譚術魁， 李雅楠

（華中科技大學土地管理系， 湖北 武漢 430074）

1 引言

中國自1987年實行土地有償使用以來，土地市場迅速發(fā)展，推動了整個國民經(jīng)濟的發(fā)展，與此同時，中國房價也在波動中快速上漲。土地市場的發(fā)育直接影響了土地的供應方式以及交易價格，進而影響房價。國內(nèi)學者更多關注了宏觀經(jīng)濟[1]和地價與房價的關系，并做了大量的實證研究[2-6]。針對目前的研究，地價與房價的關系大致可以歸結為三種觀點：第一種觀點從住房成本角度出發(fā)，認為高地價導致高房價；第二種觀點從引致需求角度出發(fā)，認為房價決定地價；第三種綜合性的觀點認為若給定土地供應，則房價決定地價，但反過來不能因此而說土地供應是無關的、不會影響地價或房價。雖然不同的實證研究得到不同的結論，但是地價對房價的影響是的確存在的。從現(xiàn)有文獻來看，土地市場發(fā)育對房價的影響研究較少，雖然有文獻涉及了土地供應模式和土地供應量對房價的影響并做了相應的實證研究[7-10]，但基本沒有采用面板數(shù)據(jù)以東、中、西部為對象進行的地域差異研究。

由于土地市場化水平是表征土地市場發(fā)育程度最核心的指標，因此本文采用土地市場化水平這個指標來衡量土地市場的發(fā)育程度。國內(nèi)學者對中國土地市場化水平的測算有所涉及且取得了一系列成果，測算指標大多采用土地的市場交易量與全部土地供應量的比值來反映，如曹振良[11]，陳福[12]等。曲福田等利用加權的方法對劃撥、協(xié)議、招標和拍賣的宗數(shù)進行綜合測評[13]。楊尚華從市場角度以單位出讓土地面積的土地出讓金作為測度區(qū)域土地市場發(fā)育程度差異的總體指標[14]。徐國鑫等將土地價格引入市場化程度測算指標體系，運用數(shù)據(jù)包絡分析（DEA）方法進行了土地市場化程度的測算[15]。但總體來看，目前中國市場化水平的研究較為薄弱，沒有形成統(tǒng)一的測量指標體系。本文在參考李永樂[16]等構建的指標體系的基礎上，對數(shù)據(jù)的選取作出改進，采用更為準確的面積而不是宗數(shù)進行土地市場化程度的測算，進而探討土地市場化水平對房價的影響。

2 土地市場發(fā)育程度測度

2.1 數(shù)據(jù)來源

數(shù)據(jù)取自歷年《中國國土資源統(tǒng)計年鑒》及國土資源部統(tǒng)計數(shù)據(jù)，以全國和31個省（市、自治區(qū)）的建設用地拍賣、招標、掛牌、協(xié)議的面積以及出讓總面積數(shù)據(jù)為研究樣本，時間跨度為2003—2011年。

2.2 測度說明

本文選用4種土地出讓方式的結構比例，即各交易方式的面積占總出讓面積的比例作為衡量土地市場發(fā)育程度的指標。由于協(xié)議、掛牌、招標、拍賣4種方式的市場化水平依次提高，因此分別賦予適當?shù)臋嘀?，進而計算綜合分值，確定土地市場化水平。本文分別對拍賣、招標、掛牌和協(xié)議4種供地方式賦予權重0.35、0.3、0.25和0.1，并利用公式LM=(x × 0.35 + y × 0.3 + z ×0.25 + p × 0 .1)/(x + y + z+p)×k進行綜合測評以得到土地市場化程度的量化值（其中，x、 y、 z、 p分別表示土地拍賣、招標、掛牌和協(xié)議的面積，k為系數(shù)調(diào)整值）。

2.3 描述性統(tǒng)計分析

本文借鑒國家統(tǒng)計局的分類標準將全國分為東部、中部和西部三大地區(qū)：東部地區(qū)包括北京、天津、河北、遼寧、上海、江蘇、浙江、福建、山東、廣東、廣西、海南12個省、自治區(qū)、直轄市；中部地區(qū)包括山西、內(nèi)蒙古、吉林、黑龍江、安徽、江西、河南、湖北、湖南9個省、自治區(qū)；西部地區(qū)包括四川、重慶、貴州、云南、西藏、陜西、甘肅、青海、寧夏、新疆10個省、自治區(qū)、直轄市。土地市場發(fā)育水平的描述性統(tǒng)計結果見表1。

從圖1可以看出，2003—2011年中國土地市場的市場化水平總體呈增長態(tài)勢。此外，東、中、西部的土地市場發(fā)育呈現(xiàn)了不同的特征：（1）東、中、西部土地市場發(fā)育水平的波動程度和發(fā)育趨勢不同。與東部地區(qū)和中部地區(qū)相比，西部地區(qū)的波動相對平穩(wěn)；東部地區(qū)與中部地區(qū)的土地市場發(fā)育趨于同化，西部地區(qū)則逐漸與東部地區(qū)和中部地區(qū)分化。推測原因可能是各個地區(qū)市場內(nèi)部結構和政策敏感度的差異。（2）東、中、西部土地市場發(fā)育水平與經(jīng)濟發(fā)展水平并不完全一致。雖然從2008年開始，東部地區(qū)的土地市場化水平超過了西部地區(qū)，但2003—2007年東部地區(qū)的土地市場化水平一直低于中部和西部地區(qū)。推測原因可能是中國對土地實行統(tǒng)一的宏觀調(diào)控與政策指引，這種“強制性”的制度變遷導致了土地市場在一定時期內(nèi)實現(xiàn)了非梯度發(fā)育。

表1 2003—2011年土地市場發(fā)育水平的區(qū)域差異Tab.1 Regional discrepancies of land marketization level from 2003 to 2011

圖1 2003—2011年區(qū)域土地市場化水平Fig.1 Regional land marketization level from 2003 to 2011

圖2 土地市場發(fā)育對房價的影響機制Fig.2 Mechanisms of inf l uences of land market development on house price

3 土地市場發(fā)育區(qū)域差異對房價影響

3.1 理論分析

土地市場化可以通過價格機制調(diào)節(jié)土地的供給與需求，促進土地價格理性回歸，在開放的市場中達到土地資源配置效率的最大化。對房價的作用可分為兩個層面：對于單個房地產(chǎn)企業(yè)而言，土地出讓方式的市場化會使獲取土地的成本有所增加，并在一定程度上推動了房價的提升；對整個房地產(chǎn)市場而言，土地市場化水平的提高意味著市場機制的逐步完善，市場競爭也漸趨充分，從而帶動土地利用效率的提升，尤其是城市存量土地，盤活閑置土地，增加房源的供給，進而抑制房地產(chǎn)價格的不合理攀升（圖2）。

3.2 Panel Data 模型設定

國內(nèi)外對房價影響因素的計量研究有很多，其中通過供給和需求的一般均衡解出土地供應變量對房價的影響是很重要的一個思路[17]。為了研究中國土地市場發(fā)育水平對房價的影響，本文以Ruijue Peng和William C.Wheaton的存量—流量模型理論為基礎[17]，從供給和需求兩個方面入手，結合中國土地市場發(fā)育的實際情況，綜合考慮數(shù)據(jù)的可得性和消除共線性的原則，選取4個自變量進行模型構建如下：

式1中，hp為房價，re為房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)投資，g為城鎮(zhèn)居民的可支配收入，Δhp-1為上一年房價的增長率，lm 為土地市場化水平。

為了消除數(shù)據(jù)中存在的異方差和量綱的問題，對變量進行自然對數(shù)處理。根據(jù)式1，房價與土地市場化之間的關系可用面板數(shù)據(jù)模型表示：

式2中，hp為房價，以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售的商品房平均銷售價格（元/m2）來表示；re為房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)投資，以房地產(chǎn)企業(yè)本年度完成投資額（108元）來表示；g為城鎮(zhèn)居民的可支配收入（元）；lm為土地市場化水平，以土地出讓面積的結構比例（%）來表示；Δhp-1表示上一年房價的增長率。

4 計量結果分析

4.1 土地市場發(fā)育水平對房價的影響檢驗

本文采用2003—2011年31個省市房價相關數(shù)據(jù)為面板數(shù)據(jù)，與單純的橫截面數(shù)據(jù)和時間序列數(shù)據(jù)相比，面板數(shù)據(jù)分析能夠得到更加準確的結果。計量經(jīng)濟學面板數(shù)據(jù)的常用線性模型有三種：混合估計模型（OLS）、固定效應模型（FE）和隨機效應模型（RE）[18],本文利用Stata 10.0分別進行F 檢驗、LM檢驗和Hausman 檢驗，檢驗結果見表2。

4.2 模型估計結果和分析

根據(jù)檢驗結果，當Hausman 檢驗在5%的顯著水平下，全國的數(shù)據(jù)支持固定效應模型，東部、中部、西部的數(shù)據(jù)支持隨機效應模型。利用Stata 10.0分別進行固定效應模型和隨機效應模型的估計（表3、表4）。

從模型估計結果（表3、表4）可以看出：（1）東部、中部的房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)投資對房價起負向作用，而西部的房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)投資對房價起正向作用，說明在經(jīng)濟相對發(fā)達的地區(qū)，增加房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)投資額會對房價起抑制作用，而在經(jīng)濟相對落后的地區(qū)，增加房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)投資額會對房價起促進作用。（2）居民的可支配收入對房價的影響都是正向的，其東部和中部的影響程度最大，這與供求理論的觀點是相一致的。（3）土地市場發(fā)育水平對房價的影響效果在全國和區(qū)域內(nèi)并不相同：全國、東部、中部、西部的房價彈性分別為0.0275133、-0.1160209、-0.0788235、0.0679549，由此可知，從全國層面來看，土地市場發(fā)育對房價的影響為正，但這種影響并不十分明顯；東部、中部地區(qū)的土地市場發(fā)育對房價起到了一定的抑制作用，且東部地區(qū)的抑制作用比中部地區(qū)更為顯著；西部地區(qū)的土地市場發(fā)育對房價產(chǎn)生了一定的促進作用，但是這種作用并不顯著。

表2 模型選擇Tab.2 Selection of model

表3 固定效應模型參數(shù)估計結果Tab.3 Estimated coeff i cients of fi xed effects models

表4 隨機效應模型參數(shù)估計結果Tab.4 Estimated coeff i cients of random effects models

5 結論與政策建議

5.1 結論

本文通過對2003—2011年土地市場發(fā)育水平的統(tǒng)計分析，揭示了中國土地市場發(fā)育水平存在的區(qū)域差異，分析結果表明：（1）東、中、西部土地市場發(fā)育水平的波動程度和發(fā)育趨勢不同，西部地區(qū)波動相對平穩(wěn)，東部、中部地區(qū)的市場發(fā)育趨于同化，而西部地區(qū)則與東部、中部地區(qū)出現(xiàn)了一定程度的分化；（2）東、中、西部土地市場發(fā)育水平與經(jīng)濟發(fā)展水平并不完全一致，出現(xiàn)這種情況的可能原因是中國對于土地市場實行統(tǒng)一調(diào)控，在經(jīng)濟相對落后的地區(qū)，土地市場更加強調(diào)政府的引導和監(jiān)管，因此出現(xiàn)了與經(jīng)濟發(fā)展水平相悖的非梯度發(fā)育。

在此基礎上，本文利用計量經(jīng)濟模型的方法研究了土地市場發(fā)育水平對房價的影響，得到以下結論：（1）土地市場發(fā)育水平對房價的影響存在地域差異。東部地區(qū)和中部地區(qū)的房價的影響為負，即抑制作用；西部地區(qū)的影響為正，即促進作用。推測原因可能是東、中、西部所處的經(jīng)濟發(fā)展階段有較大差異。（2）土地市場發(fā)育水平對房價的影響程度不一。東部地區(qū)對房價的抑制作用較為顯著，中部地區(qū)的抑制作用和西部地區(qū)的促進作用相對薄弱。推測原因可能是其整個市場的發(fā)育不夠成熟，無法有效配合市場機制發(fā)揮其對房價的作用。

5.2 政策建議

（1）要繼續(xù)深化和加快土地的出讓方式改革。切實提高土地市場化水平，堅持市場導向原則，提高土地招拍掛的比例，優(yōu)化土地資源配置，實現(xiàn)土地市場健康發(fā)展。

（2）進一步提高西部地區(qū)土地市場化水平對房價的影響力。西部地區(qū)的土地市場化發(fā)育水平并不低，但是其對房價的作用方向卻與東部、中部不同，且影響不顯著。因此，要加強土地相關市場如投資市場、住房市場等的建設，促進整個市場經(jīng)濟平衡發(fā)展。

（3）高度重視土地市場化發(fā)育對抑制房價的積極作用。本文的研究證實了這種作用的存在，尤其是東部地區(qū)，但同時也可以看到，這種積極作用并沒有得到充分的發(fā)揮，因此在利用金融、稅收等杠桿進行房價調(diào)控的同時，也要加強對土地市場的培育。

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