文/鄧光揚

避稅與守法，讓我更愛誰

文/鄧光揚

繼 2月20日召開的國務(wù)院常務(wù)會議確定房地產(chǎn)調(diào)控五條政策措施（簡稱“新國五條”）后，3月1日下午，國務(wù)院辦公廳正式發(fā)布《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》，進一步細化新國五條相關(guān)調(diào)控措施。與2011年出臺的政策相比，此次新政更注重用稅收等經(jīng)濟手段調(diào)節(jié)市場。其中最引人注目的，也被認為最嚴厲的，是要求對出售自有住房，應(yīng)依法嚴格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計征個人所得稅。此細則一出，在各界激起了千層浪。有人歡喜有人憂，網(wǎng)上各種爭議不斷?！靶聡鍡l”明確依法嚴格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計征個人所得稅，與之前普遍按房屋轉(zhuǎn)讓總價1%繳納個稅方式相比，大幅拉高了購房成本，讓無數(shù)買房、賣房人抽緊了心。高稅賦激發(fā)了大家各種想象力，眾網(wǎng)友甚至各出損招避稅，贈與、“陰陽”合同、假離婚、打假官司這四類避稅招數(shù)被瘋傳。但是，這些招數(shù)背后存在的風險，又有多少人知道呢？

表姐虛擬贈房協(xié)議表妹多花冤枉錢

江蘇鎮(zhèn)江的袁愛鎮(zhèn)女士很開心：2012年8月，女兒從京口區(qū)實驗小學考上了南京外國語學校河西分校；三個月后，丈夫的工作也從鎮(zhèn)江調(diào)到了南京；一個月后，她也索性辭去了在鎮(zhèn)江某企業(yè)的工作，應(yīng)聘到南京市溧水區(qū)一家外資企業(yè)從事財務(wù)工作。

不到半年，舉家遷到了省城，不能老租房子，干脆買一套房子吧。表姐駱愛寧聞訊后表示，自己在南京有三套房，兒子馬上要自費留學澳大利亞，正想出手拋掉一套。

她倆從小一塊在外婆家跳皮繩、過家家，情同親姐妹。表姐多次當眾表示：“表妹要買房，價格好商量，在市場價的基礎(chǔ)上表姐再讓10萬元，算是給表妹一家落戶南京的賀禮！”

表妹自然千萬歡喜，喜滋滋地選了離工作單位和女兒學校相對較近的一套118平方米的三室套房。表姐2007年時買這套房總共花了不到100萬，現(xiàn)在按本小區(qū)的市場價可賣200萬。表姐有心兌現(xiàn)讓利的諾言，可是丈夫沉著臉遲遲不表態(tài)。

駱愛寧十分為難，讓利的話都當著表妹一家的面說過好幾回了，沒料到丈夫居然是這種態(tài)度，這如何是好。她絞盡腦汁，想出了一個萬全之策，說給丈夫一聽，丈夫一改遲遲不表態(tài)的勁，掐滅手中煙頭，拍著大腿叫好。

隔日，兩姐妹嘀咕了一陣后，袁愛鎮(zhèn)立馬打電話給丈夫，丈夫聽后心中暗喜，嘴上卻說：“你們姐妹間買賣房子，你做主就是了，我沒意見?！?/p>

當晚，表姐、姐夫與表妹、妹夫湊到一塊，“會簽”了一個贈與合同；次日，又花了3000元辦理了公證；半月后，表妹一家不等房產(chǎn)過戶，支付了100萬元現(xiàn)金后，便歡歡喜喜住進表姐的豪華裝修房。

三個月后，兩家人都從繁忙工作中抽出時間，一起來到南京華僑路房產(chǎn)交易中心辦理贈與房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)。表妹單方繳納了百分之三的契稅，以及本應(yīng)雙方各自承擔萬分之五的印花稅。正當袁愛鎮(zhèn)滿心憧憬著房產(chǎn)證即將到手之際，突然被告知：表姐妹不屬直系親屬，她倆間的贈與必須繳納個人所得稅。

袁愛鎮(zhèn)掐指一算，自己枉費心機，反而比正常買賣多掏了2萬元，不由長嘆：“哎，這真是，早知如此，何必當初?！?/p>

駱愛寧、袁愛鎮(zhèn)姐妹間的假贈與真買賣，最終未能逃稅反而多掏冤枉錢，極具警示意義——不是任何人之間的房產(chǎn)贈與都免收個稅。他們原來想通過“名為贈實為賣”的手法避稅，即買賣雙方商定，假稱將房產(chǎn)贈與賣家，買賣雙方訂立房屋贈與的書面合同并公證，然后，“受贈人”即買家憑房屋贈與合同只需繳納百分之三的契稅以及贈與雙方各承擔萬分之五的印花稅，不論贈與人和受贈人，都無需繳納個人所得稅。

高稅賦激發(fā)了大家各種想象力，眾網(wǎng)友甚至各出損招避稅，贈與、“陰陽”合同、假離婚、打假官司這四類避稅招數(shù)被瘋傳。但是，這些招數(shù)背后存在的風險，又有多少人知道呢？

但是，2009年的《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于個人無償受贈房屋有關(guān)個人所得稅問題的通知》中，明確以下三種情形的房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與，對當事雙方不征收個人所得稅：房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與對其承擔直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。除此之外，其他情形的房屋贈與都要征收個稅。也就是說，贈與人和受贈人之間不符合以上三種條件，想通過“贈與”方式逃避個稅是不可行的。不符合以上三種情況的受贈人個人所得稅具體算法是，其應(yīng)納稅所得即贈與合同上標明的贈與房屋價值減除贈與過程中受贈人支付相關(guān)稅費后的余額，乘以個稅稅率20%。

本案中，駱愛寧與袁愛鎮(zhèn)不是直系親屬，袁愛鎮(zhèn)受贈駱愛寧市價200萬元的房子，將支付的稅費有：契稅3%×200萬元= 6萬元，印花稅200萬元×萬分之五=1000元，除此還應(yīng)繳納個稅(200萬元-6萬元-1000元)×20%=38.78萬元?？梢?，假贈與真買賣的避稅方法并非人人可行！

現(xiàn)實中，假贈與有巨大的風險：一是根據(jù)合同法的規(guī)定，以房屋贈與代替買賣逃避稅收的行為顯然屬于無效；二是假贈與代替真買賣中，賣方有可能不能依據(jù)買賣合同全額取得賣房款，而買方還要承擔贈與人撤銷贈與和不履行贈與義務(wù)的風險；三是按贈與取得的房產(chǎn)，現(xiàn)行政策無法獲取住房公積金貸款；四是合同法中規(guī)定，“贈與的財產(chǎn)有瑕疵，贈與人不承擔責任”，也就是說，買方拿到房產(chǎn)后如果發(fā)生了質(zhì)量問題，在法律上不受保護；五是假贈與代替真買賣而逃避稅收的行為，違反國家稅收征收的有關(guān)規(guī)定，情節(jié)嚴重者可能受刑事制裁。

做低交易價格少花5000元

2013年元旦，南京的李東平把房子賣給唐玉香，成交總價是300萬元。為了減少房屋交易時繳納的稅費，李東平和唐玉香協(xié)商把房子交易總價在合同上做低。李東平和唐玉香簽房屋轉(zhuǎn)讓合同時，把成交總價寫成250萬元，即所謂的“陽合同”，其余50萬元的房款以“裝修款”的名義寫進合同的補充協(xié)議內(nèi)，即雙方協(xié)商好的“陰合同”，這筆50萬元的“裝修款”，唐玉香會在約定的時間私下打給李東平。作為賣家的李東平實際收到的房款仍然是300萬元，而所繳的個稅卻能省下很多。

兩人心里一盤算，當時房屋原值還不到150萬元，涉及的個稅近2萬元；將300萬元實際成交價做成250萬元來計算，僅個稅一項就能節(jié)省5000元。

正當他們打著如意算盤時，稅務(wù)窗口的小姐發(fā)話了：“你的房子比網(wǎng)上掛牌價整整低2000元/平方米，不太可能?！?/p>

唐玉香好說歹說，稅務(wù)小姐才按房屋所在地的最低基準價計稅征繳。雖然未獲全勝，但還是省下了好幾千元。唐玉香心中還是美滋滋的。

二手房交易中，“陰合同”顯示買賣雙方真實的成交價格，而“陽合同”則是一份做低房價的合同，交給房地產(chǎn)交易中心過戶，以便少交稅。實際上，如果二手房合同上的成交價格低于市場價過多，交易的單子會被稅務(wù)部門退回來。2008年開始，上海、南京、杭州等多個城市稅務(wù)部門出臺了二手房交易計稅基準價，當納稅人申報的成交價格高于計稅基準價時，按納稅人申報的成交價格征稅；當納稅人申報的成交價格低于計稅基準價且無正當理由時，就按基準價進行征收。該計算基準價是最近該小區(qū)或者該區(qū)域的二手房成交市場均價。

業(yè)內(nèi)人士介紹說，“做低成交價格”確實是行業(yè)內(nèi)普遍存在的，為的是盡量減少買賣雙方繳納的稅費。不過，這個“做低”是有限度的，通常“陽合同”上顯示的單價比預(yù)估的市場均價低1000元～1500元/平方米。如果單價一味做低，很有可能稅務(wù)部門通不過，仍然按最低基準價計稅。所以通過“陰陽合同”操作，少繳的個稅有限，報稅價格并非以買賣雙方意愿而定的。

另外，簽“陰陽合同”同樣存在風險。與“陽合同”總房款的差額部分，是買賣雙方私下交易的，并不進入銀行的保證金賬戶，因此這筆交割的房款有一定的風險。

虛構(gòu)債務(wù)上法庭偷雞不成蝕把米

李玉英父母有三套房，其中123平方米的那套房，被李玉英的大學同學呂忠強相中，欲以1.8萬元每平方米的單價購買。為避稅，呂忠強經(jīng)與李玉英磋商，與李玉英的父母在2013年3月1日偽造了一份《借款合同》。合同載明：李玉英的父母向呂忠強借款200萬元，借款期限為三年，自2009年12月21日至2012年12月20日止。合同期內(nèi)借款利率按人民銀行同檔次的基準利率上浮75%確定，為月利率7.875‰，如借款逾期，從逾期之日起，按合同載明利率基礎(chǔ)上加收50%計收利息。同日，雙方還在合同中約定：李玉英的父母用其所有的一套房產(chǎn)向呂忠強作抵押擔保。

3月1日，呂忠強以李玉英父母借款不還為由提起訴訟。李玉英父母承認欠款事實，但無力歸還，愿按約以抵押的房產(chǎn)抵償債務(wù)和利息。

法院審理發(fā)現(xiàn)，關(guān)于借款的細節(jié)雙方回答破綻百出。父親說給女兒李玉英置備嫁妝，母親講用于買房（事實上女兒李玉英早在借款前半年就已舉行了婚禮，借款后老兩口根本沒有買過房子）；呂忠強說在家中當面現(xiàn)金交付二老，但二老說是女兒代辦的，女兒李玉英則稱上門取款不清楚……

法官就此懷疑這是虛假訴訟，遂提出要鑒定訂立《借款合同》的時間，或者拍賣房產(chǎn)、變賣房產(chǎn)，將所得房款用于償還呂忠強。

呂忠強聞言，虛汗直冒，沉吟半晌說，我撤訴。如此折騰一番，他不僅沒討到便宜，還多支付了一筆訴訟費，心中暗暗生恨：“偷雞不成蝕把米！”

以這樣打假官司的方式來規(guī)避稅費，假裝欠款打官司，然后以房屋抵償債務(wù)。先是買方向賣方支付房款，賣方按房款打欠條給買方，并以房產(chǎn)做抵押；然后買方以拒不還款為由起訴到法院，賣方承認欠款，表示無力償還，愿意以所抵押的房產(chǎn)抵償。最后，買方拿著法院判決書去房產(chǎn)中心過戶。不論是否限購，都可以過戶。而且，這不是最新“國五條”所稱的“轉(zhuǎn)讓”，故不必按20%納稅?，F(xiàn)實中，肯定不乏成功的案例。但風險也很大，很容易會被法院查出。萬一最后被認定為虛假訴訟，雙方還須承擔相應(yīng)責任，可能會被處以較嚴厲的懲罰措施。

江蘇高院就明確規(guī)定，損害社會公共利益、違反法律和行政法規(guī)的強制性規(guī)定的借貸合同應(yīng)當認定無效。南京中院則著力審查排除虛假債務(wù)，專門制定《關(guān)于審理民間借貸糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見》，明確指出：原告起訴的借貸事實或理由不符合常理，借據(jù)可能偽造等八大情形之一的，嚴格審查借貸發(fā)生的原因、時間、地點、款項來源、交付方式、款項去向以及借貸雙方的經(jīng)濟狀況等事實。對涉嫌虛假訴訟的案件，法院將采取下列措施予以防范：傳喚出借人、借款人本人或者相關(guān)經(jīng)辦人員到庭陳述，并告知無正當理由拒不到庭的不利法律后果；要求當事人進一步提交其他相關(guān)證據(jù)，包括申請證人出庭作證；告知相關(guān)利害關(guān)系人，并依據(jù)利害關(guān)系人的申請或者依職權(quán)通知其參加訴訟；依職權(quán)進行調(diào)查取證等。

據(jù)南京中院民一庭法官路進良介紹，如今法院對民間借貸案件的審理相當嚴格，由于房款數(shù)額一般較大，法院很可能會懷疑素不相識的兩人之間為何會有這樣的大額欠款。因此，法院會要求欠款方提供轉(zhuǎn)賬信息或支付憑證，意即如何證明當初借款給對方。此外，如果欠款數(shù)額與房產(chǎn)價值基本等同，法院也會認為這可能并非真實債務(wù)，是違反法律規(guī)定逃避稅務(wù)的行為，通常會認真查明事實后判決欠款無效，甚至認為案件名為借貸實為買賣，要求補交稅款。

妻子假離婚老公趁機娶新人

江蘇淮安的王林自小家境不好，在南京上完大學后，直接入贅同學李秀英家，做了南京人的上門女婿。起初，王林吃苦耐勞，節(jié)儉持家。不久后，他像變了個人似的，喜歡搓麻將、泡桑拿，自己賺的錢不夠用，還向妻子伸手。對此，心中不快的李秀英聯(lián)合父母，對王林三番五次勸慰，但并無多大改觀。

后因城市改造，家在城郊的李秀英家老宅面積大，拆遷后獲得兩套房子和一筆不菲的貨幣補償。李秀英怕丈夫有錢就“手癢”，想將現(xiàn)錢變成固定資產(chǎn)，打算到靠近奧體中心處買一套新房?？墒?，南京限制購買第三套住房。李秀英便與王林商量，兩人一致同意假離婚。說干就干，次日王林用摩托車載著妻子，到民政部門笑瞇瞇辦理了協(xié)議離婚手續(xù)。接著，又根據(jù)協(xié)議到房產(chǎn)局把兩套房子的產(chǎn)權(quán)變更到男方名下。

辦妥這一切，李秀英不亦樂乎地看房殺價，王林卻暗地里忙不迭地尋找買家，將手中的兩套房子中的一套賤賣給了一位在南京做生意的淮安女老鄉(xiāng)。李秀英發(fā)現(xiàn)后，氣不打一處出，三天兩頭找那女的鬧，三天兩頭在家和王林吵。王林和那女老鄉(xiāng)一合計，索性將那套房裝修一新，住到了一起，并且威脅李秀英說：“你現(xiàn)在住的房子也是我的，再鬧，請你走人?！?/p>

這時，李秀英慌了神，放低姿態(tài)請他“回家”。不想，王林振振有詞：“回家？你爸媽把我當過家里人嗎，給過我好臉色嗎？我一個蘇北窮小子，配得上你南京大小姐嗎？”

最后，王林和那位離異女老鄉(xiāng)結(jié)了婚。李秀英求助律師，律師也愛莫能助。李秀英賠了房子，失了丈夫，終日以淚洗面。好在昔日同學從中調(diào)解，王林才沒有追要李秀英居住的那套房。

娶賣房人老婆，過戶后離婚找原配。這種曲折復(fù)雜暗度陳倉的避稅攻略，從理論上來說是可行的：賣家離婚，待售房產(chǎn)全部歸男方，買家離婚，如有房產(chǎn)也全部歸男方賣家，然后，男攜房產(chǎn)和買家女結(jié)婚，房產(chǎn)共有，賣家男和買家女離婚，房產(chǎn)歸買家女，錢歸賣家男，最后，兩對二婚夫婦“閃離”，再找先前配偶復(fù)婚。

但在現(xiàn)實操作層面上，由于牽扯到兩對互不相識的夫妻，夫妻感情會面臨巨大考驗，潛在風險不可預(yù)料。又因這種做法違反傳統(tǒng)道德倫理和社會公序良俗，真出了意外，很難通過法律得到救濟。

圍繞“新國五條”是非之爭，面對“避稅與守法，讓我更愛誰”之問，筆者見識淺薄，無力評議。只想說——道德是永存的，而財富是每天都在更換主人！

編輯：程新友 jcfycxy@sina.com