文/陳儀佳

不小心買到“兇宅”怎么辦

文/陳儀佳

老百姓過日子花的最大一筆錢大概就是用來購房了，買到一處稱心如意的房屋是購房人的基本要求。在買房的過程中，購房人往往慎之又慎，綜合考慮房屋價(jià)款、周邊環(huán)境、公共設(shè)施等多種因素，再作出決定。買到“兇宅”是購房人始料未及且不能接受的。然而，在實(shí)踐中，全國各地發(fā)生的購房人買到“兇宅”而要求退房或索賠的案件卻已非鮮有。那么，買到“兇宅”后如何維護(hù)自己的正當(dāng)權(quán)益呢？讓我們從這樣一起涉“兇宅”買賣糾紛談開去……

買到“兇宅”拒絕過戶

2013年7月初，高某在中介公司處看好了一套40平米的一居室，房屋位于地鐵附近，毗鄰成熟商圈，高某覺得很滿意。經(jīng)中介公司居間，高某與房主王某簽訂了《房屋買賣合同》，約定：房屋價(jià)款100萬元，定金5萬元，雙方于2013年7月30日辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶事宜。7月中旬，王某主動找到高某要求解除合同，同時(shí)表示可以賠償高某5000元作為違約金，高某認(rèn)為自己難得選中一套滿意的房屋，遂拒絕了王某。豈知兩天后，中介公司的工作人員給高某打來電話，告知高某：王某突然聲稱該房屋內(nèi)曾經(jīng)死過人，是“兇宅”。高某感到非常蹊蹺，但又無從查證“兇宅”這一信息是否屬實(shí)，表示需要和家人協(xié)商。轉(zhuǎn)眼間，到了雙方約定辦理產(chǎn)權(quán)過戶的期限。中介公司約王某、高某至房屋產(chǎn)權(quán)登記部門。在辦理過戶手續(xù)前，高某要求王某必須明確解釋房屋內(nèi)死過人的具體情況，王某則稱房屋不是“兇宅”，并沒有發(fā)生過死人的情形。高某對于王某一再的出爾反爾感到很憤怒，與王某發(fā)生激烈爭吵，拒絕辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。

糾紛根源各執(zhí)一詞

8月初，王某將高某訴至法院，稱高某未足額交納房款，且未配合完成訴爭房屋過戶，要求法院判決解除王某與高某簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》；確認(rèn)王某不予返還高某交納的5萬元定金。

高某辯稱，王某突然告知其訴爭房屋內(nèi)死過人是其拒絕辦理房屋過戶的真實(shí)原因，王某聲稱房屋是“兇宅”足以導(dǎo)致其作出不去購買該房屋的決定，且王某一直未能明確解釋房屋內(nèi)是否死過人，故房屋買賣合同不再繼續(xù)履行應(yīng)當(dāng)歸責(zé)于王某。因此，不同意王某的訴訟請求。

庭審中，王某稱訴爭房屋內(nèi)沒有死過人，王某也從未直接告知高某房屋是“兇宅”。

高某則申請中介公司經(jīng)辦人劉某出庭作證，證人證言中載明：“7月中旬，王某主動與我公司協(xié)商，要求與高某解除合同，其同意支付1萬元代理服務(wù)費(fèi)，賠償5000元違約金，并退還所交定金5萬元。高某則要求繼續(xù)履行合同。之后，王某再次來到我公司，告知此房屋曾經(jīng)死過人，隨后，我便將此信息反饋給了高某。”

經(jīng)法庭詢問，王某和高某均同意解除雙方之間的《房屋買賣合同》。

法院判決釋法明理

法院經(jīng)審理認(rèn)為，當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同?，F(xiàn)雙方當(dāng)事人均表示不再履行房屋買賣合同，法院依法確認(rèn)雙方之間的房屋買賣合同解除。

本案的焦點(diǎn)問題在于，致使房屋買賣合同解除的原因及責(zé)任承擔(dān)問題。首先，證人劉某作為王某與高某房屋買賣的經(jīng)辦人，其證人證言的證明力較高，應(yīng)當(dāng)予以采信，即王某在與高某簽訂房屋買賣合同后，欲協(xié)商解除合同未果，遂要求居間方通知高某訴爭房屋內(nèi)死過人。其次，根據(jù)誠實(shí)信用原則，無論訴爭房屋內(nèi)實(shí)際是否死過人，王某在簽訂房屋買賣合同后又突然向高某披露訴爭房屋內(nèi)死過人的信息，足以影響高某的購房決定，雖然王某于過戶當(dāng)天在房屋行政管理部門對訴爭房屋內(nèi)死過人予以否認(rèn)，但始終未能給高某明確解釋，而高某在得知訴爭房屋內(nèi)死過人這一信息后亦需要一定合理期間考慮是否繼續(xù)購買訴爭房屋。因此，雖然高某在合同履行期限內(nèi)未辦理訴爭房屋過戶手續(xù)，但不能據(jù)此得出高某單方違約的結(jié)論，房屋買賣合同的解除不能歸責(zé)于高某，高某不應(yīng)承擔(dān)致使房屋買賣合同解除的違約責(zé)任。故法院判決解除王某和高某間的房屋買賣合同，而王某主張的不予返還5萬元定金的訴訟請求缺乏法律和事實(shí)依據(jù)，法院不予支持。一審判決后，雙方當(dāng)事人均未上訴，判決發(fā)生法律效力。

法官說法：

（一）什么樣的房屋是“兇宅”

“兇宅”不是法律概念，但房屋內(nèi)發(fā)生過人的非正常死亡確會給在其中居住的人帶來不適感和恐懼感，并會給房屋帶來價(jià)值貶損，且在一般情況下，買到“兇宅”有違買受人的真實(shí)意思表示。因此，有必要對“兇宅”的概念作出界定。

首先，根據(jù)大眾的一般認(rèn)知心理和傳統(tǒng)觀念，對“兇宅”作出如下定義：“兇宅”指發(fā)生過人為或意外事件致人非正常死亡的房屋。其次，為與封建迷信相區(qū)分，應(yīng)對“兇宅”的范圍作出客觀且周延的限制：（1）“兇宅”內(nèi)發(fā)生過人的非正常死亡這一客觀事實(shí)；（2）“兇宅”會給居住人帶來主觀上的恐懼和不適感；（3）“兇宅”會使房屋的交易價(jià)格低于正常市場價(jià)格；（4）“兇宅”不以他人的主觀想象或大眾評論作為判斷標(biāo)準(zhǔn)；（5）對于發(fā)生過人的正常死亡的房屋不在“兇宅”之列。

（二）出賣人應(yīng)當(dāng)主動向買受人披露“兇宅”信息

出賣人基于以下3點(diǎn)法理基礎(chǔ)負(fù)有主動披露“兇宅”信息的義務(wù)：

1.合同主體的平等性要求出賣人披露“兇宅”等負(fù)面關(guān)聯(lián)信息。在我國當(dāng)前的房地產(chǎn)市場中，賣方市場明顯，出賣人與買受人信息不對稱的情況嚴(yán)重。出賣人對于一些影響房屋交易價(jià)格的負(fù)面信息，通常基于趨利避害的心理故意隱瞞或保持沉默。這種信息不對稱導(dǎo)致的交易地位不平等造成了諸多房屋買賣后續(xù)糾紛。雖然在訂立合同過程中，買受人負(fù)有一定的注意義務(wù)，但此種注意義務(wù)應(yīng)當(dāng)限定于一般理性人的注意義務(wù)范圍之內(nèi)，對于諸如“兇宅”信息，買受人實(shí)際難以通過一般性的觀察獲知。為平衡買賣雙方之間權(quán)利義務(wù)，出賣人應(yīng)當(dāng)負(fù)有主動披露“兇宅”等負(fù)面關(guān)聯(lián)信息的義務(wù)。

2.買受人對“兇宅”等房屋負(fù)面信息享有知情權(quán)。根據(jù)公眾的傳統(tǒng)觀念及文化導(dǎo)向，居住在“兇宅”中給買受人帶來的負(fù)面精神狀態(tài)是客觀存在的，且“兇宅”信息一旦公開，必然會給房屋帶來交易價(jià)格貶損，即“兇宅”信息將導(dǎo)致買受人的不利益。賦予買受人享有“兇宅”等房屋負(fù)面關(guān)聯(lián)信息的知情權(quán)，是對此種不利益的救濟(jì)途徑，出賣人應(yīng)當(dāng)盡到“兇宅”信息的披露義務(wù)。

3.誠實(shí)信用原則要求出賣人披露“兇宅”信息。誠實(shí)信用原則指合同當(dāng)事人在從事合同行為時(shí)應(yīng)誠實(shí)守信，以平等互利為目的，不欺騙他人，不濫用信息優(yōu)勢，不規(guī)避法律和合同義務(wù)。房屋交易中，如因“信息的不對稱”導(dǎo)致當(dāng)事人利益不平衡時(shí)，誠信原則要求當(dāng)事人進(jìn)行信息披露，改變信息的不對稱狀態(tài)，從而使得利益平衡得以恢復(fù)，確保真正的合同自由，確保市場交易的效益性和安全性。

（三）買到“兇宅”如何退房

買受人得知其買到“兇宅”后一般均主張退房，且要求出賣人賠償損失，在雙方協(xié)商未果的情況下，只能尋求法律救濟(jì)。法院受理的涉“兇宅”買賣糾紛，主要以買受人要求解除合同或撤銷合同為主，而出賣人以房屋為“兇宅”為由要求收回房屋的，在買受人拒絕退房的情況下，難以得到支持。

在不明真相購得“兇宅”的情況下，買受人可以基于合同的履行情況選擇提出解除合同或撤銷合同的訴訟請求。如房屋買賣合同尚未履行完畢，買受人可以主張解除合同，收回購房款；如房屋買賣合同已經(jīng)履行完畢，買受人可以主張出賣人故意隱瞞“兇宅”信息，違反誠實(shí)信用原則，要求撤銷房屋買賣合同，將房屋騰退。

買受人“退房”的訴訟請求最終能否得到法院支持，還需審查是否滿足如下要件：（1）出賣人知道或應(yīng)當(dāng)知道“兇宅”信息。在司法實(shí)踐中，判斷出賣人是否知道“兇宅”信息，應(yīng)當(dāng)結(jié)合一般社會經(jīng)驗(yàn)法則和一般理性人標(biāo)準(zhǔn)綜合判斷，即一般理性人在同等條件下，能夠掌握“兇宅”信息，則可以認(rèn)定出賣人也應(yīng)當(dāng)知情。（2）簽訂合同時(shí)，買受人不知道“兇宅”信息。如買受人已知“兇宅”信息，出賣人則沒有重復(fù)披露的必要，買受人亦不得以此要求退房或索賠。（3）出賣人未及時(shí)披露“兇宅”信息。出賣人負(fù)有披露“兇宅”信息的義務(wù)系先合同義務(wù)，應(yīng)當(dāng)在與買受人完成締約行為之前妥善披露。在締約之后再行披露的，即使在合同中未明確約定“兇宅”信息，亦應(yīng)視為其對先合同義務(wù)的違反，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。

在當(dāng)前房屋交易市場買賣雙方信息不對稱的情形下，為維護(hù)交易秩序，提高交易效率，應(yīng)當(dāng)從誠實(shí)信用原則出發(fā)，由房屋買賣雙方在合同中就是否存在“兇宅”等情形予以明確，避免引發(fā)后續(xù)糾紛。

責(zé)任編輯/鄭潔