孟祥沛

（上海社會(huì)科學(xué)院法學(xué)研究所，上海200020）

按揭一詞，源自英文“mor tgage”；我國(guó)的按揭制度，亦是由英國(guó)經(jīng)我國(guó)香港地區(qū)而傳入。自20世紀(jì)90年代前后，我國(guó)大力推行住房制度改革，逐步取消長(zhǎng)期以來(lái)的實(shí)物分房制度，實(shí)行住房貨幣化、商品化、市場(chǎng)化，由此推動(dòng)了房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃興起和繁榮發(fā)展，在這種背景下，商品房買賣按揭被引入我國(guó)，并已成為我國(guó)居民購(gòu)買商品房的主要方式，在我國(guó)房屋買賣和銀行貸款活動(dòng)中發(fā)揮著越來(lái)越重要的作用。

一、問(wèn)題的提出

我國(guó)目前的房屋按揭包括期房按揭和現(xiàn)房按揭兩種形式，前者是指買賣未竣工房屋的按揭，后者是指買賣已竣工房屋的按揭。其中，期房按揭又稱三方按揭，其操作程序一般是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房人和貸款銀行三方簽訂合同，明確約定貸款銀行向購(gòu)房人提供一定比例的購(gòu)房貸款，購(gòu)房人分期償付貸款并以其對(duì)所購(gòu)房屋的權(quán)利向銀行提供擔(dān)保，1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商同時(shí)為購(gòu)房人向銀行提供保證擔(dān)保。與英美法系國(guó)家的按揭制度相比，我國(guó)的期房按揭不需要轉(zhuǎn)移購(gòu)房人的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，同時(shí)又創(chuàng)造性地附加了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的保證責(zé)任，由此形成一種既不同于英美法系國(guó)家的按揭制度又區(qū)別于德、日等大陸法系國(guó)家的不動(dòng)產(chǎn)買賣抵押貸款制度而獨(dú)具中國(guó)特色的按揭制度，因此，有人稱之為“中國(guó)式按揭”。2

自按揭制度被引入我國(guó)以來(lái)，國(guó)內(nèi)法學(xué)界關(guān)于按揭的法律性質(zhì)一直存在較大爭(zhēng)議，不動(dòng)產(chǎn)抵押說(shuō)、權(quán)利質(zhì)押說(shuō)、讓與擔(dān)保說(shuō)、雙重?fù)?dān)保說(shuō)、新型擔(dān)保說(shuō)等觀點(diǎn)莫衷一是。其實(shí)，現(xiàn)房按揭的法律性質(zhì)并不復(fù)雜，現(xiàn)房按揭法律關(guān)系的主體只有購(gòu)房人和銀行，購(gòu)房人以其因購(gòu)買房屋而獲得的房屋所有權(quán)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所提供的購(gòu)房貸款提供擔(dān)保，其法律性質(zhì)顯然屬于不動(dòng)產(chǎn)抵押。購(gòu)房人向開(kāi)發(fā)商以外的房屋所有權(quán)人購(gòu)買二手房時(shí)辦理的按揭，同樣屬于這種情況。因此，學(xué)者關(guān)于按揭法律性質(zhì)的爭(zhēng)議主要就集中在“中國(guó)式按揭”這種期房買賣中的按揭之上。

正因?yàn)閷W(xué)界對(duì)中國(guó)式按揭的法律性質(zhì)存在較大爭(zhēng)議，所以按揭的做法雖然在各地被廣泛采用，但我國(guó)相關(guān)法律規(guī)定中卻很少出現(xiàn)“按揭”一詞，而是較多使用“住房擔(dān)保貸款”的稱謂。如1997年中國(guó)人民銀行的《個(gè)人住房擔(dān)保貸款試行辦法》第2條規(guī)定：“個(gè)人住房擔(dān)保貸款（以下簡(jiǎn)稱貸款）是指借款人或第三人以所購(gòu)住房和其他具有所有權(quán)的財(cái)產(chǎn)作為抵押物或質(zhì)物，或由第三人為其貨款提供保證，并承擔(dān)連帶責(zé)任的貸款?！痹摋l所規(guī)定的“借款人以所購(gòu)住房作為抵押物為其貨款提供保證”實(shí)質(zhì)上就是按揭?！鞍唇摇币辉~最早在全國(guó)性規(guī)范文件的出現(xiàn)，見(jiàn)于2006年5月國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部、發(fā)改委、監(jiān)察部、財(cái)政部、國(guó)土資源部、中國(guó)人民銀行、稅務(wù)總局、統(tǒng)計(jì)局、銀監(jiān)會(huì)九部門《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》，該意見(jiàn)第5條規(guī)定：“為抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，從2006年6月1日起，個(gè)人住房按揭貸款首付款比例不得低于30%?！背撘庖?jiàn)之外，我國(guó)法律法規(guī)或其他規(guī)范性文件中均有意無(wú)意地回避使用“按揭”一詞。

按揭法律性質(zhì)的爭(zhēng)議還直接導(dǎo)致了按揭稱謂和做法的千差萬(wàn)別。對(duì)于按揭貸款購(gòu)房，不僅各家銀行在格式合同中對(duì)按揭權(quán)利義務(wù)的規(guī)定很不一致，而且按揭的稱謂也是五花八門，有“樓花按揭”、“樓宇按揭”、“銀行按揭”、“房地產(chǎn)按揭”、“按揭抵押貸款”、“期房抵押借款”、“預(yù)售商品房抵押”等多種。這種混亂的現(xiàn)象直接制約了按揭制度的規(guī)范和進(jìn)一步發(fā)展。同時(shí)，按揭法律關(guān)系中可能會(huì)產(chǎn)生期待權(quán)擔(dān)保與開(kāi)發(fā)商保證擔(dān)保、按揭權(quán)與在建工程抵押權(quán)、期待權(quán)擔(dān)保與工程款優(yōu)先受償權(quán)、按揭權(quán)與普通債權(quán)等諸多矛盾。在這種情況下，探討中國(guó)式按揭的法律性質(zhì)和實(shí)現(xiàn)途徑，理順按揭當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，無(wú)論是對(duì)于我國(guó)擔(dān)保法的修改和完善，還是對(duì)于我國(guó)商品房市場(chǎng)和金融市場(chǎng)的健康發(fā)展以及對(duì)于司法實(shí)踐中相關(guān)爭(zhēng)議的順利解決，都具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

二、中國(guó)式按揭的特色和合理性

中國(guó)式按揭與英美法系國(guó)家的按揭制度相去甚遠(yuǎn)，二者最大的差別體現(xiàn)為兩點(diǎn)。一是關(guān)于房屋權(quán)利的轉(zhuǎn)移。在英美法系中，按揭設(shè)定后，作為按揭人的購(gòu)房者要將其對(duì)標(biāo)的房屋所擁有的權(quán)利轉(zhuǎn)移給按揭權(quán)人（銀行），同時(shí)按揭人享有回贖權(quán)這一重要的權(quán)利?！癕or tgage之本意為讓與擔(dān)保，目的在于移轉(zhuǎn)財(cái)產(chǎn)擔(dān)保債務(wù)之清償”3；“按揭是屬主、業(yè)主或歸屬主將其物業(yè)轉(zhuǎn)讓于按揭受益人作為還款保證的法律行為效果。經(jīng)過(guò)這樣的轉(zhuǎn)讓，按揭受益人成為屬主、業(yè)主或歸屬主。還款后，按揭受益人將屬主權(quán)、業(yè)主權(quán)或歸屬主權(quán)轉(zhuǎn)讓回于原按揭人”4。中國(guó)式按揭則不發(fā)生房屋權(quán)利的轉(zhuǎn)移，也不存在回贖權(quán)問(wèn)題。二是法律主體和法律關(guān)系不同。英美法中的按揭關(guān)系一般不涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，僅在購(gòu)房人（即按揭人）和銀行（按揭權(quán)人）之間發(fā)生作用，而中國(guó)式按揭采用三方按揭的做法，將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的保證義務(wù)作為按揭關(guān)系的必要組成部分，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房人都成為按揭關(guān)系的主體。

中國(guó)式按揭與英美按揭的比較表

相比英美法系國(guó)家的按揭，我國(guó)的按揭制度摒棄了標(biāo)的房屋權(quán)利的轉(zhuǎn)移，這種做法完全契合了中國(guó)人的傳統(tǒng)心理?！熬诱哂衅湮荨笔侵袊?guó)人千百年來(lái)的夢(mèng)想，我國(guó)住房制度改革以來(lái)的房屋市場(chǎng)化更給現(xiàn)實(shí)中的每個(gè)人提供了實(shí)現(xiàn)這個(gè)夢(mèng)想的機(jī)會(huì)。購(gòu)買房屋成為現(xiàn)代人一生中最大的一筆投資，擁有屬于自己的房產(chǎn)成為現(xiàn)代人一生中最迫切的需求。然而，英美法中的按揭制度，需要轉(zhuǎn)移購(gòu)房人對(duì)標(biāo)的房屋的所有權(quán)利。對(duì)中國(guó)人來(lái)講，如果實(shí)行這樣的制度，則自己為購(gòu)買房屋一下子拿出多年積蓄，支付幾十萬(wàn)甚至上百萬(wàn)的首付，然而房屋的權(quán)利人卻不是自己。雖然自己享有回贖權(quán)，當(dāng)十幾年甚至幾十年后貸款還清時(shí)，房屋所有權(quán)會(huì)回轉(zhuǎn)到自己名下，但購(gòu)房人擁有房產(chǎn)的夢(mèng)想要等待如此漫長(zhǎng)的時(shí)間才能實(shí)現(xiàn)，在其實(shí)現(xiàn)前，自己等于住在別人的房屋里。這無(wú)論從觀念上還是感情上都很難讓人接受。因此，英美法的按揭制度通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的讓與來(lái)進(jìn)行擔(dān)保的做法并不適合中國(guó)的國(guó)情。中國(guó)式按揭的做法，摒棄了標(biāo)的房屋權(quán)利的轉(zhuǎn)移，滿足了購(gòu)房人擁有屬于自己的房屋的需求，易于為我國(guó)老百姓所接受，有助于按揭制度在我國(guó)的迅速發(fā)展。

中國(guó)式按揭的最大特點(diǎn)，就在于在按揭關(guān)系中，加入了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的保證義務(wù)。因此，中國(guó)式按揭至少要涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房人和銀行三大主體，每個(gè)主體都具有雙重的身份，并由此形成三層法律關(guān)系：其一，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房人之間的關(guān)系。購(gòu)房人與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商簽訂商品房買賣合同，從而形成房屋買賣合同關(guān)系。購(gòu)房者將一定比例的首付款交予房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商依合同向購(gòu)房者按時(shí)保質(zhì)保量交付房屋并辦理房產(chǎn)證；其二，購(gòu)房人和銀行之間的關(guān)系。購(gòu)房人向銀行申請(qǐng)首付款以外其余房款的貸款，由此和銀行形成借款合同關(guān)系。同時(shí)，購(gòu)房人以自己對(duì)所購(gòu)房屋的權(quán)利向銀行提供擔(dān)保，由此與銀行又形成擔(dān)保法律關(guān)系。在這兩種法律關(guān)系中，購(gòu)房人的身份既是借款關(guān)系的借款人，又是擔(dān)保關(guān)系的擔(dān)保人；銀行的身份則相應(yīng)地成為借款關(guān)系的貸款人和擔(dān)保關(guān)系的擔(dān)保權(quán)人。其三，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和銀行之間的關(guān)系。購(gòu)房人申請(qǐng)貸款后，銀行將其向購(gòu)房人所提供的貸款一次性支付給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商則對(duì)購(gòu)房人的貸款予以保證擔(dān)保，由此在開(kāi)發(fā)商和銀行之間形成保證合同關(guān)系。

按揭的最大作用就是有效地將房屋買賣與擔(dān)保貸款結(jié)合在了一起，滿足了購(gòu)房人、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和貸款銀行三方不同的利益需求。第一，按揭解決了購(gòu)房人一下子拿不出一大筆購(gòu)房款的燃眉之急，在“先居住后付款”的模式下幫助其實(shí)現(xiàn)了擁有私人房屋的愿望。第二，按揭解決了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商銷售上的難題，促進(jìn)了房屋買賣，加快了資金回籠速度，有助于其進(jìn)一步擴(kuò)大再生產(chǎn)。第三，按揭解決了銀行流動(dòng)性資金的閑置問(wèn)題，幫助其找到了一個(gè)比較安全的投資渠道，有利于銀行發(fā)放優(yōu)質(zhì)貸款，提高收益。然而，在房屋預(yù)售法律關(guān)系中，三方當(dāng)事人所獲取的利益與其所承擔(dān)的義務(wù)和風(fēng)險(xiǎn)卻是不均衡的。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，由于房款已全部到位，只要保證按時(shí)按質(zhì)交付房屋即可高枕無(wú)憂，交易風(fēng)險(xiǎn)少而又少。對(duì)于購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，由于其交付的只是20%至30%左右的首付款，風(fēng)險(xiǎn)雖然存在但也不是最大。而對(duì)于貸款銀行來(lái)說(shuō)，占房款高達(dá)近70%至80%的貸款已劃入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的賬戶，而房屋貸款的收回需要長(zhǎng)達(dá)十幾年甚至幾十年的時(shí)間，在這期間，既存在若干難以預(yù)料的房屋建設(shè)中的風(fēng)險(xiǎn)，包括自然風(fēng)險(xiǎn)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，又存在購(gòu)房人因經(jīng)濟(jì)狀況惡化而無(wú)力償還貸款的風(fēng)險(xiǎn)。于此情形，如果沒(méi)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的保證擔(dān)保，銀行參與按揭的積極性必然受到極大的遏制。而如果缺少銀行的參與，很少購(gòu)房人能一下子支付全部房款，由此導(dǎo)致房屋買賣交易難以成功，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也無(wú)從謀取利益。要實(shí)現(xiàn)三方主體的共贏，就必須加大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的義務(wù)而確保降低銀行貸款的風(fēng)險(xiǎn)，為此，中國(guó)式按揭創(chuàng)造性地添加了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的保證責(zé)任，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在獲取較大利益的同時(shí)也承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)，以此降低了銀行的放貸風(fēng)險(xiǎn)，提高了銀行貸款的安全性，增加了銀行發(fā)放房屋貸款的積極性。中國(guó)式按揭既使三方主體的利益都得到保障，又使三方主體的權(quán)利和義務(wù)、收益與風(fēng)險(xiǎn)趨于對(duì)等和平衡，體現(xiàn)了制度設(shè)計(jì)上的科學(xué)性和合理性。

三、中國(guó)式按揭法律性質(zhì)的辨析

從內(nèi)容上來(lái)說(shuō)，中國(guó)式按揭包括兩重?fù)?dān)保關(guān)系，一個(gè)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)于購(gòu)房人貸款向銀行提供的保證擔(dān)保，另一個(gè)是購(gòu)房人以其對(duì)所購(gòu)房屋的期待權(quán)而向銀行提供的擔(dān)保，二者缺一不可，因此，中國(guó)式按揭在法律性質(zhì)上是由這兩種擔(dān)保關(guān)系有機(jī)結(jié)合在一起而形成的復(fù)合擔(dān)保。學(xué)界爭(zhēng)議中的不動(dòng)產(chǎn)抵押說(shuō)、權(quán)利質(zhì)押說(shuō)、讓與擔(dān)保說(shuō)、新型擔(dān)保說(shuō)等往往都是針對(duì)中國(guó)式按揭中所包含的購(gòu)房人期待權(quán)擔(dān)保的性質(zhì)而言的。

（一）不動(dòng)產(chǎn)抵押說(shuō)

不動(dòng)產(chǎn)抵押說(shuō)認(rèn)為，根據(jù)按揭權(quán)人（銀行）與按揭人（購(gòu)房人）之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，期房按揭的目的是為了擔(dān)保債務(wù)的清償，擔(dān)保物的占有及使用仍為按揭人所有。按揭權(quán)人的權(quán)利與抵押權(quán)人的權(quán)利亦大體相同。無(wú)論是在設(shè)立目的方面，還是法律效力方面，期房按揭都與房屋抵押基本相同，期房按揭并未超出抵押的范疇。5不動(dòng)產(chǎn)抵押說(shuō)是我國(guó)學(xué)術(shù)界和司法界的主流觀點(diǎn)，在其影響下，我國(guó)部分行政規(guī)章以及最高人民法院的司法解釋都將期房擔(dān)保視為一種不動(dòng)產(chǎn)抵押，司法實(shí)踐中的實(shí)務(wù)操作也都是比照不動(dòng)產(chǎn)抵押的相應(yīng)規(guī)定進(jìn)行的。

然而，不動(dòng)產(chǎn)抵押說(shuō)在我國(guó)現(xiàn)存法律體系下也存在難以自圓其說(shuō)的尷尬。期房買賣的購(gòu)房人在與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商簽訂買賣合同時(shí)，標(biāo)的房屋尚在建設(shè)之中，購(gòu)房人對(duì)標(biāo)的房屋所擁有的權(quán)利只是一種期待權(quán)，雖然這種期待權(quán)將來(lái)在一定條件下可轉(zhuǎn)化為所有權(quán)，但它畢竟與所有權(quán)不同，在我國(guó)嚴(yán)格堅(jiān)持物權(quán)法定主義的前提下，在期待權(quán)上設(shè)立擔(dān)保物權(quán)缺乏法律依據(jù)。同時(shí)，最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)（試行）》第113條規(guī)定，以自己不享有所有權(quán)或者經(jīng)營(yíng)權(quán)的財(cái)產(chǎn)作抵押，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為抵押無(wú)效。由此可見(jiàn)，購(gòu)房人不能在自己并不享有所有權(quán)的期房上設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)抵押。此外，按照物權(quán)的基本理論，傳統(tǒng)的抵押權(quán)一般必須直接指向現(xiàn)存的、具有一定交換價(jià)值的財(cái)產(chǎn)或及時(shí)物化的權(quán)利，期待權(quán)價(jià)值難以估量，在期待權(quán)上設(shè)定抵押缺乏可行性。雖然我國(guó)《物權(quán)法》及最高人民法院的有關(guān)司法解釋規(guī)定在建房屋可以進(jìn)行抵押，但其立法目的僅在于解決房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金難題，確保建設(shè)項(xiàng)目順利完工，因此有權(quán)在在建房屋上設(shè)立抵押權(quán)的主體也應(yīng)理解為僅限于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。

（二）權(quán)利質(zhì)押說(shuō)

權(quán)利質(zhì)押說(shuō)認(rèn)為，購(gòu)房者在與銀行簽訂按揭合同時(shí)，購(gòu)房人向銀行提供的擔(dān)保物并不是事實(shí)上存在的不動(dòng)產(chǎn)，而是一種債權(quán)請(qǐng)求權(quán)和獲得將來(lái)利益的期待權(quán)，其設(shè)定和法律效力更符合權(quán)利質(zhì)押的特點(diǎn)。6我國(guó)目前通常通行的做法即期房按揭中購(gòu)房人和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將房屋買賣合同、房款發(fā)票或收據(jù)以及其他購(gòu)房人權(quán)利證明文件交由銀行保管的做法，7正是按揭屬于權(quán)利質(zhì)押性質(zhì)的體現(xiàn)。

權(quán)利質(zhì)押說(shuō)將期房按揭中購(gòu)房人向銀行提供擔(dān)保的標(biāo)的物歸結(jié)為一種獲得將來(lái)利益的期待權(quán)，這種觀點(diǎn)是正確的，但將這種期待權(quán)擔(dān)保歸為權(quán)利質(zhì)押則與法理有悖。“作為質(zhì)權(quán)的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，不得與質(zhì)權(quán)的性質(zhì)相沖突。質(zhì)權(quán)系設(shè)定于動(dòng)產(chǎn)之上的擔(dān)保物權(quán)，在不動(dòng)產(chǎn)上不得設(shè)定質(zhì)權(quán)”。8尤其是，我國(guó)《物權(quán)法》嚴(yán)格規(guī)定了權(quán)利質(zhì)押的法定性?！段餀?quán)法》第223條規(guī)定：債務(wù)人或者第三人有權(quán)處分的下列權(quán)利可以出質(zhì)：（1）匯票、支票、本票；（2）債券、存款單；（3）倉(cāng)單、提單；（4）可以轉(zhuǎn)讓的基金份額、股權(quán)；（5）可以轉(zhuǎn)讓的注冊(cè)商標(biāo)專用權(quán)、專利權(quán)、著作權(quán)等知識(shí)產(chǎn)權(quán)中的財(cái)產(chǎn)權(quán)；（6）應(yīng)收賬款；（7）法律、行政法規(guī)規(guī)定可以出質(zhì)的其他財(cái)產(chǎn)權(quán)利。根據(jù)其中第七項(xiàng)的兜底條款，權(quán)利質(zhì)押的標(biāo)的必須是法律或行政法規(guī)規(guī)定可以出質(zhì)的其他財(cái)產(chǎn)權(quán)利，在法律和行政法規(guī)目前尚無(wú)明確規(guī)定之時(shí)，將期待權(quán)擔(dān)保視為一種權(quán)利質(zhì)押顯然于法無(wú)據(jù)。

（三）讓與擔(dān)保說(shuō)

讓與擔(dān)保說(shuō)認(rèn)為，英美法上的按揭與大陸法上的讓與擔(dān)保都源于羅馬法中的信托擔(dān)保，二者都是通過(guò)權(quán)利的轉(zhuǎn)移來(lái)?yè)?dān)保債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。我國(guó)期房按揭實(shí)務(wù)中，購(gòu)房者與銀行在商品房預(yù)售合同中常常約定，在按揭人不能履行還貸責(zé)任時(shí)，按揭銀行可以直接取得按揭人在房屋買賣合同中的全部權(quán)益以清償所有欠款?？梢?jiàn)，實(shí)踐操作中，按揭合同中所規(guī)定的銀行的權(quán)利類似于按揭標(biāo)的物所有人的權(quán)利。確定期房按揭的讓與擔(dān)保法律性質(zhì)可以使貸款銀行在借貸人償還本息前享有按揭標(biāo)的物的所有權(quán)，利于銀行債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。9

然而，我國(guó)《物權(quán)法》明確規(guī)定：“物權(quán)的種類和內(nèi)容，由法律規(guī)定?！蔽覈?guó)法定的擔(dān)保物權(quán)只包括抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)和留置權(quán)三種，在信守成文法主義的中國(guó)，讓與擔(dān)保的存在缺少法律上的根據(jù)。而且，讓與擔(dān)保中將擔(dān)保標(biāo)的物的所有權(quán)“讓與”擔(dān)保權(quán)人這一做法本身就違背了我國(guó)擔(dān)保法關(guān)于不得約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時(shí)擔(dān)保物為債權(quán)人所有的規(guī)定，“引進(jìn)讓與擔(dān)保對(duì)中國(guó)物權(quán)法的體系構(gòu)造將造成極大的沖擊”10。

（四）新型擔(dān)保說(shuō)

新型擔(dān)保說(shuō)認(rèn)為，按揭是不同于抵押、質(zhì)押、讓與擔(dān)保的新的物權(quán)形式，也是我國(guó)傳統(tǒng)物權(quán)形式所無(wú)法容納的，在物權(quán)法定的背景下，應(yīng)該將其歸于一種新型擔(dān)保而為我國(guó)法律特別是物權(quán)法所承認(rèn)。11然而，新型擔(dān)保說(shuō)也只是法學(xué)研究中的一種立法論思考，它忽略了將期房按揭通過(guò)立法變革歸入我國(guó)現(xiàn)行擔(dān)保體系的可能性。

（五）小結(jié)

綜上，在我國(guó)既有法律制度的框架下，將期房按揭中期待權(quán)擔(dān)保的法律性質(zhì)歸于不動(dòng)產(chǎn)抵押、權(quán)利質(zhì)押、讓與擔(dān)保、新型擔(dān)保中的任何一種均不合適。期房按揭中期待權(quán)擔(dān)保的法律性質(zhì)如何準(zhǔn)確定位這一問(wèn)題的順利解決有賴于立法的改進(jìn)或者商品房預(yù)售制度的重大變革。

有學(xué)者注意到中國(guó)式按揭所包含的雙重?fù)?dān)保關(guān)系，認(rèn)為：“中國(guó)式按揭實(shí)質(zhì)就是雙重抵押擔(dān)保，……購(gòu)房人要向銀行提供的是雙重抵押擔(dān)保，一是開(kāi)發(fā)商的在建商品房工程，二是購(gòu)房者交付首期購(gòu)房款后取得的商品房的期待物權(quán)?！?2這種觀點(diǎn)認(rèn)識(shí)到中國(guó)式按揭的復(fù)合屬性固屬難能可貴，但它將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的保證擔(dān)保理解為在建商品房工程的抵押擔(dān)保，這既不符合我國(guó)的司法實(shí)踐，又在理論上混淆了在建商品房抵押擔(dān)保與保證擔(dān)保的區(qū)別。

四、期待權(quán)擔(dān)保的法律效力和發(fā)展前景

（一）期待權(quán)擔(dān)保的適當(dāng)定位

雖然在我國(guó)既有法律制度的框架下，將期房按揭中期待權(quán)擔(dān)保的法律性質(zhì)歸于不動(dòng)產(chǎn)抵押、權(quán)利質(zhì)押、讓與擔(dān)保、新型擔(dān)保中的任何一種均不合適，但如果對(duì)我國(guó)現(xiàn)行法進(jìn)行一定程度的修正，則完全可以將預(yù)售商品房期待權(quán)擔(dān)保納入法律體系，將其定位于不動(dòng)產(chǎn)抵押、權(quán)利質(zhì)押、讓與擔(dān)保都存在可行性，只是三種定位方式在立法難度和妥當(dāng)性上存在明顯差異。

我國(guó)期房按揭中期待權(quán)擔(dān)保的具體做法的確和讓與擔(dān)保非常相似，但如將期待權(quán)擔(dān)保定位于讓與擔(dān)保，在信守成文法主義的中國(guó)，就要通過(guò)立法將讓與擔(dān)保規(guī)定為法定的物權(quán)種類，而這種做法又與我國(guó)擔(dān)保法中反對(duì)流質(zhì)條款的原則相抵觸，引進(jìn)讓與擔(dān)?？赡軙?huì)對(duì)中國(guó)物權(quán)法的體系構(gòu)造造成極大沖擊。即使是在承認(rèn)讓與擔(dān)保制度的日本，也未通過(guò)法律法規(guī)明確規(guī)定讓與擔(dān)保，而只是將其作為一項(xiàng)非典型擔(dān)保制度在司法裁判中對(duì)其法律效力予以確認(rèn)。因此，將期待權(quán)擔(dān)保定位于讓與擔(dān)保的立法難度甚大且不夠妥當(dāng)。

雖然一般民法理論認(rèn)為，質(zhì)權(quán)系設(shè)定于動(dòng)產(chǎn)之上的擔(dān)保物權(quán)，在不動(dòng)產(chǎn)上不得設(shè)定質(zhì)權(quán)。但在不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)權(quán)利之上，仍然可以設(shè)定質(zhì)權(quán)。實(shí)際生活中已有這樣的先例。如關(guān)于公路橋梁、隧道等的收費(fèi)權(quán)擔(dān)保問(wèn)題，國(guó)務(wù)院《關(guān)于收費(fèi)公路項(xiàng)目貸款擔(dān)保問(wèn)題的批復(fù)》中規(guī)定，公路建設(shè)項(xiàng)目法人可以用收費(fèi)公路的收費(fèi)權(quán)質(zhì)押方式融資，向銀行申請(qǐng)貸款。最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問(wèn)題的解釋》第97條規(guī)定，以公路橋梁、公路隧道或者公路渡口等不動(dòng)產(chǎn)收益權(quán)出質(zhì)的，按照《擔(dān)保法》第75條第4項(xiàng)規(guī)定的“依法可以質(zhì)押的其他權(quán)利”處理?？梢?jiàn)，將期待權(quán)擔(dān)保定位于權(quán)利質(zhì)押具有一定的可行性。但是，要將期待權(quán)歸于“依法可以質(zhì)押的其他權(quán)利”，仍然需要明確的法律依據(jù)，要么是修正《物權(quán)法》第223條的兜底條款，將“法律、行政法規(guī)規(guī)定可以出質(zhì)的其他財(cái)產(chǎn)權(quán)利”修改為“法律、行政法規(guī)不禁止出質(zhì)的其他財(cái)產(chǎn)權(quán)利”，并同時(shí)修正《擔(dān)保法》的相關(guān)規(guī)定；要么是頒布新的法律法規(guī)明確期待權(quán)可以質(zhì)押?？梢?jiàn)，通過(guò)立法將期待權(quán)擔(dān)保定位于權(quán)利質(zhì)押具有一定的可行性，但仍有不小的難度。

期待權(quán)雖然是一種債權(quán)，但通過(guò)預(yù)告登記等制度可賦予其一定的物權(quán)效力，從而使其具備一定的物權(quán)性質(zhì)?！段餀?quán)法》第20條規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力?！庇纱?，不動(dòng)產(chǎn)期待權(quán)在預(yù)先登記的條件下已被賦予一定的物權(quán)特性，具有對(duì)抗第三人的效力，只需要通過(guò)立法將符合一定條件的不動(dòng)產(chǎn)期待權(quán)明確規(guī)定為物權(quán)（或準(zhǔn)物權(quán)）即可。期房按揭之時(shí)購(gòu)房人對(duì)標(biāo)的房屋并不享有所有權(quán)，因此此時(shí)的期待權(quán)屬于一種他物權(quán)而非自物權(quán)，期待權(quán)擔(dān)保屬于他物權(quán)抵押。不動(dòng)產(chǎn)抵押有廣義和狹義之分，狹義的不動(dòng)產(chǎn)抵押指不動(dòng)產(chǎn)自物權(quán)（所有權(quán)）的抵押，廣義的不動(dòng)產(chǎn)抵押還包括不動(dòng)產(chǎn)他物權(quán)的抵押，像我國(guó)現(xiàn)存的城市建設(shè)用地使用權(quán)抵押、農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押等都屬于不動(dòng)產(chǎn)他物權(quán)抵押，而房屋期待權(quán)擔(dān)保即可視為這樣一種不動(dòng)產(chǎn)他物權(quán)抵押?？梢?jiàn)，將期待權(quán)擔(dān)保定位于不動(dòng)產(chǎn)抵押具有較大可行性。同時(shí)，我國(guó)現(xiàn)行法律法規(guī)都將不動(dòng)產(chǎn)期待權(quán)擔(dān)保視為一種不動(dòng)產(chǎn)抵押，司法實(shí)踐中也都是比照不動(dòng)產(chǎn)抵押的相應(yīng)規(guī)定操作的。綜上可以認(rèn)為，將期待權(quán)擔(dān)保定位于不動(dòng)產(chǎn)抵押的立法難度相對(duì)較小，且與實(shí)踐中的通常做法相一致。

（二）期待權(quán)擔(dān)保的法律效力

如前所述，如果要通過(guò)對(duì)我國(guó)現(xiàn)行立法的修正將預(yù)售商品房期待權(quán)擔(dān)保納入法律體系，將其定位于不動(dòng)產(chǎn)抵押立法難度較小且比較合適，那么，在現(xiàn)行立法尚未得以修正的背景下，期待權(quán)擔(dān)保具有什么樣的法律效力呢？筆者認(rèn)為，期待權(quán)擔(dān)保完全可以參照不動(dòng)產(chǎn)抵押的相關(guān)法律規(guī)定進(jìn)行規(guī)范和操作。

雖然我國(guó)《物權(quán)法》、《擔(dān)保法》等并未將期待權(quán)擔(dān)保賦予不動(dòng)產(chǎn)抵押的法律地位，但部分行政規(guī)章以及最高人民法院的司法解釋都將期房擔(dān)保視為一種不動(dòng)產(chǎn)抵押，司法實(shí)踐中的實(shí)務(wù)性操作也都是比照不動(dòng)產(chǎn)抵押的相應(yīng)規(guī)定進(jìn)行的。例如，我國(guó)建設(shè)部1997年5月9日頒布的《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第3條規(guī)定：“本辦法所稱預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押，是指購(gòu)房人在支付首期規(guī)定的房?jī)r(jià)款后，由貸款銀行代其支付其余的購(gòu)房款，將所購(gòu)商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。”《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問(wèn)題的解釋》第47條規(guī)定：“以依法獲準(zhǔn)尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，當(dāng)事人辦理了抵押物登記，人民法院可以認(rèn)定抵押有效。”

設(shè)定期待權(quán)擔(dān)保應(yīng)辦理抵押登記手續(xù)。根據(jù)建設(shè)部2008年1月22日通過(guò)并頒布的《房屋登記辦法》第71條的規(guī)定，申請(qǐng)預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記，應(yīng)當(dāng)提交登記申請(qǐng)書、申請(qǐng)人的身份證明、抵押合同、主債權(quán)合同、預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記證明、當(dāng)事人關(guān)于預(yù)告登記的約定等材料。

期待權(quán)擔(dān)保作為不動(dòng)產(chǎn)抵押經(jīng)預(yù)告登記后，一般具有以下法律效力：一是保全債權(quán)效力，即通過(guò)預(yù)告登記對(duì)債權(quán)予以記錄和公示，使得與預(yù)告登記請(qǐng)求權(quán)內(nèi)容相沖突的物權(quán)變動(dòng)皆為無(wú)效，以此保證了以未來(lái)物權(quán)變動(dòng)為內(nèi)容的債權(quán)的實(shí)現(xiàn)；二是順位保護(hù)效力，即保全請(qǐng)求權(quán)的順位，使其具有排斥后續(xù)登記權(quán)利的效力；三是破產(chǎn)保護(hù)效力，即經(jīng)預(yù)告登記的請(qǐng)求權(quán)在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)人破產(chǎn)時(shí)享有對(duì)抗其他破產(chǎn)債權(quán)人的請(qǐng)求權(quán)的權(quán)利；四是預(yù)警效力，即辦理預(yù)告登記后登記內(nèi)容具有預(yù)警效力。13

雖然我國(guó)在按揭實(shí)務(wù)操作中將期待權(quán)擔(dān)保比照不動(dòng)產(chǎn)抵押辦理，但期待權(quán)不是法定的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，因此期待權(quán)擔(dān)保與不動(dòng)產(chǎn)抵押在法律效力上仍存在差異，本文第五部分將結(jié)合期待權(quán)擔(dān)保、按揭權(quán)與房屋按揭中其他相關(guān)權(quán)利關(guān)系的處理規(guī)則予以詳細(xì)論述。

（三）期待權(quán)擔(dān)保的發(fā)展前景

中國(guó)式按揭在很大程度上是以我國(guó)商品房預(yù)售制度的存在為前提的，期房按揭之所以存在法律性質(zhì)認(rèn)定上的種種尷尬，商品房預(yù)售制度本身存在的種種弊病是其直接原因。商品房預(yù)售制度不同于房屋預(yù)約銷售制度，該制度作為一種單邊的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)制度存在相當(dāng)?shù)牟缓侠硪蛩?，而中?guó)式按揭正是對(duì)該制度的不合理之處進(jìn)行調(diào)整和彌補(bǔ)的產(chǎn)物。如果商品房預(yù)售制度被取消，則期房按揭將不復(fù)存在，期待權(quán)擔(dān)保也將無(wú)從談起。

事實(shí)上，很早就有人提出取消商品房預(yù)售制度。中國(guó)人民銀行2004年8月15日發(fā)布的《2004年中國(guó)房地產(chǎn)金融報(bào)告》就認(rèn)為：“很多市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和交易問(wèn)題都源于商品房新房的預(yù)售制度，目前經(jīng)營(yíng)良好的房地產(chǎn)商已經(jīng)積累了一定的實(shí)力，可以考慮取消現(xiàn)行的房屋預(yù)售制度，改期房銷售為現(xiàn)房銷售?！痹搱?bào)告觸及了最為敏感的房屋預(yù)售制度，因而令房地產(chǎn)業(yè)界反響激烈。四天后建設(shè)部急召各大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，并邀請(qǐng)金融部門和中國(guó)社會(huì)科學(xué)院等單位人員舉行“關(guān)于商品房預(yù)售制度與管理座談會(huì)”?！霸谶@場(chǎng)開(kāi)發(fā)商占有數(shù)量?jī)?yōu)勢(shì)的會(huì)議上，向央行發(fā)出了反對(duì)的聲音：在當(dāng)前房地產(chǎn)政策環(huán)境和市場(chǎng)環(huán)境下，取消期房預(yù)售是不現(xiàn)實(shí)的。承襲這一結(jié)果，8月24日，建設(shè)部新聞發(fā)言人態(tài)度鮮明地稱，國(guó)家近期不會(huì)取消商品房預(yù)售制度?！?4由此，該報(bào)告并未對(duì)房地產(chǎn)交易實(shí)踐產(chǎn)生任何實(shí)際影響。

此后，要求取消商品房預(yù)售制度的呼聲不絕于耳。在2009年的全國(guó)“兩會(huì)”上，也有代表提交提案指出，房地產(chǎn)預(yù)售制度已成為房地產(chǎn)市場(chǎng)不規(guī)范的主要根源之一，建議予以取消。2010年1月，廣西壯族自治區(qū)全區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議召開(kāi)之際，自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳宣布，廣西將選擇南寧市作為取消商品房預(yù)售制度的試點(diǎn)。15然而，兩天后其又解釋說(shuō)，試點(diǎn)取消商品房預(yù)售的制度目前還未正式制定頒布，尚處在一個(gè)細(xì)則初步擬定的階段，隨后便不了了之。2012年7月，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院發(fā)布《中國(guó)住房發(fā)展(2012)報(bào)告》，明確建議在目前開(kāi)發(fā)商商品房庫(kù)存量較大的條件下適時(shí)取消期房預(yù)售制度，有利于控制開(kāi)發(fā)商資金鏈促其快建快銷。許多學(xué)者亦提出取消預(yù)售制度，認(rèn)為“中國(guó)住房預(yù)售制度有重大缺陷。從房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的規(guī)律而言，取消預(yù)售制度是一個(gè)必然的趨勢(shì)和選擇?！?6

從國(guó)外經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，在許多國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的初期，幾乎都實(shí)行過(guò)商品房預(yù)售。但隨著市場(chǎng)發(fā)展成熟和一些國(guó)家住房總體供需平衡、住房問(wèn)題基本得以解決，大多國(guó)家已經(jīng)取消或限制預(yù)售制度。

因此，筆者認(rèn)為，中國(guó)式按揭中的期待權(quán)擔(dān)保是伴隨著商品房預(yù)售制度的存在而產(chǎn)生的一種法律現(xiàn)象，而商品房預(yù)售制度作為一種暫時(shí)性、階段性的制度，當(dāng)它完成歷史使命時(shí)自然會(huì)被取消，屆時(shí)期待權(quán)擔(dān)保以及中國(guó)式按揭都將不復(fù)存在。

五、期待權(quán)擔(dān)保、按揭權(quán)與房屋按揭中其他相關(guān)權(quán)利關(guān)系的處理

中國(guó)式按揭設(shè)定以后，如果購(gòu)房人不能如期償還銀行借款，銀行就需要通過(guò)法律途徑實(shí)現(xiàn)按揭權(quán)。此時(shí)與期待權(quán)擔(dān)保并存的，還有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的保證擔(dān)保，而且與銀行的按揭權(quán)同時(shí)存在的還可能有銀行的在建工程抵押權(quán)、承包人的工程款優(yōu)先受償權(quán)以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商其他債權(quán)人的普通債權(quán)。銀行按揭權(quán)的順利實(shí)現(xiàn)有賴于這些關(guān)系的妥善處理。

我國(guó)部分行政規(guī)章以及最高人民法院的司法解釋都將期房擔(dān)保視為一種不動(dòng)產(chǎn)抵押，司法實(shí)踐中的實(shí)務(wù)性操作也都是比照不動(dòng)產(chǎn)抵押的相應(yīng)規(guī)定進(jìn)行的，因此下文以將期待權(quán)擔(dān)保定位于不動(dòng)產(chǎn)抵押為前提展開(kāi)討論。

（一）期待權(quán)擔(dān)保與開(kāi)發(fā)商保證擔(dān)保的關(guān)系

作為一種雙重?fù)?dān)保，中國(guó)式按揭中銀行所享有的按揭權(quán)，既包括開(kāi)發(fā)商的保證擔(dān)保（這種擔(dān)保屬于人的擔(dān)保），也包括購(gòu)房人的期待權(quán)擔(dān)保（這種定位于不動(dòng)產(chǎn)抵押的擔(dān)保屬于物的擔(dān)保）。

《擔(dān)保法》第28條規(guī)定：“同一債權(quán)既有保證又有物的擔(dān)保的，保證人對(duì)物的擔(dān)保以外的債權(quán)承擔(dān)保證責(zé)任?！钡珜?shí)踐中銀行起草的貸款格式合同往往對(duì)保證人的保證義務(wù)提出更高要求。例如，中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行《個(gè)人購(gòu)房擔(dān)保借款合同》明確規(guī)定：“本合同項(xiàng)下借款同時(shí)存在物的擔(dān)保（含借款人或第三人提供）和保證擔(dān)保的，貸款人可以就物的擔(dān)保實(shí)現(xiàn)債權(quán)，也可以要求保證人承擔(dān)保證責(zé)任?！敝袊?guó)銀行《個(gè)人一手住房貸款合同》也明確規(guī)定：“如果借款人在任何正常還款日或提前還款日未按約定向貸款人進(jìn)行清償，貸款人有權(quán)要求保證人履行保證責(zé)任。主債務(wù)在本保證之外同時(shí)存在其他物的擔(dān)?；虮ＷC的，不影響貸款人本保證項(xiàng)下的任何權(quán)利及其行使，保證人不得以此抗辯貸款人?！?/p>

同時(shí)，銀行與購(gòu)房人在借款合同中往往明確約定：“在擔(dān)保責(zé)任發(fā)生后，借款人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生本合同約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，貸款人可以與借款人協(xié)議以抵押物折價(jià)或者以拍賣、變賣該抵押物所得的價(jià)款優(yōu)先清償本合同項(xiàng)下的債務(wù)?！比欢?，期房按揭設(shè)定于房屋建成之前，對(duì)于這種所謂的“物的擔(dān)?！眮?lái)說(shuō)，物還不完全存在，因此，雖然期待權(quán)擔(dān)保被視為一種不動(dòng)產(chǎn)抵押，但這種抵押權(quán)無(wú)法通過(guò)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的真實(shí)處分而得以實(shí)現(xiàn)。

一般而言，開(kāi)發(fā)商在開(kāi)始房屋預(yù)售之前，都會(huì)與選定的銀行簽訂《房地產(chǎn)抵押貸款合作協(xié)議》。銀行要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在銀行開(kāi)立貸款保證金賬戶，按照按揭貸款總額的一定比例交納保證金，并接受銀行的監(jiān)督和管理。使用協(xié)議項(xiàng)下任一按揭貸款發(fā)生逾期或違約，銀行有權(quán)從該保證金賬戶中扣除償還每筆違約按揭貸款應(yīng)還款部分，同時(shí)要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商及時(shí)補(bǔ)足保證金。因此，當(dāng)發(fā)生借款人不能如期償還銀行借款，銀行往往是通過(guò)追究保證人的保證責(zé)任來(lái)解決問(wèn)題，所謂的“物?！彪y以真正發(fā)揮作用。可見(jiàn)，期待權(quán)擔(dān)保雖然可以比照不動(dòng)產(chǎn)抵押來(lái)進(jìn)行辦理，甚至可以被視為不動(dòng)產(chǎn)抵押，但它與典型的不動(dòng)產(chǎn)抵押仍然具有一定的區(qū)別。

（二）按揭權(quán)與在建工程抵押權(quán)的關(guān)系

根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，“正在建造的建筑物、船舶、航空器”可以抵押。最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問(wèn)題的解釋》第47條規(guī)定：“以依法獲準(zhǔn)尚未建造的或者正在建設(shè)中的房屋或者其它建筑物抵押的，當(dāng)事人辦理了抵押登記，人民法院可以認(rèn)定抵押有效”。該司法解釋亦明確了在建工程抵押的合法性。的確，在建工程在完工以前，雖尚不具備完整意義的物質(zhì)形態(tài)，但已具備物的一些特征，具備一定的價(jià)值。如建筑物已存在相當(dāng)一部分已完工的工程、開(kāi)發(fā)商已為建筑物用地交納全部土地出讓金、開(kāi)發(fā)商投入工程的自有資金已達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上等，這些價(jià)值的存在為設(shè)定抵押提供了基礎(chǔ)。

在期房按揭之中，銀行出于貸款安全的考慮，是不允許同一標(biāo)的物上按揭權(quán)與在建工程抵押權(quán)并存的。因此，銀行在與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商簽訂《房地產(chǎn)抵押貸款合作協(xié)議》時(shí)，都會(huì)要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在辦理期房抵押登記之前，必須取消已存在的在建工程抵押。對(duì)此，北京市建設(shè)委員會(huì)2006年5月25日發(fā)布的《關(guān)于網(wǎng)上辦理預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押登記有關(guān)工作的通知》也在第3條明確將“申請(qǐng)期房抵押登記的房屋未設(shè)定土地使用權(quán)或在建工程抵押，已抵押的須先辦理抵押注銷登記”規(guī)定為申請(qǐng)期房抵押登記的條件。然而，現(xiàn)實(shí)生活中，按揭權(quán)與在建工程抵押權(quán)有可能構(gòu)成沖突。因?yàn)橐灶A(yù)售商品房或者在建工程抵押的，登記機(jī)關(guān)只是在抵押合同上作記載，既不存在任何產(chǎn)權(quán)證上的記載，也不會(huì)向向抵押權(quán)人頒發(fā)《房屋他項(xiàng)權(quán)證》。因此當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商辦理在建工程抵押和預(yù)售商品房抵押不在同一家銀行時(shí)，就有可能產(chǎn)生二者的沖突。當(dāng)發(fā)生按揭權(quán)與在建工程抵押權(quán)沖突之時(shí)，根據(jù)《物權(quán)法》第199條第1款的規(guī)定“按照登記的先后順序清償”。二者相比，在建工程抵押權(quán)肯定發(fā)生于按揭權(quán)之前，因此理應(yīng)由在建工程抵押權(quán)人優(yōu)先受償。

（三）期待權(quán)擔(dān)保與工程款優(yōu)先受償權(quán)的關(guān)系

《合同法》第286條規(guī)定：“發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價(jià)款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)，也可以申請(qǐng)人民法院將該工程依法拍賣。建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償?！?002年6月，最高人民法院發(fā)布《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》認(rèn)定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。從解釋論的角度出發(fā)，工程款優(yōu)先受償權(quán)的效力無(wú)疑高于銀行的按揭權(quán)。但從立法論的角度出發(fā)，最高人民法院的該批復(fù)的合理性值得商榷。主要原因在于工程款拖欠屬于普通債權(quán)債務(wù)糾紛，將對(duì)此債權(quán)的保護(hù)置于抵押權(quán)與其他債權(quán)之上，規(guī)定其享有優(yōu)先受償權(quán)，缺乏法理依據(jù)。同時(shí)，我國(guó)《企業(yè)破產(chǎn)法》、《公司法》、《民事訴訟法》、《合伙企業(yè)法》等法律所規(guī)定的職工工資優(yōu)先權(quán)，僅指發(fā)生在企業(yè)破產(chǎn)或清算時(shí)對(duì)企業(yè)剩余財(cái)產(chǎn)的分配，并不適用于企業(yè)尚且存續(xù)的情形，并且該優(yōu)先權(quán)也只是企業(yè)破產(chǎn)清算時(shí)相對(duì)于國(guó)家稅款、其他債權(quán)清償順序相比較而言的優(yōu)先權(quán)，法律并未賦予其享有優(yōu)先于抵押物權(quán)的法律效力。因此，在銀行的按揭權(quán)與工程承包人的工程款優(yōu)先受償權(quán)發(fā)生矛盾時(shí)，雖然依照目前的司法解釋應(yīng)以工程優(yōu)先受償權(quán)為先，但從法理上來(lái)講，期待權(quán)擔(dān)保權(quán)（作為一種抵押權(quán)）的效力理應(yīng)高于工程款優(yōu)先受償權(quán)（作為一種普通債權(quán)）。建議將來(lái)?xiàng)l件成熟時(shí)修改或廢除最高人民法院關(guān)于工程款優(yōu)先受償?shù)乃痉ń忉?，以合乎法理并與我國(guó)相關(guān)法律法規(guī)相一致。

（四）按揭權(quán)與普通債權(quán)的關(guān)系

在銀行所享有的按揭權(quán)中，銀行對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商保證擔(dān)保的請(qǐng)求權(quán)屬于普通債權(quán)，它與其他債權(quán)人對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的其他普通債權(quán)處于平等的法律地位，無(wú)高低優(yōu)劣之分。而購(gòu)房人的期待權(quán)擔(dān)保是一種不動(dòng)產(chǎn)抵押，銀行于此享有就抵押物優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利，其效力優(yōu)于普通債權(quán)。購(gòu)房人在購(gòu)買期房時(shí)，盡管該房屋建設(shè)尚未竣工，但在法律上可以使其特定化，通過(guò)預(yù)售合同和相應(yīng)的登記備案，購(gòu)房人在法律上完全有行使排他支配或管理的可能性，不動(dòng)產(chǎn)期待權(quán)上設(shè)定擔(dān)保具有可行性，由此才導(dǎo)致銀行的按揭權(quán)在與普通債權(quán)并存時(shí)，可以通過(guò)對(duì)擔(dān)保財(cái)產(chǎn)的處置而優(yōu)先受償，從而使其在效力上高于普通債權(quán)。相比他人對(duì)于購(gòu)房人或房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的普通債權(quán)，銀行對(duì)期待權(quán)的擔(dān)保請(qǐng)求權(quán)具有在抵押物范圍內(nèi)優(yōu)先受償?shù)男ЯΑ?/p>

六、結(jié) 語(yǔ)

中國(guó)式按揭通過(guò)加重房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的義務(wù)，更好地貫徹了權(quán)利與義務(wù)、收益與風(fēng)險(xiǎn)對(duì)等的原則，使得購(gòu)房人、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、銀行三者之間的利益關(guān)系更加平衡和協(xié)調(diào)。然而，中國(guó)式按揭存在的前提是我國(guó)推行的商品房預(yù)售制度，該制度因存在種種不合理之處而頗遭詬病。如果商品房預(yù)售制度被取消，則中國(guó)式按揭也將不復(fù)存在，因此中國(guó)式按揭的制度設(shè)計(jì)雖然具有相當(dāng)?shù)暮侠硇?，但?duì)其發(fā)展前景并不能盲目樂(lè)觀。

注：

1此處使用“對(duì)所購(gòu)房屋的權(quán)利”一詞，是因?yàn)樵谄诜堪唇抑蟹课萆胁淮嬖?，?gòu)房人尚未取得標(biāo)的房屋的所有權(quán)，而只擁有一種房屋期待權(quán)。

2、12肖德芳：《中國(guó)式“按揭”之本質(zhì)新論》，《法學(xué)雜志》2008年第3期。

3劉得寬：《民法諸問(wèn)題與新展望》，中國(guó)政法大學(xué)出版社2002年版，第452頁(yè)。

4李宗鍔：《香港房地產(chǎn)法》，商務(wù)印書館香港分館1988年版，第14頁(yè)。

5參見(jiàn)孔祥?。骸稉?dān)保法及其司法解釋的理解與適用》，法律出版社2001年版，第221頁(yè)；蘇號(hào)朋：《擔(dān)保法及其司法解釋的應(yīng)用與例解》，中國(guó)民主法制出版社2001年版，第252頁(yè)；程力：《樓宇按揭對(duì)我國(guó)抵押權(quán)制度理論發(fā)展的影響》，載馬原：《房地產(chǎn)案件新問(wèn)題與判解研究》，人民法院出版社1997年版，第15-16頁(yè)；奚曉明等：《擔(dān)保法司法解釋中的幾個(gè)重要問(wèn)題》，《人民司法》2001年第1期。

6參見(jiàn)楊紅：《擔(dān)保物權(quán)專論》，人民出版社2006年版，第77頁(yè)；蔣萬(wàn)來(lái)：《評(píng)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)界對(duì)“按揭”的曲解》，《法學(xué)》2004年第6期。

7例如，購(gòu)房按揭合同樣本第8條規(guī)定：“在簽訂本合同之日，抵押人須將其簽訂之‘商品房預(yù)售契約’交給抵押權(quán)人或抵押權(quán)人指定的律師事務(wù)所保管。抵押期間，對(duì)抵押物進(jìn)行確權(quán)，申領(lǐng)產(chǎn)權(quán)證時(shí)，須同時(shí)辦理抵押登記，有關(guān)購(gòu)房發(fā)票、《房地產(chǎn)證》等抵押物之證明文件之正本將由抵押權(quán)人保管，并作為本合同抵押物之憑據(jù)。”參見(jiàn)于向平、張彤：《建設(shè)工程及房地產(chǎn)常用合同文本》，中國(guó)建筑工業(yè)出版社2005年版，第494頁(yè)；許均秀：《商務(wù)合同簽約范本》，中國(guó)經(jīng)濟(jì)出版社2008年版，第256頁(yè)。

8陳祥?。骸稉?dān)保物權(quán)研究》，中國(guó)檢察出版社2004年版，第225頁(yè)。

9參見(jiàn)王闖：《讓與擔(dān)保法律制度研究》，法律出版社2000年版，第131-132頁(yè)；曹士兵：《中國(guó)擔(dān)保諸問(wèn)題的解決與展望》，中國(guó)法制出版社2001年版，第195頁(yè)。

10高圣平、張堯：《中國(guó)擔(dān)保物權(quán)制度的發(fā)展與非典型擔(dān)保的命運(yùn)》，《中國(guó)人民大學(xué)學(xué)報(bào)》2010年第5期。

11參見(jiàn)黃志明：《論按揭的法律定位》，《法學(xué)家》2001年第3期。

13參見(jiàn)何小勇、姜俊：《預(yù)購(gòu)商品房抵押法律效力的思考》，《行政與法》2012年第1期。

14張剛：《打板子與保護(hù)傘：房屋預(yù)售被央行擊中之后》，ht tp://bj.house.sina.com.cn/news/summarize/2005-09-29/142598580.html，2013-03-12。

15參見(jiàn)《南寧將率先取消商品房預(yù)售制度》，《南寧晚報(bào)》2010年1月24日。

16馬光遠(yuǎn)：《中國(guó)住房預(yù)售制度有重大缺陷》，《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》2012年8月11日。