庭材料進(jìn)行復(fù)核，符合條件的，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委予以備案。再次，多方互動(dòng)，實(shí)行部門聯(lián)動(dòng)，合力督查住戶信息。[10]由公安、住房公積金管理、人力資源和社會(huì)保障、稅務(wù)、工商等部門配合實(shí)施信息核對。每年定期對被保障家庭的收入、住房等情況進(jìn)行跟蹤復(fù)核，并根據(jù)年審結(jié)果及時(shí)調(diào)整保障方式，不符合條件的及時(shí)進(jìn)行清退。同時(shí)，充分調(diào)動(dòng)社會(huì)各界的監(jiān)督力量，對保障性住房配租配售工作全過程進(jìn)行監(jiān)督。

(四)強(qiáng)化立法工作，加大違規(guī)懲戒力度

完善廉租住房退出機(jī)制，需要強(qiáng)有力的法律支持。其一，由立法部門制定符合我國國情的住房保障專項(xiàng)法規(guī)，從法律層面規(guī)定住房保障的各項(xiàng)內(nèi)容，提高相關(guān)法規(guī)的效力層次，為建立動(dòng)態(tài)的廉租住房保障體系提供權(quán)威保障;其二，出臺(tái)廉租住房退出條例，從法律層面規(guī)定住房保障對象、保障標(biāo)準(zhǔn)、保障水平、退出機(jī)制及專門的管理機(jī)構(gòu)等，并明確違規(guī)行為的懲罰機(jī)制，為廉租住房退出機(jī)制提供法律保障，提高退出政策執(zhí)行的威信;第三，要加大對違規(guī)行為的懲處力度，除了利用經(jīng)濟(jì)處罰和民事處罰手段，還要結(jié)合刑事手段以提高違法者的違法成本，在事后處罰的同時(shí)實(shí)現(xiàn)事前震懾，讓存在僥幸心理的人有效減少，杜絕“鉆空子”現(xiàn)象，[11]并督促不符合資格者自覺退出。

(五)積極宣傳鼓勵(lì)，完善后續(xù)配套措施

激勵(lì)比懲罰更為重要，要落實(shí)退出獎(jiǎng)勵(lì)和后續(xù)保障政策，積極發(fā)揮市場的作用，提高住戶退出廉租住房的自覺性。首先，對于符合廉租住房居住條件的住戶，在與其簽署入住合同之前，要通過住房合同使其熟知并認(rèn)可廉租住房管理和誠信退出的相關(guān)規(guī)定。待其入住后，廉租住房社區(qū)的物業(yè)管理中心和街道辦事處應(yīng)定期針對住戶以發(fā)放小冊子、宣傳單或者是社區(qū)宣傳欄的形式強(qiáng)化他們的自覺退出意識(shí);其次，青島市政府因地制宜制定多種優(yōu)惠政策，如主動(dòng)退出一次發(fā)放一筆置業(yè)資助獎(jiǎng)金、降低首付比例、購房無息貸款或減息貸款、金融優(yōu)惠政策、賦予優(yōu)先購買經(jīng)濟(jì)適用房的權(quán)利等，鼓勵(lì)和幫助他們購買經(jīng)濟(jì)適用房或是到市場上購買商品住房。另外，加強(qiáng)廉租住房保障與經(jīng)濟(jì)適用房保障之間的銜接，建立健全多層次的住房保障體系。具體來說就是要在廉租住房與經(jīng)濟(jì)適用房之間大力發(fā)展公共租賃住房，形成“廉租住房—公共租賃房—經(jīng)濟(jì)適用房”的三位一體的住房保障體系，既能有效解決“夾心層”的后顧之憂，又有利于推動(dòng)廉租住房住戶隨著家庭經(jīng)濟(jì)條件改善，自覺退出廉租住房，到市場中租房或置業(yè)，或購置經(jīng)濟(jì)適用房，使廉租家庭退出后能平滑過渡到更高層次的保障中。

結(jié)語

廉租住房退出機(jī)制是保證社會(huì)最低收入群體住房權(quán)益的一項(xiàng)具體舉措，是政府調(diào)控和管理保障性住房資源的一項(xiàng)必要手段。要保證廉租住房退出機(jī)制能夠順利地進(jìn)行，要依靠健全的法律、專門的組織機(jī)構(gòu)、專業(yè)高素質(zhì)的人員、充足可持續(xù)的經(jīng)費(fèi)物資、完善合理的配套制度等多要素的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。同時(shí)應(yīng)保證地方政府相關(guān)部門能夠積極發(fā)揮主導(dǎo)作用，科學(xué)確定保障標(biāo)準(zhǔn)并做到動(dòng)態(tài)調(diào)整、嚴(yán)格申請審核和受保家庭情況的動(dòng)態(tài)復(fù)查、做好獎(jiǎng)勵(lì)與懲罰工作、制定相關(guān)的政策措施調(diào)動(dòng)廉租戶配合政府工作的積極性，政府履行好職責(zé)，廉租戶積極配合，市場給予優(yōu)惠支撐，共同建設(shè)一個(gè)良好的運(yùn)行機(jī)制。

[1]阮可:《試論有效配置住房資源的制度性安排——廉租住房的退出機(jī)制研究》，載《探索》，2011(6)。

[2]都業(yè)明:《從社會(huì)流動(dòng)的理論視角看公平正義》，載《學(xué)理論》，2008(6)。

[3]姚亮亮:《淺析中國城市社會(huì)分層對城市發(fā)展的利弊影響》，載《學(xué)理論》，2012(34)。

[4]宋鵬:《長沙城市住房梯度消費(fèi)及其分化研究》，中南大學(xué)2009年碩士學(xué)位論文。

[5]浩春杏:《功能視野中的城市居民住房梯度消費(fèi)研究》，載《現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)探討》，2007(8)。

[6]代濤文:《基于廉租房探索公共租賃住房的退出機(jī)制》，載《現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè)》，2011(23)。

[7]蔡玉峰:《廉租房住戶退出機(jī)制探討》，載《管理世界》，2009(10)。

[8]林玲:《小議建立廉租房的退出機(jī)制》，載《中國房地產(chǎn)》，2008(10)。

[9]韓瑞峰:《淺議我國廉租房準(zhǔn)入與退出機(jī)制》，載《行政事業(yè)資產(chǎn)與財(cái)務(wù)》，2012(6)。

[10]徐爐清:《建立完善的保障性住房管理機(jī)制》，載《城鄉(xiāng)建設(shè)》，2011(6)。

[11]王郅強(qiáng)、趙昊駿、張景文:《我國保障性住房分配中的準(zhǔn)入與退出機(jī)制研究——以 C市為例》，載《當(dāng)代經(jīng)濟(jì)研究》，2012(8)。