袁藝偉

摘 要 我國《物權(quán)法》規(guī)定車位權(quán)屬處理“應當首先滿足業(yè)主的需要”的表述過于概括，“其它場地”所指不明，約定歸屬不切實際且有違法律體系的一致性。應立足我國國情，從車位的性質(zhì)、類型、功能、土地使用權(quán)的狀況、車位權(quán)屬所涉及的利益關(guān)系等方面加以分析，借鑒國外立法例，在堅持小區(qū)車位應當首先滿足業(yè)主需要的立法宗旨下，完善《物權(quán)法》的車位權(quán)屬規(guī)則。

關(guān)鍵詞 《物權(quán)法》 車位權(quán)屬 啟示

一、對《物權(quán)法》第74條的理解

《物權(quán)法》第74條第1款規(guī)定彰顯了立法者維護業(yè)主利益的價值選擇，對于構(gòu)建和諧社區(qū)、維護社會穩(wěn)定無疑具有積極意義。但其表述過于概括，極易發(fā)生理解上的分歧。譬如，“首先”應是業(yè)主對小區(qū)車位享有同等條件下的優(yōu)先購買權(quán)、優(yōu)先承租權(quán)。豍“首先”不同于“優(yōu)先”，對其理解應服從保護業(yè)主利益的立法目的。車位的購買數(shù)量應在合理范圍之內(nèi)，且只是用于生活用途，不得用于經(jīng)營用途，合理的數(shù)量并不限于一戶一個。豎這種規(guī)定的模糊性，導致司法與執(zhí)法實踐難以操作。為此，最高人民法院關(guān)于《審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）第5條規(guī)定，建設單位按照配置比例將車位、車庫，以出售、附贈或者出租等方式處分給業(yè)主的，應當認定其行為符合《物權(quán)法》有關(guān)“應當首先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)定。但《解釋》仍欠具體。據(jù)筆者對廣州市房地產(chǎn)權(quán)登記交易中心的調(diào)研，辦理車位產(chǎn)權(quán)登記的難點就在于如何認定該車位是否已“首先滿足業(yè)主的需要”？當事人通過法院強制執(zhí)行中的拍賣取得車位的，是否受“首先滿足業(yè)主的需要”的限制？可見，這種模糊規(guī)定亟待改進，否則勢必埋下糾紛的隱患，影響立法目的實現(xiàn)。

從表面來看，《物權(quán)法》第74條第2款規(guī)定尊重當事人的意思自治，順應市場經(jīng)濟的基本要求，十分合理。然而，立足我國現(xiàn)實與相關(guān)立法，審視其實施現(xiàn)狀，就不得不質(zhì)疑其合理性。在我國，小區(qū)車位至今仍然供不應求，屬于稀缺資源；房地產(chǎn)市場基本處于賣方市場，缺乏競爭；國家和地方政府對小區(qū)車位的價格缺乏管制。

《物權(quán)法》第74條第3款規(guī)定明確了歸屬業(yè)主共有車位的類型，但也不乏缺漏之處。其一，“其它場地”所指不明，容易引發(fā)爭議。有學者認為，“其它場地”是指未納入建筑區(qū)劃的其它場地，主要是指未納入建筑區(qū)劃的空地。豏還有學者認為，“其它場地”不宜以“是否納入建筑區(qū)劃”為判斷標準，不應局限于“土地”，在解釋上與“土地”同其意義者，亦在之列，包括：首層架空層、結(jié)建人防工程等。豐可以說，至今首層架空層車位、地下車位的權(quán)屬仍不明確與此不無關(guān)系。其二，車位共有權(quán)的內(nèi)容不清晰。如業(yè)主共有車位是否可以出售？誰有權(quán)出售？誰有權(quán)買受？所取得的是車位所有權(quán)還是專用權(quán)？所得收益歸誰等問題，由于涉及小區(qū)的和諧發(fā)展或具有一定的專業(yè)性，須由《物權(quán)法》加以明定。

二、對車位法律性質(zhì)的分析

停車場或車庫形式上為“一物”，但為了停車需要和交易便利，人們?nèi)藶樵谄渲型ㄟ^劃線等方式明確一個個車位的范圍并作為單獨的交易對象，因而車位具有觀念上的獨立性。同時，車位具有停放車輛的特定用途，人們可以通過公共車道和出入口駕駛汽車出入車位，實現(xiàn)對車位的利用，無需借助其它專有部分，因而車位具有使用上的獨立性。因此車位可以被理解成獨立物。《物權(quán)法》第74條第2款關(guān)于車位可以出售、附贈或出租的規(guī)定也已暗示這一點。既然如此，車位就不是區(qū)分所有建筑物的重要成分。在德國，重要成分的判斷標準是：物與物之間的關(guān)系如此緊密，以致如果分離，則會使一物遭到毀壞、損害或喪失效用。豑顯然，車位不符合該標準。

作為獨立物的車位就具備構(gòu)成專有部分的可能性，可以被認定為專有部分，成為專有權(quán)的客體，由業(yè)主或開發(fā)商享有專有權(quán)，通過登記取得獨立的產(chǎn)權(quán)證書，可以單獨流轉(zhuǎn)。許多國家和地區(qū)不乏將車位認定為專有部分的立法例。然而，《物權(quán)法》并沒有明確車位是否構(gòu)成專有部分。《解釋》第2條彌補了這一缺漏，明確了車位構(gòu)成專有部分的條件，但不盡合理，其規(guī)定的第三個條件“能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體”實為多余。因為只要具備前兩個條件亦即“具有構(gòu)造上的獨立性，能夠明確區(qū)分”和“具有利用上的獨立性，可以排他使用”即可。建議《物權(quán)法》修改時，在檢討《解釋》的基礎上，增加對車位構(gòu)成專有部分的規(guī)定。當然，車位是獨立物并不意味著車位只能構(gòu)成區(qū)分所有建筑物的專有部分。車位究竟屬于專有部分還是共有部分，除了考慮車位是獨立物外，還需綜合考慮土地使用權(quán)的狀況，車位的類型、功能以及不同利益主體間的利益平衡等。

三、對車位權(quán)屬規(guī)則的應然分析

（一）對車位功能的分析

我國建設部和地方政府出臺的規(guī)范性文件對車位的配建做出了規(guī)定。豒根據(jù)這些規(guī)定，開發(fā)商在建設住宅小區(qū)時，應該報經(jīng)規(guī)劃修建一定比例的車位，作為配套設施。強制配建車位作為配套設施，也是許多國家和地區(qū)的通例。德國1973年修訂的《住宅所有權(quán)法》賦予地上、地下停車場“專有所有權(quán)”：“以持久性界標標明范圍之停車場，視為獨立性之房間”。隨著我國經(jīng)濟發(fā)展程度的不斷提高，汽車已經(jīng)成為城市居民出行的重要交通工具，而且居民對汽車的需求量還會增加。因而，居住在小區(qū)里的有車業(yè)主對車位的需求是必然的。將法定車位作為配套設施，有利于滿足業(yè)主的停車需要，提升小區(qū)的居住環(huán)境。

（二）對車位權(quán)屬所涉利益及其規(guī)范性質(zhì)的分析

討論《物權(quán)法》車位權(quán)屬規(guī)則的應然狀態(tài)，就有必要分析車位權(quán)屬所涉及的利益關(guān)系。民法所協(xié)調(diào)的利益關(guān)系從總體上來講，主要包括以下三種類型：民事主體與民事主體之間的利益關(guān)系；民事主體利益與國家利益之間的關(guān)系；民事主體利益與社會公共利益之間的關(guān)系。一般來說，調(diào)整民事主體與民事主體之間利益關(guān)系的主要是任意性規(guī)范。對于民事主體利益與國家利益、社會公共利益之間關(guān)系的調(diào)整主要借助強行性規(guī)范。那么，就小區(qū)車位權(quán)屬所涉及的利益關(guān)系而言，停車位應當是小區(qū)的配套設施，如果缺少則房屋單元和整個小區(qū)對業(yè)主，尤其是有停車位需求的業(yè)主的意義就會大打折扣。因而法定車位權(quán)屬所涉及的利益關(guān)系表面看來是業(yè)主與開發(fā)商之間的關(guān)系，實質(zhì)上應屬于民事主體利益與社會公共利益之間的關(guān)系，理應由強行性規(guī)范加以調(diào)整。結(jié)合上述對法定車位功能的分析，應強制規(guī)定小區(qū)須配建一定數(shù)量的法定車位，屬于業(yè)主共有，開發(fā)商須強制性地向業(yè)主移交法定車位的控制權(quán)。

（三）對車位權(quán)屬關(guān)系的分析

此處我們應當區(qū)分車位與車庫的不同情況。停車位的權(quán)屬問題在德國民法典中沒有被直接規(guī)定，但于1973年修訂的《住宅所有權(quán)法》對停車場問題進行了相關(guān)規(guī)定，即“地上、地下停車產(chǎn)皆可設專有所有權(quán)”：“以持久性界標標明范圍之停車場，視為獨立性之房間”。這也是大陸法系國家唯一對于停車場問題給予明文立法的國家。德國在立法上做了明確的規(guī)定，即無論是地上，還是地下停車位，都能成為建筑物區(qū)分所有權(quán)的對象，可以取得專有權(quán)，能夠獨自進行買賣。通過立法避免了許多實踐和理論界對此的爭論。本文認為德國對于停車場專有所有權(quán)問題的規(guī)定可以給我們解決停車庫及停車位權(quán)屬問題提供一些啟發(fā)。

停車庫從構(gòu)造上來講即是一個可以被封閉起來的獨立的空間，可以被封閉即意味著可以被獨自占有和使用。因此，對于這樣一種專有、獨占性的資源，其所有權(quán)應當由開發(fā)商所享有，而業(yè)主可以通過買賣、贈與等形式合法獲得這一所有權(quán)，業(yè)主的這一權(quán)利也是《物權(quán)法》第74條內(nèi)涵的體現(xiàn)。但是停車位同停車庫不一樣，停車位并不是封閉的空間，而是存在于公共空間之內(nèi)的，而這樣的公共空間從權(quán)屬上說應當是由業(yè)主共有的。停車位的所有權(quán)并不應當因為特定業(yè)主支付了相關(guān)價款或者獲得了開發(fā)商的許可就獨占性地享有。因此，對于這一問題，我們應當思考相關(guān)問題：

第一，房地產(chǎn)業(yè)在近幾年的發(fā)展非常迅速，盡管受到金融危機和國內(nèi)政府調(diào)控政策的影響，但房地產(chǎn)商群體的實力依舊雄厚。在不動產(chǎn)，尤其是商品房交易的法律關(guān)系中，開發(fā)商往往是資源、資金的占有者，其相對于消費者是絕對意義上的強勢方，而民法的核心理念之一就是公平平等，因此，當房產(chǎn)開發(fā)方同消費者發(fā)生利益沖突，需要我們?nèi)プ鞒鰞r值選擇的時候，我們似乎應當更偏向于對消費者的保護。即為了彌補業(yè)主居住的舒適感，開發(fā)商應當投入相應的成本建設足夠數(shù)量的停車位。

第二，對于停車位數(shù)量的具體要求，我們國家的法律尚有較大的空白。對于停車位數(shù)量的規(guī)定，法國法律有著相關(guān)規(guī)定：凡新建公寓式住宅的，其建造者都負有于建筑物基地內(nèi)，為每一住戶設定一停車空間的義務?？紤]到我們國家人多地少的國情，應當將“建筑物基地”的范圍做相關(guān)延伸，不僅僅包括住宅區(qū)露天的停車位，以及小區(qū)內(nèi)的地下停車場，也應當包括在小區(qū)外單獨建設的立體停車場。

第三，停車位的權(quán)屬應當屬于全體業(yè)主共有。住宅區(qū)、地下停車場、立體停車場內(nèi)的停車位所占用的是公共空間，公共空間不應當被獨占、專屬性地所有。如果出現(xiàn)停車位不足的現(xiàn)象，應當由開發(fā)商繼續(xù)投入資金修建足額的停車位，并交由業(yè)主無償使用。如果出現(xiàn)停車位暫時性多余的情況，應當將用途決策權(quán)交由業(yè)主委員會來決定。

四、美國與我國臺灣地區(qū)車位權(quán)屬規(guī)則的借鑒意義

美國住宅小區(qū)區(qū)分所有制度設計多遵循一個基本原則，即除了小區(qū)房屋單元的業(yè)主之外，不允許任何他人在小區(qū)內(nèi)擁有任何共享設施和配套設施。在此原則下，美國《統(tǒng)一區(qū)分所有法》（Uniform Condominium Act）（1980）第1-103（7）條和第1-103（4）條明確將小區(qū)內(nèi)的所有設施分為專有部分和共有部分兩大類。在這種區(qū)分下，美國小區(qū)區(qū)分所有法律一是將停車位界定為共有部分（Common elements），作為小區(qū)全體業(yè)主的共有財產(chǎn)，可以設定為某一房屋單元的業(yè)主專用，可以出租、出售給小區(qū)其它業(yè)主。二是將停車位界定為房屋單元的組成部分，不得單獨轉(zhuǎn)讓，只能隨著房屋單元的轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)讓。為保障業(yè)主對共有部分真正享有權(quán)利，防止開發(fā)商控制業(yè)主共有部分謀取非法利益，美國各州小區(qū)區(qū)分所有法律還強制性規(guī)定開發(fā)商向業(yè)主移交小區(qū)控制權(quán)的時間，為全體業(yè)主選舉產(chǎn)生第一屆管委會后2個月內(nèi)。而業(yè)主選舉產(chǎn)生第一屆管委會的時間期限，一般是開發(fā)商所銷售的房屋單元達到小區(qū)房屋單元總數(shù)的75%后60天內(nèi)。豓否則，業(yè)主有權(quán)終止在開發(fā)商控制階段由開發(fā)商代表業(yè)主協(xié)會對外簽訂的任何合同或協(xié)議。豔美國是車輪上的國家，曾出現(xiàn)因法律不健全，開發(fā)商將小區(qū)車位據(jù)為己有牟取非法利益的問題。但隨著美國上述《統(tǒng)一區(qū)分所有法》的制定及其在美國各州的廣泛采納，其確立的車位制度通過強行性規(guī)范有效地解決了這一問題，還車位于業(yè)主。我國當前車位供求矛盾突出，存在著開發(fā)商壟斷車位資源并高價出售，甚至將車位建設成本計入房價后，還再次向業(yè)主高價出售以牟取暴利等現(xiàn)象，嚴重侵害了業(yè)主的合法利益，因而美國車位權(quán)屬規(guī)則對我國更具有現(xiàn)實的借鑒意義。

五、完善《物權(quán)法》車位權(quán)屬規(guī)則的建議

綜上，針對我國《物權(quán)法》車位權(quán)屬規(guī)則存在的不足，在堅持小區(qū)車位應當首先滿足業(yè)主需要的立法宗旨下，立足我國國情，借鑒國外立法例，應從以下幾方面對其加以修改完善：

其一，在建筑物區(qū)分所有權(quán)中增加對專有部分的界定，同時增加規(guī)定“以持久性的界限標明范圍的車位，視為有獨立性的房間”。

其二，將小區(qū)車位劃分為法定車位、增設車位兩類，并分別予以規(guī)制。其中法定車位由開發(fā)商依法強制配建。對車位配建的數(shù)量，我國目前由國家立法統(tǒng)一規(guī)定標準后，允許各城市根據(jù)自身發(fā)展水平、車位供需狀況等制定具體標準的做法值得贊同。在法定車位中，強制規(guī)定按照每5至10個業(yè)主一個車位的標準設置臨租車位或鐘點車位，用于來客、為小區(qū)業(yè)主服務人員等公眾停車。法定車位應界定為區(qū)分所有建筑物的共有部分，明確規(guī)定為業(yè)主共有。對于法定車位（臨租車位除外），允許業(yè)主大會協(xié)議決定為特定業(yè)主設定專用權(quán)，或登記為業(yè)主房屋專有權(quán)的內(nèi)容或在業(yè)主管理規(guī)約中加以記載。該專用權(quán)可以隨業(yè)主房屋的移轉(zhuǎn)而移轉(zhuǎn)，也可在業(yè)主之間單獨移轉(zhuǎn)，但不得移轉(zhuǎn)給非業(yè)主。此外，在優(yōu)先保護業(yè)主停車利益的前提下，為充分發(fā)揮車位的效用，亦應允許法定車位對非業(yè)主出租。設定專用權(quán)所取得的收益，在扣除物業(yè)管理成本和稅金后，屬于全體業(yè)主共有，用作維修資金。增設車位應計入容積率，分攤土地使用權(quán)面積份額，可以界定為區(qū)分所有建筑物的專有部分，通過登記取得單獨的權(quán)利證書，開發(fā)商可以單獨出售、出租或抵押，且不以業(yè)主為限。但在開發(fā)商出售、出租增設車位時，業(yè)主在同等條件下有優(yōu)先購買權(quán)或優(yōu)先承租權(quán)。

其三，規(guī)定強制開發(fā)商向業(yè)主移交小區(qū)共有部分控制權(quán)的時間和逾期未移交的法律后果。移交時間可規(guī)定為業(yè)主委員會成立或管理負責人推選或指定后1個月內(nèi)。逾期未移交的法律后果可規(guī)定為業(yè)主有權(quán)終止在開發(fā)商控制階段就小區(qū)共有部分由開發(fā)商對外簽訂的任何合同或協(xié)議。

其四，修改《物權(quán)法》對共有部分的規(guī)定，明確屬于業(yè)主共有土地使用權(quán)的土地范圍。小區(qū)內(nèi)的土地，除了屬于城鎮(zhèn)公共道路用地、城鎮(zhèn)公共綠地、業(yè)主專有的建筑物用地、分攤了土地使用權(quán)面積可以依法由開發(fā)商等主體保留的建筑物用地外，由業(yè)主共有建設用地使用權(quán)。包括：建筑物所在的土地及其附屬的庭院、圍繞建筑物的空地、小區(qū)綠地和道路用地、公共設施及場所用地、物業(yè)服務用房用地等。同時，由于專用權(quán)的設定對于共有部分來說具有普遍性，可在共有部分中增加對專用權(quán)的規(guī)定。