“新國五條”稅收政策對房地產(chǎn)市場影響分析

盧新?！∪f凱

由于房地產(chǎn)價(jià)格主要是由供求關(guān)系決定，而稅收政策能夠通過直接影響房地產(chǎn)的開發(fā)、購買成本來引導(dǎo)供給方和需求方在市場中的行為，因此，稅收政策在房地產(chǎn)調(diào)控中發(fā)揮著十分重要的作用。2013年國家繼續(xù)實(shí)行從緊的宏觀調(diào)控政策，3月1日國務(wù)院頒布《國務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》， 要求完善穩(wěn)定房價(jià)工作責(zé)任制、堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購房、增加普通商品住房及用地供應(yīng)、加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)、充分發(fā)揮稅收政策的調(diào)節(jié)作用。要求“稅務(wù)、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門要密切配合，對出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實(shí)房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征”。國務(wù)院此通知一經(jīng)發(fā)出，立即引發(fā)了社會的廣泛關(guān)注。

一、按20%計(jì)征二手房買賣個人所得稅的政策背景

稅收調(diào)控政策通過影響房地產(chǎn)市場供求雙方的行為來調(diào)控市場。對于出售自有住房繳納個人所得稅一直是政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的重要手段。

2005年10月11日，國稅總局發(fā)布《關(guān)于實(shí)施房地產(chǎn)稅收一體化管理若干具體問題的通知》（國稅發(fā)[2005]156號），文件正式明確了個人買賣二手房必須交納個人所得稅。文件規(guī)定，在辦理二手房過戶時(shí)，要做到各稅統(tǒng)管，不能只負(fù)責(zé)征收契稅，其他稅種如營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、個人所得稅、土地增值稅、印花稅也要同時(shí)進(jìn)行征收。

2006年7月26日，國稅總局發(fā)布《關(guān)于住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》，從8月1日起，各地稅局將在全國范圍內(nèi)統(tǒng)一強(qiáng)制性征收二手房轉(zhuǎn)讓個人所得稅。二手房轉(zhuǎn)讓個人所得稅由此開始強(qiáng)制征收。

按照《個人所得稅法》規(guī)定，財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得適用比例稅率，稅率為20%。但是在實(shí)施過程中，如果售房人能提供合法有效的原購房發(fā)票及合理費(fèi)用票據(jù)，個稅須查賬征收，為轉(zhuǎn)讓所得的20%；若不能提供上述票據(jù)，則按二手房售賣全額的1%～2%征收。所以，實(shí)際情況是納稅人一般都會選擇按照全額的1%～2%繳納個稅。此次“新國五條”細(xì)則明確規(guī)定：“能核實(shí)房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征”。

可以看出，按照20%計(jì)征二手房轉(zhuǎn)讓所得稅這個政策其實(shí)是早就有的，并不是全新政策，只是多年來一直沒有嚴(yán)格執(zhí)行，而這次只是重新明確提出。既然不是新政策，為什么一直得不到嚴(yán)格執(zhí)行？其主要原因就在于對于二手房買賣的“差額”不方便估算。比如，自建住房在買賣過程中繳納差額的20%，賣房者會夸大其建造成本以及裝修費(fèi)用來避稅。同時(shí)，由于稅務(wù)等相關(guān)部門信息系統(tǒng)建設(shè)跟不上，對所有二手房轉(zhuǎn)讓差額進(jìn)行核實(shí)會造成大量人力成本。當(dāng)然，也反映了一部分地方政府“就低不就高”的心態(tài)。

中央政府之所以重新提出并要依法嚴(yán)格轉(zhuǎn)讓20%計(jì)征，表現(xiàn)出了政府直接打擊房地產(chǎn)市場的投機(jī)性需求的決心，傳輸給房地產(chǎn)市場一個明確的信號，那就是對于房地產(chǎn)市場的嚴(yán)厲調(diào)控還將繼續(xù)。

二、按20%計(jì)征二手房買賣個人所得稅政策的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析

二手房交易按照增值額20%征收個人所得稅，會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生什么樣的影響？首先可以從經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論上來做一些分析。

1.稅收政策的供求原理分析

從經(jīng)濟(jì)學(xué)供求理論看，征收二手房轉(zhuǎn)讓所得稅會導(dǎo)致二手房的價(jià)格上漲。如下圖所示政策實(shí)施前房地產(chǎn)的供給曲線為S0，個人所得稅作為一種直接稅種，直接作用于所得環(huán)節(jié)，一般難以轉(zhuǎn)嫁，所以征收高額的個人所得稅短期內(nèi)會導(dǎo)致供給減少，供給曲線由S0移至S1，由于市場存在剛性需求，導(dǎo)致二手房價(jià)格由P0上漲到P1，而成交量由Q2下降到Q1。新的市場均衡量為Q1，在未征稅前成交量為Q1時(shí)二手房的價(jià)格為P2，如圖所示，二者之間的面積差額就是買房者和賣房者各自負(fù)擔(dān)的稅額部分。所以，盡管個人所得稅從法律上講應(yīng)該由賣方承擔(dān)，而從經(jīng)濟(jì)學(xué)原理看則是由賣方與買方共同承擔(dān)。

由于個人所得稅的直接稅性質(zhì)，對二手房交易征收所得稅顯然可以在一定程度上直接降低房地產(chǎn)市場上的投資和投機(jī)需求。尤其是高額的所得稅，會讓市場上的投機(jī)者無法將所得稅轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者，不能獲得預(yù)期收益，從而失去投機(jī)的動力。

2.稅收政策的資產(chǎn)價(jià)格理論分析

研究稅收政策對交易雙方的長期影響，可以根據(jù)現(xiàn)代資產(chǎn)價(jià)格理論進(jìn)行分析，在不考慮不確定因素的情況下可以通過以下公式來計(jì)算未來預(yù)期的房價(jià)與現(xiàn)價(jià)的關(guān)系。 為現(xiàn)期的住宅價(jià)格，Ri為住宅持有期內(nèi)的各期租金收益，i為利息率， 為住宅N年后的價(jià)格。

從公式可以看出，n年后住宅價(jià)格的預(yù)期與現(xiàn)期的房地產(chǎn)價(jià)格成正比，征收高額的二手房交易個人所得稅會增加二手房賣方的成本，會降低賣方對未來房價(jià)的預(yù)期，從而轉(zhuǎn)向租賃市場或者選擇不出售。同樣，買房預(yù)期房價(jià)會下降就會暫停購房行為，轉(zhuǎn)向其他投資或者理財(cái)業(yè)務(wù)。所以從長期看，嚴(yán)格征收二手房交易個人所得稅會促進(jìn)房價(jià)歸于理性。

湖北省宜昌市和襄陽市分別從2007年和2011開始嚴(yán)格按照20%差額計(jì)征二手房轉(zhuǎn)讓的個人所得稅，政策實(shí)施后二手房成交都出現(xiàn)了先降后升再回歸到穩(wěn)定的情況。以湖北省襄陽市為例，該市2011年開始嚴(yán)格按照20%差額計(jì)征二手房轉(zhuǎn)讓個人所得稅，在該政策實(shí)施前月成交二手房500套左右，政策實(shí)施后二手房成交量明顯下跌，月成交僅百套左右，二手房市場的賣方因賣方成本變大而轉(zhuǎn)入觀望；但3個月之后，月度成交量又增加到近500套，恢復(fù)正常。此外，廣東省東莞市的二手房交易個人所得稅也是從2007年開始按20%征收，但在計(jì)算賣房差額時(shí)，除了房屋原購置或建造成本外，還扣除了中介費(fèi)、裝修費(fèi)、銀行利息等合理稅費(fèi)。東莞執(zhí)行這一新政后，二手房交易也出現(xiàn)短暫萎縮，然而市場很快得以恢復(fù)，樓市未受到影響，增加的個人所得稅迅速轉(zhuǎn)向買家。

因此，從長期來看，稅收政策對二手房市場的影響會隨著時(shí)間逐漸減小，趨于平穩(wěn)。

三、按20%計(jì)征二手房買賣個人所得稅政策對房地產(chǎn)市場的影響

理論分析表明，對二手房交易征收20%個人所得稅直接影響房地產(chǎn)市場的供求雙方，短期內(nèi)對二手房的買賣市場以及租賃市場都有直接影響，也會間接影響房地產(chǎn)一級市場?？傮w上講，對房地產(chǎn)市場有以下幾點(diǎn)影響。

首先，會導(dǎo)致二手房市場價(jià)格上漲，交易量降低，住宅換手率下降。一方面，二手房出售成本的增加抑制了房源放量，二手房市場房源的數(shù)量減少會對二手房市場的成交量造成致命的打擊。

其次，可以有效盤活租賃市場。由于個人所得稅是直接針對轉(zhuǎn)讓收入計(jì)征，會導(dǎo)致以投資和投機(jī)為目的的二手房擁有者的投資收益大大減少，這一部分群體會持觀望態(tài)度持有房地產(chǎn)，以出租的方式獲得收益。這會導(dǎo)致大量的投資性住房流入租賃市場。

再次，二手房交易成本變高，剛性需求會轉(zhuǎn)入到房地產(chǎn)一級市場，而房地產(chǎn)一級市場的供給缺乏彈性，需求的增加會導(dǎo)致房地產(chǎn)一級市場的價(jià)格上漲。2006年7月國務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》，2006年9月全國新建商品住房銷售價(jià)格同比上漲6.3%，與2005年同期相比，經(jīng)濟(jì)適用房、高檔住房和普通住房銷售價(jià)格分別上漲1.9%、7.0%和6.3%。

雖然對于二手房交易征收高額的個人所得稅直接打擊投資投機(jī)性需求，就遠(yuǎn)期來看，可以促進(jìn)我國房地產(chǎn)價(jià)格回歸理性，但同時(shí)也對改善型剛需群體產(chǎn)生了較大的負(fù)面影響。

四、按20%計(jì)征二手房買賣個人所得稅政策實(shí)施中存在的問題

“新國五條”的所得稅征收政策能夠有效抑制房地產(chǎn)市場的投機(jī)行為，遏止房價(jià)過快上漲，達(dá)到政府對于房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控能力。但是在具體實(shí)施過程中，該項(xiàng)政策也會存在一些需要解決的問題。

首先由于歷史原因較早時(shí)間之前的“房改房”以及福利分房的價(jià)格如何界定。目前大多數(shù)城市多存在很多這種類型的二手房，如果這樣按照差額的20%的計(jì)征的話，由于當(dāng)時(shí)“房改房”以及福利分房的價(jià)格非常低，差額可能會達(dá)到幾十萬甚至是幾百萬之多。這顯然是不合理的，這也是新政需要出臺相關(guān)細(xì)則進(jìn)行說明的地方。

其次，前文已經(jīng)詳細(xì)敘述為什么之前二手房買賣按照差額的20%征收個人所得稅得不到很好的實(shí)施，主要在于對二手房差額的估算不容易。這次新政出臺，也只是提出各地區(qū)要大力推進(jìn)城鎮(zhèn)個人住房信息系統(tǒng)建設(shè)，完善管理制度，并沒有對差額的20%難以計(jì)征的問題給出實(shí)際的解決方案。

再次，國家對房地產(chǎn)市場的調(diào)控還必須達(dá)到“支持剛需和改善型住房”的目的，然而按20%計(jì)征二手房買賣個人所得稅的政策反倒抑制了“剛需改善型住房主體”的購房需求。

五、對政策實(shí)施的建議

目前，“新國五條”的實(shí)施細(xì)則和各地的具體實(shí)施辦法還沒有出臺。要使“新國五條”達(dá)到對房地產(chǎn)市場的調(diào)控目標(biāo)，其實(shí)施細(xì)則和具體辦法必須充分考慮到房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀，照顧到不同市場主體的利益訴求。針對按20%計(jì)征二手房買賣個人所得稅政策在實(shí)施過程中可能遇到的問題，有必要采取一系列完善措施。

其一，相關(guān)部委與地方政府在制定“新國五條”實(shí)施細(xì)則時(shí)要突出兩個字“嚴(yán)格”。稅收新政其實(shí)不新，就是由于之前實(shí)施不夠嚴(yán)格。所以相關(guān)部委與地方政府在制定細(xì)則時(shí)要盡可能細(xì)化計(jì)征方案，嚴(yán)格個人所得稅的抵扣方案，以“嚴(yán)格”為標(biāo)準(zhǔn)保證政策可以得到切實(shí)執(zhí)行。

其二，在以“嚴(yán)格”為標(biāo)準(zhǔn)的前提下出臺針對不同情況的具體辦法，盡可能考慮全面，減少細(xì)則的模糊性。如辦證滿5年且是房主唯一住房的免收個稅等，避免“一刀切”。盡量減小在抑制房地產(chǎn)市場投機(jī)性需求的時(shí)候?qū)ψ宰⌒枨蟮呢?fù)面影響。支持自住需求、抑制投機(jī)投資性購房是房地產(chǎn)市場調(diào)控必須堅(jiān)持的一項(xiàng)基本政策。

其三，建立房地產(chǎn)交易中心與稅務(wù)中心共享的城鎮(zhèn)住房信息系統(tǒng)，對城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易相關(guān)信息全部納入系統(tǒng)。同時(shí)，建立區(qū)域房地產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)價(jià)系統(tǒng)，防止市場參與者為避稅而申報(bào)超低價(jià)格。各地應(yīng)建立和完善房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)，對于以前年度指數(shù)不健全的情況，應(yīng)進(jìn)行研究補(bǔ)充編制。

其四，更為關(guān)鍵的還在于，在實(shí)施稅收新政的同時(shí)，必須輔以增加住宅用地投放等一系列措施，使得因提高所得稅所導(dǎo)致的房價(jià)上漲能通過其他政策實(shí)施予以平抑或補(bǔ)償，從而保證房價(jià)的平穩(wěn)和房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

王春敏/責(zé)任編輯