陳曉剛　邱輝

[摘要]公共租賃住房是我國(guó)政府解決“夾心層”住房需要的保障性政策，在我國(guó)還是新鮮事物，對(duì)于公共租賃住房建設(shè)的規(guī)劃指導(dǎo)思想和理念還在探索中。本文通過對(duì)公共租賃住房如何滿足人的需求進(jìn)行分析，梳理中外租賃房的現(xiàn)狀，剖析公共租賃住房分散配建和集中建設(shè)對(duì)健康城市的多樣性因素的影響，并進(jìn)行相關(guān)思考、比較。認(rèn)為要使城市健康充滿活力，社會(huì)和諧保證公平公正，公共租賃住房的建設(shè)形式必須采取分散配建的形式。

[關(guān)鍵詞]公共租賃住房；集中建設(shè)；分散配建；健康城市

[中圖分類號(hào)]F293.3 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A [文章編號(hào)]1005-6432（2013）8-0075-03

1 引 言

在人類步入工業(yè)化社會(huì)后，導(dǎo)致人口大量的向城市集中，尤其是在第二次世界大戰(zhàn)后人口大量的增長(zhǎng)、工業(yè)化和城市化進(jìn)程加速，以致工業(yè)和人口在城市大量的集中，產(chǎn)生了對(duì)城市土地和住宅的巨大需求。致使住宅的價(jià)格飛速上漲，同時(shí)城市中低收入家庭的支付能力卻跟不上房?jī)r(jià)的上漲。對(duì)住宅需求的矛盾產(chǎn)生了一系列社會(huì)問題影響了社會(huì)經(jīng)濟(jì)和政治穩(wěn)定。在認(rèn)識(shí)到這個(gè)問題以后，各國(guó)政府1996年在土耳其伊斯坦布爾召開的第二屆聯(lián)合國(guó)人居大會(huì)發(fā)表的《伊斯坦布爾人居宣言》確定了兩大全球目標(biāo)：①保證人人享有適當(dāng)?shù)淖》?。②日益城市化進(jìn)程中人類居住區(qū)的可持續(xù)發(fā)展。也就是讓城市必須成為人類能夠過上有尊嚴(yán)的身體健康、安全、幸福和充滿希望的美滿生活的地方；使每個(gè)人都有個(gè)安全的家，能過上尊嚴(yán)、身體健康、安全、幸福和充滿希望的體面生活已經(jīng)是全球的共識(shí)。為了實(shí)現(xiàn)以上目標(biāo)在世界各國(guó)政府逐步形成了保障房制度來保證“住者有其居”，如：新加坡的“組屋”、日本政府推出的“公營(yíng)住宅”、英美等國(guó)家的“公租房”。

當(dāng)前我國(guó)也進(jìn)入了城市化進(jìn)程的高速發(fā)展期，同樣出現(xiàn)了住宅的昂貴和中低收入家庭居住需要及支付能力之間的矛盾。為了解決城市中低收入者住房困難問題，我國(guó)政府制定了以公共租賃住房為核心的住房保障政策，此政策是我國(guó)民生工程的重要內(nèi)容之一。在我國(guó)的住房保障體系中有三種形式：①廉租房；②經(jīng)濟(jì)適用房；③公共租賃住房。其中公共租賃住房是為了解決“夾心層”的住房問題，所謂“夾心層”是指沒有能力購(gòu)買和暫時(shí)購(gòu)買不到經(jīng)濟(jì)適用房，又不符合廉租房供應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)的中低收入家庭。公共租賃住房的概念首先出現(xiàn)在2010年3月5日溫家寶總理的政府工作報(bào)告中，其中提出要“積極發(fā)展公共租賃住房”。在國(guó)家的權(quán)威文件中對(duì)公共租賃住房供應(yīng)對(duì)象的描述是“城市中等偏下收入住房困難家庭。有條件的地區(qū)，可以將新就業(yè)職工和有穩(wěn)定職業(yè)并在城市居住一定年限的外來務(wù)工人員納入供應(yīng)范圍?！盵1]

公共租賃住房在我國(guó)還是新鮮事物，我國(guó)對(duì)于公共租賃住房建設(shè)的規(guī)劃指導(dǎo)思想和理念還在探索中。由于公共租賃住房的使用對(duì)象人群的特殊性，使其的規(guī)劃和建設(shè)都與普通商品房有所區(qū)別，具有特殊性和針對(duì)性，因此對(duì)其規(guī)劃指導(dǎo)思想進(jìn)行研究。

在國(guó)家和本省本市政府的相關(guān)文件中都提到“新建公共租賃住房以配建為主，也可以相對(duì)集中建設(shè)?！盵1][2][3]這兩種公共租賃住房建設(shè)形式?！胺稚⑴浣ā笔侵笇⒐沧赓U住房分散規(guī)劃到城市的各個(gè)居住小區(qū)，各居住小區(qū)按一定比例配套建設(shè)公共租賃住房?！凹薪ㄔO(shè)”是指在指定區(qū)域集中建設(shè)公共租賃住房居住區(qū)。本文的目的在于研究此兩種形式對(duì)于解決“夾心層”住房需求的優(yōu)劣；是否符合公共租賃住房使用的對(duì)象人群的特殊性；是否符合《伊斯坦布爾人居宣言》所提目標(biāo)，因此，研究集中建設(shè)和分散配建的形式，有著重要的理論和現(xiàn)實(shí)意義。

2 滿足“夾心層”的居住需求是首要問題

公共租賃住房的基本目的是解決人的居住需求，那么何種建設(shè)形式能夠最大化的滿足“夾心層”的居住需求是首要問題。下表[4]中所列出的是心理學(xué)家對(duì)人的行為研究的結(jié)果，表達(dá)的是人的基本需求。其中最具代表性的為馬斯洛的需求的層次理論，該理論指出生理需求和安全需求是人的基本物質(zhì)需求，社交需求和尊重需求是人的基本精神需求。其認(rèn)為在客觀條件許可的情況下盡可能的滿足人的不同層次的需求才有可能解決現(xiàn)實(shí)社會(huì)矛盾。由于公共租賃住房的面積和供應(yīng)對(duì)象的特殊性：①“成套建設(shè)的公共租賃住房，以小戶型為主，單套建筑面積嚴(yán)格控制在60平方米以下；”②公共租賃住房主要是以家庭為對(duì)象。[1][2][3]根據(jù)《2010年第六次全國(guó)人口普查主要數(shù)據(jù)公報(bào)（第1號(hào)）》顯示中國(guó)大陸地區(qū)平均每個(gè)家庭人口為3.10人計(jì)算得出公共租賃住房人均建筑面積為19.36平方米；根據(jù)我國(guó)《鎮(zhèn)規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)》（GB50188—2007）人均建設(shè)用地指標(biāo)分級(jí)的標(biāo)準(zhǔn)中最小人均建設(shè)用地80平方米和建筑用地比例中居住用地最小比例28%，換算得出人均居住面積為22.4平方米?？梢姽沧赓U住房規(guī)劃的人均居住面積小于我國(guó)《鎮(zhèn)規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)》中的人均居住面積，所以公共租賃住房不論是從面積還是從使用功能上都是在最小標(biāo)準(zhǔn)上保證滿足一個(gè)家庭的最基本的物質(zhì)需要，如：休息、吃飯、居住的穩(wěn)定性、隱私的保護(hù)等。

根據(jù)居住區(qū)規(guī)劃的一般規(guī)律，人均建筑面積大小和居住的高密度是成反比的，再加上公共租賃住房投資建設(shè)的不營(yíng)利性因素，不難推斷出即使集中建設(shè)的公共租賃住房居住區(qū)的公建設(shè)施配套齊全，也會(huì)出現(xiàn)容積率，高居住人口密度大，綠地面積的不盡如人意，小區(qū)景觀環(huán)境的數(shù)量與質(zhì)量的稀缺，公共配套設(shè)施的服務(wù)壓力大等問題。如此集中建設(shè)公共租賃住房小區(qū)的人居環(huán)境可想而知。

通過前段的描述我們不難看出集中建設(shè)的公共租賃住房居住區(qū)只是滿足“夾心層”家庭居住的基本物質(zhì)需求，分散配建的建設(shè)形式是在不加大投資力度的條件下提高人居環(huán)境，滿足“夾心層”的基本精神需求的保障，讓城市擁有活力為城市的可持續(xù)發(fā)展提供動(dòng)力。理由如下：

分散配建是指將公共租賃住房分散在普通商品房小區(qū)中按一定比例建設(shè)，公共租賃住房的使用者和普通商品房的使用者混居在一個(gè)居住區(qū)內(nèi)，公共租賃住房的使用者可以和普通商品房的業(yè)主共享普通商品住房小區(qū)的公建設(shè)施、綠地、景觀等設(shè)施，可以和普通商品房的使用者一起分享高品質(zhì)的人居環(huán)境。通過整個(gè)社會(huì)的力量來解決“夾心層”的人居環(huán)境問題。

馬斯洛認(rèn)為人不光有物質(zhì)需要也需要滿足精神需要。社交需要和尊重需要是人的低層次精神需要。社交需求包含：友誼、愛情、認(rèn)同、理解等。尊重需要包括自我尊重和社會(huì)的尊重。住房問題不光是要在物質(zhì)形式上滿足人的生理和安全需要，還要最大程度的滿足人的精神需求。相對(duì)于分散配建的是集中建設(shè)，如果某個(gè)居住區(qū)是集中建設(shè)公共租賃住房，那么可以認(rèn)為整個(gè)居住區(qū)中都是“夾心層”家庭，也有理由認(rèn)為居住區(qū)中的家庭收入水平都不高，這樣的話等于是社會(huì)給這一人群貼上了價(jià)格的標(biāo)簽，可以想象的就是產(chǎn)生出來的“等級(jí)制度”概念的歧視嚴(yán)重挫傷“夾心層”人群的自尊心，就此會(huì)帶來一系列的社會(huì)問題。例如：城中村現(xiàn)象就是最好的例證，在城市的中心集中租住著大量的低收入者和外來的務(wù)工人員（在居住人群結(jié)構(gòu)和公租房幾乎等同），高密度的人群和較低的公共服務(wù)帶來的生活質(zhì)量和居住環(huán)境的不盡如人意使得這些人群的身心健康都受到影響，出現(xiàn)大量的社會(huì)丑惡現(xiàn)象。由此而產(chǎn)生的“等級(jí)制度”逐步影響這一人群并蔓延至其下一代，受價(jià)格歧視而產(chǎn)生的自卑心理直接影響自身潛力的提升使其在社會(huì)競(jìng)爭(zhēng)和交往中難免處于劣勢(shì)，由此產(chǎn)生惡性循環(huán)而難以自拔。這樣的低收入群體居住在一起必然帶來整個(gè)居住區(qū)的使用者的社會(huì)認(rèn)同感的下降、滿足不了自尊和被尊重的需要，進(jìn)而自暴自棄在貧困線的邊緣掙扎。

集中建設(shè)帶來的歧視在發(fā)達(dá)國(guó)家已有實(shí)例。美國(guó)的居住區(qū)有所謂的“好區(qū)（nice area）”和“壞區(qū)（bad area）”之分，前者多為中產(chǎn)階級(jí)和富人區(qū)，后者則為廣大低收入的黑人及少數(shù)民族聚居地[5]。從中不難看出除了種族問題導(dǎo)致的居住地分化，還有由于貧富歧視導(dǎo)致的空間歧視。產(chǎn)生大量社會(huì)問題，“美國(guó)正在分裂為兩個(gè)社會(huì)，一個(gè)是黑人和窮人的社會(huì)，位于中心城市；另一個(gè)以白人和富人為主體，位于郊區(qū)和城市的外圍地區(qū)”。[6]

在法國(guó)也有相似的現(xiàn)象，法國(guó)政府在集中興建廉租房來解決低收入人群的居住問題，結(jié)果產(chǎn)生了涇渭分明的“富人區(qū)”和“廉租區(qū)”?！傲鈪^(qū)”的低收入內(nèi)教育機(jī)會(huì)少、人居環(huán)境低下、失業(yè)率高、治安差等因素使得居住于此的人群難以擺脫貧苦，造成不滿情緒和受歧視感嚴(yán)重。加上同類人群的集中居住，使得這種負(fù)面的情緒在其中傳遞和累計(jì)，最終演變成社會(huì)不穩(wěn)定的因素。

相反分散配建公共租賃住房，低收入人群和普通人群混居，在享受良好的人居環(huán)境的同時(shí)其特殊身份不再那么明顯可以更好地融入社會(huì)贏得尊重，擁有和全體社會(huì)成員有平等交往的機(jī)會(huì)，并得以提升自身的能力改變生活的狀態(tài)。通過居住融合獲得來實(shí)現(xiàn)各階層社會(huì)融合消除對(duì)“夾心層”的歧視，更好地實(shí)現(xiàn)社會(huì)的公平公正、消除“等級(jí)制度”帶來的陰影。良好的人居環(huán)境帶來的自尊和社會(huì)尊重進(jìn)一步促進(jìn)其去積極、努力的滿足其自我實(shí)現(xiàn)的需要。

3 公共租賃住房的建設(shè)必須分散配建

簡(jiǎn)·雅各布斯在《美國(guó)大城市的死與生》中對(duì)城市規(guī)劃所表達(dá)的最重要的觀點(diǎn)是足夠多的多樣性以支持城市文明。“普遍存在的原則是城市對(duì)于一種相互交錯(cuò)、互相關(guān)聯(lián)的多樣性的需要，這樣的多樣性從經(jīng)濟(jì)和社會(huì)角度都能不斷的產(chǎn)生相互支持的特性。[7]”多樣性是健康城市的特征之一，“城市呈現(xiàn)多樣化，富有創(chuàng)新精神。[8]”城市的活力在于城市中聚集的大量居民的職業(yè)、興趣、愛好、品味、需求的五花八門、多姿多彩，城市在滿足各種需求的同時(shí)造就了城市和經(jīng)濟(jì)的繁榮和文化的傳承。

公共租賃住房政策本身是包含著人文關(guān)懷的，其終極目的在于“居者有其屋”、“人人享有適當(dāng)?shù)淖》俊?。其供?yīng)的特殊性在于使那些支付不起房費(fèi)（購(gòu)買或租賃）的人有房住，集中建設(shè)公共租賃住房可以看成是一種對(duì)城市人口的重組，即按照收入的不同歸類各種人群并安排到不同的街區(qū)居住。那么大量集中建設(shè)的公共租賃住房居住區(qū)帶來的城市街區(qū)的單調(diào)是必然的。許多人都親身經(jīng)歷過，20世紀(jì)80年代的早期大型國(guó)有企業(yè)的工廠區(qū)附近集中建設(shè)了大量的本單位職工居住用房，規(guī)模大的在5萬(wàn)～10萬(wàn)人口，早晨7∶30上班時(shí)間，幾萬(wàn)人占據(jù)著馬路水泄不通的向廠區(qū)進(jìn)發(fā)，下班時(shí)間則是反方向的進(jìn)行著，8小時(shí)工作期間整個(gè)地區(qū)街道門可羅雀，擁有幾萬(wàn)人口的地區(qū)商業(yè)凋敝，這是不具多樣性的典型表現(xiàn)。至20世紀(jì)90年代由于企業(yè)改制出現(xiàn)了地區(qū)人口的多樣性，商業(yè)逐漸繁榮、地區(qū)顯現(xiàn)活力創(chuàng)造了更多的就業(yè)機(jī)會(huì)。同樣如果集中建設(shè)公共租賃住房由于使用者的單一化，將給該街區(qū)的商業(yè)、文化、就業(yè)的活力帶來的是毀滅性的打擊。

多樣性的社會(huì)意義在于有機(jī)互補(bǔ)，我國(guó)傳統(tǒng)諺語(yǔ)中就有瞎子背拐子過河兩全其美的表述。分散配建公共租賃住房的意義在于鄰里之間的互補(bǔ)和諧，產(chǎn)生鄰里間的互助和良性互動(dòng)，和諧了社會(huì)環(huán)境。分散配建公共租賃住房對(duì)于繁榮街區(qū)的經(jīng)濟(jì)也有正面意義，各類人群居住在一起，需求、愛好的多樣性必然促進(jìn)街區(qū)的商業(yè)繁榮?？梢蕴峁└嗟木蜆I(yè)機(jī)會(huì)和改善通勤交通的壓力，例如中低收入者可以在街區(qū)附近就近提供家政服務(wù)。

整個(gè)社會(huì)也需求公共租賃住房的建設(shè)形式是分散配建的，集中建設(shè)公共租賃住房使大量的低收入家庭聚居，無(wú)意中形成實(shí)質(zhì)上的“貧民窟”。西方社會(huì)多國(guó)的現(xiàn)狀表明大量的低收入家庭聚居在一起，極易滋生黃、賭、毒等社會(huì)丑惡現(xiàn)象，對(duì)街區(qū)衛(wèi)生、治安、教育等產(chǎn)生負(fù)面影響，影響社會(huì)的安定和諧。所以從和諧社會(huì)的角度上，公共租賃住房的建設(shè)也必須是分散配建，避免大量低收入家庭聚居在一起。

4 結(jié) 論

綜上所述，公共租賃住房是為了保障“夾心層”的住房需求，如何在解決了基本物質(zhì)需求的同時(shí)最大化得滿足精神需求，在這一點(diǎn)上無(wú)疑分散配建的形式優(yōu)于集中建設(shè)的形式。分散配建公共租賃住房可以使“夾心層”人群不再貼著價(jià)格標(biāo)簽生活在城市中，不在對(duì)城市日益增長(zhǎng)的懷疑和對(duì)峙中生活，使城市的財(cái)富分配公平公正，促進(jìn)社會(huì)的和諧，可以豐富城市街區(qū)的需求、提高就業(yè)率、繁榮街區(qū)商業(yè)、提供就業(yè)人口，使城市更具活力。可見在滿足了個(gè)人的需求的同時(shí)對(duì)于社會(huì)來說分散配建的形式也優(yōu)于集中建設(shè)的形式。公共租賃住房的建設(shè)必須采用分散配建的形式。

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