賴智慧

只要萬(wàn)科掌門人王石出現(xiàn)的地方，總會(huì)引來(lái)有關(guān)房地產(chǎn)的熱議。

4月20日，王石出席哈佛大學(xué)舉辦的哈佛中國(guó)論壇時(shí)表示：“經(jīng)歷金融海嘯之后，美國(guó)市場(chǎng)正在逐步回暖，現(xiàn)在正是投資美國(guó)市場(chǎng)的最好時(shí)機(jī)?！贝嗽捯怀?，國(guó)內(nèi)有關(guān)房企出海的話題就快速升溫。

蛇年伊始，萬(wàn)科便遠(yuǎn)渡重洋，攜手美國(guó)最大房企鐵獅門，共同開發(fā)位于舊金山的公寓項(xiàng)目。

盡管王石公開表示，美國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)充滿商機(jī)，但萬(wàn)科出海的背后，卻有些無(wú)奈和被動(dòng)，甚至在規(guī)劃戰(zhàn)略上也非常糾結(jié)。它與萬(wàn)科一貫的發(fā)展規(guī)劃并不一致，也與王石早前對(duì)萬(wàn)科的定位背道而馳。

糾結(jié)背后，關(guān)乎萬(wàn)科老將王石與少將郁亮之間的矛盾與分歧如何平衡，關(guān)乎萬(wàn)科今后的成長(zhǎng)模式到底是穩(wěn)健漸進(jìn)還是快步前行，當(dāng)然也關(guān)乎萬(wàn)科這家有著偉大公司基因的企業(yè)能否專一如初，并最終成長(zhǎng)為王石所希望的“百年老店”。

商業(yè)地產(chǎn)分歧

萬(wàn)科此番出海，其戰(zhàn)略還要追溯到3年前萬(wàn)科進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的決定，這一決定無(wú)疑是萬(wàn)科發(fā)展的一個(gè)新里程。事實(shí)上，在做不做商業(yè)地產(chǎn)這一戰(zhàn)略上，萬(wàn)科很矛盾。

王石一直主張住宅開發(fā)，反對(duì)萬(wàn)科進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)。他說(shuō)過(guò)，“如果有一天，萬(wàn)科不再走住宅專業(yè)化道路了，我即使躺在棺材里，也會(huì)舉起雙手反對(duì)”。王石甚至反對(duì)做高層住宅。他的《道路與夢(mèng)想》一書中寫到：“不要輕易上高層項(xiàng)目，那不是紀(jì)念碑、里程碑，而是墓碑?！?/p>

在過(guò)去很長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)，萬(wàn)科面對(duì)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域諸多誘惑仍能“坐懷不亂”，堪稱堅(jiān)持住宅開發(fā)的忠實(shí)信徒。這與萬(wàn)科的成長(zhǎng)經(jīng)歷有關(guān)。

1984年成立之初，萬(wàn)科走的是多元化路子，用王石當(dāng)時(shí)的玩笑話形容，就是“除了軍火、黃、賭、毒不做外，什么都做。”但隨后，酷愛(ài)登山的王石卻在商界放棄了眾多的“山峰”，大刀闊斧地砍掉食品飲料、影視以及百貨等業(yè)務(wù)，專注于單一的住宅開發(fā)。

正是這種專注，成就了萬(wàn)科飛躍式的發(fā)展。萬(wàn)科上市22年來(lái)一直快速發(fā)展，年復(fù)合增長(zhǎng)率超過(guò)30%。然而，就在2009年創(chuàng)造了房地產(chǎn)公司銷售業(yè)績(jī)首次突破600億元壯舉后，萬(wàn)科面臨著轉(zhuǎn)向的抉擇，壓力來(lái)源于宏觀政策對(duì)住宅開發(fā)前所未有的調(diào)控。

萬(wàn)科第一次站在了岔路口，是繼續(xù)專注住宅開發(fā)，還是轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)？

此時(shí)，萬(wàn)科管理層內(nèi)部產(chǎn)生了分歧，王石依然堅(jiān)持專注住宅開發(fā)，但萬(wàn)科總裁郁亮卻一心要進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)。

萬(wàn)科轉(zhuǎn)做商業(yè)地產(chǎn)的理由不少：一方面，住宅市場(chǎng)遭到調(diào)控，如果繼續(xù)堅(jiān)守，萬(wàn)科必然面臨業(yè)績(jī)下滑的處境。而商業(yè)地產(chǎn)的較高回報(bào)率吸引著眾多地產(chǎn)商轉(zhuǎn)型。

另一方面，正略鈞策高級(jí)顧問(wèn)鄧宇明的團(tuán)隊(duì)專門做過(guò)一項(xiàng)研究，將單純做持有物業(yè)的開發(fā)商和單純做住宅的開發(fā)商最近10年的股東回報(bào)進(jìn)行比較，結(jié)果是前者比后者高出30%。若以近兩年的數(shù)據(jù)看，商業(yè)地產(chǎn)的回報(bào)率還會(huì)高出更多。

而且，現(xiàn)在越來(lái)越多的土地出讓都捆綁一定比例的商業(yè)配套，如果不做商業(yè)地產(chǎn)，萬(wàn)科就很難在一些優(yōu)質(zhì)地塊的競(jìng)爭(zhēng)上占有優(yōu)勢(shì)。

王石不愿貿(mào)然轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)也有道理，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)獲得高收益的同時(shí)，也伴隨高風(fēng)險(xiǎn)。一旦經(jīng)營(yíng)出問(wèn)題，做商業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)要遠(yuǎn)大于做住宅的風(fēng)險(xiǎn)。

據(jù)北京中原投資顧問(wèn)部人士介紹，商業(yè)項(xiàng)目與住宅項(xiàng)目不同，不是光賣得好就行，還需要時(shí)間“養(yǎng)”。而“養(yǎng)”不好的原因在于，做商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)商不像做住宅項(xiàng)目的開發(fā)商那么有經(jīng)驗(yàn)，從頭到尾做過(guò)一套商業(yè)項(xiàng)目定位、選址、規(guī)劃、租售、招商、運(yùn)營(yíng)管理的開發(fā)商很少，而鏈條較長(zhǎng)的商業(yè)項(xiàng)目對(duì)專業(yè)化水平的要求又非常高，任何一個(gè)環(huán)節(jié)出問(wèn)題都會(huì)導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

思慮再三，王石做出讓步，不再死守純粹的住宅開發(fā)模式，郁亮也將商業(yè)地產(chǎn)的關(guān)鍵詞從“進(jìn)軍”變?yōu)椤芭涮住保f(wàn)科最終轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，但住宅產(chǎn)品仍占據(jù)80%比重，其余20%則將開發(fā)持有型物業(yè)。

在試水商業(yè)地產(chǎn)3年后，萬(wàn)科將商業(yè)地產(chǎn)編為“正規(guī)軍”。今年1月9日，萬(wàn)科集團(tuán)商用地產(chǎn)管理部在北京舉行了低調(diào)的成立儀式，萬(wàn)科總裁郁亮親臨助陣。

國(guó)際化猶疑

在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域試水3年后，萬(wàn)科去年面臨的另一重矛盾是要不要國(guó)際化。

這一次，王石表現(xiàn)得很主動(dòng)。自王石2010年赴美國(guó)游學(xué)，有關(guān)萬(wàn)科開拓海外業(yè)務(wù)的說(shuō)法不斷，王石多次在哈佛大學(xué)出席公開活動(dòng)，拓展業(yè)務(wù)的意圖非常明顯。萬(wàn)科早年就有開拓“金磚四國(guó)”的意愿和設(shè)想，最終被內(nèi)部否決。從四五年前的“金磚四國(guó)”到如今轉(zhuǎn)戰(zhàn)美國(guó)，王石近兩年的哈佛之行成為關(guān)鍵。

今年情人節(jié)那天，萬(wàn)科與素有“美國(guó)頭號(hào)房企”之稱的鐵獅門公司簽約，合作開發(fā)舊金山富升街201地塊，萬(wàn)科首次進(jìn)軍美國(guó)。這是繼與新世界合作拿下香港荃灣地塊后，萬(wàn)科開拓國(guó)際市場(chǎng)的第二站。

4月16日，新加坡吉寶置業(yè)宣布，該公司已與萬(wàn)科結(jié)成戰(zhàn)略合作伙伴，萬(wàn)科通過(guò)全資子公司出資1.355億新元（約合6.78億元人民幣）收購(gòu)吉寶置業(yè)在新加坡一個(gè)公寓項(xiàng)目30%的權(quán)益。這是萬(wàn)科在新加坡的第一筆投資，也是繼香港荃灣項(xiàng)目、美國(guó)舊金山項(xiàng)目后，萬(wàn)科海外布局的第三站。

萬(wàn)科出海能帶來(lái)多大效益呢？業(yè)內(nèi)人士表示，萬(wàn)科海外業(yè)務(wù)，無(wú)論是香港收購(gòu)殼公司，還是遠(yuǎn)赴美國(guó)與鐵獅門合作，都不能在短期內(nèi)提振公司業(yè)績(jī)。甚至有人認(rèn)為，“這是王石給自己布局的一塊自留地”。

事實(shí)上，萬(wàn)科出海也是不得以為之。一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)是，已經(jīng)有不少品牌房企開始布局海外房產(chǎn)市場(chǎng)。來(lái)自中國(guó)海外投資聯(lián)合會(huì)的一項(xiàng)數(shù)據(jù)顯示，2012年以來(lái)，包括碧桂園、中國(guó)建筑、中國(guó)鐵建、萬(wàn)科、綠地、萬(wàn)通、中坤等十余家大型房企，已在海外有房地產(chǎn)項(xiàng)目或確定投資計(jì)劃，投資規(guī)模已達(dá)上百億美元。

這也表明，萬(wàn)科如果不出海，將失去海外發(fā)展機(jī)會(huì)，會(huì)被同行超越；如果出海，又將面臨風(fēng)險(xiǎn)，短期內(nèi)也難提升業(yè)績(jī)。

房地產(chǎn)終究還是一項(xiàng)本地化的業(yè)務(wù)。即使是做國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的海外延伸、面向海外的國(guó)內(nèi)客戶，國(guó)內(nèi)的房產(chǎn)開發(fā)商也必須要熟悉當(dāng)?shù)赝恋卣?、法律法?guī)、市場(chǎng)需求、融資環(huán)境、政治制度乃至風(fēng)俗習(xí)慣。

上海易居研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)表示，類似于萬(wàn)科這樣的大型房企頻頻涉足海外，仍然面臨著各種風(fēng)險(xiǎn)。從宏觀角度看，國(guó)外房地產(chǎn)市場(chǎng)也不平靜。作為市場(chǎng)化程度較高的美國(guó)市場(chǎng)，風(fēng)險(xiǎn)傳播途徑將更復(fù)雜，并能顯著影響相應(yīng)的海外項(xiàng)目。而從微觀角度看，國(guó)內(nèi)大型房企多帶有“以壟斷謀暴利”的成長(zhǎng)痕跡。這種模式在國(guó)外如沒(méi)有較好的資本運(yùn)作及風(fēng)險(xiǎn)把控能力，則完全可能拖累其相應(yīng)項(xiàng)目。

易居中國(guó)分析師薛建雄甚至認(rèn)為，這種只投資不負(fù)責(zé)開發(fā)的模式存在問(wèn)題，萬(wàn)科在美國(guó)的項(xiàng)目并不合算?！笆紫?，中國(guó)的融資成本在7%以上，而投資美國(guó)房產(chǎn)回報(bào)率超過(guò)5%的已經(jīng)算很高了；其次，人民幣相對(duì)美元肯定是升值的，用人民幣去國(guó)外投資一定是虧損的?！?/p>

薛建雄認(rèn)為，中國(guó)的房企出海在亞洲范圍盈利可能性較大，如果想要在歐美市場(chǎng)生存，最好是在資本層面的運(yùn)作?！跋袢f(wàn)達(dá)在國(guó)外做的是商業(yè)運(yùn)營(yíng)，是資本整合，資金也是來(lái)自國(guó)外，只要美國(guó)本土的項(xiàng)目保證不虧錢就可以了。而綠地在韓國(guó)濟(jì)州島的項(xiàng)目，是旅游地產(chǎn)，地價(jià)比較低，只要工程成本控制好，就沒(méi)有太大問(wèn)題?！?/p>

穩(wěn)步還是快步

盡管國(guó)內(nèi)住宅市場(chǎng)一直處于調(diào)控之中，但房企業(yè)績(jī)依然不錯(cuò)，萬(wàn)科業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)更是表現(xiàn)搶眼。不過(guò)，是像過(guò)去一樣追求業(yè)績(jī)的快速增長(zhǎng)，還是保持平緩而穩(wěn)健的發(fā)展，已成為步入千億時(shí)代的萬(wàn)科又一項(xiàng)糾結(jié)的戰(zhàn)略。

萬(wàn)科是業(yè)內(nèi)公認(rèn)的周轉(zhuǎn)最快的地產(chǎn)公司。大量拿地，快速開工，以標(biāo)準(zhǔn)化和規(guī)?；?，這幾乎是萬(wàn)科過(guò)去十年來(lái)快速發(fā)展的套路。王石曾生動(dòng)地用“5986”來(lái)描述萬(wàn)科的高周轉(zhuǎn)模式。即“拿地5個(gè)月動(dòng)工，9個(gè)月銷售，第一個(gè)月售出八成，產(chǎn)品必須六成是住宅”。

2004？2010年，是中國(guó)房地產(chǎn)飛速發(fā)展的7年，也是萬(wàn)科高速擴(kuò)張的7年。2004年，郁亮從王石手中接過(guò)萬(wàn)科的權(quán)杖，并拋出了令業(yè)界震驚的“千億計(jì)劃”，而當(dāng)時(shí)萬(wàn)科銷售額只有90億元。但到了2010年，萬(wàn)科銷售額首次破千億大關(guān)（1026億元），是保利的1.5倍，是金地的3.7倍，是招商地產(chǎn)的7.2倍。萬(wàn)科創(chuàng)造了6年11倍的銷售神話。

除了整體業(yè)績(jī)大幅提升外，萬(wàn)科自2010年進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)后，開發(fā)速度也非常快。事實(shí)上，就在郁亮表示“萬(wàn)科未來(lái)將加大持有型物業(yè)的儲(chǔ)備”18天后，萬(wàn)科珠海賓館項(xiàng)目啟動(dòng)發(fā)布會(huì)便隆重舉行。2010年4月短短10多天里，就有3個(gè)大體量商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目被陸續(xù)披露。

但萬(wàn)科保持速度的同時(shí)，犧牲了有“質(zhì)量效益”的增長(zhǎng)。以價(jià)換量的銷售策略，使得萬(wàn)科的毛利率進(jìn)一步下滑。最近兩年，不少項(xiàng)目質(zhì)量出現(xiàn)了問(wèn)題，業(yè)主維權(quán)的事情也不斷發(fā)生。這與王石當(dāng)初的專注和注重質(zhì)量產(chǎn)生了背離。

萬(wàn)科已經(jīng)充分意識(shí)到這一點(diǎn)。今年3月召開的年度股東大會(huì)上，王石一改過(guò)去通過(guò)視頻主持會(huì)議的風(fēng)格，現(xiàn)身會(huì)場(chǎng)?！叭绻f(wàn)科只注重規(guī)模，不注重質(zhì)量，那是一條不歸路。你們很多人是萬(wàn)科的長(zhǎng)期投資者，再給萬(wàn)科3年的時(shí)間，到2015年萬(wàn)科成立31周年的時(shí)候，我們?cè)谝?guī)模和質(zhì)量上就能讓大家滿意?！蓖跏Q。

對(duì)于萬(wàn)科內(nèi)部“挑戰(zhàn)規(guī)模極限”的格言，王石解釋稱，萬(wàn)科挑戰(zhàn)的不僅僅是規(guī)模的極限，而是要在保證質(zhì)量的前提下，挑戰(zhàn)規(guī)模成長(zhǎng)的極限。他認(rèn)為，萬(wàn)科營(yíng)業(yè)收入從500億元增長(zhǎng)至1000億元的發(fā)展速度太快了，1000億元以后的萬(wàn)科還能發(fā)展很快，但是目前首先要解決質(zhì)量體系問(wèn)題。

王石說(shuō)，全國(guó)700多個(gè)城市，萬(wàn)科才進(jìn)入60個(gè)，國(guó)內(nèi)有同行已進(jìn)入了100多個(gè)城市，萬(wàn)科走得慢些就是要注重質(zhì)量。

是穩(wěn)健漸進(jìn)還是快步前行？也許萬(wàn)科真該停下來(lái)想一想了。