包怡 自曾暉

2013年是北京限購政策出臺的第三年。今年3月底，北京出臺政策，繼續(xù)從嚴(yán)執(zhí)行限購等一系列調(diào)控措施，對本市戶籍成年單身人士限購1套住房等等。但在嚴(yán)厲的調(diào)控下，北京商品住宅市場依然出現(xiàn)了較為明顯的反彈回升。

一季度賣最多

綜合亞豪機(jī)構(gòu)、北京中原地產(chǎn)等根據(jù)北京市住建委網(wǎng)簽信息數(shù)據(jù)，包括保障房在內(nèi)，北京上半年共成交商品住宅新房62292套，成交面積為661.83萬平米，同比分別增加28.8%和24.8%。

北京中原介紹，今年上半年商品住宅成交量創(chuàng)下4年來上半年同期新高。但和去年下半年相比則下降。從套數(shù)看，環(huán)比降幅為14.6%。2012年下半年，北京商品住宅成交72967套。

對于今年上半年新房成交量的同比上漲，機(jī)構(gòu)分析認(rèn)為，主要是由于一季度市場火熱。包括3月由于“國五條”出臺，導(dǎo)致一波需求搶在地方細(xì)則出臺前釋放，從而導(dǎo)致了上半年單月成交高峰的出現(xiàn)。

值得注意的是，今年二季度的成交量和第一季度相比有明顯回落。分析認(rèn)為，這主要是因為北京“國五條”細(xì)則落地后，成交回升的勢頭得到遏制；同時由于預(yù)售環(huán)節(jié)采取的“限價”等措施，市場正常的供應(yīng)節(jié)奏受到影響，新增供應(yīng)補(bǔ)充不足。

新房成交均價上漲

來自北京克爾瑞、亞豪等機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計都顯示出，上半年商品住宅新房成交均價經(jīng)歷了“先抑后揚”的過程，并在年中達(dá)到高點。

北京克爾瑞統(tǒng)計，1月商品住宅成交均價為22527元/平米，2月出現(xiàn)下降，但從3月開始重新進(jìn)入上升軌道，并在5、6月份達(dá)到24000元/平米的高點。

亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅認(rèn)為，成交均價的變化有市場淡季的原因，也有成交結(jié)構(gòu)的原因。3月以后，中高端項目開始陸續(xù)放量，這都帶來了成交均價的上漲。

北京中原地產(chǎn)研究總監(jiān)張大偉還表示，現(xiàn)房在成交結(jié)構(gòu)中占比增加，也推動了成交均價上行。6月，北京商品住宅新房成交結(jié)構(gòu)中，現(xiàn)房占到28.5%，這是多年來月度成交中現(xiàn)房占比首次接近三成。

下半年是推盤高峰

從今年上半年的TOP10銷售金額榜單來看，身處調(diào)控最前線的北京房企，整體情況仍好于去年，排名第一位的銷售額比去年同期增長10億元左右，而進(jìn)入榜單的門檻也由去年的22億元提高到今年的29億元。

具體而言，首開股份仍穩(wěn)居龍頭（含保障房），中海、融創(chuàng)分列第二、三位。而憑借西山壹號院熱銷，融創(chuàng)成為本榜單最大黑馬。此外，北京保利在今年上半年表現(xiàn)不佳，已跌出了十強(qiáng)榜單。據(jù)克爾瑞統(tǒng)計，保利北京上半年銷售額僅為5.82億元，而其去年同期的成績?yōu)?6.27億元，位居排行榜首位。

“上半年市場良好讓公司有信心全年沖刺百億元。”融創(chuàng)北京公司營銷副總經(jīng)理樓艷青表示，下半年有望推出在亦莊的一個新盤。

首開董秘王怡則告訴記者，北京首開下半年新開項目包括老盤熙悅山、國風(fēng)美唐等項目。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，由于下半年是推盤高峰期，若調(diào)控不加碼，可能有更多“黑馬”房企出現(xiàn)。

首開全年供應(yīng)充足

從去年上半年的第四名上升至如今排行榜冠軍，首開的銷售額同比增長了約16億元（其中包括保障房銷售金額）。首開董秘王怡對記者表示，保障房在今年上半年的銷售比例并不算多，主要原因還在于市場對產(chǎn)品的認(rèn)可以及足夠的推貨量。

首開北京今年在售項目包括首開鉑郡、首開璞、首開·常青藤等高檔住宅、別墅；首開·熙悅睿府、首開·國風(fēng)美侖等滿足剛需的樓盤，另有位于豐臺的建筑綜合體首開·玲瓏匯即將于7月開盤。商業(yè)方面包括有首開廣場、首開·熙悅山商業(yè)、北京蘇活寫字樓等。下半年新開項目包括老盤熙悅山、國風(fēng)美唐，純新項目則位于通州于家務(wù)、宋莊等。

萬科多點開花

今年名列第四的北京萬科實現(xiàn)反超主要憑借多點開花。受制于“限價令”，萬科上半年新盤供應(yīng)較少，旗下朗潤園、長陽半島等項目銷售業(yè)績較為平均，高端項目如園只貢獻(xiàn)了9億余元的銷售額，占比總銷售額約1/6。

據(jù)北京萬科公司相關(guān)負(fù)責(zé)人向記者介紹，萬科下半年將推出的項目包括西華府、金域國際、金域東郡以及北戴河項目，老盤長陽半島也將開盤。其推盤產(chǎn)品將更多元化，如北戴河的旅游度假類產(chǎn)品，半島廣場的辦公產(chǎn)品，金域國際的商鋪等。萬科集團(tuán)副總裁、北京萬科總經(jīng)理毛大慶此前在多個場合表示，北京萬科還將加大環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈的市場拓展。