新形勢下六安市區(qū)房地產(chǎn)市場運營情況分析及政策建議

陳兆清

（中共六安市委黨校，安徽六安237009）

新形勢下六安市區(qū)房地產(chǎn)市場運營情況分析及政策建議

陳兆清

（中共六安市委黨校，安徽六安237009）

近年來房地產(chǎn)市場經(jīng)過快速發(fā)展，區(qū)域格局發(fā)生了趨勢性變化。本文對六安市區(qū)房地產(chǎn)市場進(jìn)行了充分調(diào)研，分析了房地產(chǎn)市場存在的問題，提出了促進(jìn)六安房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干建議。

六安 房地產(chǎn)市場 政策建議

六安市位于安徽西部，大別山北麓，俗稱“皖西”，是大別山區(qū)域中心城市，也是合肥經(jīng)濟(jì)圈副中心城市。本文所指六安市區(qū)是指中心城區(qū)、東部新區(qū)以及城南版塊。為充分了解六安市當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況，2014年上半年，筆者對六安市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況進(jìn)行了一次深入調(diào)研，走訪了碧桂園、恒大地產(chǎn)、浙東房地產(chǎn)、發(fā)能房地產(chǎn)、陽光威尼斯等多家大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。通過調(diào)研，對六安市房地產(chǎn)市場運營情況有了基本了解，現(xiàn)將有關(guān)情況概述如下。

一、六安房地產(chǎn)市場運營特點及基本判斷

（一）運營特點

近三年六安市區(qū)房地產(chǎn)銷售呈現(xiàn)“兩大兩穩(wěn)”特點：即投入大，存量大，銷售量和價格穩(wěn)步增長。一是投入大，存量大。2011年至2013年六安市區(qū)出讓商住用地7600多畝，成交價格達(dá)97億元。二是銷售量和價格穩(wěn)步增長。2011年六安市商品房銷售14937套，銷售面積152.81萬平方米，銷售均價為4584元/m2。2012年商品房銷售17312套，銷售面積183.67萬平方米，銷售均價為4665元/m2。2013年商品房銷售25182套，銷售面積267.73萬平方米，銷售均價為4763元/m2。

2014年以來，房地產(chǎn)市場分化明顯，開始洗牌，逐步呈現(xiàn)出一些新特點。一是市場加劇分化，銷售反差明顯。少數(shù)大企業(yè)開發(fā)的名牌樓盤，名校區(qū)、中心城區(qū)樓盤銷售情況較好，絕大多數(shù)樓盤難銷。以碧桂園為例，截止2014年10月底，銷售商品房3400多套，而整個六安市區(qū)1-10月份銷售商品房22500多套，碧桂園一家占15.1%。二是價格仍然小幅增長，但開發(fā)商優(yōu)惠項目增多，優(yōu)惠幅度加大。隨著碧桂園、恒大、海亮等知名房企紛紛進(jìn)入六安，在提升六安城市品牌的同時，對六安其他房產(chǎn)商帶來了挑戰(zhàn)?，F(xiàn)在中小房產(chǎn)商很糾結(jié)，想降價促銷，但負(fù)效應(yīng)大，只好在優(yōu)惠項目和幅度上做文章。三是購房主體發(fā)生變化，農(nóng)民購房明顯增多。從消費人群看，鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村居民尤其是打工者是房地產(chǎn)市場的主力軍，投資性買房人很少。六安北站萬興·明月港灣購房客戶約80%為在外打工者。城南板塊鳳凰花園城項目數(shù)據(jù)也顯示，70%為返鄉(xiāng)置業(yè)客戶。購房群體主要是剛性需求，大約占80%左右。從購房戶地域分布看，購房戶主要來自金安區(qū)、裕安區(qū)及霍邱縣周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)。六安市西部正東集團(tuán)正東·凱旋官邸項目提供的數(shù)據(jù)顯示，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)（徐集、丁集、羅集、固鎮(zhèn)、獨山）占到57.72%，霍邱縣占到10%左右。市北片六安碧桂園項目，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)買房占第一，霍邱縣比例也較高，達(dá)到30%左右。市東部新城，購房住戶主要集中金安區(qū)周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)，外地購房戶肥西縣戶口占10%左右。

（二）基本判斷

春江水暖鴨先知。筆者所到之處，售樓部缺少了往日的人聲鼎沸、人頭攢動，絕大多數(shù)房地產(chǎn)商都感受到市場的陣陣寒意。2014年，隨著外圍市場的變化以及金融政策事實上的調(diào)整，通過上半年銷售情況的分析以及對六安市未來房屋供應(yīng)量、庫存量的預(yù)測，筆者認(rèn)為六安市房地產(chǎn)市場將會近期看淡，出現(xiàn)下行壓力，中長期看好。

1.近期看淡。一是房源存量疊加，大于需求。從總量看，到2014年底，六安市房屋的庫存量約600萬平方米。2013年市銷售房屋267萬平方米，按增長10%計算，600萬平方米房屋需要2.04年去消化。二是市場超前消費，影響下一步市場。碧桂園2014年1月25日開盤，由于理念超前，先造風(fēng)景，后建房子，敢于在營銷方面大筆投入，全民營銷，市場需求提前釋放。三是觀望心理嚴(yán)重，絕大多數(shù)房企成交量明顯減少。受國內(nèi)一些城市房地產(chǎn)市場疲軟的影響，六安市老百姓購房更加理性，市場觀望情緒蔓延。2014年前8個月平均月銷售商品房2520套，而9月份僅銷售770套。企業(yè)反映，以前每五組新客戶，成交一戶，現(xiàn)在每十組新客戶，成交一戶。四是棚戶區(qū)改造、安置房以及新農(nóng)村建設(shè)齊頭并進(jìn)，增加了房地產(chǎn)市場的供給。以金安區(qū)三十鋪鎮(zhèn)為例，安置房有七個小區(qū)，占地800畝，存量超過110萬平方米，大約1.1萬套房。另外，三十鋪鎮(zhèn)新農(nóng)村建設(shè)占地約200畝，建筑面積約20萬平方米。六安市安置房建設(shè)速度慢，有大量拆遷戶很長時間都沒有拿到房，按規(guī)定，超過18個月，房租翻番，這進(jìn)一步加大了財政支出。綜合以上因素考慮，下半年六安城區(qū)房地產(chǎn)市場形勢嚴(yán)峻，價格有可能走低，甚至下降。

2.中長期看好。三大有利因素，將支撐六安中心市區(qū)房地產(chǎn)市場保持一個良好的前景。六安有710萬人口，在外務(wù)工超過100萬人。隨著六安國家園林城市的創(chuàng)立，濱水、綠色、生態(tài)城市的彰顯，六安中心城市凝聚力會不斷增強，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)、霍邱農(nóng)民購房必將增多；隨著工業(yè)化、城鎮(zhèn)化的快速推進(jìn)，居民收入的大幅度增加，剛性需求、改善型居住需求將成為現(xiàn)實需要；隨著合肥經(jīng)濟(jì)圈的深度融合，六安作為合肥經(jīng)濟(jì)圈的副中心，發(fā)展空間大，加之六安的房價較合肥低，這也會帶動六安的房產(chǎn)市場健康發(fā)展。碧桂園、恒大御景灣、正東地產(chǎn)等著名房產(chǎn)商都對六安未來的房地產(chǎn)市場比較看好，充滿了信心。

二、主要問題及原因分析

（一）市場開發(fā)不夠有序。表現(xiàn)為：一是供地過多。近四年市區(qū)出讓土地10000多畝，平均每年2500畝，按容積率2.2計算，開發(fā)商建設(shè)房屋近370萬平方米，按一套100平方米計算，能提供3.7萬套商品房。這高于近年的銷售套數(shù)。同一區(qū)域，沒有控制供地的節(jié)奏。如城北板塊，碧桂園、發(fā)能.海心沙、柏莊·春暖花開，在較短時期內(nèi)預(yù)售房大幅度增加。二是進(jìn)入門檻低。房地產(chǎn)行業(yè)是特殊行業(yè)，關(guān)系到眾多買房戶的切身利益，是名符其實的重大民生問題。如果實力弱的企業(yè)資金鏈斷裂，開發(fā)商跑路，將會引發(fā)一系列問題。以前招投標(biāo)管理部門對企業(yè)資質(zhì)要求低，標(biāo)準(zhǔn)低。2013年以來，六安市先后有濱河家園等幾家開發(fā)商短暫失蹤或跑路。除了自身實力弱外，這幾家企業(yè)以前都不是搞房地產(chǎn)開發(fā),不了解房地產(chǎn)市場特點和規(guī)律。三是房企融資艱難。從購房者看，銀行的打折利率幾乎絕跡，徽商銀行、交通銀行基本暫停按揭貸款，個別銀行首付比例及貸款利率提高，導(dǎo)致購房成本增加，需求減少。從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)看，銀根緊縮導(dǎo)致企業(yè)融資困難。為了避免資金鏈斷裂，維持企業(yè)運轉(zhuǎn)，一些房地產(chǎn)開發(fā)商采取在民間高息融資，這大大增加了開發(fā)商的風(fēng)險。即使開發(fā)商拿到了銀行貸款，利息成本也很高。另外，銀行按揭貸款放款周期也大大延長，這直接影響企業(yè)的自身發(fā)展。

供求關(guān)系是決定房價最重要因素。從需求方面看，六安市有710萬人口，人們的購買需求是穩(wěn)步增長的，并且剛性需求大。從供給方面看，六安土地供應(yīng)偏多。造成土地供應(yīng)較多的原因是市區(qū)沒有統(tǒng)籌，體制不順。2012年9月以前，金安區(qū)、裕安區(qū)都可以對土地進(jìn)行掛牌。自2012年9月《六安市人民政府辦公室關(guān)于完善六安市轄區(qū)土地管理工作的通知》（六政辦〔2012〕91號）出臺以來，土地供應(yīng)實行了四統(tǒng)一，即“統(tǒng)一儲備、統(tǒng)一供應(yīng)、統(tǒng)一登記、統(tǒng)一執(zhí)法”，土地掛牌總量得到有效控制。從調(diào)研情況看，現(xiàn)有的土地政策還須進(jìn)一步優(yōu)化，即統(tǒng)一分配土地收益，從而實現(xiàn)全市一盤棋。

（二）企業(yè)負(fù)擔(dān)日益加重。一是保證金項目多，金額大。政府部門收取的各類保證金多達(dá)7項。拿地時，須繳納土地中標(biāo)總額5%的開工保證金、5%的竣工保證金；辦理手續(xù)時，須到建設(shè)部門繳納工程總造價5%的質(zhì)量保證金，到人防部門繳納應(yīng)建人防工程1000元／m2的保證金，到人社部門繳納工程總造價4%的農(nóng)民工工資保證金；融資時，銀行貸款要繳納貸款額度5%的保證金，住房公積金部門要繳納貸款額度10%的保證金；商品房預(yù)售時，向住建委交商品房預(yù)售監(jiān)管資金，一套20000元。這些保證金不僅數(shù)額大，而且周期長，有的長達(dá)3—4年，這樣無形中推高了房價。據(jù)恒大御景灣反映，目前以上監(jiān)管資金占用該公司近一億元，這在目前企業(yè)資金非常緊張的情況下，進(jìn)一步增加了企業(yè)資金的壓力，使企業(yè)運轉(zhuǎn)困難。二是取消“一站式”服務(wù)，企業(yè)感到費時費力。一站式服務(wù)方便，省時省力，對企業(yè)而言透明、公開。取消后，現(xiàn)在辦理業(yè)務(wù)程序繁瑣。另外，對房地產(chǎn)企業(yè)的行政事業(yè)性收費及經(jīng)營服務(wù)性收費多達(dá)21項，收費高。三是配套設(shè)施壟斷獨家經(jīng)營，定價偏高。電力、燃?xì)?、供水部門獨家經(jīng)營，獨家施工，收費高。電信網(wǎng)、廣播電視網(wǎng)、互聯(lián)網(wǎng)“三網(wǎng)合一”，在實現(xiàn)互聯(lián)互通、資源共享，為用戶提供了多種服務(wù)，但增加了房地產(chǎn)企業(yè)的建設(shè)成本。

（三）市場競爭不規(guī)范。企業(yè)方面，少數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)虛假宣傳，存在虛構(gòu)事實的情況，為以后糾紛留下隱患。例如，少數(shù)開發(fā)商宣傳時，會在所銷售樓盤周邊和小區(qū)內(nèi)部的交通、醫(yī)療、教育等配套設(shè)施方面做文章，在宣傳資料中將沒有的說成“有”、可能有的說成“一定有”，以此誘導(dǎo)購房者。政府方面，在發(fā)放預(yù)售許可證方面，沒有嚴(yán)格執(zhí)行政策規(guī)定。在個別地方，工業(yè)用地、商服用地搞住宅開發(fā)，沖擊正常的房地產(chǎn)市場。土地出讓金有的企業(yè)交齊了，有的企業(yè)未交齊。

（四）產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，開發(fā)檔次不高。產(chǎn)品結(jié)構(gòu)過于單一，市場上80平米以下和130平米以上戶型銷售困難。戶型單調(diào)，缺乏自己風(fēng)格和特色的精品樓盤。在小區(qū)規(guī)劃、環(huán)境布局、會所設(shè)置、景點營造等方面均沒有特色和創(chuàng)新，缺乏為客戶著想的理念和打造高檔人文社區(qū)的思想。如市立醫(yī)院周圍大市場規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)低，建設(shè)檔次不高，影響城市形象，土地沒有高效集約利用。從調(diào)查情況看，老百姓買房正由需求型向高品質(zhì)、多功能方面轉(zhuǎn)變。環(huán)境好、建筑密度小、品質(zhì)好的小區(qū)，銷售較好。同時，六安環(huán)境優(yōu)美，適合養(yǎng)老，但缺乏高端養(yǎng)老房市場。

（五）城市配套設(shè)施嚴(yán)重滯后。城南板塊、河西板塊、東部新城板塊都存在著基礎(chǔ)設(shè)施、服務(wù)設(shè)施不配套現(xiàn)象。例如城南板塊，由于該區(qū)發(fā)展速度快，城市配套跟不上，存在問題就尤為突出。在上學(xué)方面，隨著城南板塊人口的增多，城南鎮(zhèn)中心小學(xué)、裕安中學(xué)難以滿足學(xué)齡兒童上學(xué)需求，兩校正常班級都在80人左右，“上學(xué)難”在很大程度上影響到業(yè)主們的置業(yè)信心；在交通上，公交站密度小，公交線路少，一些干道上綠化、照明、交通信號燈等設(shè)施還需要完善；在商業(yè)及配套設(shè)施上，新建小區(qū)眾多，而大型超市、商場、醫(yī)院等配套設(shè)施幾乎沒有，污水處理能力不足，這已經(jīng)嚴(yán)重影響到市民的生活，制約了城南房地產(chǎn)市場的發(fā)展。

三、促進(jìn)六安市區(qū)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的幾點建議

為促進(jìn)市區(qū)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，防止房地產(chǎn)市場大起大落，特提出如下建議。

（一）加強政府統(tǒng)籌。房地產(chǎn)業(yè)關(guān)系國計民生,既是經(jīng)濟(jì)問題,更是影響社會穩(wěn)定的重要民生問題。為此，一是成立房地產(chǎn)市場協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)。建議成立市領(lǐng)導(dǎo)牽頭的房地產(chǎn)管理領(lǐng)導(dǎo)組，下設(shè)辦公室。成員包括住建委、土地局、規(guī)劃局、房產(chǎn)局、市房地產(chǎn)協(xié)會等，定期開會，加強房地產(chǎn)市場監(jiān)測和分析，準(zhǔn)確把握和判斷房地產(chǎn)市場走勢，及時發(fā)現(xiàn)和妥善處理市場運行中出現(xiàn)的新情況、新問題。對房地產(chǎn)企業(yè)抓緊摸底，實行分類指導(dǎo)，做好監(jiān)控。二是進(jìn)一步完善體制。在“統(tǒng)一儲備、統(tǒng)一供應(yīng)、統(tǒng)一登記、統(tǒng)一執(zhí)法”的基礎(chǔ)上增加“統(tǒng)一分配、統(tǒng)一基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)”的政策，建議市、區(qū)按照規(guī)定比例合理分配土地收益。改變目前金安區(qū)賣地收入歸金安，裕安區(qū)賣地收入歸裕安的體制。三是加強規(guī)劃和審批。樹立全市一盤棋，依據(jù)城市總體規(guī)劃出讓土地，在城市總體規(guī)劃的基礎(chǔ)上，編制近期規(guī)劃，土地使用在存量上做文章，防止攤大餅式發(fā)展。規(guī)劃審批實行分層管理，便于提高效率。進(jìn)一步明確重大規(guī)劃上“大規(guī)委”，小的規(guī)劃上“小規(guī)委”。四是嚴(yán)格控制土地供給總量，堅持熟地供給。處理好財政與土地供應(yīng)的關(guān)系，找到黃金平衡點。當(dāng)前，土地供應(yīng)首先要嚴(yán)格控制總量，搞好區(qū)域平衡。控制總量，即根據(jù)六安市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、城鎮(zhèn)化率等情況確定每年土地供應(yīng)總量。相同區(qū)域板塊，也要控制節(jié)奏。搞好區(qū)域平衡，即根據(jù)各個區(qū)域城市建設(shè)和發(fā)展的情況，以及周邊居住人口的需求確定土地供應(yīng)總量。其次，實行熟地供給，有序供地。熟地就是真正做到“五通一平”。有序就是要適當(dāng)加快中心城區(qū)房地產(chǎn)市場建設(shè)，放慢周邊市場節(jié)奏，嚴(yán)格控制城南板塊。建議近期少供應(yīng)住宅用地，多供應(yīng)一些教育用地、物流用地和商業(yè)配套用地，加強周邊配套。最后，要處理好安置房與商品房的關(guān)系。建議加快安置房建設(shè)的速度，減少安置房建設(shè)的規(guī)模。對安置房政策進(jìn)行調(diào)整，實行對所有拆遷戶貨幣化分房為主的政策。

（二）微調(diào)政策，刺激購房需求。建議六安市盡快出臺促進(jìn)六安市房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的意見。在六安市購買家庭唯一普通住房，由同級財政按房價1%的比例給予契稅財政補貼。鑒于超過144平方米商品房滯銷，契稅又重，建議由同級財政同樣按房價1%的比例給予契稅財政補貼，促進(jìn)大面積房銷售。適度放寬住房公積金貸款條件，在職工申請貸款資格認(rèn)定上，進(jìn)一步放寬繳存住房公積金的時限，提高正常繳存公積金的單職工家庭申請貸款的最高額度，降低職工首次購房申請個人住房公積金貸款的首付比例，進(jìn)一步減輕職工購房首付款資金壓力。要適當(dāng)放寬外地購房居民戶籍遷入六安市條件。

（三）優(yōu)化企業(yè)生存環(huán)境。一是公平競爭。政府各部門要依法行政，營造公開、公正、公平的環(huán)境。發(fā)放預(yù)售許可證和土地出讓金收繳時間標(biāo)準(zhǔn)要統(tǒng)一。工商機(jī)關(guān)要加大執(zhí)法力度，打擊房地產(chǎn)行業(yè)虛假宣傳行為。二是舉辦銀企對接會。破解企業(yè)融資難問題，關(guān)鍵靠企業(yè)主體，但也需要政府幫扶。建議政府要加強與銀行方面的協(xié)調(diào)和溝通，適時召開銀企對接會，為企業(yè)解決一些難題，多辦實事。三是減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)。統(tǒng)一賬戶，向所有房地產(chǎn)企業(yè)統(tǒng)一賬戶收取保證金，統(tǒng)一監(jiān)管，并適度降低企業(yè)保證金比例。保證金的收取實行按期分期征收。對房地產(chǎn)企業(yè)實行分類、分級管理，上市公司或者全國房企排名50強企業(yè)可以進(jìn)一步降低保證金比例。處理好大型房企與中小房企的關(guān)系。今后要提高門檻，歡迎知名房企來六安拿地。對現(xiàn)有走入困境的中小房地產(chǎn)商采取一定的扶持政策，使其步入良性發(fā)展軌道。大型房企引進(jìn)，既要積極，又要穩(wěn)妥。因為市場洗牌有個過程，不可操之過急。恢復(fù)一站式收費。四是壟斷行業(yè)要搞好優(yōu)質(zhì)服務(wù)，切實減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)。電力、燃?xì)狻⒐┧块T要降低收費，“三網(wǎng)合一”，中國移動、中國聯(lián)通、中國電信及廣播電視部門要適度分?jǐn)偨ㄔO(shè)成本，而不是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獨自承擔(dān)。綜合驗收部門要限時辦結(jié)，講究效率。

（四）搞好基礎(chǔ)設(shè)施配套。建議市政府確定牽頭部門，組織相關(guān)部門實行市區(qū)聯(lián)動，定期對城區(qū)各開發(fā)樓盤的配套設(shè)施建設(shè)情況進(jìn)行逐一調(diào)研，市政府解決主干道、主管網(wǎng)大配套的建設(shè)，小配套的基礎(chǔ)設(shè)施由兩區(qū)解決。明確政府企業(yè)職責(zé)，屬于政府的事要迅速落實兌現(xiàn)。城南板塊要增加小學(xué)、醫(yī)院、農(nóng)貿(mào)市場的配套，進(jìn)一步提高污水處理能力。

（五）提升品質(zhì)，改善結(jié)構(gòu)。提高市場準(zhǔn)入門檻，鼓勵全國知名房地產(chǎn)企業(yè)公平參與六安土地市場的競爭。一要優(yōu)化結(jié)構(gòu)。努力開發(fā)適應(yīng)市場需求的多樣化的住房產(chǎn)品。同時,要積極扶持、大力發(fā)展高檔寫字樓、商務(wù)酒店等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)項目。二要創(chuàng)新產(chǎn)品。房地產(chǎn)企業(yè)要加快推進(jìn)傳統(tǒng)房地產(chǎn)業(yè)向現(xiàn)代房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型,搞好產(chǎn)品創(chuàng)新,靠富有創(chuàng)意的產(chǎn)品吸引消費者,開拓新的市場。三要提升品質(zhì)。要高起點、高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計,高質(zhì)量建設(shè)、打造良好環(huán)境,融入文化內(nèi)涵,提升產(chǎn)品品質(zhì),努力打造富有特色、適宜人居的住房，適度發(fā)展養(yǎng)老型地產(chǎn)。

（六）加強宣傳，加大正面引導(dǎo)。房地產(chǎn)業(yè)是六安市經(jīng)濟(jì)增長的重要推動力。必須高度重視，要加強輿論宣傳，加大正面引導(dǎo)，提振房地產(chǎn)市場信心。通過正面宣傳報道和當(dāng)前政策的解讀，扭轉(zhuǎn)居民持幣觀望的心態(tài)，引導(dǎo)居民適度住房消費。同時，房地產(chǎn)開發(fā)商也要進(jìn)一步增強信心，及時調(diào)整開發(fā)節(jié)奏，改變營銷策略。要針對目標(biāo)客戶，搞好宣傳。比如，東部新城板塊要加大對肥西縣、霍邱縣的營銷力度。各級政府和房企要形成宣傳合力，宣傳優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢、便捷的交通條件以及市委市政府加快東部新城發(fā)展的利好政策等?？傊ㄟ^新聞輿論正面引導(dǎo)，既滿足受眾的信息需求，又正確把握好輿論導(dǎo)向，促進(jìn)房地產(chǎn)市場良好運行。

責(zé)任編輯：邵萍英

2014—09—12

陳兆清，中共六安市委黨校副教授。