◎ 鐘 韻 曹 艷

三舊改造區(qū)域的城市更新效益分析
——以廣州北岸文化碼頭區(qū)域為例

◎ 鐘 韻 曹 艷

城市更新目前已成為融合社會、經濟、文化和物質環(huán)境全面復興的城市公共政策，對城市的發(fā)展，尤其是對舊村莊、舊廠房、舊城鎮(zhèn)等“三舊”區(qū)域的發(fā)展，有著重要的影響。本文擬以廣州北岸文化碼頭為例，通過實地調研，從經濟、社會和環(huán)境三個方面分析城市更新下三舊改造區(qū)域的用地效益。研究發(fā)現(xiàn)，經歷城市更新后，北岸文化碼頭區(qū)域的經濟效益主要體現(xiàn)在土地單位產出的提高，而用地的集聚效益尚不顯著；但社會效益和環(huán)境效益則十分顯著。

城市更新 三舊區(qū)域 廣州北岸文化碼頭 效益分析

一、引言

隨著我國城市經濟發(fā)展水平的迅速提高，城市建設進入新一輪的高潮。城市更新是城市可持續(xù)發(fā)展中的一項重要工作，不僅有助于改善城市生活環(huán)境、營造美麗市容，還有助于提升城市形象、增強城市競爭力。三舊區(qū)域（舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村莊）是城市更新的重要對象。國內外眾多成功的案例顯示，三舊區(qū)域的更新改造能取得較為顯著的效益。例如，上海的新天地通過城市更新與有效的開發(fā)運營，成為上海旅游購物、休閑的新地標。浙江的周莊、烏鎮(zhèn)等小城鎮(zhèn)，在更新與保護中發(fā)展成了知名旅游地。德國魯爾區(qū)的更新改造更是學術界公認的成功案例，它通過國家宏觀政策、城市復興、經濟結構調整、環(huán)境整治、發(fā)展服務業(yè)等一系列綜合規(guī)劃，不僅改善了環(huán)境，而且獲得了巨大回報，其規(guī)劃的旅游線路幾乎覆蓋整個魯爾區(qū)，工業(yè)旅游的開發(fā)在改善區(qū)域功能和形象上發(fā)揮了獨特的效應[4]。

我國的城市更新起步晚于西方發(fā)達國家，在快速的城市更新過程中，學者們對城市更新的研究重點在于更新的策略及改造的模式，主要是從城市規(guī)劃學、建筑學以及城市地理學等領域展開，僅有少數學者關注到了城市更新的效益分析問題。如李長庚（1984）結合多年的工作經驗，運用數學方法歸納出評價舊城改造經濟效益的理論依據與計算方法，但因資料較陳舊，僅能為現(xiàn)代城市更新的效益分析提供參考；孫慶平、吳長軍（1998）從房屋拆遷安置費用的估算、舊城改造經濟效益的測算、提高舊城改造經濟效益的策略三個方面，探討了舊城改造的經濟效益；張其邦、馬武定（2008）注意到城市更新中過早對建筑物或街區(qū)進行改造，從建筑的壽命、生態(tài)成本來看，改造的經濟、環(huán)境效益不高，因此提出了改造開始合理時間段的理論依據，并探討影響城市更新效益的時間因素，闡明改造中階段性更新和分期更新的重要性；溫日琨（2008）認為城市更新可以促進三舊區(qū)域土地資源的優(yōu)化和重新配置，并刺激房地產市場的需求，產生巨大經濟效益；甄棟、劉云月（2004），段晉苑、馮邦彥（2009）從經濟學角度探索舊城更新帶來的集聚效應、土地效益以及產業(yè)結構升級等問題?？梢?，城市更新背景下三舊區(qū)域改造產生的效益分析與評估，值得進一步深入探討。

2008年底國土資源部提出的“三舊改造①”工程，是國土資源部與廣東省開展省部合作、推進節(jié)約集約用地示范省工作的重要措施，意味著我國的城市更新將進入一個新的階段。廣東省“先行先試”的三舊用地改造實踐，對國內其他地區(qū)的城市更新有著積極的借鑒意義。北岸文化碼頭位于廣州市中心城區(qū)，是全國目前僅有的4個國家級文化產業(yè)試驗園區(qū)之一②，該區(qū)域在廣州的城市更新中轉變了用地性質，屬于典型的三舊改造區(qū)域。本文試圖以北岸文化碼頭區(qū)域為例對城市三舊區(qū)域的改造效益展開分析，對城市更新所產生的經濟效益、社會效益和環(huán)境效益進行分析，以期深入探討城市更新對區(qū)域發(fā)展的作用以及經驗教訓，為國內其他地區(qū)的城市更新改造提供經驗借鑒。

二、北岸文化碼頭用地性質的演變

廣州北岸文化碼頭創(chuàng)意產業(yè)園，地處珠江北岸城市核心區(qū)天河區(qū)內的員村，毗鄰廣州新的城市CBD珠江新城，與廣州會展場館集聚區(qū)琶洲國際會展中心隔江相望。員村是上世紀廣州大型工業(yè)企業(yè)聚集的區(qū)域之一，集中了南方面粉廠、廣州絹麻廠、珠江造紙廠、廣州鷹金錢食品廠、廣州澳聯(lián)玻璃廠、廣州員村熱電廠等數十個大型企業(yè)。自上世紀90年代起，隨著工業(yè)企業(yè)遷出廣州市區(qū)的外遷浪潮，員村原有的工業(yè)用地部分已轉變?yōu)樯套∮猛?，部分則逐漸停產空置。北岸文化碼頭創(chuàng)意產業(yè)園包含了原南方（穗港）面粉公司（以下稱南方面粉廠）、廣州鷹金錢食品廠、廣州澳聯(lián)玻璃廠、廣州員村熱電廠等部分舊廠改造地塊③，總面積達45.5公頃，目前較成型的包含紅專廠、羊城創(chuàng)意產業(yè)園和9號碼頭等創(chuàng)意產業(yè)園區(qū)。

北岸文化碼頭區(qū)域從2009年開始改造，廣州市政府計劃投資26億元④，將其打造為世界上單體面積最大的創(chuàng)意產業(yè)園、中國特色的城市創(chuàng)意公園，以及一個可以作為“廣州名片”的大規(guī)模文化創(chuàng)意產業(yè)園區(qū)，還為此成立了廣州北岸文化碼頭項目建設領導小組。在“退二進三”的政策下，舊廠陸續(xù)搬離，老廠區(qū)保留下來的倉庫和車間被改造成設計工作室、展覽館和咖啡屋等多種新功能空間，創(chuàng)意文化產業(yè)成為該區(qū)域的重點發(fā)展產業(yè)。

其中，“紅專廠”是北岸文化碼頭區(qū)域內更新改造較早，文化創(chuàng)意產業(yè)發(fā)展相對較成熟的創(chuàng)意基地。其前身是于1958年6月10日建成投產的廣州鷹金錢食品廠，其遠銷全國上下的豆豉鯪魚更是形成了廣州一種獨特的飲食文化，它的黃金時期是一段膾炙人口的歷史，廠區(qū)內以蘇式建筑為主，總面積約為17萬平方米⑤，經搬遷后保留下幾十座大小不一的蘇式建筑，全部采用檐部、墻身、勒腳組成的“三段式”結構，內部空曠通爽，冬暖夏涼。通過更新改造，“紅專廠”現(xiàn)已成為一個以國際標準定義的藝術、生活中心，園區(qū)業(yè)態(tài)種類包括藝術文化交流機構、國際畫廊、藝術家工作室、雕塑展廳及廣場展示區(qū)、酒吧、咖啡廳、進口書店、藝術文化商店、攝影棚等數十個種類，為創(chuàng)意企業(yè)和創(chuàng)意人士提供獨特的工作場所和系統(tǒng)良好的服務，包括文化交流與成果推廣、政策咨詢與引資服務等。

三、北岸碼頭更新的經濟效益分析

（一）土地產出效益增加

根據2010年制定的《廣州市舊廠房改造專項規(guī)劃》，北岸文化碼頭所處的員村將與廣州新的CBD珠江新城地區(qū)共同承擔起廣州建設區(qū)域金融中心的職能。其中，員村被定位為國際金融區(qū)，并作為城市中央商務區(qū)的拓展區(qū)，以現(xiàn)代服務業(yè)、金融服務業(yè)為主體，是中央商務區(qū)的重要組成部分⑥。可見，隨著員村地塊的城市功能的日益完善和區(qū)位價值的顯現(xiàn)，其土地增值潛力巨大。從用地功能轉換的角度看，由于工業(yè)用地是各類用地中地價相對較低的，用地功能轉換后必然帶來土地的增值，這也意味著北岸文化碼頭這一片區(qū)通過城市更新，從原先的工業(yè)用地轉換為服務業(yè)用地，土地產業(yè)效益將被提升。因此，從理論上看，在廣州新增可建設用地緊缺的背景下，北岸碼頭用地功能轉換將有效地促進城市土地集約利用和高效產出。

由于地產界素有“金九銀十”的說法，九月份地產成交量通常最大，而北岸文化碼頭的規(guī)劃改造始于2009年年底，因此，本文試針對2009年至2011年連續(xù)三年的9月份數據，借助廣州市十區(qū)的商品房售價及各類用途房屋的租金為參照，分析北岸文化碼頭區(qū)域的土地及物業(yè)價值（表1）。

首先，要了解天河區(qū)的土地價值。由表1可見，天河區(qū)新建商品住宅均價在2009年和2010年處于全市第一，在2011年以27160元/平方米位列全市第二。綜合房價三年的走勢，以及天河區(qū)作為廣州市核心區(qū)的職能，天河區(qū)的土地和物業(yè)具有極大的增值空間。

其次，要了解天河區(qū)內各街道的土地價值。由于員村無單獨的統(tǒng)計數據，而北岸文化碼頭與獵德街道距離更近，獵德街道亦位于珠江新城—員村規(guī)劃區(qū)內，本文以獵德街道的房價反映員村區(qū)域的土地價值增長空間。從表2可見，獵德街道的房價在此三年間遙遙領先于天河區(qū)的其他街道，2011年商品房價更高達55644元/平方米。因此，通過參考獵德街道的房價，再綜合北岸文化碼頭的各種政策和區(qū)位因素，可以預見北岸文化碼頭的土地亦具有很大的增值空間。

表1 9月份廣州市十區(qū)新建商品住宅網上簽約均價對比，2009-2011年單位：元/平方米

再次，對比不同用途的土地的價值。依據陽關家緣網數據顯示（表3，圖3），目前廣州市辦公及商業(yè)的月租金約為60元/平方米，而天河區(qū)的住宅月租金約為40元/平方米。可見，北岸文化碼頭區(qū)域更新改造后，用地性質由工業(yè)倉儲的功能轉變?yōu)樯虡I(yè)、辦公功能，其租金也將大幅提升。

綜合以上的數據對比可見，更新改造使得北岸文化碼頭從工業(yè)區(qū)轉換為服務業(yè)集聚區(qū)，區(qū)域的空間集聚效益以及土地單位產出大大提高，而且，這一區(qū)域更新改造經濟效益還有進一步提升的空間。

（二）集聚效應尚未顯著

目前國內外眾多學者已對集群進行了深入研究，對于其產生的集聚效應幾乎已達成共識，認為集聚可以使企業(yè)獲得規(guī)模經濟與范圍經濟效應帶來的成本優(yōu)勢，促進分工與合作，提高資源的利用效率，享有區(qū)域和品牌優(yōu)勢，提高整體的知名度和企業(yè)形象。

表2 9月份廣州市天河區(qū)各街道新建商品住宅簽約均價，2009-2011年單位：元/平方米

表3 2011年9月廣州國有土地各用途房屋月租金均價均價單位：元/平方米

圖1 廣州市各區(qū)國有土地住宅月租金均價對比

北岸文化碼頭的建立是廣州市實施“退二進三”和產業(yè)結構調整戰(zhàn)略的重大舉措之一，其建設初衷即是為發(fā)揮集群的優(yōu)勢，通過吸引國內外知名文化創(chuàng)意企業(yè)和專業(yè)人士進駐，逐步形成集創(chuàng)意、研發(fā)、設計業(yè)、文化業(yè)、展覽業(yè)、休閑旅游業(yè)為一體的產業(yè)集群和產業(yè)鏈，使其能夠在近距離范圍內進行正式與非正式的接觸和交流，降低企業(yè)間傳播成本和搜尋成本，產生規(guī)模經濟效應。

通過城市更新，已有各類創(chuàng)意文化企業(yè)進駐北岸文化碼頭，服務業(yè)集聚效應漸顯。目前該園區(qū)已有如集美組設計機構、城際（中國）國際建筑師聯(lián)合事務所、英國D+H道瀚國際建筑與景觀設計事務所、W·藝術與設計工作室等23家創(chuàng)意企業(yè)或機構，中央美術學院城市設計學院學生實習基地、清華大學吳冠中藝術研究中心廣州聯(lián)絡處、法國美術家協(xié)會廣州辦事處等6個藝術和設計機構聯(lián)絡處或實習基地、5個創(chuàng)意體驗區(qū)、7個展覽館以及10家主題餐飲店⑦。但依據該區(qū)域的面積以及舊廠房的容量，企業(yè)集聚數量遠遠沒有達到應有水平，如北京的798藝術區(qū)面積為60多萬平方米，北岸文化碼頭規(guī)劃面積將近為45.5公頃，將近50萬平方米，但目前的集聚效應遠遠沒有達到北京798藝術區(qū)的規(guī)模，此外園區(qū)已有企業(yè)的種類還沒有形成產業(yè)鏈，集聚效應還未充分發(fā)揮。

圖2較直觀地表示了創(chuàng)意產業(yè)園集聚規(guī)模和收益的關系，在OA階段，服務業(yè)不斷集聚，獲得的聚集收益上升，邊際收益為正且不斷提高；在AB階段，集聚度保持增長趨勢，增速有所放緩，但集聚收益在此階段能夠達到最大值。實地調研結果顯示，目前北岸文化碼頭大體處于OA階段，即園區(qū)還處于未飽和狀態(tài)，仍存在較大的上升發(fā)展空間，目前通過城市更新將舊廠房改造為創(chuàng)意產業(yè)園區(qū)，使眾多服務業(yè)企業(yè)集聚，不僅實現(xiàn)土地功能的轉換，而且產生較大的經濟效益，吸引國內外更多的資金、人才和文化創(chuàng)意項目。

四、北岸碼頭更新的社會效益分析

（一）助力提升城市形象

近年來，國內各大城市均致力于發(fā)展文化創(chuàng)意產業(yè)，利用城市更新、轉變用地功能，從而獲取文化創(chuàng)意產業(yè)的發(fā)展用地，是目前一種常見的現(xiàn)象。

圖2 服務業(yè)集聚收益與集聚度之間關系

打造文化創(chuàng)意產業(yè)園是其重要的策略之一。例如，北京798已成為國內利用工業(yè)舊廠房發(fā)展文化創(chuàng)意產業(yè)的成功案例。廣州市亦希望利用工業(yè)舊廠房發(fā)展文化創(chuàng)意產業(yè)園，一方面促進廣州文化產業(yè)的發(fā)展，另一方面則彰顯廣州的工業(yè)歷史積淀。北岸文化碼頭在三舊改造后，通過發(fā)展服務業(yè)不僅促進創(chuàng)意產業(yè)的發(fā)展，工業(yè)遺跡得以保留，而且有助于提升廣州的城市形象。

《珠江三角洲地區(qū)改革發(fā)展規(guī)劃綱要》賦予了廣州建設國家中心城市、綜合性門戶城市、區(qū)域文化教育中心的重要使命，而廣州的文化創(chuàng)意產業(yè)相對北京、上海而言，還缺少一些具有較高知名度的文化產業(yè)園區(qū)，尤其是利用城市更新用地而發(fā)展起來的文化產業(yè)園。北京有798，上海有M50，而在廣州這座同樣經濟發(fā)達、文化包容的城市里，創(chuàng)意產業(yè)卻略顯滯后，但創(chuàng)意產業(yè)是廣州經濟轉型和升級的重要途徑，因此大力發(fā)展文化創(chuàng)意產業(yè)，提高現(xiàn)代服務經濟比重，將大大加速廣州構建以低消耗、低排放、低污染、高效率、高產出為主要特征的現(xiàn)代產業(yè)體系，也將有效提升廣州的文化引領能力，提升“廣州服務”的能力和水平。

北岸文化碼頭所在區(qū)域曾是一個工業(yè)集聚區(qū)，工業(yè)企業(yè)眾多，且大多是重污染企業(yè)和有毒害化工類企業(yè)，這一地區(qū)居住人口較雜亂，流動性大，房地產的檔次較低，通過城市更新將老廠區(qū)改造成為創(chuàng)意產業(yè)集聚區(qū)后，不僅改善了市容市貌，同時周邊的配套服務基礎設施也得到提升。目前北岸文化碼頭已舉辦各種創(chuàng)意文化展覽，尤其是為廣州亞運助威的“寄語亞運——百萬情書愛廣州”暨“中國最大郵筒——廣州北岸碼頭郵筒”揭幕活動的舉行，引起了政府的高度重視和眾多民眾的眼光，同時北岸碼頭成為目前為止僅有的4家國家級文化產業(yè)試驗園區(qū)之一，將對帶動廣州市創(chuàng)意文化產業(yè)集聚、健康發(fā)展發(fā)揮積極作用。

（二）有利于城市工業(yè)遺產資源開發(fā)保護

從目前的趨勢來看，世界上對于工業(yè)歷史建筑和地段的保護已經成為普遍關注的一個焦點，2006年4月在無錫通過的關于保護工業(yè)遺產的《無錫建議》，使得我國的工業(yè)遺產保護正式提上了日程。城市舊工業(yè)區(qū)是城市工業(yè)的載體，是工業(yè)職能單一、地段相對獨立的城市工業(yè)組團，是構成城市景觀的特殊板塊，也是當前老工業(yè)基地城市化進程中問題和矛盾最為突出的區(qū)域。因此，從我國社會主義城市化的性質和高效率利用城市各種存量要素等方面的要求出發(fā)，城市舊工業(yè)區(qū)都不應該變成“廢棄地”或城市發(fā)展的“瓶頸”，要把它改造成新型的城市功能區(qū)。

在北岸文化碼頭進行城市更新的過程中，政府在不同階段采取了不同的改造模式，前期通過對園區(qū)主體進行舊廠更新改造后進行招商引資，筆者在對北岸文化碼頭的走訪調研中發(fā)現(xiàn)，大部分進駐企業(yè)都比較完整地保存了老工業(yè)建筑的結構特點，比如集美組⑧是首家進駐紅磚廠藝術創(chuàng)意區(qū)內的創(chuàng)意企業(yè)，該企業(yè)用1年的時間將結構空曠開闊的廠房改成LOFT辦公空間，一個規(guī)模壯觀的設計團隊空間給設計師們提供了更多發(fā)揮的余地，尤其是倉庫的高屋加上現(xiàn)代化的通風換氣設備，既節(jié)能減排又保證空氣質量，省去很多空調費用，類似這樣的改造模式在園區(qū)內隨處可見。

工業(yè)遺產的價值是只有通過更新的方式才能體現(xiàn)，工業(yè)遺產的價值是其本身所具備的，其介質表現(xiàn)可以是遺址、機械設備、工業(yè)景觀和環(huán)境背景等。北岸文化碼頭把舊工業(yè)遺留下來的廢舊機器或某個配件改造成城園區(qū)的雕塑，這既是文化的載體，也是廢物利用的一種藝術表現(xiàn)。

總體來說，北岸文化碼頭較為完整的保護了該區(qū)域的工業(yè)遺產，同時充分利用廠房、倉庫、連廊、大型儲糧罐、老機器以及園區(qū)的其他工業(yè)設施和景觀，打造出了一個典型的文化創(chuàng)意產業(yè)樣板，使江北舊廠房的歷史文化特色與江南琶洲展館的現(xiàn)代建筑特色隔江呼應，形成廣州獨特的創(chuàng)意產業(yè)發(fā)展模式。

（三）增強創(chuàng)意產業(yè)與民眾生活的聯(lián)系

通過在北岸文化碼頭的實地走訪調研過程中發(fā)現(xiàn)，廣州居民對北岸文化碼頭的認可度和滿意度較高，目前園區(qū)內舉辦的各項畫展或攝影展平均每天近6-8場，藝術講座2-3場，市民還可在此親手做陶藝或學剪紙，同時餐廳、咖啡廳、免費自行車、體育運動場地設施一應俱全，相對廣州芳村的信義會館園區(qū)來說更貼近市民生活，而紅專廠的定位是“藝術生活創(chuàng)意基地”，旨在藝術與生活融合，從而使藝術區(qū)生命力和可持續(xù)性更加長久，這也是城市更新改造產生的重要社會影響之一，是增強城市綜合服務功能的迫切需要，也是提升文化軟實力，滿足群眾精神文化需求的重要途徑。

五、北岸碼頭更新的環(huán)境效益分析

北岸文化碼頭所處地區(qū)曾是廣州東郊，上世紀五六十年代此地先后建設了廣東罐頭廠、絹麻廠、玻璃廠、化工廠、南方面粉廠、員村水廠、熱電廠等一批大型企業(yè)。以員村熱電廠為例，該廠于1997年建成，年燃煤使用量達24萬多噸，排放到大氣中的二氧化硫每年達到3200噸，二氧化硫排放量占了員村地區(qū)的二氧化硫排放量的45%以上，由于未建設防止二氧化硫污染的煙氣脫硫系統(tǒng)，燃燒廢氣中的二氧化硫對天河區(qū)特別是員村地區(qū)的大氣環(huán)境造成污染。

天河區(qū)環(huán)境監(jiān)測站的歷史數據表明，員村地區(qū)的各項大氣污染物的濃度高于天河區(qū)內的其他地區(qū)，如與天河體育中心相比，二氧化硫五日均值高出94.33%；總懸浮顆粒物五日均值高出58.55%；降塵月均值高出28.48，硫酸鹽化速率日均值高出32.08%。其中，總懸浮顆粒物五天全部超過國家標準⑨，此外員村地區(qū)的工業(yè)企業(yè)每年向珠江排放約4245萬噸工業(yè)廢水，年排放工業(yè)廢氣45億立方米，成為臟亂差的廣州“龍須溝”⑩。

工業(yè)企業(yè)外遷、北岸文化碼頭的開發(fā)建設，大幅度降低了工業(yè)廢棄物的環(huán)境污染。配合文化創(chuàng)意產業(yè)發(fā)展，進駐該區(qū)的商業(yè)、辦公、社會文化、體育休閑、綠地廣場、居住等功能將日益增加，根據2011年9月通過的《琶洲-員村地區(qū)城市深化及控制性詳細規(guī)劃》，琶洲—員村地區(qū)將建設八大城市公園，規(guī)劃綠地覆蓋率達45.1%，人均公共綠地達11.8平方米，并配套21所中小學和4所綜合醫(yī)院；新增3條過江隧道，規(guī)劃5條軌道交通線路從該區(qū)經過，并將增設6條地鐵循環(huán)接駁巴士?？梢?，北岸文化碼頭的文化創(chuàng)意產業(yè)發(fā)展，及其所帶動的科教文衛(wèi)等社會服務業(yè)和交通服務業(yè)發(fā)展，將使本區(qū)的環(huán)境效益大幅提升。

六、結論

總體來說，城市更新背景下三舊區(qū)域的經濟、社會、環(huán)境效益是顯而易見的，自2009年開始經過三年時間，廣州北岸文化碼頭的更新改造充分證明了這一點，同時這種更新改造仍將繼續(xù)，以充分發(fā)揮其所帶來的效益，這也為其他區(qū)域的舊城改造提供了思路。

北岸文化碼頭的舊廠房改造使服務業(yè)發(fā)生集聚效應和規(guī)模效應，對創(chuàng)意文化、旅游、餐飲、房地產等均產生直接或間接影響，而正是通過這種用地性質和功能的轉換，以實現(xiàn)城市的產業(yè)結構升級，符合廣州市“騰龍換鳥”“退二進三”等政策的要求。此外，三舊改造有利于廣州城市形象的提升，為服務業(yè)的發(fā)展提供良好的軟環(huán)境，北岸文化碼頭作為開發(fā)和保護工業(yè)遺產資源的典型代表，具有較強的借鑒意義，尤其是通過城市更新后使創(chuàng)意產業(yè)與大眾生活緊密聯(lián)系起來，也帶動了區(qū)域周圍配套服務的發(fā)展，因此相對于經濟效益，北岸文化碼頭的社會效益更為顯著，有助于城市品牌的打造，以及城市空間結構的優(yōu)化，文化資源得以傳承，從而提高廣州的城市定位。同時員村地區(qū)的環(huán)境污染問題也通過城市更新得到解決，為服務業(yè)企業(yè)的進駐提供了良好的硬環(huán)境。

但北岸文化碼頭區(qū)域的“三舊”改造也給予我們啟示，雖然城市更新產生的效益顯著，但結合具體情況也面臨著諸多問題，如相關利益者矛盾、園區(qū)功能管理等等，因此，城市更新應與城市的經濟發(fā)展階段、功能定位及城市的產業(yè)布局調整相結合，給予相關配套政策支持，補充、整合現(xiàn)行城市更新相關政策，明確城市更新的目的、對象、主體、原則、方向、運作模式、資金保障、組織機構及職責、改造程序等，為城市更新的實施提供政策保障和法律依據，并適當允許社會資金以獨資、合作、聯(lián)營、參股、特許經營等方式參與投資，以順利實現(xiàn)三舊區(qū)域的更新改造，實現(xiàn)城市的可持續(xù)發(fā)展。

注釋：

①“三舊”改造的提法，最初來自佛山，意指對舊城鎮(zhèn)、舊廠房和舊村莊進行改造，在不突破土地利用總體規(guī)劃確定的耕地保有量、基本農田面積和建設用地總規(guī)模的前提下，促進存量建設用地和低效用地“二次開發(fā)”，以解決日益突出的建設用地供需矛盾。2008年12月20日，國土資源部與廣東省政府簽訂了《國土資源部、廣東省人民政府共同建設節(jié)約集約用地試點示范省合作協(xié)議》，以舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村屋為對象的“三舊”改造是其中的一項重要內容?！叭f”改造是國土資源部給予廣東省先行先試的特殊政策，意在在不突破土地利用總體規(guī)劃確定的耕地保有量、基本農田面積和建設用地總規(guī)模的前提下，促進存量建設用地和低效用地“二次開發(fā)”，以解決日益突出的建設用地供需矛盾。舊城鎮(zhèn)主要是指各區(qū)、鎮(zhèn)（街道）城區(qū)內國有土地的舊民居、舊商鋪、舊廠房等。舊廠房主要指鎮(zhèn)（街道）、村和工業(yè)園區(qū)內的舊廠房以及嚴重影響城市觀瞻的臨時建筑。舊村居主要指城市規(guī)劃控制區(qū)范圍內的城中村，大量用地被城市工業(yè)區(qū)、物流園等產業(yè)園區(qū)占據的園中村，不再適宜生活居住，村民須逐步遷出或整體搬遷形成的“空心村”。

②廣州北岸文化碼頭、黑龍江（大慶）文化創(chuàng)意產業(yè)園、長沙天心文化產業(yè)園區(qū)、中國曲陽雕塑文化產業(yè)園等4家園區(qū)于2011年被文化部授予為首批國家級文化產業(yè)試驗園區(qū)。

③引自http://biz.winshang.com/Zb-51.html ，廣州北岸文化碼頭創(chuàng)意產業(yè)園運營商招標公告。

④新浪廣東 http://gd.news.sina.com.cn，罐頭廠變身創(chuàng)意園 廣州紅專廠藝術區(qū)亮相，2010年01月31日。

⑤來源：http://www.redtory.com.cn/gb2312/ ，紅專廠官方網站。

⑥來源:琶洲—員村建10公里濱水中央商務區(qū)，廣州日報，2010年6月13日。

⑦數據來源：《廣州市舊廠房改造專項計劃》。

⑧集美組：廣州本土最有影響力的室內設計公司，目前為紅專廠創(chuàng)意產業(yè)園的設計者和管理者。

⑨資料來源：員村地區(qū)空氣污染嚴重，羊城晚報，2001年12月14日。

⑩資料來源：每年排放數千萬噸廢水：員村成廣州“龍須溝”，廣東新聞網，2009年5月26日。

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Analyzing the Benefits of Urban Renewal for the Renovated Regions: A Case Study of North Bay Culture Wharf in Guangzhou

Zhong Yun, Cao Yan

Urban renewal is now the public urban policy that integrates the overall rejuvenation of social, economic, cultural and material environment, and has a significant impact on the city’s future development. The paper takes North Bay Culture Wharf for example, analyzes the economic, social and environmental benefits through field surveys. It therefrom concludes that economic benefit is mainly embodied in the increase of land unit outputs, while agglomeration benefit remains low, with obvious social and environmental benefits.

urban renewal; renovated region; North Bay Culture Wharf; benefit analysis; Guangzhou

F299.23

10.3969/j.issn.1674-7178.2013.01.014

鐘韻，博士，暨南大學副教授，主要從事服務業(yè)地理與區(qū)域經濟研究。曹艷，碩士研究生，主要從事區(qū)域經濟研究。

（責任編輯：盧小文）

國家自然科學基金資助項目（41130747, 40601029）部分研究成果，廣東產業(yè)發(fā)展與粵港澳臺區(qū)域合作研究中心資助研究成果。