摘 要：當(dāng)前金融機構(gòu)辦理在建工程抵押信貸業(yè)務(wù)面臨的法律風(fēng)險主要表現(xiàn)為：在建工程抵押期限設(shè)定、抵押登記立法不完善、與建設(shè)工程價款優(yōu)先權(quán)沖突、稅收及土地使用權(quán)出讓金優(yōu)先權(quán)沖突等。針對這些問題，本文建議修訂《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》中有關(guān)抵押期限設(shè)定的規(guī)定，盡快出臺全國統(tǒng)一的、完善的《在建工程抵押登記管理辦法》，切實維護金融債權(quán)安全；同時金融機構(gòu)要加強與地方房產(chǎn)部門溝通，審慎辦理土地使用權(quán)抵押轉(zhuǎn)為在建工程抵押登記手續(xù)，全程跟蹤辦理、管理在建工程抵押物等措施，以期達到有效地控制防范在建工程抵押所面臨的風(fēng)險。

關(guān)鍵詞：在建工程；抵押；登記；金融債權(quán)

中圖分類號：F832.4 文獻標(biāo)識碼：A 文章編號：1003-9031（2013）07-0066-05 DOI：10.3969/j.issn.1003-9031.2013.07.16

一、引言

進入二十一世紀以來，中國的房地產(chǎn)業(yè)得到了迅猛的發(fā)展，給中國的經(jīng)濟發(fā)展帶來了巨大的活力。可以說，近年來的GDP始終保持在7～8%的增長態(tài)勢，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展功不可沒。房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，離不開金融的支持。房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)企業(yè)在建設(shè)房地產(chǎn)項目過程中，如遇到后續(xù)建設(shè)資金供應(yīng)不足時，就會以在建工程抵押擔(dān)保方式向金融機構(gòu)申請融資，該品種的貸款規(guī)模逐年遞增。經(jīng)測算，全國各家金融機構(gòu)近年來累計投放的在建工程抵押貸款規(guī)模已達到12，000億元以上①。在建工程抵押貸款在為我國經(jīng)濟發(fā)展做出貢獻的同時，各家金融機構(gòu)也從中獲得了豐厚的經(jīng)營利潤。但由于當(dāng)前國內(nèi)關(guān)于在建工程抵押仍存在著抵押登記管理辦法尚未制訂、同時還存在著優(yōu)先于在建工程抵押優(yōu)先權(quán)的各種優(yōu)先債權(quán)，以及辦理在建工程抵押轉(zhuǎn)換過程存在的法律風(fēng)險等，這就使得金融機構(gòu)在辦理建工程抵押貸款過程中不得不面對一系列法律風(fēng)險。

二、當(dāng)前金融機構(gòu)辦理在建工程抵押信貸業(yè)務(wù)面臨的主要問題

《城市房地產(chǎn)抵押登記辦法》第3條規(guī)定：“ 在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。”在建工程包含了土地及正在建造但尚未完工的房屋或其他的建筑物，為獨立的交易客體，因此是可以設(shè)定抵押權(quán)的[1]。

（一）在建工程抵押期限設(shè)定引發(fā)的法律問題

所謂抵押期限，是指抵押權(quán)存在或行使的有效期限。2000年的《擔(dān)保法》司法解釋及《物權(quán)法》第20條均對抵押期限的設(shè)定問題，法律、司法解釋均否認其法律效力。然而建設(shè)部于1997年6月1日施行的《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第26條規(guī)定中，明確要求辦理不動產(chǎn)抵押的合同當(dāng)事人簽訂房地產(chǎn)抵押合同時，應(yīng)當(dāng)在合同中明確約定抵押期限，否則，抵押登記機關(guān)可以拒絕辦理登記。因此，截至目前，國內(nèi)很多的房地產(chǎn)登記管理機關(guān)在受理金融機構(gòu)申請辦理在建工程抵押登記手續(xù)時，仍舊執(zhí)行1997年《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第26條的規(guī)定，即仍要求金融機構(gòu)在辦理在建工程抵押登記手續(xù)時，必須在《抵押申請書》中填寫抵押期限，而且要求填寫抵押期限的時間基本上就是貸款的期限，而且在金融機構(gòu)最后辦完抵押登記手續(xù)后，取得的《他項權(quán)利證書》上注明的抵押期限時間，也是與貸款到期日是一致的。正是因為抵押登記手續(xù)中存在的貸款期限與抵押期限相同的記載，這就使得將來在建工程抵押的貸款債權(quán)因到期或逾期無法償還而引發(fā)訴訟糾紛時，抵押人往往以《抵押申請書》中填寫抵押期限或《他項權(quán)利證書》上注明的抵押期限時間“已屆滿，抵押權(quán)喪失”提出抗辯。也正是基于登記機關(guān)要求記載抵押期限的原因，且關(guān)于抵押期限亦存在法律規(guī)定的相互沖突，因此，就出現(xiàn)了不同的地方、不同的法官對因《抵押申請書》、《他項權(quán)利證書》注明的貸款期限與抵押期限相同且貸款期限屆滿，抵押權(quán)人對貸款債權(quán)是否仍享有優(yōu)先受償權(quán)做出不同的判決結(jié)果，從而引發(fā)了當(dāng)前金融機構(gòu)辦理在建工程抵押貸款的債權(quán)面臨了巨大的法律風(fēng)險。

（二）在建工程抵押登記立法不完善引發(fā)的法律問題

盡管國內(nèi)有關(guān)通過在建工程抵押方式向金融機構(gòu)獲得融資的做法出現(xiàn)在上個世紀九十年代，且在建工程抵押方式也相繼獲得行政法規(guī)、司法解釋、法律的認可，但時至今日，國家立法機關(guān)以及行政管理機關(guān)尚未制定一部統(tǒng)一的在建工程抵押登記管理辦法，因而就出現(xiàn)了國內(nèi)各地關(guān)于辦理在建工程抵押登記時各自不同的做法。據(jù)了解，目前在國內(nèi)已先后有北京、重慶、杭州、東莞等城市制定了較為完善的《在建工程抵押登記管理辦法》，他們的特點是均明確了在建工程抵押登記管理的部門、政府職能部門的職責(zé)、金融機構(gòu)與房地產(chǎn)開發(fā)商的權(quán)利義務(wù)等等。這些辦法的出臺，既促進了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，又對當(dāng)?shù)亟鹑跈C構(gòu)發(fā)放的在建工程抵押貸款資金安全起到很好的保障作用[2]。然而，在國內(nèi)，仍有許多的省份及地區(qū)仍未制定完善的在建工程抵押登記管理辦法，從而使得當(dāng)?shù)氐慕鹑跈C構(gòu)在辦理在建工程抵押登記時及以后的貸款管理過程中，面臨著在建工程抵押權(quán)被懸空的法律風(fēng)險。

（三）在建工程抵押優(yōu)先權(quán)與建設(shè)工程價款優(yōu)先權(quán)沖突的法律問題

根據(jù)《合同法》第286條及最高人民法院《關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》的有關(guān)規(guī)定，在建工程承包人（施工人）的建設(shè)工程價款優(yōu)先權(quán)優(yōu)于金融機構(gòu)的在建工程抵押權(quán)的優(yōu)先受償權(quán)，因此，在將來金融機構(gòu)主張在建工程抵押的優(yōu)先受償權(quán)時，將會面臨工程承包人（施工人）的建設(shè)工程價款優(yōu)先權(quán)的干擾與威脅。甚至還出現(xiàn)發(fā)包人與承包人（施工人）惡意串通，虛構(gòu)拖欠建設(shè)工程價款事實，以達到阻礙金融機構(gòu)行使優(yōu)先受償權(quán)的不法目的。

（四）在建工程抵押權(quán)與稅收征收優(yōu)先權(quán)沖突的法律問題

按照《稅收征收管理辦法》的規(guī)定，當(dāng)作為公權(quán)力的稅收征收權(quán)與私權(quán)利的在建工程抵押權(quán)發(fā)生沖突時，如納稅人（抵押人）欠繳的稅款發(fā)生在先，在建工程抵押權(quán)設(shè)定在后的，將來處置、變賣該抵押物時，稅務(wù)機關(guān)有權(quán)行使公權(quán)力，優(yōu)先從處置、變賣款中先扣收稅款，扣除稅款后的剩余價款，抵押權(quán)人方可受償。如果抵押權(quán)人私自處置、變賣在建工程抵押物進行受償，稅務(wù)機關(guān)知道后有權(quán)在受償?shù)膬r值范圍內(nèi)向抵押權(quán)人追償納稅人（抵押人）欠繳的稅款。

（五）在建工程抵押權(quán)與土地使用權(quán)出讓金優(yōu)先權(quán)沖突的法律問題

如上所述，土地使用權(quán)出讓金同扣收稅款性質(zhì)相似，同屬于國家公權(quán)力，因此土地使用權(quán)出讓金的優(yōu)先權(quán)亦同樣優(yōu)先于在建工程抵押權(quán)的優(yōu)先權(quán)。這就意味著，以拖欠土地使用權(quán)出讓金的在建工程做為貸款抵押的，將來處置、變賣該抵押物時，政府有權(quán)優(yōu)先于在建工程抵押權(quán)取得土地使用權(quán)出讓金。

（六）在建工程抵押手續(xù)辦理過程中面臨的法律問題

房地產(chǎn)開發(fā)商往往在取得有關(guān)建設(shè)、規(guī)劃等部門頒發(fā)的《土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及《建筑施工許可證》等文件后，向金融機構(gòu)申請貸款，因此，工程項目尚未開發(fā)建設(shè)時，金融機構(gòu)只能接受房地產(chǎn)開發(fā)商提供的土地使用權(quán)作為抵押物。隨著信貸資金的投入，房地產(chǎn)項目形成了在建工程，這時，金融機構(gòu)便會根據(jù)相關(guān)信貸管理規(guī)定要求房地產(chǎn)開發(fā)商將原先的土地使用權(quán)抵押轉(zhuǎn)為在建工程抵押。即便是國內(nèi)尚未出臺統(tǒng)一的土地抵押轉(zhuǎn)為在建工程抵押和在建工程抵押轉(zhuǎn)為房地產(chǎn)抵押登記管理辦法，但是國內(nèi)絕大多數(shù)城市與地區(qū)辦理土地抵押轉(zhuǎn)為在建工程抵押登記手續(xù)時，基本上是在當(dāng)?shù)氐耐恋毓芾聿块T辦理土地抵押解除手續(xù)，然后再到房產(chǎn)部門辦理在建工程抵押登記手續(xù)。而對于在建工程抵押轉(zhuǎn)為房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)，則是直接在房產(chǎn)管理部門辦理即可。在許多地方，由于辦理土地使用權(quán)抵押與在建工程抵押登記的手續(xù)須在不同的部門辦理，因此土地使用權(quán)抵押變更為在建工程抵押，抵押雙方會將原有抵押登記注銷，以避免出現(xiàn)重復(fù)抵押，然后簽訂新的《抵押合同》和重新辦理抵押登記手續(xù)。同樣，在將在建工程抵押轉(zhuǎn)為房地產(chǎn)抵押的過程中，抵押雙方亦要將原有抵押登記注銷，以避免出現(xiàn)重復(fù)抵押，然后簽訂新的《抵押合同》和重新辦理抵押登記手續(xù)。在上述抵押轉(zhuǎn)換登記過程中，如果操作不當(dāng)，將會引發(fā)債權(quán)項下抵押權(quán)面臨喪失的法律風(fēng)險：一是土地使用權(quán)或是在建工程在辦理抵押登記以后，因其他原因被有權(quán)機關(guān)查封了抵押物，如在辦理土地使用權(quán)抵押轉(zhuǎn)為在建工程抵押或在建工程抵押轉(zhuǎn)為房地產(chǎn)抵押時，未察覺查封情況而直接到登記機關(guān)注銷了原有的抵押登記手續(xù)，則會出現(xiàn)因為抵押物已經(jīng)被查封而無法辦理新的抵押登記手續(xù)的情況。二是抵押物雖沒有被查封，但在辦理注銷手續(xù)直至轉(zhuǎn)換為在建工程或房地產(chǎn)抵押手續(xù)前的一段時間內(nèi)，土地使用權(quán)或是在建工程突然被查封，這也將引發(fā)在建工程抵押或是房地產(chǎn)抵押手續(xù)面臨無法辦理的法律風(fēng)險。

三、 解決在建工程抵押法律問題的建議

（一） 修訂抵押權(quán)期限設(shè)定的相關(guān)制度規(guī)定

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第12條的規(guī)定，當(dāng)事人約定的或者登記部門要求登記的擔(dān)保期間，對擔(dān)保物權(quán)的存續(xù)不具法律的約束力。擔(dān)保物權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)的訴訟時效結(jié)束后，擔(dān)保權(quán)人在訴訟時效結(jié)束后的2年內(nèi)行使擔(dān)保物權(quán)的，人民法院應(yīng)當(dāng)予支持。而《物權(quán)法》第202條則進一步縮短了抵押權(quán)的存續(xù)期間，將抵押期間確定與訴訟時效期間同步，即訴訟時效期間屆滿的債權(quán)因喪失勝訴權(quán)而不具有執(zhí)行力。這一規(guī)定能促使債權(quán)人及時行使權(quán)利，確保抵押物物盡其用。可見，當(dāng)事人以及登記機關(guān)在抵押物權(quán)設(shè)定擔(dān)保存續(xù)期間的行為是沒有任何意義和法律效力的，該行為雖然符合《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》的相關(guān)規(guī)定，但卻是違背了《擔(dān)保法》、《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定的。首先從理論上講，物權(quán)法相對于債權(quán)法而言，物權(quán)法屬于強行法，奉行物權(quán)法定原則。根據(jù)物權(quán)法定原則，當(dāng)事人不能在物權(quán)法之外隨意設(shè)定物權(quán)，也不能以物權(quán)法規(guī)定之外的方式任意消滅物權(quán)。而在建工程抵押權(quán)是擔(dān)保物權(quán)，屬于物權(quán)之列。其次從權(quán)能上講，法律設(shè)定擔(dān)保物權(quán)的目的是以擔(dān)保物的價值擔(dān)保債權(quán)的實現(xiàn)，保證債權(quán)人的利益。擔(dān)保物權(quán)從屬于被擔(dān)保的債權(quán)而存在，債權(quán)不消滅，擔(dān)保物權(quán)沒有單獨歸于消滅的理由。唯有債權(quán)消滅，擔(dān)保物權(quán)才消滅。我國《物權(quán)法》第202條的規(guī)定就是對擔(dān)保物權(quán)權(quán)能的肯定，也明確了擔(dān)保物權(quán)與債權(quán)之間的存續(xù)關(guān)系①。如果允許當(dāng)事人約定擔(dān)保物權(quán)期間，則與擔(dān)保物權(quán)所擔(dān)保債權(quán)清償?shù)哪康牟煌耆恢?。如果承認當(dāng)事人約定或登記機關(guān)登記的擔(dān)保物權(quán)存續(xù)期間限制擔(dān)保物權(quán)的效力，致使債權(quán)得不到有效的擔(dān)保，將直接降低擔(dān)保物權(quán)的信用。如果允許擔(dān)保人利用擔(dān)保物權(quán)合同所約定的或登記機關(guān)要求登記的擔(dān)保物權(quán)期間對抗擔(dān)保物權(quán)人對擔(dān)保物權(quán)的行使，則會損害擔(dān)保物權(quán)人的利益，降低了擔(dān)保物權(quán)制度的功能。此外從擔(dān)保實踐上上講。如果允許登記機關(guān)對擔(dān)保物權(quán)期間強制進行登記，債權(quán)人、擔(dān)保人就必須每隔一段時間，即在登記的擔(dān)保物權(quán)期間屆滿后，重新辦理登記或辦理續(xù)登手續(xù)。重新登記或續(xù)登需要交納登記費用，甚至需要重新進行擔(dān)保物的評估，支付評估費，大大增加了擔(dān)保的成本。此外，如前所述，基于登記機關(guān)要求記載抵押期限的原因，對因《抵押申請書》、《他項權(quán)利證書》注明的貸款期限與抵押期限相同且貸款期限屆滿，抵押權(quán)人對貸款債權(quán)是否仍享有優(yōu)先受償權(quán)問題，出現(xiàn)了不同的地方、不同的法官，做出不同的判決結(jié)果，從而引發(fā)了當(dāng)前金融機構(gòu)辦理在建工程抵押貸款的債權(quán)面臨了巨大的法律風(fēng)險。長此以往，將不利于擔(dān)保市場的發(fā)展，也進一步導(dǎo)致債權(quán)風(fēng)險的增加。

為防范因房地產(chǎn)抵押登記機關(guān)要求在建工程抵押當(dāng)事人設(shè)定抵押期限而引發(fā)的法律風(fēng)險，根據(jù)“上位法優(yōu)于下位法”的原則，呼吁國務(wù)院相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)盡快對1997年頒布施行的《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》中有關(guān)抵押期限設(shè)定的規(guī)定進行修訂，使之符合《擔(dān)保法》、《物權(quán)法》的有關(guān)規(guī)定?；蚴歉骷壏康禺a(chǎn)登記管理機關(guān)應(yīng)嚴格執(zhí)行《擔(dān)保法》、《物權(quán)法》規(guī)定中有關(guān)“抵押權(quán)的效力期間只能由法律規(guī)定，當(dāng)事人約定或者登記機關(guān)規(guī)定或設(shè)定的期間均為無效?！钡囊?guī)定，取消要求抵押權(quán)人必須在《抵押申請書》、《他項權(quán)利證書》注明或填寫抵押期限的做法，真正還原《擔(dān)保法》、《物權(quán)法》關(guān)于“抵押權(quán)與其所擔(dān)保的債權(quán)同時存在，債權(quán)消滅，抵押權(quán)也消滅”的立法含義，以確保金融機構(gòu)在建工程抵押債權(quán)的安全。

（二）盡快出臺全國統(tǒng)一的《在建工程抵押登記管理辦法》

當(dāng)前國內(nèi)，關(guān)于在建工程抵押登記管理做法，北京、重慶、杭州、東莞等城市均出臺了《在建工程抵押登記管理辦法》，這些辦法均很好的解決了在建工程抵押時點日后因?qū)矸课蓊A(yù)售或者銷售，引發(fā)的抵押權(quán)被懸空或喪失的法律風(fēng)險。這些城市的一般做法是：金融機構(gòu)與房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂《在建工程抵押合同》后，先是在土地管理部門辦理建設(shè)用地抵押登記手續(xù)，然后發(fā)放住房開發(fā)貸款，待在建工程建到可以辦理《商品房預(yù)售許可證》時，雙方再到當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)管理部門辦理在建工程抵押登記手續(xù)，同時雙方約定將來的商品房購房款必須回到抵押權(quán)銀行并同意由房產(chǎn)管理部門進行監(jiān)督。此后，在預(yù)售或銷售環(huán)節(jié)，房產(chǎn)管理部門對房產(chǎn)開發(fā)商預(yù)售或銷售的每一套商品房，只有在預(yù)收的購房款進入在建工程抵押權(quán)金融機構(gòu)專管賬戶，金融機構(gòu)通知解除相應(yīng)房產(chǎn)的抵押，同時同意房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)售或銷售并辦理預(yù)告登記手續(xù)時，方可以協(xié)助房地產(chǎn)開發(fā)商辦理預(yù)售房屋的預(yù)告登記或銷售房屋的過戶手續(xù)。

可以說，《物權(quán)法》頒布施行后，辦理在建工程抵押登記的法律基礎(chǔ)早已存在，而且，北京、重慶、杭州、東莞等城市制定的在建工程抵押登記相關(guān)管理規(guī)定的有關(guān)內(nèi)容也為國家出臺在建工程抵押登記相關(guān)管理制度提供了實踐基礎(chǔ)，為確保在建工程抵押權(quán)的最終得以實現(xiàn)，為確保金融債權(quán)安全，建議國家立法機關(guān)或是行政管理機關(guān)盡快出臺一部統(tǒng)一的、完善的《在建工程抵押登記管理辦法》。

（三）做好貸前調(diào)查，前置在建工程抵押權(quán)優(yōu)先受償順序

由于工程價款優(yōu)先權(quán)優(yōu)于在建工程抵押權(quán)的優(yōu)先權(quán)，而實踐過程中房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拖欠工程承包人工程價款現(xiàn)象是存在的，因此，金融機構(gòu)在辦理在建工程抵押貸款時，要進行嚴格的篩選[3]：首先，要選擇信譽好、資質(zhì)高、發(fā)展較為穩(wěn)定的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，對其房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)、注冊資金到位情況，對工程項目投入的自有資金比例、還款能力進行嚴格審查。其次，要充分調(diào)查工程承包人情況，工程合同約定的竣工期限、工程已實際投入及發(fā)包人是否存在拖欠工程價款情況，從而得到客觀評價。三是由于承包人的工程價款優(yōu)先權(quán)屬于法定優(yōu)先權(quán)，優(yōu)先于抵押權(quán)[4]。因此，在貸款發(fā)放前，盡可能通過借款人的出面，要求建設(shè)工程承包人向金融機構(gòu)出具“如將來發(fā)包方拖欠工程價款，在金融機構(gòu)在建工程抵押權(quán)優(yōu)先權(quán)未得到實現(xiàn)前，承包人不對抵押的房產(chǎn)行使工程價款優(yōu)先權(quán)”的書面承諾，以前置在建工程抵押權(quán)的優(yōu)先受償順序。四是如建設(shè)工程發(fā)包人與建設(shè)工程承包人是關(guān)聯(lián)企業(yè)，為排除承包人的工程價款優(yōu)先權(quán)，可要求承包人對在建工程抵押貸款承擔(dān)連帶責(zé)任保證。五是在貸后管理過程中，要做好貸款資金使用跟蹤工作，保證貸款確實投入到在建工程建設(shè)中去，要嚴格按照發(fā)包人與承包人有關(guān)工程價款支付約定，跟蹤工程價款支付情況，如發(fā)現(xiàn)在建工程抵押人未按約定支付承包人的工程價款，要及時了解拖欠原因，有必要時可要求借款人或是在建工程抵押人追加貸款抵押物或其他擔(dān)保措施。六是對于在建工程已竣工的，應(yīng)要求借款人（抵押人）提供工程價款支付的證明，如存在拖欠工程價款情況，應(yīng)要求借款人提供除在建工程以外的其他擔(dān)保，以盡可能減少工程價款優(yōu)先受償權(quán)帶來的風(fēng)險。七是如發(fā)生抵押人與承包人發(fā)生工程價款糾紛訴訟時，要及時向法院要求以第三人身份參加訴訟，對建筑工程價款的數(shù)額和是否在六個月內(nèi)行使權(quán)利進行核實。此外還要及時向法院提供由建設(shè)工程承包人向金融機構(gòu)出具“如將來發(fā)包方拖欠工程價款，在金融機構(gòu)在建工程抵押權(quán)優(yōu)先權(quán)未得到實現(xiàn)前，承包人不對抵押的房產(chǎn)行使工程價款優(yōu)先權(quán)”的書面承諾，以確保在建工程抵押權(quán)優(yōu)先受償權(quán)。

（四）把繳清稅款作為發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款的前提條件

金融機構(gòu)接受在建工程抵押之前，為避免房地產(chǎn)開發(fā)商因拖欠稅款而給金融機構(gòu)貸款帶來風(fēng)險，首先應(yīng)通過不同的途徑了解房地產(chǎn)開發(fā)商是否拖欠稅款相關(guān)情況：一是通過稅務(wù)機關(guān)刊登在媒體上的有關(guān)納稅人欠稅的定期公告，了解房地產(chǎn)開發(fā)商是否欠稅或是拖欠政府的稅款；二是可直接要求房地產(chǎn)開發(fā)商說明其已納稅的情況，提供完稅的證明；三是向稅務(wù)機關(guān)了解有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)商的欠稅情況。其次，如發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)商有未按時交納稅款情況時，應(yīng)提示及時納稅，并把是否完稅作為貸款發(fā)放的前提條件。此外，對于拖欠稅的金額，應(yīng)當(dāng)將其作為評估依據(jù)，在評估時對該部分金額價值予以剔除。

（五）把繳清土地出讓金作為發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款的前提條件

為避免房地產(chǎn)開發(fā)商因拖欠政府土地出讓金而給金融機構(gòu)貸款帶來風(fēng)險，金融機構(gòu)在接受房地產(chǎn)開發(fā)商提供的在建工程抵押之前，首先應(yīng)通過各種途徑了解房地產(chǎn)開發(fā)商是否拖欠土地出讓金情況：一是通過土地管理機關(guān)刊登在媒體上的有關(guān)土地出讓金拖欠人情況的定期公告，了解房地產(chǎn)開發(fā)商是否拖欠政府土地出讓金；二是直接要求房地產(chǎn)開發(fā)商說明其以全款交清土地出讓金情況，提供繳清土地出讓金的憑證；三是向土地管理機關(guān)了解有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)商拖欠政府土地出讓金情況。其次，金融機構(gòu)在獲悉房地產(chǎn)開發(fā)商拖欠政府土地出讓金情況時，應(yīng)提示及時繳清土地出讓金，并把是否繳清土地出讓金作為貸款發(fā)放的前提條件。此外，對于拖欠政府土地出讓金的金額，應(yīng)當(dāng)將其作為評估依據(jù)，在評估時對該部分金額價值予以剔除。

（六）審慎辦理土地抵押及在建工程抵押登記相關(guān)手續(xù)

金融機構(gòu)在辦理在建工程抵押登記手續(xù)過程中，根據(jù)工程項目進度情況，往往需要經(jīng)過土地使用權(quán)抵押轉(zhuǎn)為在建工程抵押以及在建工程抵押轉(zhuǎn)為房地產(chǎn)抵押過程。因此在辦理抵押變更過程中，首先要確認抵押物是否存在被查封等異常情況。如果發(fā)生異常情況，應(yīng)要求借款人（抵押人）采取補救措施，如提前還款或提供其他擔(dān)保，否則，金融機構(gòu)應(yīng)當(dāng)依法起訴主張抵押優(yōu)先權(quán)。如抵押物沒有被查封，在辦理變更登記手續(xù)期間，會出現(xiàn)抵押權(quán)真空階段，因此要盡可能要求借款人提供其他的等值抵押物，待新的抵押登記手續(xù)辦妥后，再行解除其他的等值抵押物的抵押登記手續(xù)。其次要準備好完整的材料，確保在盡可能短的時間內(nèi)辦妥變更登記手續(xù)。最后要加強保密工作，防止第三人因與抵押人有債務(wù)糾紛，啟動訴前保全措施查封已辦理注銷抵押登記手續(xù)的抵押物。

（責(zé)任編輯：湯戈于）

參考文獻：

[1]奚曉明，金劍峰，曹士兵.擔(dān)保司法解釋中的幾個重要問題[J].人民司法，2001（1）.

[2]韓斌，王丹.海南省在建工程抵押貸款管理現(xiàn)狀及其法律風(fēng)險分析[J].海南金融，2010（5）.

[3]田秀文.貸款抵押權(quán)的風(fēng)險規(guī)避[J].金融時報，2004（11）.

[4]韓斌.淺談抵押擔(dān)保貸款項下有效抵押權(quán)的法律風(fēng)險及防范[J].海南金融，2009（4）.