劉楊

6月14日，北京市住建委下發(fā)了提高部分商品房預(yù)售門檻的通知。雖然我國暫不能像一些西方國家一樣實(shí)現(xiàn)現(xiàn)房銷售，但此次新規(guī)的出臺，預(yù)示著商品房預(yù)售開始“變臉”。

據(jù)了解，自1994年出臺《城市房地產(chǎn)管理法》確立預(yù)售制度以來，到如今，全國各地商品房大多以預(yù)售的形式銷售。然而，由于預(yù)售制度本身的一些缺陷，近年來延期交房、房產(chǎn)證辦理糾紛等情況屢見報(bào)端。

今年3月國務(wù)院辦公廳就發(fā)布《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》，要求各地區(qū)要提高商品房預(yù)售門檻，穩(wěn)步推進(jìn)商品房預(yù)售制度改革。當(dāng)前上海、廣州、深圳、天津、重慶等已陸續(xù)頒布了提高商品房預(yù)售門檻的政策。

差別化提高預(yù)售門檻

6月14日，北京市住建委下發(fā)的提高商品房預(yù)售門檻的具體通知指出，7層以下（含）的大戶型住宅及商業(yè)、辦公項(xiàng)目，需達(dá)到主體結(jié)構(gòu)封頂方可辦理預(yù)售；8層以上（含）的，需完成規(guī)劃層數(shù)的1/2（且不低于7層）后，方可辦理預(yù)售。從8月1日起，新簽訂土地出讓合同的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目將執(zhí)行新規(guī)定。

對于新規(guī)中差別化提高預(yù)售門檻，北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人在下發(fā)通知當(dāng)日接受《新京報(bào)》記者采訪時(shí)表示，考慮到住房市場供不應(yīng)求的現(xiàn)狀，對滿足剛性需求的普通商品住房項(xiàng)目，仍保持原標(biāo)準(zhǔn)，暫不提高預(yù)售門檻，保證市場供應(yīng)。

上述相關(guān)負(fù)責(zé)人同時(shí)表示，該通知所提出的“新項(xiàng)目新辦法，老項(xiàng)目老辦法”的規(guī)定，將盡可能減少政策調(diào)整對已拿地企業(yè)的工程進(jìn)度、資金安排等方面的影響。而新規(guī)正式實(shí)施后，各區(qū)縣房管部門也將按新規(guī)嚴(yán)格勘查現(xiàn)場，對未達(dá)到施工進(jìn)度要求的，將不予辦理預(yù)售許可。

盡管該新規(guī)只是在取得預(yù)售證環(huán)節(jié)的一次調(diào)整，但可以預(yù)見的是，對于部分房源，將擺脫只能看到樣板間和規(guī)劃圖的局面。

防止項(xiàng)目爛尾

預(yù)售新規(guī)雖然只是對部分房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)售門檻提出了要求，但相比現(xiàn)行的商品房預(yù)售制度而言，大戶型住宅、商業(yè)和辦公項(xiàng)目確實(shí)將徹底脫離“挖坑就能賣”的局面。

據(jù)了解，目前北京商品房預(yù)售只要滿足3個(gè)條件，就能申請辦理預(yù)售許可證。這3個(gè)條件分別是：取得土地使用權(quán)證書、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證、投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上并確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。

“對于絕大多數(shù)項(xiàng)目而言，這3個(gè)條件都非常容易達(dá)到?！标柟?00集團(tuán)常務(wù)副總裁范小沖表示，前面兩個(gè)條件只要在拿地之后按照正規(guī)流程操作，開發(fā)商一般都是能拿到的，而第3個(gè)條件的約束力也并不是那么強(qiáng)。

范小沖指出，“很多項(xiàng)目在前期規(guī)劃及一些預(yù)支出上的投入就能達(dá)到總投資的25%，也就是業(yè)內(nèi)常說的挖坑就能賣。但一些樓盤在操作中沒有足夠的后續(xù)資金跟進(jìn)，要通過預(yù)售來獲得資金注入，如此運(yùn)作的最大風(fēng)險(xiǎn)就是不排除項(xiàng)目爛尾的可能?！?/p>

實(shí)際上，在該預(yù)售新規(guī)頒布一周之前的6月6日，北京市住建委就正式發(fā)布了《北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法》，規(guī)定商品房預(yù)售資金必須按規(guī)定達(dá)到一定建設(shè)進(jìn)度后按計(jì)劃支取。據(jù)了解，由2010年暫行的辦法中規(guī)定了4個(gè)申請?zhí)崛☆A(yù)售資金的節(jié)點(diǎn)，而新辦法又增加了兩個(gè)節(jié)點(diǎn)。

兩個(gè)措施相繼出臺，一個(gè)從預(yù)售款的收取時(shí)間放緩現(xiàn)金流，另一個(gè)從預(yù)售款的發(fā)放時(shí)間卡住現(xiàn)金流。此舉在防止項(xiàng)目爛尾的同時(shí)，開發(fā)商的資金鏈也會更加趨緊。

“近期出臺與預(yù)售相關(guān)的政策都旨在保證樓盤的安全，預(yù)防開發(fā)商卷款潛逃，確保預(yù)售項(xiàng)目不爛尾?！敝袊康禺a(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長陳云峰表示，“開發(fā)商的資金鏈也會受到嚴(yán)重的挑戰(zhàn)，例如部分項(xiàng)目以前只要投入三成就能開始回籠資金，如果按照主體結(jié)構(gòu)封頂?shù)姆桨竵硭?，前期投入就要達(dá)到六成以上。”

或助推房價(jià)

由于此次商品房預(yù)售門檻的提高主要針對大戶型住宅和商業(yè)、辦公項(xiàng)目，有業(yè)內(nèi)人士猜測，為了便于盡快回籠資金，該措施或?qū)⒌贡崎_發(fā)商投資建設(shè)適合剛性需求的中小套型普通住宅，增加普通商品房的供應(yīng)。

然而，也有業(yè)內(nèi)人士指出該措施或?qū)a(chǎn)生刺激房價(jià)上漲的預(yù)期。“市場仍有大量的高端項(xiàng)目和商業(yè)物業(yè)的需求，一些開發(fā)商也不會輕易全盤轉(zhuǎn)戰(zhàn)小戶型?！狈缎_表示，如果開發(fā)商在一個(gè)項(xiàng)目里沉淀的資金過多，就會尋找其他的融資渠道，而由此產(chǎn)生的成本也必將疊加到房價(jià)里面。

陳云峰也指出，開發(fā)商回籠資金的節(jié)奏一旦放慢，企業(yè)的周轉(zhuǎn)率就將下降，這一部分企業(yè)損失也很有可能用提高房價(jià)的方式來彌補(bǔ)。

值得注意的是，不論該措施未來對房價(jià)將會帶來何種影響，至少在確保房地產(chǎn)項(xiàng)目順利竣工方面仍有積極作用。