李驍

最近一段時間，伴隨著住宅地產(chǎn)調(diào)控的趨緊，商業(yè)地產(chǎn)增量上升，其正在成為房企里競相追逐的“香餑餑”，但令人擔憂的是，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展未來可能面臨十分尷尬的局面。

就目前來看，一線和二三線商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)差別已經(jīng)有了很大區(qū)別。兩者在服飾、餐飲、娛樂、休閑等方面的業(yè)態(tài)基本相近，但一線城市餐飲、娛樂從三成到五成有越做越大的趨勢，二三線城市六成甚至七成還以百貨為主，單體店一線城市兩三百平方米很正常，二三線城市留空間也難招商；多數(shù)二三線城市商業(yè)集中度高，仍屬單核心，而一線城市已發(fā)展成多核的不同商業(yè)中心。

中國前三十年的城鎮(zhèn)化是大城市的城鎮(zhèn)化，貧富差距，城鄉(xiāng)二元結構，每年漂流在外的1.8億農(nóng)民工都是新型城鎮(zhèn)化必須破題的，新型城鎮(zhèn)化如果做得好的確是中國經(jīng)濟未來10年甚至更長時間的抓手，攤大餅式的城市發(fā)展已經(jīng)進入尾聲，城市的縱向發(fā)展是趨勢，研究結果表明，過去每70年城市將升高50米。新型城鎮(zhèn)化會使商業(yè)形式多元化。

在這其中，環(huán)保是必須注意的趨勢之一，多年前和環(huán)境專家討論環(huán)保，那時世界污染最嚴重城市中國八個，現(xiàn)在減少為7個，但中國500個城市空氣僅5%不到符合聯(lián)合國標準，目前普遍爆發(fā)的霧霾天氣得數(shù)十年的努力才可能治愈，而這僅僅是一個假想。如果十多年前我們就努力，也許霧霾現(xiàn)在就不是問題，如果回到過去，我們愿意以百分之幾的經(jīng)濟來換無毒的空氣。可以肯定的是，環(huán)境問題必然會改變?nèi)藗兊纳罘绞竭M而影響商業(yè)結構。

政治變革也將會影響到商業(yè)格局，受目前如火如荼的反對三公支出風暴影響，茅臺、五糧液高端白酒降價近三百，銷量仍然下降過半，西湖龍井也由過去萬元新茶降至千元，凸顯過往這些領域政府消費的重要性，如果這項政策堅持下去，將會嚴重影響餐飲、娛樂等商業(yè)業(yè)態(tài)，進而也會對商業(yè)地產(chǎn)造成沖擊。

網(wǎng)商電子商務的發(fā)展將深度影響傳統(tǒng)商業(yè)的格局，空間、功能分區(qū)、業(yè)態(tài)組合等，環(huán)境營造消費體驗將成為重中之重，天貓、淘寶去年的銷售額已經(jīng)達到1.1萬億，而且線上線下網(wǎng)商和實體商業(yè)的區(qū)隔和邊界正在逐漸模糊，品牌商家不再單獨依靠互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)推廣，各自的電子商務也開展得異常迅猛，這樣不但改變?nèi)藗兊南M習慣，也將深刻地影響傳統(tǒng)商業(yè)格局，這勢必也會直接或間接地影響到未來商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的格局。