文│陸挺

陸挺美銀美林大中華區(qū)首席經(jīng)濟學(xué)家

最近發(fā)生西南財大甘犁教授和華遠地產(chǎn)董事長任志強先生之間有關(guān)城鎮(zhèn)住房空置率的爭論激烈，因為前者認為行業(yè)寒冬將至。

西南財大根據(jù)所做調(diào)查推算2013年我國城鎮(zhèn)地區(qū)住房空置率為22.4%，空置住房4898萬套，現(xiàn)有住房存量完全能滿足可實現(xiàn)的住房需求，因此房地產(chǎn)市場的寒冬即將到來。

任志強先生則認為，中國不可能有將近5000萬套的空置房，1998～2013年住宅竣工面積106億平米，扣掉拆遷面積，凈增住房面積應(yīng)為76億平米左右，而非西南財大計算的156億平米。甘犁教授進一步回應(yīng)，1998年城鎮(zhèn)地區(qū)人均建筑面積18.7平方米，城鎮(zhèn)人口為4.2億；至2012年，城鎮(zhèn)人口為7.1億，中國城鎮(zhèn)地區(qū)人均建筑面積已大幅增至32.9平米，因此任志強先生低估了凈增面積。談一下個人對此的看法。

空置房數(shù)量被高估34%～50%

西南財大在計算時忽略了我國城鎮(zhèn)兩種戶口的區(qū)分：家庭戶口和集體戶口。由于人均居住面積的計算沒有包括集體戶口，而集體戶口的人均居住面積又遠小于家庭戶口，這就使得城鎮(zhèn)住房面積和凈增住房面積的總量被高估。根據(jù)2010年第六次人口普查，城鎮(zhèn)中家庭戶口的人口占總?cè)丝诒壤?8%，因此凈增住房面積的高估幅度約12%。任志強先生忽略了小產(chǎn)權(quán)房，盡管它的規(guī)模不是特別大。

更大的問題在于“建制城鎮(zhèn)化”對住房統(tǒng)計數(shù)據(jù)的扭曲。從1997～2013年年初，全國經(jīng)歷了一輪大規(guī)模的建制變化：由縣（市）改為市轄區(qū)的共有158個，其中縣改區(qū)71個，縣級市改區(qū)87個。盡管在2001年后，已經(jīng)實際上停止了縣改市的進程，但有些地方好大喜功，隨著經(jīng)濟發(fā)展和城市擴張，仍不斷嘗試改制。在實際操作中，“實際建設(shè)”的標準被濫用，一些地方通了公路和自來水后，就搖身一變成了城鎮(zhèn)。西南財大的調(diào)查基本上依賴于統(tǒng)計局的編碼系統(tǒng)進行抽樣，調(diào)查結(jié)果和統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)接近并不奇怪。西南財大320個調(diào)查社區(qū)中有19個社區(qū)盡管從國家統(tǒng)計局編碼上看是名義上的城鎮(zhèn)，但實際仍是農(nóng)村。根據(jù)第六次全國人口普查數(shù)據(jù)估算，有三成左右居民在農(nóng)村的住房被算成了城鎮(zhèn)住房，這也是造成城鎮(zhèn)總住房面積和凈增住房面積虛高的原因之一，高估幅度達到25%～30%。

在計算空置房數(shù)量時還應(yīng)扣除裝修因素的影響。我國新房中約有65%以上是毛坯房，假定毛坯房從裝修到入住的需半年，計算空置房時應(yīng)該扣除年供應(yīng)量的一半，即550萬套左右。

初步結(jié)論是，即使西南財大的空置率數(shù)據(jù)正確，我國城鎮(zhèn)空置房數(shù)量也被高估了，高估幅度達到34%～50%。

空置率數(shù)據(jù)不一定可靠

西南財大的調(diào)查在城鎮(zhèn)家庭的抽樣不是隨機的。根據(jù)他們自己的描述：“在城市地區(qū)，我們收集了各社區(qū)的平均住房價格信息，并以此作為社區(qū)富裕程度的衡量指標。在此基礎(chǔ)上，我們根據(jù)住房價格由高到低將各社區(qū)分成四個組，在住房價格最高的組分配50戶樣本，而在住房價格最低的組分配25個樣本，以達到進一步抽取富裕家庭的目的”。換句話說，就是富人區(qū)抽的多，平民區(qū)抽的少，貧民區(qū)抽的最少。這種非隨機抽樣可以通過權(quán)重調(diào)整來解決，但由于缺乏公認的歷史數(shù)據(jù)，權(quán)重的確定隨意性相當大。

西南財大的數(shù)據(jù)存在一定的自相矛盾。在其最新的報告中，2011年我國城鎮(zhèn)地區(qū)的住房空置率為20.6%。在其2012年的報告中，介紹了2011年城鎮(zhèn)家庭住房的分布情況：擁有0套住房的家庭占比11.9%，1套房占比69%，2套房占比15.4%，3套及以上占比3.63%。在同一報告的68頁，又提到“擁有三套以上的家庭非常少，僅占全部樣本的0.32%”。假設(shè)這0.32%的家庭平均擁有5套房，那么100個家庭擁有111.5套房，空置率只有10.3%，而不是西南財大報告的20.6%。如果后面這個空置率是正確的，要么擁有0套住房的那些人幾乎全部住工棚或集體宿舍，要么擁有三套以上住房的家庭的平均擁有套數(shù)在50套。

對未來住房需求和供給的估算

西南財大的研究低估了住房需求。其中農(nóng)民工大概有1.7億人次，還有1260萬的隨遷子女。根據(jù)2013年國家統(tǒng)計局的調(diào)查，在工作居住地擁有住房的農(nóng)民工只有1.1%。他們大多數(shù)都住在工棚和宿舍里，這使得他們很難被調(diào)查到。農(nóng)民工即使單獨居住，也主要住在城郊結(jié)合部或城中村，被抽中的概率小于應(yīng)有比例。這部分人將產(chǎn)生約12096萬套的住房需求。此外，西南財大的研究在計算“可實現(xiàn)”需求時，沒有考慮城鎮(zhèn)戶籍居民的跨區(qū)遷徙使用市場數(shù)據(jù)，以及保障房總價少、對支付能力要求低等因素。

未來房地產(chǎn)的趨勢將從以前“從哪里來，在哪里買房”轉(zhuǎn)為“哪里有穩(wěn)定的工作，在哪里買房”，住宅供應(yīng)的區(qū)域性分化加劇。

住房供給方面，存在很多低效配置，不是所有的空置房都是有效供給。四大因素造成上述低效配置：戶籍制度、土地制度、限購政策和過度資源配置于一線城市。

最后談?wù)勎覀冏约簩ξ磥砉┙o需求的估算。為了簡單起見，不考慮老年人逝世造成的住房供應(yīng)和新增成年人的住房需求，假定兩者間基本互相抵消，而拆遷家庭需求計入城鎮(zhèn)化需求中。去掉農(nóng)民工，再去掉25%的偽城鎮(zhèn)化，我國目前的城鎮(zhèn)化率約為40%。未來十年，我國實際的城鎮(zhèn)化率可達60%，新增城鎮(zhèn)人口約為2.7億人。以戶均3口人來計算，需要9000萬套房。我國目前在2000年前蓋的城鎮(zhèn)住房約有7000萬套， 進入加速折舊階段，未來十年假定約有30%～40%會被拆遷。如此計算，我國未來十年的城鎮(zhèn)住房需求是1.2億套左右。我國2013年完工大約1100萬套左右。如此推論，以面積來計，我國新房開工和銷售已經(jīng)處于頂部或已經(jīng)過了最高點。但隨著修建質(zhì)量和綜合配套的提升，住房投資增速仍能夠以5%～10%的速度增長。

未來房地產(chǎn)的趨勢將從以前“從哪里來，在哪里買房”轉(zhuǎn)為“哪里有穩(wěn)定的工作，在哪里買房”，住宅供應(yīng)的區(qū)域性分化加劇。在這個轉(zhuǎn)型過程中，地產(chǎn)開發(fā)商內(nèi)部也會出現(xiàn)分化：小的開發(fā)商可能難以生存，大的開發(fā)商則可能進一步發(fā)展，部分地方政府將面臨財務(wù)困境。