岳武

(北京綠地京創(chuàng)商業(yè)管理有限公司,北京 100101)

商業(yè)地產(chǎn)的未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)

岳武

(北京綠地京創(chuàng)商業(yè)管理有限公司,北京 100101)

我們城市化的速度在不斷的加快,這其中房地產(chǎn)在其中所起到的作用是舉足輕重的,同時(shí)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中也占有著一定的地位。而作為中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)類的主要組成之一,商業(yè)地產(chǎn)也在不斷的成長(zhǎng),但是同時(shí)也會(huì)暴露出許多的問(wèn)題,例如:使用率低,經(jīng)營(yíng)不善,投資與收入不成正比等等的不和諧的現(xiàn)象,而本文就商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的概述、特點(diǎn)、要求等幾個(gè)方面做出分析,希望對(duì)商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)的發(fā)展有所幫助。

商業(yè)地產(chǎn) 運(yùn)營(yíng)管理 開(kāi)發(fā)建設(shè)

伴隨著我國(guó)城市化建設(shè)的不斷進(jìn)行，我國(guó)在地產(chǎn)方面也已經(jīng)逐步進(jìn)入了發(fā)展的狀態(tài)，而同時(shí)商業(yè)地產(chǎn)方面也有了一定的發(fā)展空間?，F(xiàn)如今我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)方面已經(jīng)進(jìn)入了快速發(fā)展的狀態(tài)，但是隨之的也面臨了許許多多的問(wèn)題，在國(guó)內(nèi)外范圍內(nèi)，商業(yè)地產(chǎn)的長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展都是一項(xiàng)復(fù)雜而又系統(tǒng)的工作。由此一來(lái)，必須要對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展具有全方位的了解，在此基礎(chǔ)上，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行探索。

1 商業(yè)類地產(chǎn)業(yè)概述

商業(yè)地產(chǎn)，從字面上解釋，是用作商業(yè)用途的房地產(chǎn)。在用途上區(qū)別于工業(yè)生產(chǎn)用的工業(yè)地產(chǎn)，以及以居住用途的住宅房地產(chǎn)等。在廣義上來(lái)說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)主要是用于各種經(jīng)營(yíng)功能的房地產(chǎn)，例如:餐飲、休閑、健身、批發(fā)、零售等。在功能、用途，以及經(jīng)營(yíng)模式上都與普通的住宅、別墅、公寓等形式的房地產(chǎn)存在區(qū)別。對(duì)于用于辦公的房地產(chǎn)，可以規(guī)劃如商業(yè)用地產(chǎn)范疇，也可以將其單列。在國(guó)外，一般都用零售地產(chǎn)來(lái)表示。而零售業(yè)的地產(chǎn)形式，屬于狹義的商業(yè)地產(chǎn)范疇。

在我國(guó)，商業(yè)類房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)，土地的使用權(quán)以及在該土地上建造商業(yè)類型的建筑和商業(yè)運(yùn)營(yíng)的行為都是根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》上的相關(guān)內(nèi)容來(lái)進(jìn)行的。在商業(yè)類地產(chǎn)項(xiàng)目整個(gè)的開(kāi)發(fā)過(guò)程中包括了策劃、施工、交付還有設(shè)計(jì)等等，這一系列總稱為商業(yè)地產(chǎn)的建設(shè)。這其中商業(yè)地產(chǎn)的含義顧名思義指的就是用于商業(yè)用途的以商業(yè)用途為主體的這一類，一般不會(huì)用于居住、生產(chǎn)。這也是商業(yè)類地產(chǎn)的獨(dú)特之處。

商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)趨勢(shì)逐漸的飆升，也已經(jīng)為多個(gè)商業(yè)的地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)拓了道路，逐漸的成為了房地產(chǎn)業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者，它主要具有以下幾個(gè)優(yōu)點(diǎn):實(shí)現(xiàn)商業(yè)投資的最大回饋、為住宅區(qū)提供便利的服務(wù)、挽救爛尾的工業(yè)項(xiàng)目。但是隨著商業(yè)地產(chǎn)的不斷開(kāi)發(fā)，其弊端也逐漸的顯露出來(lái)，只有對(duì)癥下藥、尋找病因，才能使年輕的商業(yè)地產(chǎn)青春永駐，續(xù)寫商業(yè)地產(chǎn)新的傳奇。

2 商業(yè)地產(chǎn)的特點(diǎn)分析

2.1 商業(yè)地產(chǎn)建筑方面的特點(diǎn)

(1)建筑的結(jié)構(gòu)較為復(fù)雜;商業(yè)類地產(chǎn)所開(kāi)發(fā)以及經(jīng)營(yíng)的模式在現(xiàn)階段首先就要求建筑物要美觀大方，就好像一個(gè)天然的宣傳廣告一樣，給人能夠有一種耳目一新的感覺(jué)有一種想要踏進(jìn)去的沖動(dòng)，在加上現(xiàn)階段的城市規(guī)劃以及要求都需要體現(xiàn)出一定的文化底蘊(yùn)以及當(dāng)?shù)仫L(fēng)格，這也使得商業(yè)類建筑的設(shè)計(jì)以及建造都越加的復(fù)雜、美觀。(2)建設(shè)環(huán)節(jié)較多;我們知道商業(yè)地產(chǎn)所涉及到的部門以及項(xiàng)目管理的涉及面都很廣，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)的過(guò)程中幾乎就包括了房地產(chǎn)業(yè)中的所有部門，例如:土地、規(guī)劃、建設(shè)、安全、環(huán)保、園林、綠化、衛(wèi)生、交通、監(jiān)控等等的部門都要參與到其中去，所以說(shuō)建設(shè)的環(huán)節(jié)多也同樣是商業(yè)地產(chǎn)的特點(diǎn)之一。(3)建設(shè)規(guī)模龐大;在現(xiàn)階段商業(yè)地產(chǎn)所開(kāi)發(fā)而出的經(jīng)營(yíng)模式多種多樣，同時(shí)的人們的消費(fèi)水平以及精神需求也日益增大，綜合形式的商場(chǎng)逐漸走入人們的生活當(dāng)中去，成為了當(dāng)今社會(huì)的主流形式，根據(jù)調(diào)查顯示，現(xiàn)階段所建造的商業(yè)地產(chǎn)類項(xiàng)目在一半以上都會(huì)超過(guò)5萬(wàn)平方米。(4)開(kāi)發(fā)以及運(yùn)營(yíng)周期較長(zhǎng);商業(yè)類地產(chǎn)由于涉及面較廣，要求較高，所以在初期的開(kāi)發(fā)上有著嚴(yán)格的要求，一般時(shí)間在2到3年，而開(kāi)發(fā)的結(jié)束并不意味著整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的完成，而是剛剛開(kāi)始，在建筑完成開(kāi)始逐漸進(jìn)入運(yùn)營(yíng)這一時(shí)間內(nèi)則是重要的一環(huán)，而其中所要涉及到的時(shí)間會(huì)比初期開(kāi)發(fā)時(shí)間更長(zhǎng)更為緩慢。(5)建設(shè)需要成本高投資大;現(xiàn)階段商業(yè)地產(chǎn)大都以綜合形式呈現(xiàn)，集休閑、娛樂(lè)、餐飲等項(xiàng)目為一體，而這種類型的產(chǎn)業(yè)在投資建設(shè)方面會(huì)十分的巨大，同時(shí)由于商業(yè)類項(xiàng)目的特點(diǎn)只有在建成之后才會(huì)投入到運(yùn)營(yíng)當(dāng)中才會(huì)有收入，所以合理的分配資金的運(yùn)用以及控制也是重中之重。

2.2 商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)方式方面的特點(diǎn)

(1)運(yùn)營(yíng)的組織方式具有差異性;在運(yùn)營(yíng)管理上來(lái)說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)大都用來(lái)作為服務(wù)類型的行業(yè)，這其中大多是由人與人之間的交流以及交談對(duì)于需求來(lái)說(shuō)因人而異，有著很大的不確定性，是無(wú)形的不是真實(shí)存在的。(2)顧客在經(jīng)營(yíng)模式當(dāng)中起著積極的影響作用;現(xiàn)階段服務(wù)類行業(yè)盛行，商業(yè)地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)力也逐漸增大，顧客作為一個(gè)直接參與到其中的群體，在其中有著至關(guān)重要的作用，顧客的評(píng)價(jià)是商業(yè)產(chǎn)業(yè)能夠良好運(yùn)作的前提，要盡可能的使顧客對(duì)整個(gè)項(xiàng)目起到積極作用，要盡量使顧客對(duì)于運(yùn)營(yíng)的質(zhì)量以及效率能夠起到一個(gè)向上積極的作用。(3)無(wú)形性的影響作用;在商業(yè)類地產(chǎn)中，其中所要涉及到的管理方式，方法，以及流程都會(huì)受到諸多因素的干擾，而這些因素大都是無(wú)形的不可觸摸的，所以要想保證一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的快速穩(wěn)定發(fā)展還同時(shí)要關(guān)注以及特別對(duì)待這些無(wú)形的因素。(4)管理系統(tǒng)以及設(shè)計(jì)方式的差異性;運(yùn)營(yíng)管理是發(fā)生在人們?nèi)粘ＯM(fèi)中的，是同時(shí)進(jìn)行的一種狀態(tài)，這樣就需要商業(yè)地產(chǎn)在運(yùn)營(yíng)中要保證運(yùn)營(yíng)的管理和服務(wù)必須要是同時(shí)設(shè)計(jì)的，因?yàn)槠湔w性就不允許分開(kāi)。(5)對(duì)其價(jià)值的衡量以及評(píng)價(jià)的不同方式;在現(xiàn)階段的商業(yè)地產(chǎn)中，不能只是簡(jiǎn)單的憑借收入的多少來(lái)判斷價(jià)值的高低，還應(yīng)該注重以人為本的運(yùn)營(yíng)方式，要時(shí)刻關(guān)注運(yùn)營(yíng)的情況以及自身的特點(diǎn)等等，這些會(huì)導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)在運(yùn)營(yíng)的過(guò)程中呈現(xiàn)出復(fù)雜化的情況。

3 新時(shí)期我國(guó)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)要求。

由于商業(yè)地產(chǎn)的特點(diǎn)與其在開(kāi)發(fā)建設(shè)中的問(wèn)題，所以就導(dǎo)致了在開(kāi)發(fā)以及建設(shè)的過(guò)程中存在許多要求:

(1)大型的商業(yè)地產(chǎn)一般都為市中心或者靠近市中心的位置上，對(duì)于整個(gè)城市的面貌起到了關(guān)鍵性的作用，所以能否得到政府的支持是相當(dāng)重要的，這樣就需要商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)該盡量的與當(dāng)?shù)卣献鳎@得政府的支持。(2)要嚴(yán)格的按照商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在建設(shè)上以及招商環(huán)節(jié)的規(guī)律進(jìn)行策劃，項(xiàng)目在實(shí)施以前要充分并且周密的做好市場(chǎng)調(diào)差，同時(shí)項(xiàng)目的類型，區(qū)位的選擇也是至關(guān)重要的。在對(duì)其選擇的過(guò)程中應(yīng)重點(diǎn)注意。(3)在建筑的風(fēng)格，設(shè)計(jì)以及規(guī)劃上要與招商的項(xiàng)目以及客戶的需求達(dá)到吻合，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的組合類型，按照要求進(jìn)行規(guī)劃和設(shè)計(jì)，要明確客戶的主次，對(duì)于主力店群的招商集中程度以及項(xiàng)目的業(yè)務(wù)組合，要明確在規(guī)劃前期，并且根據(jù)主力店群的需求在設(shè)計(jì)之初進(jìn)行分析，使之日后與商業(yè)的經(jīng)營(yíng)模式相吻合。在商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)過(guò)程中，牽頭的應(yīng)該就是商業(yè)的專家，規(guī)劃以及定位，而規(guī)劃等環(huán)節(jié)在商業(yè)地產(chǎn)中起到了領(lǐng)軍的作用。(4)選擇實(shí)力雄厚的合作商，與商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)有經(jīng)驗(yàn)的承包商合作。這樣一方面可以提高項(xiàng)目建設(shè)的速度。同時(shí)還能夠保證工程的質(zhì)量，而且另一方面可以讓承包商予以分擔(dān)一部分資金的投入，能夠減少資金投入過(guò)大造成的壓力，能夠保證項(xiàng)目后續(xù)發(fā)展的有力進(jìn)行，同時(shí)項(xiàng)目的建設(shè)速度作為優(yōu)先考慮的因素，在合作期間也會(huì)得到大大的提升，保證工期的快速進(jìn)行，盡快的進(jìn)入收益期。(5)商業(yè)房地產(chǎn)的融資要合理，在提前做好融資的策略以及實(shí)施工作的進(jìn)行，要能夠靈活的運(yùn)用現(xiàn)有的資金，得到更好的收益，要廣泛撒網(wǎng)，不能將資金集中于一處，同時(shí)還要有投資失敗以及分散風(fēng)險(xiǎn)的準(zhǔn)備工作，要保證資金的長(zhǎng)時(shí)間的運(yùn)營(yíng)，同時(shí)招商的進(jìn)行，建設(shè)的速度等等都要盡量的加快，要先籌集到一手資金進(jìn)行合理的分配，錢滾錢，不可以盲目的只是干投入而沒(méi)有后續(xù)的收益，這樣的投資往往只會(huì)是失敗的。無(wú)法準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)下一步的情況。

4 我國(guó)現(xiàn)代化商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)分析

我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在我國(guó)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中占據(jù)著重要的位置，發(fā)展著無(wú)可替代的作用。因此，，我國(guó)政府和相關(guān)部門都要采取政策、資金等方式的支持?，F(xiàn)階段，考慮我國(guó)發(fā)展的實(shí)際情況，以及我國(guó)的國(guó)際外部關(guān)系。在商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展過(guò)程中，應(yīng)該符合世界發(fā)展的形勢(shì)與潮流。以達(dá)到激活我國(guó)整經(jīng)濟(jì)發(fā)展能力的目的，實(shí)現(xiàn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的復(fù)興。經(jīng)營(yíng)與管理方法作為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的不竭動(dòng)力，日益引起各國(guó)產(chǎn)業(yè)界、科技界和政府的重視。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，創(chuàng)新主體是社會(huì)，創(chuàng)新活動(dòng)是市場(chǎng)。政府在創(chuàng)新過(guò)程中負(fù)有促進(jìn)和引導(dǎo)的責(zé)任，在發(fā)展中國(guó)家，由于市場(chǎng)發(fā)展程度低，政府的干預(yù)在商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)與發(fā)展中的作用就更加舉足輕重。特別是在我國(guó)加入世界貿(mào)易組織之后，如何應(yīng)對(duì)復(fù)雜的國(guó)際規(guī)則，分析商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理體系，并探索、討論其發(fā)展的規(guī)律與趨勢(shì)。

4.1 規(guī)范化

伴隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，以及經(jīng)濟(jì)改革力度的不斷加大，我國(guó)的現(xiàn)代化商業(yè)地產(chǎn)體系逐漸形成。這一過(guò)程中，與我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的法律制度得以建立并得到完善，這代表，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)與管理上將更加規(guī)范化。此外，我國(guó)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，個(gè)別行業(yè)或地區(qū)存在的一些違規(guī)不違法的商業(yè)活動(dòng)也會(huì)得到更有效的治理與控制，這也一定程度上致使我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)能夠最大限度的得以發(fā)展，并保持健康、穩(wěn)定的勢(shì)頭。

4.2 信息化

新時(shí)期，在我國(guó)計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)日益發(fā)展并創(chuàng)新的今天，為了適應(yīng)社會(huì)發(fā)展的需要，各國(guó)都在著力提高本國(guó)企業(yè)的技術(shù)創(chuàng)新能力與現(xiàn)代化信息程度。這也為商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供了契機(jī)。例如:美國(guó)有專門的部門為企業(yè)提供可靠、及時(shí)的信息。英國(guó)的貿(mào)工部等很多地方服務(wù)中心為更好地為企業(yè)提供資料而成立了統(tǒng)一的工商聯(lián)系網(wǎng)。利用這一優(yōu)勢(shì)資源，商業(yè)企業(yè)可以獲取多種多樣的商業(yè)咨詢與服務(wù)。而日本，則在國(guó)內(nèi)各地建設(shè)了很多內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)，一些商業(yè)企業(yè)支援機(jī)構(gòu)在加入網(wǎng)絡(luò)以后，能夠?qū)崟r(shí)為商業(yè)企業(yè)在技術(shù)、管理與經(jīng)營(yíng)方面提供各種優(yōu)勢(shì)服務(wù);與國(guó)外相比，我國(guó)在企業(yè)的社會(huì)化服務(wù)體系的構(gòu)建方面有一定差距，我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在信息的獲取渠道上比較單一，信息的及時(shí)度也不夠，從而導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展一直處于相對(duì)落后的局面，為了改變這一局面，我國(guó)近年來(lái)開(kāi)通了中國(guó)產(chǎn)學(xué)研聯(lián)合網(wǎng)與中國(guó)技術(shù)創(chuàng)新信息網(wǎng)，由此可見(jiàn)，信息化也是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過(guò)程中的一個(gè)趨勢(shì)。

4.3 全球化

我國(guó)現(xiàn)在已經(jīng)是世界貿(mào)易組織的成員國(guó)，近年來(lái)，處于國(guó)內(nèi)商品經(jīng)濟(jì)與國(guó)際經(jīng)濟(jì)接軌，正處于平穩(wěn)過(guò)渡的重要階段。在加入WTO這些年中，我國(guó)一直嚴(yán)格遵守WTO的商業(yè)規(guī)則與規(guī)范。這對(duì)于我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)與管理來(lái)說(shuō)，既是個(gè)千載難逢的好機(jī)遇，又是十分嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。一方面來(lái)說(shuō)，我國(guó)商品地產(chǎn)企業(yè)將面對(duì)更廣闊的市場(chǎng)，此外，在市場(chǎng)上也面臨著更加劇烈的競(jìng)爭(zhēng)，國(guó)內(nèi)外的雙重壓力促使企業(yè)不斷革新技術(shù)，采用先進(jìn)的經(jīng)營(yíng)管理手段。頻繁的貿(mào)易與合作能夠促使企業(yè)技術(shù)上的創(chuàng)新?，F(xiàn)階段，國(guó)際化商業(yè)分工日益明確、精細(xì)，這更能推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理上的創(chuàng)新，從而適應(yīng)企業(yè)國(guó)際化的發(fā)展趨勢(shì)，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展也有較大的推動(dòng)作用。此外，生產(chǎn)要素的國(guó)際化，也能夠緩解我國(guó)地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)管理中的困境。另一方面，我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，在對(duì)知識(shí)產(chǎn)權(quán)的利用與保護(hù)上沒(méi)有很強(qiáng)的意識(shí)，并且，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部并未建立完善的經(jīng)營(yíng)與管理體系，最終導(dǎo)致我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)中處于劣勢(shì)地位，人力資源的頻繁流動(dòng)，會(huì)帶給企業(yè)一定的制約，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)與管理創(chuàng)新將受到網(wǎng)絡(luò)化、信息化的強(qiáng)烈沖擊。在我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)建立并完善知識(shí)創(chuàng)新體系的過(guò)程中，應(yīng)同國(guó)外進(jìn)行深入的合作與交流，更好的實(shí)現(xiàn)我國(guó)企業(yè)的創(chuàng)新與發(fā)展。

5 結(jié)語(yǔ)

商業(yè)地產(chǎn)類作為我國(guó)快速發(fā)展的一類行業(yè)，在運(yùn)營(yíng)的理念上存在著許多的優(yōu)越性以及不足。商業(yè)地產(chǎn)與其他地產(chǎn)都是歸于地域性強(qiáng)的一類行業(yè)當(dāng)中，所以商業(yè)地產(chǎn)類項(xiàng)目不僅僅在運(yùn)營(yíng)方式上還有市場(chǎng)前景上都要有良好的保證，既要能使消費(fèi)者感到實(shí)惠放心，又能夠使開(kāi)發(fā)商的租金收取達(dá)到滿意，同時(shí)根據(jù)項(xiàng)目的類別規(guī)劃市場(chǎng)，地理位置條件，以及企業(yè)的資源情況等等，要能夠?qū)崿F(xiàn)互利共贏，相互依存的美好前景，最終帶動(dòng)整個(gè)市場(chǎng)，促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及建設(shè)，達(dá)到項(xiàng)目持續(xù)運(yùn)營(yíng)的目的。

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岳武(1971.05.19-):男,漢,北京綠地京創(chuàng)商業(yè)管理有限公司,工商管理碩士研究方向:企業(yè)管理。