徐進(jìn)

違建房是城鄉(xiāng)管理中的老大難。在“民不舉、官不究”的默認(rèn)邏輯下，舊違建拆不掉、新違建管不住是長(zhǎng)期以來的治理狀態(tài)。今年6月，北京市宣布了一項(xiàng)新措施：“速凍”違建房產(chǎn)權(quán)，此舉被視為“重拳出擊”。

然而記者采訪發(fā)現(xiàn)，城區(qū)中大量存在的違建房屋在二手房交易中依舊順暢無阻；在新房市場(chǎng)上，贈(zèng)送露臺(tái)、陽光房等容易滋生違建的“買房送面積”設(shè)計(jì)，依然是吸引購房者的賣點(diǎn)；在違建嚴(yán)重的別墅社區(qū)內(nèi)，治理整頓也相對(duì)艱難。

治理違建將被凍結(jié)產(chǎn)權(quán)

新一輪“嚴(yán)打”又開始了。6月，從北京市嚴(yán)厲打擊違法用地違法建設(shè)專項(xiàng)行動(dòng)指揮部傳出的消息稱，房山、大興和朝陽已查實(shí)部分住宅區(qū)內(nèi)違建行為，并凍結(jié)了63套房產(chǎn)的登記手續(xù)，將無法進(jìn)行產(chǎn)權(quán)初始登記、轉(zhuǎn)移登記及抵押登記，這意味著這些房屋的交易行為被全面凍結(jié)。

其中，各區(qū)縣中以房山區(qū)查處凍結(jié)的房產(chǎn)最多，共計(jì)46套，大部分位于靠山居藝墅、芭蕾雨悅都、加州水郡等小區(qū)中，僅芭蕾雨悅都小區(qū)就有27套房產(chǎn)被凍結(jié)；朝陽區(qū)公布的3處存違建的房屋均為別墅，位于晴翠園、嘉林花園兩處別墅社區(qū)內(nèi)；大興區(qū)公布出14幢被凍結(jié)登記的存違建房屋，大部分位于舊宮區(qū)域的德茂小區(qū)、云龍家園、美然家園等小區(qū)內(nèi)。

據(jù)悉，首批被凍結(jié)交易的這63處違建房產(chǎn)，都曾因其違法建設(shè)行為被市民舉報(bào)。行動(dòng)指揮部對(duì)外表示，查處違建的行為仍在進(jìn)行中，并將定期公布被凍結(jié)的房產(chǎn)。

這一輪“嚴(yán)打”始于今年3月，北京市出臺(tái)《關(guān)于查處居住區(qū)內(nèi)違法建設(shè)工作的指導(dǎo)意見》規(guī)定，對(duì)于居民居住社區(qū)內(nèi)存在違法建設(shè)的房屋，城管執(zhí)法部門一旦查實(shí)，將書面通知區(qū)縣房管部門暫停辦理違法建設(shè)房屋的產(chǎn)權(quán)登記、抵押等手續(xù)。待到違法建設(shè)拆除后，城管執(zhí)法部門將書面通知區(qū)縣房管部門解除凍結(jié)，房屋才能重新進(jìn)行抵押、產(chǎn)權(quán)登記等業(yè)務(wù)。

6月30日，朝陽區(qū)房管局與城管執(zhí)法局簽訂合作協(xié)議，協(xié)議指出在治理違建房屋方面，由城管執(zhí)法部門認(rèn)定違建、房屋管理部門凍結(jié)房產(chǎn)的工作機(jī)制將長(zhǎng)效化。

現(xiàn)狀城區(qū)自建房仍暢銷

“違建凍結(jié)產(chǎn)權(quán)”治理行動(dòng)，在北京市場(chǎng)有多大的震懾力？記者走訪舊宮、勁松、天通苑等多個(gè)存在違建房屋的小區(qū)發(fā)現(xiàn)，不少存在違建的自建小院、封露臺(tái)、搭陽光房的房屋，仍然能順暢交易，甚至比普通房源更加“搶手”。

“德茂小區(qū)有很多一層帶自建的房源，有的已經(jīng)建成好幾年了。建好了就不會(huì)有人管，你放心吧！”記者以購房人身份聯(lián)系到鏈家地產(chǎn)舊宮區(qū)的一位付姓經(jīng)紀(jì)人，他告訴記者，該小區(qū)內(nèi)自建陽光房的房源非常緊俏，“現(xiàn)在有一套自建了15平米陽光房的一樓房源，房本面積55平米，使用面積70平米左右。平均算下來單價(jià)更低，已經(jīng)好幾撥客戶來看，估計(jì)最近一周就能成交?！?/p>

記者了解到，在6月初公布被凍結(jié)的房產(chǎn)名單中，德茂小區(qū)就赫然在列。“最近一兩個(gè)月，城管來巡查的次數(shù)比較多，有好幾家正在新蓋自建房的，建筑材料都被沒收運(yùn)走了，但沒有聽說凍結(jié)產(chǎn)權(quán)?！毙^(qū)內(nèi)一居民告訴記者：“聽說這次被查出的，是因?yàn)猷従优e報(bào)。那很多沒有被舉報(bào)的，大家也都相安無事?！?/p>

當(dāng)記者詢問違建有沒有購買風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，該經(jīng)紀(jì)人表示目前大部分購房者并不擔(dān)心因違建而影響過戶的問題，最關(guān)心的還是價(jià)格?！爸灰闵w得動(dòng)作夠快，已經(jīng)蓋好了，物業(yè)和城管就沒有問題。”

記者致電聯(lián)系勁松、天通苑、馬連道等區(qū)域多家二手房經(jīng)紀(jì)人，都表示大部分“自建”房的銷售并沒有受到影響?！袄吓f小區(qū)里的‘違建那么多，誰能管得過來？”有的經(jīng)紀(jì)人甚至鼓動(dòng)買房者購買這類房子，“實(shí)際單價(jià)低、實(shí)際面積低于房本面積，要繳的稅也更少?！?/p>

此外，郊區(qū)的別墅私自擴(kuò)建、改建的違建現(xiàn)象也比比皆是。記者在大興區(qū)南六環(huán)外的某住宅小區(qū)內(nèi)發(fā)現(xiàn)，有的別墅業(yè)主甚至在園內(nèi)蓋起了封閉式游泳池、玻璃陽光房等。該小區(qū)物業(yè)工作人員表示，“對(duì)別墅的違建行為也只能書面通知自行拆除，物業(yè)公司沒有拆除的權(quán)力?！?/p>

據(jù)此次專項(xiàng)行動(dòng)指揮部官方數(shù)據(jù)顯示，目前北京市221個(gè)低密度居住區(qū)、也就是一些別墅、豪宅社區(qū)中，有173個(gè)存在不同程度的違建，占到整個(gè)社區(qū)數(shù)量近80%，近八成別墅社區(qū)存在違建現(xiàn)象。

癥結(jié)民不舉、官難究

違建房是城市管理中的老大難問題，物業(yè)公司、監(jiān)管部門的不作為、難作為，以及違建房后的利益關(guān)系，都決定了整治行為不可能是“朝夕之功”。

記者在采訪中了解到，大部分投訴業(yè)主都將違建泛濫歸咎于物業(yè)公司的長(zhǎng)期不作為。芭蕾雨悅都的一位吳姓業(yè)主告訴記者，“物業(yè)幾乎不管，也管不住”。記者了解到，該項(xiàng)目收房時(shí)，物業(yè)公司曾要求業(yè)主簽署一份協(xié)議，承諾不違建裝修，并繳納3000元/戶的裝修押金，有違建行為的將暫扣押金。

北京京南住房開發(fā)物業(yè)公司的一名工作人員表示，這幾乎是物業(yè)約束業(yè)主的惟一手段。北京各社區(qū)的繳納標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，大部分都是幾千元左右，但由于違建收益更高，約束力甚微。此外，由于物業(yè)對(duì)于拆除違建并無執(zhí)法權(quán)，只能通過社區(qū)城管執(zhí)法部門管理。而物業(yè)費(fèi)的收款壓力，也讓大部分物業(yè)管理公司對(duì)小區(qū)內(nèi)的違建行為“睜只眼、閉只眼”。

此外，在新房市場(chǎng)上，不少項(xiàng)目在戶型設(shè)計(jì)上通過開放式露臺(tái)、下沉式庭院等多種“買房送面積”的方式來吸引購房者，變相鼓勵(lì)著違建改造房市場(chǎng)?！笆辗亢蟀炎约杭业穆杜_(tái)封起來，完全可以兩居變?nèi)印保笈d某項(xiàng)目的銷售人員直言，“我們的亮點(diǎn)就是大面積贈(zèng)送，到時(shí)候全小區(qū)這么多戶都封露臺(tái)，物業(yè)不會(huì)為難的?！?/p>

記者了解到，此次被查處的芭蕾雨悅大部分是一層房源，在購買時(shí)因有下沉式花園，單價(jià)甚至略高于其他樓層。該小區(qū)是剛?cè)胱⌒^(qū)，一期交房時(shí)間是去年10月、二期交房時(shí)間是今年初，有部分被凍結(jié)的房產(chǎn)被暫停了初始登記，也就是還沒拿到房產(chǎn)證。

房山區(qū)城管大隊(duì)工作人員告訴記者，芭蕾雨悅都的違建比較嚴(yán)重，從去年開始已多次整治查處，但收效不大。目前“違建凍結(jié)產(chǎn)權(quán)”的震懾力比較大，一些業(yè)主正主動(dòng)拆除違建，小區(qū)的違建風(fēng)氣得到糾正。

中原地產(chǎn)華北區(qū)域董事總經(jīng)理李文杰認(rèn)為，此次政府整治違建的態(tài)度非常堅(jiān)決，買房人不應(yīng)心存僥幸，要警惕違建房的風(fēng)險(xiǎn)。