[摘 要]房地產(chǎn)市場是我國經(jīng)濟系統(tǒng)中的一個重要構件，而住房市場在這其中又扮演著重要的角色。而高校周邊的住房市場，因其地理環(huán)境以及周邊各項配套設施的特殊性，有著獨特的地方。本文以武漢市中南財經(jīng)政法大學南湖校區(qū)為切入點，分析其周邊住房市場特點，試圖從點到面，從微觀到宏觀，探索分析我國目前住房市場的狀況特點以及發(fā)展存在的問題，為規(guī)范住房市場提出合理化的政策建議。

[關鍵詞]高校周邊；住房市場；需求；租賃

[中圖分類號]G647.5 [文獻標識碼]A [文章編號]1005-6432（2013）12-0078-02

1 引 言

隨著我國社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展，人民的生活水平不斷改善。從宏觀上看，我國人民的生活水平已經(jīng)基本達到了小康水平，在這樣的背景下，居民的需求結(jié)構和消費觀相應發(fā)生了相應的顯著變化，消費的方向已經(jīng)轉(zhuǎn)向住、行和教育、娛樂等方面；特別是在實行住房商品化的政策之后，大幅度地提升了住房消費在居民消費中的比重，增加了居民對住房消費的需求和總量。特別是隨著近幾年來我國社會生產(chǎn)力的不斷提高和經(jīng)濟的飛速發(fā)展，使得人均GDP有了很大的提高。因此，人們對住房的要求也就越來越苛刻，因為它不僅僅是生存資料，更是一種發(fā)展性資料乃至享受性資料。所以住房以及周邊環(huán)境是否宜居和相關的配套設施也是人們在購房時不得不考慮的重要因素之一。除此之外，住房已不再是單純的消費品，在住房商品化的進程中，其投資增值保值性也慢慢地展現(xiàn)出來，購買住宅成為居民個人積累財富、投資創(chuàng)收的重要手段之一，更是社會財富的一種象征，而高校周邊的住房，因其符合購房者的消費和投資需求，正逐漸地成為樓市中的“寵兒”。在這樣的背景下，越來越多的房地產(chǎn)開發(fā)商不惜花下血本來分這塊“大蛋糕”，以在校大學生數(shù)量全國第一的武漢為例，“名校配名盤”的樓盤項目數(shù)不勝數(shù)。消費者和開發(fā)商的雙管齊下，將高校周邊的房價不斷抬高。伴隨著價格的不斷升高，其中也就衍生出一些現(xiàn)象，例如，價格上居高不下，住房市場結(jié)構的多元化等，那么能否從高校周邊住房市場特點（以武漢市為例）中得到一些啟示呢？在此筆者將作簡要的探討。

2 相關概念的界定

由于筆者是以特定的區(qū)域為背景來研究該地區(qū)房地產(chǎn)住房市場的特點，那么什么叫做“高校周邊”，住房市場的范圍怎么界定，面有多廣？因此在探討之前，必須要對這些相關概念有一個明確的界定。

2.1 高校周邊

武漢市的教育資源尤其是高等教育資源豐富，其中各類院校及在校大學生的數(shù)量位居全國前列。近年來，隨著武漢市區(qū)域范圍的不斷擴大及院校之間的合并與擴招，眾多院校紛紛遷移到距市中心較遠的城郊或在城郊建立新校區(qū)，激活了周邊的“校園經(jīng)濟”。筆者所探討的不僅包括位于市中心的高校周邊環(huán)境，城郊周邊的也包含在內(nèi)，凡是因高校的興建而帶動發(fā)展的地方都在筆者“周邊”的討論范圍內(nèi)。

2.2 住房市場

我國的城鎮(zhèn)住房市場走過了一個從發(fā)展到逐步成熟的歷程。在改革開放以前，我國實行的是福利分房制度，其中，“等國家建房，靠組織分房，要單位給房”是福利分房的典型特征，自然住房不是一種商品，從而也就沒有住房市場。直到改革開放以后國家實行以住房商品化、社會化為目標的住房改革措施以后，我國的城鎮(zhèn)住房市場才逐步形成發(fā)展。筆者所指的住房市場，包括住房的一級市場、二級市場以及三級市場。

3 武漢市高校周邊住房市場的特點

房地產(chǎn)市場是一個受到人口、環(huán)境、文化、教育、經(jīng)濟等多方面因素影響的有機復合體，各種因素之間相互影響相互制約，房地產(chǎn)市場在各個區(qū)位的供需求狀況也就不盡相同，通過對這些不同因素的進一步分析，筆者可以從中總結(jié)出住房需求的各種特點。

3.1 從市場結(jié)構來看，主要以租賃市場為主

房地產(chǎn)市場可分為一級市場，二級市場和三級市場，關于三者的概念筆者在此不作一一闡述，其中租賃市場屬于房地產(chǎn)三級市場，從需求主體上來說，在校學生是高校周邊住房市場的主力需求者，其中主要的需求者為考研族和找工作的高年級學生，大部分以兩到四個學生的形式在外合租居住。例如考研的同學很多從大三下學期開始就要到校外租房。找工作的同學由于畢業(yè)后學生寢室需退房也會尋求租房作為“過渡期”使用，當然，其中也不乏一部分低年級的在校學生在外面自己租房居住。例如中南財經(jīng)政法大學南湖校區(qū)附近的津發(fā)小區(qū)，時常有大量的考研房、經(jīng)濟適用房等房屋出租，小區(qū)為此還設有一個租賃中介機構，為租賃雙方提供服務。

3.2 從市場客體來看，主要以商業(yè)用房為主

房地產(chǎn)市場上的客體是指房地產(chǎn)市場上用來買賣的對象，例如，商鋪，公寓，別墅，廠房，寫字辦公樓等。由于高校周圍在校大學生居多，其蘊藏的市場價值巨大，因而市場客體以商業(yè)用房為主，以中南財經(jīng)政法大學南湖校區(qū)為例，西苑、南苑、北苑各種商鋪、餐館、旅館等商業(yè)用房星羅棋布。

3.3 從購房目的來看，投機性購房需求呈上升趨勢

由于房產(chǎn)具有保值、增值、風險相對較低等特點，因而作為消費品的同時也可作為投資品。尤其是高校周邊的住房和租房市場蘊涵著巨大的升值潛力，因而投機性購房就增多了。

我們來看一個實際案例。以住在中南財經(jīng)政法大學南湖校區(qū)附近的津發(fā)小區(qū)的一位教師為例。他在買第一套房子時，從他的收入水平來看，要實現(xiàn)一次性支付全部房款幾乎是不可能的。但他將他所持有的資金投入到首付上，然后再向銀行申請按揭貸款。在購房后，便掛牌出租，用每月收回的租金償還銀行貸款，不需要動用其他資金，也不會影響家庭正常運行。在償還完貸款之后，他每月都能賺取相應的租金作為額外的收入。

實際上，筆者認為，在高校附近用作投資品的住房，出租率基本維持在一個較高的水平。高校附近的租賃市場較為穩(wěn)定。從目前來看，校外出租房的供給與居民的需求基本持平。不過用發(fā)展的眼光來看，未來高校周邊的住房很有可能會成為一塊“香餑餑”。

4 啟示及建議

高校周邊住房市場雖然只是住房市場的一個縮影，但其擁有的特點及反映的問題不容小視。筆者認為，這些特點啟示我們要對該市場加以合理地引導與規(guī)范，否則將會產(chǎn)生一系列問題。

4.1 房地產(chǎn)租賃市場目前管理還不規(guī)范，魚龍混雜

筆者在走訪了多數(shù)租房的學生之后，發(fā)現(xiàn)有70%的學生有過被騙的經(jīng)歷，甚至有的還造成了巨大的損失，在被騙的學生中間有60%的學生被虛假的租房信息所騙，由此可見，目前我國的對租賃市場即房地產(chǎn)三級市場的監(jiān)管還不夠，相關法律法規(guī)還沒有得到進一步的完善，應盡快加強對租賃市場的規(guī)范化管理，凈化房地產(chǎn)租賃市場。

4.2 投機性需求上升，加劇了住房消費市場的不平衡

文中所提到的案例給我們展示了另外一種現(xiàn)象，他購入的房子并非用于自住，而是要用來獲利，手中的房子越多，所帶來的利潤就越豐厚。但導致的結(jié)果就是住房分配就越來越不平衡，也抬高了住房的租賃價格，間接導致了租賃市場的畸形發(fā)展。

針對上面這一情況，可通過實行實名購房、征收房產(chǎn)稅等措施加以遏制。同時，要對銀行相關的信息管理系統(tǒng)進行進一步的完善，遏制這種投機購房行為，從而從根本上消除這種投機性心理所帶來的負面效應。

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[作者簡介]馬世偉（1992—），男，回族，云南曲靖人，就職于中南財經(jīng)政法大學房地產(chǎn)研究所。