黃東波

摘 要：本文主要分析了工程造價在房地產(chǎn)評估中的運用。通過工程造價方法來計算建安成本，并提出了一些個別性建筑的處理方法，將工程造價數(shù)據(jù)作為房地產(chǎn)評估的基礎數(shù)據(jù)，提高房地產(chǎn)評估的準確性和可靠性，以供借鑒。

關鍵詞：工程造價 房地產(chǎn)評估 運用

中圖分類號：TU72 文獻標識碼：A 文章編號：1672-3791（2013）03（c）-0228-02

房地產(chǎn)評估指的是估價人員通過模擬房地產(chǎn)市場的價格形成機制，根據(jù)房地產(chǎn)形態(tài)的差異，采用不同的評估方法，模擬房地產(chǎn)市場價格的形成的過程。在房地產(chǎn)評估過程中，會產(chǎn)生不同的房地產(chǎn)估價結(jié)果，再從房地產(chǎn)的估價理論出發(fā)，選取適當參數(shù)，以不同的計算方法使各估價結(jié)果能夠趨于一致。但在估價過程中，由于對市場競爭因素的分析不夠充分，特別是成本法計算時，可能會導致估價結(jié)果會有很大差異，估價結(jié)果與其他算法的結(jié)果相差較遠。這就是說，在市場競爭受到限制的情況下，以成本法來估算價值會受到很大限制。在這種情況下，由于估價對象的建筑形態(tài)多樣，如何保證重建價格或重置價格的準確性，是房地產(chǎn)評估中應注意的問題。

1 工程造價在房地產(chǎn)評估中的運用

在房地產(chǎn)評估中，成本法的計算公式為房地產(chǎn)價格=開發(fā)成本+土地取得成本+銷售費用+管理費用+銷售稅額+投資利息﹣建筑折舊費用。因此，以成本法來計算房地產(chǎn)的價值，主要指開發(fā)成本和土地取得成本，在管理費用、利潤、利息、建筑折舊、銷售稅額和土地取得成本都有明確的數(shù)值取用的依據(jù)和計算方法。因此，本文重點對開發(fā)成本進行闡述。

1.1 開發(fā)成本

一般來說，開發(fā)成本指的是建筑物的重建價格或者重置價格。建筑物的重建價格指的是將原有建筑技術(shù)和建筑材料作為估價對象，以估價時點價格水平為依據(jù)，重新建造一個與估價對象相同的建筑物正常價格。建筑物的重置價格指的是將估價時點建筑技術(shù)和建筑材料作為估價對象，以估價時點價格水平為依據(jù)，重新建造一個與估價對象功效相同的建筑物正常價格。從兩者的特點來看，重置價格一般適用于年代久遠的不能找出與舊建筑物相同建筑材料，或者是因為建筑技術(shù)發(fā)生變化，導致舊建筑物難以復原，對這些建筑物進行估價則可以使用重置價格。重建價格的使用適用于具有特殊保護價值的某些建筑物的價值評估。

1.2 開發(fā)成本估價規(guī)范

在開發(fā)成本估價過程中，可以采用市場比較法、成本法。或者是以政府確定的房屋重置價格來求取，也可以按照工程估價的方法來計算。在實際評估過程中，對建筑物的重置成本的計算一般采用分部分項方法、單位比較法、指數(shù)調(diào)整法、工程測量法。從這些可以看出，不管是工程估價或是實際操作，在建筑重置成本和重建成本的計算上，都可以使用工程造價方法來估算，但并非最佳方法。

第一，在成本法估算時，評估人員一般采用指數(shù)調(diào)整法和單位比較法，因為這種方法比較簡單。但工程測量法和分部分項法需要采用工程造價方法，則需要造價工程師的配合，還需要詳細的工程圖紙、構(gòu)造尺寸等數(shù)據(jù)資料，因而估價師并不常用該種方法。

第二，在采用單位比較法和指數(shù)法時，建筑成本的價格指數(shù)、平米造價一般都是由工程造價站和評估公司發(fā)布的數(shù)據(jù)資料，還有一些來自于估價師、評估公司對數(shù)據(jù)資料進行收集和整理，這些資料一般以時間歸類，以大的結(jié)構(gòu)型式來劃分，如鋼結(jié)構(gòu)廠房、框架、磚混等。在房地產(chǎn)評估中，一般將這些作為基礎的數(shù)據(jù)，對工程成本進行分析。

第三，這些基礎數(shù)據(jù)的歸納也有一定的缺陷。因為數(shù)據(jù)歸納趨向于概況化，比較籠統(tǒng)。對于某些與標準建筑相符合的建筑物，其數(shù)據(jù)統(tǒng)計則與實際情況比較符合，但是對于某些個別性較強的建筑物過著是與標準建筑不相符合的建筑物，其統(tǒng)計數(shù)據(jù)與實際情況則相差較大，數(shù)據(jù)取用的說服力較弱。隨著現(xiàn)代建筑的發(fā)展，高層建筑、多層建筑、超高層建筑也不斷發(fā)展起來，建筑裝飾藝術(shù)的應用也不斷發(fā)展，建筑物的個性得到彰顯，建筑物的開發(fā)成本也發(fā)生了很大變化，如外墻乳膠漆、鋁塑板幕墻等對建筑物開發(fā)成本有較大影響。在工業(yè)建筑的成本估算中，出了標準廠房可以使用統(tǒng)一性的建安成本來計算，對于一般構(gòu)筑物和非標廠房，都比較難使用統(tǒng)一性的建安成本來計算。在同類建筑中，由于地理位置的差異，在建筑設計標準上也會有所不同，以四川為例，成都市和西昌市在防震標準設計上有很大不同，成都的是6度設防，而西昌為8度。同時，由于地區(qū)差異，建筑物節(jié)能標準也會有所不同，墻體保溫設計會有很大差異。

第四，在數(shù)據(jù)統(tǒng)計中，一般是將一定時間段的建安成本進行計算。由于建材市場變化較快，統(tǒng)計數(shù)據(jù)與市場狀況并不相符，估價時點一般是將基礎數(shù)據(jù)進行調(diào)整后再進行估算，因此，指數(shù)來源的可靠性也受到質(zhì)疑。在房地產(chǎn)評估中，以成本法尤其是建筑成本法進行估算，很難對某一建筑試點的建筑成本進行估價。但在估價過程中，一般以估價時點作為建筑成本估算的依據(jù)。因此，在估價過程中，應將估價時點控制在一定時間范圍內(nèi)，假定在該時間段內(nèi)，建筑市場的價格變化并不明顯，才能對建安成本進行有效估計。同時，還應該技術(shù)補充價格指數(shù)及單價指數(shù)，才能及時獲取建材市場的變化情況。

2 工程造價在房地產(chǎn)評估中運用應注意的問題

從我國建筑市場來看，建筑市場仍屬于賣方市場，市場競爭非常激烈。在房地產(chǎn)評估中，工程造價的運用強調(diào)了建筑市場的客觀情況和一般水平。以工程造價對房地產(chǎn)進行評估，通過定額的造價信息，能夠為造價評估提供科學合理的技術(shù)支持。同時，造價信息反映了一定時間內(nèi)，一個地區(qū)的平均水平，提供了各時段、各區(qū)域的工程材料的平均價格，其數(shù)據(jù)具有很強的代表性，體現(xiàn)了社會化的一般水平。

因此，從理論上說，工程造價的數(shù)據(jù)基礎越完善，與市場情況越相符，在實際運用過程中，工程造價在房地產(chǎn)建安成本計算中的應用也就越普遍。當然，由于工程造價本身也是模擬建筑價格的重要組成部分，誤差的存在是不可避免的，從總體上說，房地產(chǎn)的估價規(guī)范與工程造價規(guī)范基本是一致的。因此，工程造價在房地產(chǎn)評估中的應用，能夠保證建安成本與工程實際成本基本相符，通過調(diào)整計算方法、單價比較法，還能夠提高數(shù)據(jù)的可靠性。

3 結(jié)語

工程造價在房地產(chǎn)評估中的運用，能夠提高評估結(jié)果的準確性，對房地產(chǎn)市場的發(fā)展也有重要影響。近年來，工程量清單計價的方法得到推廣，工程造價不斷進行變革，使工程造價的社會性、實用性更強，與建筑市場的運行情況也更加符合。但在工程造價計算時，應注意工程造價的客觀化處理方式，完善建筑市場的成本組成的計算方法。將工程造價運用于建安成本計算中，以工程造價數(shù)據(jù)作為房地產(chǎn)評估的技術(shù)數(shù)據(jù)，以得出客觀性、一般化的建安成本，提高評估結(jié)果的準確性和可靠性。

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