王韶輝

氣派的大門、高大的前廳、富麗的裝潢，加上身著藍(lán)色制服的前臺(tái)小姐和門前服務(wù)生，你幾乎隨時(shí)能看到西裝筆挺的商務(wù)人士和拖著拉桿箱的差旅人員，但這里并非一家星級(jí)賓館，而是保利地產(chǎn)在北京的第一個(gè)養(yǎng)老項(xiàng)目——和熹會(huì)。

盡管被評(píng)論界詬病為裝修堂皇、氣質(zhì)冰冷，缺少家的歸屬感，但是由于地理位置優(yōu)越、硬件設(shè)施完備，加上并未脫離主流市場(chǎng)的消費(fèi)定位，也讓很多業(yè)內(nèi)人士看好這個(gè)項(xiàng)目的未來。

不斷加深的對(duì)住宅市場(chǎng)的調(diào)控促使開發(fā)商向持有物業(yè)模式轉(zhuǎn)型，而公眾對(duì)養(yǎng)老問題的擔(dān)憂讓很多人看到了其中新的商機(jī)。保利地產(chǎn)在2012年度計(jì)劃里提到試水養(yǎng)老地產(chǎn)，董事長(zhǎng)宋廣菊更是表示養(yǎng)老地產(chǎn)將成為保利未來新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。

但是知易行難，高昂的產(chǎn)品造價(jià)與當(dāng)前市場(chǎng)需求之間的脫節(jié)，讓很多養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目更像是一個(gè)博宣傳的噱頭。投資大、回收期長(zhǎng)的養(yǎng)老地產(chǎn)到底該怎樣做也成為了行業(yè)共同面臨的問題。

“現(xiàn)在這一階段區(qū)域養(yǎng)老需求產(chǎn)生的支撐能力其實(shí)都還不夠，有實(shí)力住到高端商業(yè)養(yǎng)老項(xiàng)目中去的客戶非常少。而且在中國(guó)做養(yǎng)老地產(chǎn)有經(jīng)驗(yàn)的人太少了，沒有有經(jīng)驗(yàn)的策劃人員，沒有有經(jīng)驗(yàn)的管理人員，基本上一拍腦袋就做的其實(shí)都做不太好。”戴德梁行華北區(qū)研究部主管及高級(jí)助理董事魏東向《新財(cái)經(jīng)》記者說。

不可復(fù)制的星級(jí)養(yǎng)老公寓

“從去年12月24號(hào)開幕，到目前為止有34名老人入住，按照總編300人來講租住率達(dá)到11%。”北京保利安平養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)副總經(jīng)理錢京對(duì)《新財(cái)經(jīng)》記者說。

他表示，對(duì)于一個(gè)高端老年公寓項(xiàng)目，這樣的入住速度“還可以”。這是4月中旬的一個(gè)周末，天氣晴好，和熹會(huì)的大廳內(nèi)人來人往，不僅有很多看房子的家庭和老人，還有一個(gè)80多人的老年參觀團(tuán)。

65歲的徐大爺在女兒的陪同下也來看了房間，他們本身就是西山林語小區(qū)的住戶，住進(jìn)家門口的老年公寓心里比較容易接受。徐大爺看過住宿的房間，覺得條件還不錯(cuò)，讓他更感興趣的是位于一樓的活動(dòng)室，室內(nèi)高爾夫、臺(tái)球、沙狐球都興致勃勃地玩了一會(huì)兒。徐大爺說：“現(xiàn)在入住的老人都是70歲以上的，感覺年紀(jì)比較大，所以還不能決定?！?/p>

根據(jù)客服經(jīng)理孫娟的介紹，和熹會(huì)采用會(huì)員制加房租的收費(fèi)模式，目前會(huì)員費(fèi)10萬元，加上醫(yī)療押金2萬元，每人每月伙食費(fèi)900元，看護(hù)費(fèi)500元及以上不等。房屋租金則根據(jù)居住面積和朝向從11000多元到5000多元/月不等，每個(gè)房間兩張床位，也就是一張床位的租金是房間租金除以二，但是目前入住的老人都比較注重條件，所以除了夫妻兩人共用一個(gè)房間的，其他老人都是單獨(dú)一人租住一個(gè)房間。

“前30個(gè)老人的會(huì)員費(fèi)是5萬元，現(xiàn)在會(huì)員費(fèi)為10萬元，這也是根據(jù)市場(chǎng)接受程度調(diào)整的結(jié)果?！卞X京說。

2012年年中的時(shí)候，和喜會(huì)項(xiàng)目曾經(jīng)在保利的一些小區(qū)內(nèi)做推廣，當(dāng)時(shí)介紹的價(jià)格是會(huì)員費(fèi)40萬元再加房租、餐飲費(fèi)？？高額的會(huì)員費(fèi)或稱為風(fēng)險(xiǎn)保證金作為入住條件是早期很多養(yǎng)老地產(chǎn)的收費(fèi)模式，開放商希望通過一次性收費(fèi)快速回籠資金，覆蓋土地及建房的成本。但從和喜會(huì)的演變來看，這樣高額的會(huì)員費(fèi)制度很難被市場(chǎng)接？受。

由于和熹會(huì)是由保利地產(chǎn)西山林語小區(qū)內(nèi)的一座酒店改建而成，現(xiàn)成的土地和樓盤為這個(gè)項(xiàng)目減少了很多前期投資壓力，讓它可以輕裝上陣，成為“保利地產(chǎn)探索養(yǎng)老地產(chǎn)的第一塊試驗(yàn)田”。

錢京坦言：“和熹會(huì)這個(gè)項(xiàng)目本身不具備可復(fù)制性，目前所收的會(huì)員費(fèi)不要說土地成本和建筑成本，連裝修成本都遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。不可能老年公寓都按照四星級(jí)酒店的標(biāo)準(zhǔn)去投入建設(shè)，再做新的老年公寓項(xiàng)目會(huì)按照老年住宅的水準(zhǔn)去做，酒店的裝修和住宅裝修成本差太多了。”

事實(shí)上，與目前許多正在開發(fā)的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目不同，和熹會(huì)當(dāng)初開建時(shí)有一定的成本優(yōu)勢(shì)，因?yàn)榫频杲ǔ奢^早，因此其建筑成本要比現(xiàn)在的新養(yǎng)老機(jī)構(gòu)要低，這也意味著同樣價(jià)格的收費(fèi)，它的利潤(rùn)會(huì)高于新建的養(yǎng)老機(jī)？構(gòu)。

和熹會(huì)是通過對(duì)原有酒店建筑的后期改造，做成保利對(duì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)改造的探索項(xiàng)目，通過它把養(yǎng)老服務(wù)的體系建立起來，為以后第二個(gè)、第三個(gè)老年公寓的運(yùn)營(yíng)管理做準(zhǔn)備。

不計(jì)成本的養(yǎng)老探索

雖然和熹會(huì)目前來看收益并不好，但卻是保利地產(chǎn)長(zhǎng)期來不惜成本的探索。

在保利地產(chǎn)2012年度計(jì)劃里，試水養(yǎng)老地產(chǎn)被列為重要的一項(xiàng)規(guī)劃，董事長(zhǎng)宋廣菊更是表示養(yǎng)老地產(chǎn)將成為保利未來新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。但是知易行難，做養(yǎng)老地產(chǎn)的想法早就存在，真正付諸實(shí)施已經(jīng)過了數(shù)年準(zhǔn)備。

早在2008年，保利地產(chǎn)就派高層到日本考察養(yǎng)老地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)模式；2011年8月，保利地產(chǎn)與北京安平投資有限公司共同出資成立養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)專業(yè)管理公司；2012年12月24日，第一個(gè)養(yǎng)老公寓項(xiàng)目和熹會(huì)開幕。

因此，和熹會(huì)可以說是保利地產(chǎn)不計(jì)成本打造的一個(gè)“典范”，就如錢京所說，更多是借助這個(gè)平臺(tái)以建立起一套養(yǎng)老服務(wù)的體系。

錢京表示，未來把整個(gè)項(xiàng)目都開發(fā)成老年公寓的可能性不大。“整個(gè)項(xiàng)目都做老年公寓是不太可能的，西山林語整個(gè)小區(qū)的建筑面積是120萬平方米，拿出2萬多平方米來做老年公寓現(xiàn)在看來還是有點(diǎn)兒大，有1萬到1.5萬平方米的老年公寓在一百二三十萬建筑平方米的項(xiàng)目中就足夠了，以后我們會(huì)探索適當(dāng)規(guī)模的問題。”

“保利地產(chǎn)在全國(guó)42個(gè)城市都有開發(fā)項(xiàng)目，其中很多項(xiàng)目中都有可以改造成老年公寓的自持物業(yè)，這也是我們下一步需要探索的方向。今年地產(chǎn)公司比較明確的是北京、上海等城市中都要籌建老年公寓項(xiàng)目?！卞X京說。

良好的硬件是借助了已有的條件，但這個(gè)項(xiàng)目想要獲得成功更多還是要靠軟件——服務(wù)。怎樣服務(wù)老人，組織安排老年人的生活起居和集體活動(dòng)，還有日常保健，甚至醫(yī)療康復(fù)方面的照顧才是真正決定項(xiàng)目成功與否的關(guān)？鍵。

今年2月初，春節(jié)到來前夕，和熹會(huì)組織了親子論壇的孩子們探望老人、表演節(jié)目，讓老人享受到天倫樂趣。孫娟介紹這樣的活動(dòng)和熹會(huì)將經(jīng)常組織，比如請(qǐng)戲曲票友來和老人聯(lián)歡，請(qǐng)老年舞蹈隊(duì)、服裝表演隊(duì)來給老人表演和交流，另外每天這里都會(huì)組織各類集體活動(dòng)，“絕不會(huì)讓老人閑著沒事做”。

最受咨詢者關(guān)心的還是醫(yī)療護(hù)理的條件。和熹會(huì)因?yàn)橛嗅t(yī)療背景的安平公司參與，所以醫(yī)療與保健康復(fù)養(yǎng)生的比重比一般的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)要大得多。

和熹會(huì)內(nèi)設(shè)有安平門診，有常年住診的全職醫(yī)生，還有999醫(yī)療急救車。服務(wù)人員大都為護(hù)校畢業(yè)的護(hù)士，在護(hù)理專業(yè)上有一定優(yōu)勢(shì)。

而在特殊護(hù)理收費(fèi)方面，孫娟介紹，完全自理的老人護(hù)理費(fèi)用最低是500元/月，對(duì)于需要特殊照顧的老人會(huì)有一個(gè)10天的觀察期，然后根據(jù)老人身體狀況確定一個(gè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，最高可以達(dá)到幾千元/月。不知道現(xiàn)在入住的老人中是否有人需要全方位護(hù)理，在服務(wù)與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)之間，和熹會(huì)顯然也需要探索出一套合理的模式。

在錢京看來，現(xiàn)在養(yǎng)老地產(chǎn)更多關(guān)注的是地產(chǎn)開發(fā)，對(duì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、養(yǎng)老設(shè)施投入運(yùn)營(yíng)之后運(yùn)營(yíng)平臺(tái)的建設(shè)關(guān)注比較少，“我們探索的一個(gè)重要方面就是運(yùn)營(yíng)管理體系的構(gòu)建問題。我們做的是養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，第一是要把這樣的老機(jī)構(gòu)辦成醫(yī)院；第二是要以對(duì)老人的生活照料為主，這需要有必要的醫(yī)療專業(yè)知識(shí)和技巧，能嫻熟地運(yùn)用在日常的照料過程中，所以在護(hù)理模式上我們?cè)谧鲆恍┨剿??！?/p>

長(zhǎng)期投資價(jià)值被看好

花大把資金和時(shí)間建一個(gè)不錯(cuò)的養(yǎng)老公寓，所收會(huì)員費(fèi)連裝修成本都不夠，這樣的舉動(dòng)也許只有像保利地產(chǎn)這樣財(cái)大氣粗的大型房企才可能做。相比之下，許多地產(chǎn)項(xiàng)目雖然打出養(yǎng)老地產(chǎn)旗號(hào)，但大都是度假地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)的宜居養(yǎng)老概念，與真正的“養(yǎng)老”相去甚遠(yuǎn)。

據(jù)了解，現(xiàn)在大部分開發(fā)商的收益都集中在第一階段，就是一次性房產(chǎn)銷售的收益，后面幾個(gè)階段實(shí)際上是可以給開發(fā)商帶來高額回報(bào)的，但是涉及的開發(fā)商還比較少。目前規(guī)劃長(zhǎng)遠(yuǎn)的開發(fā)商都開始向長(zhǎng)期持有物業(yè)轉(zhuǎn)型，這些可持續(xù)發(fā)展的模式包括商業(yè)、文化地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)？等。

即使看好未來的養(yǎng)老市場(chǎng)，但是高昂的土地及建設(shè)成本讓養(yǎng)老地產(chǎn)真的有利可圖嗎？魏東表示比較樂觀，“我接觸過一些境外投資基金進(jìn)來做養(yǎng)老地產(chǎn)，這些基金對(duì)回報(bào)的要求非常高，他們應(yīng)該是很看好這塊市場(chǎng)，所以未來應(yīng)該會(huì)不錯(cuò)。”

戴德梁行華北區(qū)企業(yè)服務(wù)部主管及董事王剛也看好養(yǎng)老地產(chǎn)長(zhǎng)期的投資價(jià)值。“從月嫂的成本就能看出個(gè)人護(hù)理服務(wù)這塊的價(jià)格會(huì)越來越高。中國(guó)的養(yǎng)老地產(chǎn)才剛剛起步，還沒有特別成型的產(chǎn)品，但是未來10年應(yīng)該會(huì)有很大的發(fā)展。以泰康的模式為例，100萬元的會(huì)員費(fèi)，加上每月近萬元的房間租金，利潤(rùn)肯定是不錯(cuò)的?！?/p>

能付出這么高成本的市場(chǎng)群體是否會(huì)太少呢？

王剛認(rèn)為在中國(guó)的一線城市應(yīng)該不成問題?！霸龠^20年，六七十歲的老人去這樣一個(gè)地方每月花一兩萬元享受養(yǎng)老服務(wù)，很多人都負(fù)擔(dān)得起。”但王剛也指出，“做養(yǎng)老地產(chǎn)是政府比較鼓勵(lì)的方向，如果拿地價(jià)格比較便宜，那么相對(duì)利潤(rùn)就確實(shí)可以較高?？墒侨魏问袌?chǎng)做的人多了都不行，泰康做了，保利做了，如果別人都跟著做就未必可？行。”

養(yǎng)老地產(chǎn)更接近于持有型商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作模式，需要較多的資金沉淀，投資回報(bào)周期長(zhǎng)。就如業(yè)內(nèi)人士指出：“養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)中的地產(chǎn)并不是盈利載體，后期運(yùn)營(yíng)服務(wù)才是企業(yè)持續(xù)追求的利潤(rùn)點(diǎn)。”

就現(xiàn)在來看，養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利基本上靠地產(chǎn)銷售項(xiàng)目賺錢，純養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)很難覆蓋成本。

太陽城集團(tuán)特別助理張華正在介紹經(jīng)驗(yàn)時(shí)，講到太陽城13年來摸索出的操作模式，就是一塊地用三七分的方式，把70%的房產(chǎn)進(jìn)行銷售，30%的房產(chǎn)自己持有、自己經(jīng)營(yíng)，這30%里面包括各種設(shè)施，當(dāng)然也包括老年公寓。