摘要：房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營過程具有投資大、周期長、涉稅標的大等特點，運用稅收籌劃這種新的財務管理方式，將會降低企業(yè)涉稅風險和費用，增強企業(yè)的盈利能力和競爭實力，實現(xiàn)企業(yè)價值最大化目標。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；納稅籌劃；土地增值稅

中圖分類號：F293.3 文獻標志碼：A 文章編號：1000-8772（2013）09-0143-01

稅收是企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營中無償向政府支付的一種費用，具有強制性和無償性，企業(yè)作為獨立經(jīng)營的主體，可以在合理合法的前提下，盡量減少納稅額，使稅收負擔率達到最低。房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃，意指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為降低及規(guī)避稅收負擔而以稅法缺陷及漏洞所展開的非違法性的避稅法律活動，以稅法特例展開的節(jié)稅法律活動，以轉(zhuǎn)嫁經(jīng)濟活動來轉(zhuǎn)嫁稅收負擔所展開的經(jīng)濟活動。目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負擔偏重，由于稅制引導的缺陷與納稅人主觀需求，是形成房地產(chǎn)企業(yè)進行“納稅籌劃”的主要動力。

一、融資及利息費用扣除模式納稅籌劃

股權(quán)融資、債務融資及衍生工具融資為目前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資主要模式?？上蚪鹑跈C構(gòu)借貸，依舊為絕大部分的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)首選。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各子公司間在資金利用上需由集團進行“統(tǒng)一協(xié)調(diào)”，充分利用公司間“拆借融資”手段，增進集團內(nèi)部資金的利用效率，獲得巨大節(jié)稅。計算企業(yè)所得稅，企業(yè)可依相關(guān)規(guī)定進行籌劃：利息費用的額度較大時，需給予金融機構(gòu)證明，依實進行扣除；利息費用的額度較少時，那么對應分攤利息可以不計算，如此房地產(chǎn)開發(fā)的費用可多扣除，益于稅后收益的最大化達成。

二、減少賬面收入或遞延納稅時間

開發(fā)企業(yè)無償或收取極少手續(xù)費委托銷售公司銷售房地產(chǎn)，并可協(xié)商開具銷售清單，由于這種方式應按實際銷售額于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現(xiàn)，所以在確認納稅義務發(fā)生時間上可以盡量遞延，同時這樣可以避免銷售公司繳納營業(yè)稅。將原來由開發(fā)企業(yè)承擔的銷售及管理費用轉(zhuǎn)嫁到銷售公司，使銷售公司企業(yè)所得稅減少甚至不交。當然，對于業(yè)務招待費和廣告費等有費用扣除限額的扣除項目，應事先商議確定由開發(fā)企業(yè)承擔，以避免上述費用因超標而調(diào)增應納稅所得額的情況。對于客戶通過銀行按揭方式購買開發(fā)產(chǎn)品的，其首付款應于實際收到日確認收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認收入的實現(xiàn)。所以盡量與客戶和銀行協(xié)商，開立指定代收專戶，將客戶按揭還貸的部分定期先存入專戶，然后分期辦理轉(zhuǎn)賬時再確認收入并納稅。

三、創(chuàng)設(shè)獨立核算企業(yè)的銷售公司且將銷售與裝修獨立核算

房地產(chǎn)企業(yè)可把銷售部由公司內(nèi)分離出去，創(chuàng)設(shè)分開單獨核算的子公司，把房產(chǎn)先要銷售給子公司，然后子公司再把房產(chǎn)對外銷售。于母公司向其銷售房產(chǎn)之時，盡可能的把增值率控制于臨界點下，如此僅需對子公司銷售額進行土地增值稅的征收。同時，把“維護、裝修、設(shè)備安裝”當作獨立業(yè)務展開核算，尤其適合當下普遍推出的“精裝房”企業(yè)，即于出售以前對商品房展開簡單裝修以及維護，且安裝了一些如“馬桶、廚灶”等生活必要的設(shè)備。獨立核算一可合法降低銷售額，減少增值率，二可合理壓縮稅額。

四、開發(fā)間接費納稅籌劃

開發(fā)間接費主要核算為直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。在進行此項費用的納稅籌劃時，主要是考慮土地增值稅的問題。由于土地增值稅計算過程的特殊性，不同的核算方法將會導致不同的稅負結(jié)果。假設(shè)某項日在開發(fā)過程中所發(fā)生的人員工資及其他辦公費用為100萬元，在進行會計核算時，可以將其列入管理費用也可以將其列入開發(fā)間接費中。如果將其在管理費用中核算，在計算土地增值稅時由于管理費用及銷售費用的扣除標準是一定的，企業(yè)將無法享受其他扣除項目加計扣除20%的好處。而如果將其在開發(fā)問接費中核算，上述100萬元的人員工資及其他辦公費用便可享受到20萬元的加計扣除。

五、土地增值稅的籌劃

土地增值稅采取的是超率累進稅率的特點，這就決定了在銷售過程中合理合法地降低增值額成了稅收籌劃的關(guān)鍵。進行借款利息的籌劃，合理確定利息的扣除方式。在項目開工過程中，企業(yè)可以合理估計并比較“項目借款的實際利息支出”與“土地成本和開發(fā)成本的兩項之和的5%”孰大，從而在項目籌建之初選擇對企業(yè)最為有利的利息扣除方式。充分考慮土地增值稅的起征點的稅收優(yōu)惠。根據(jù)規(guī)定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目20%的，按超率累進稅率交土地增值稅，由于土地增值稅的稅率較高，所以在項目銷售時可以適當測算增值額的比例，充分考慮增值額增加所帶來的收益與放棄20%這一起征點所增加的稅收負擔這兩者之間的關(guān)系。從而選擇合理的售價。

參考文獻：

[1]財政部CPA考試委員會。稅法[M]，北京：經(jīng)濟科學出版社，2012

（責任編輯：趙媛）