于洋

時(shí)間：2014年2月19日 主持人：青島市工商聯(lián)房地產(chǎn)行業(yè)聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)龍江

地點(diǎn)：青島出版大廈

嘉賓：青島市原房管局局長(zhǎng)林民慶

青島市規(guī)劃局原局長(zhǎng)，青島市城鄉(xiāng)規(guī)劃協(xié)會(huì)理事長(zhǎng)陶瑞平

青島市建委原副主任，青島市土木建筑工程學(xué)會(huì)會(huì)長(zhǎng)王建軍

青島市原住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室主任朱兆倫

青島鵬利南華商業(yè)發(fā)展有限公司總經(jīng)理皮建設(shè)

青島三杰房地產(chǎn)有限公司總經(jīng)理張峰

青島萬(wàn)洲地產(chǎn)發(fā)展有限公司總經(jīng)理蘇林青

這20年間，有太多的故事值得回味……

在《都市歷程》首場(chǎng)座談會(huì)上，各位見(jiàn)證了青島城市建設(shè)20年發(fā)展的嘉賓紛紛表示，1993-2013年這一條20年的時(shí)間軸對(duì)于一座城市的歷史來(lái)說(shuō)，并不算長(zhǎng)，但它所涵蓋的內(nèi)容和所產(chǎn)生的影響力卻是不容忽視的——行政中心東遷拓寬城市空間、住房改革搞活房地產(chǎn)市場(chǎng)、市民居住條件的逐步改觀、房地產(chǎn)企業(yè)的逐漸壯大、樓盤品質(zhì)的逐年提升等。

林民慶：東部戰(zhàn)略的“蝴蝶效應(yīng)”

青島市原房管局局長(zhǎng)

1993-2013年，這20年是青島市經(jīng)濟(jì)發(fā)展最好的20年，是老百姓生活水平、住房情況改善最好的20年，當(dāng)然也是城市建設(shè)快步發(fā)展的20年。在青島城市建設(shè)這20年的發(fā)展中，有一個(gè)人是不得不提的，那就是時(shí)任青島市委書(shū)記的俞正聲同志。

青島市于1984年實(shí)施住房制度解困政策。隨后的1985年，青島市進(jìn)行了一次全市性的房屋普查，這是解放以來(lái)最完整的一次房屋普查。房屋普查后顯示，當(dāng)時(shí)青島市民人均居住面積是5.3平方米，可以想象，5.3平方米是什么樣的一種狀況。在1989年的時(shí)候，時(shí)任青島市市長(zhǎng)的俞正聲便提出要解決青島住房問(wèn)題，首先解決住房特困戶。

那么，什么是住房特困戶呢？按照國(guó)家的統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，就是每一戶家庭里，人均居住面積低于兩平方米。解困辦的工作人員通過(guò)全市排查摸底，最后確定符合條件的是10594戶，而當(dāng)時(shí)山東省全省的住房特困戶有兩萬(wàn)戶左右，青島一市就占了山東省一半。

青島市住房情況比較差，這是歷史原因造成的。在1993年之前，那時(shí)候雖然沒(méi)有大規(guī)模的城市建設(shè)，但是每年我們房管局都在想辦法改造。可當(dāng)時(shí)的財(cái)力情況很有限，省里每年給的住宅補(bǔ)助資金也就一兩百萬(wàn)，當(dāng)時(shí)我們就拿著這點(diǎn)錢，每年改造一點(diǎn)。

更值得一提的是，1993年，時(shí)任青島市委書(shū)記的俞正聲果斷做出將青島市行政中心東遷，進(jìn)行東部開(kāi)發(fā)建設(shè)，發(fā)展形成一個(gè)新城區(qū)的戰(zhàn)略決策。實(shí)踐證明，這一決策極大拓展了青島主城的發(fā)展空間。

市級(jí)機(jī)關(guān)遷移到東部以前，香港路在當(dāng)時(shí)叫做“湛山大路”，是青島市區(qū)通往嶗山南麓的主要道路。而現(xiàn)在的另一條東西干道東海路甚至都不能稱之為路，只是一條坑坑洼洼很窄的泥土路，在上面騎自行車都很費(fèi)勁，而且這兩條道路兩側(cè)幾乎都沒(méi)有什么建筑物，一眼望過(guò)去全部是莊稼地、菜地。也就是說(shuō)，正是從1993年以后，青島市的城市建設(shè)發(fā)展才有今天的面貌。

這20年間，青島市的城市建設(shè)取得了突飛猛進(jìn)的發(fā)展，而且，老百姓的住房狀況也得到了顯著改善。據(jù)《房產(chǎn)志》數(shù)據(jù)顯示，1980-1990年間，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金達(dá)到18.3億元，住房竣工面積是439.2萬(wàn)平方米；1991-1995年間，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成146.6億元，1996-2000年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資達(dá)到281.4億元，而2001年一年就完成投資85.36億元，2002年達(dá)到99.75億元，2003年是149.08億元，每年的遞增速度都是兩位數(shù)增長(zhǎng)，最少的增長(zhǎng)是17%，最多則是28%，這些數(shù)據(jù)說(shuō)明了什么呢，說(shuō)明了房地產(chǎn)投資是成倍增長(zhǎng)的，市場(chǎng)越來(lái)越繁榮。

陶瑞平：城市空間與框架布局

青島市規(guī)劃局原局長(zhǎng)，青島市城鄉(xiāng)規(guī)劃協(xié)會(huì)理事長(zhǎng)

從整個(gè)城市的發(fā)展來(lái)看，標(biāo)志性的時(shí)段，應(yīng)該是行政中心東移，東部大開(kāi)發(fā)。由于行政中心東遷和東部大開(kāi)發(fā)，整個(gè)城市的框架結(jié)構(gòu)發(fā)生了變化，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的方式和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的速度都發(fā)生了一些變化。

數(shù)據(jù)顯示，1993-1995年連續(xù)3年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度達(dá)到了23%以上。

用歷史的觀點(diǎn)來(lái)看，新中國(guó)成立以前，青島的城市規(guī)劃中也有很多亮點(diǎn)。像為什么要發(fā)展東部問(wèn)題，便可以在早期的規(guī)劃中找到根據(jù)。

發(fā)展東部完全正確，但是行政中心東遷，步子邁小了，沒(méi)有一步到位?，F(xiàn)在就可以看出來(lái)，城市空間的發(fā)展和城市沿海一線的擁堵，和市政居住設(shè)施的承載力高度飽和，和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡有直接的關(guān)系。

1995年版的總規(guī)對(duì)城市框架的表述是“兩點(diǎn)一環(huán)”，“兩點(diǎn)”就是青島、黃島，“一環(huán)”就是環(huán)膠州灣。

2003年，青島市提出“三點(diǎn)布局，一線展開(kāi)”，“三點(diǎn)”就是青島、紅島、黃島，“一線展開(kāi)”就是沿著711公里的海岸線發(fā)展。

2006-2007年的時(shí)候，又提出了膠州灣的概念，“擁灣發(fā)展”，形成一個(gè)環(huán)膠州灣發(fā)展的城市組群，發(fā)展的空間往縱深發(fā)展，膠州灣的底部要利用起來(lái)。這個(gè)規(guī)劃就把整個(gè)城市的規(guī)劃設(shè)計(jì)為三個(gè)圈層，一個(gè)是沿著膠州灣的內(nèi)圈層，即墨、萊西、平度、膠南是中間的圈層，在往外就是高密、諸城、海陽(yáng)等外圈層，這樣城市框架就一下拉開(kāi)了，發(fā)展的縱深就有了。

2012年，青島市第十一次黨代會(huì)首次提出了“全域統(tǒng)籌、三城聯(lián)動(dòng)、軸帶展開(kāi)、生態(tài)間隔、組團(tuán)發(fā)展”的空間發(fā)展戰(zhàn)略，引起了社會(huì)的普遍關(guān)注。尤其是“三城聯(lián)動(dòng)”，它以膠州灣為核心，通過(guò)東岸、西岸、北岸三大主城區(qū)建設(shè)，形成功能互補(bǔ)、相互依托、各具特色的都市區(qū)，使之成為大青島的核心區(qū)域。

事實(shí)上，三城聯(lián)動(dòng)，不是單純的城市組團(tuán)功能復(fù)制，而是打造在功能上相互補(bǔ)充、空間上相互呼應(yīng)、基礎(chǔ)設(shè)施上相互依托、發(fā)展時(shí)序上協(xié)調(diào)推進(jìn)、風(fēng)貌上各具特色的三大主城區(qū)，形成未來(lái)海灣型大都市的基礎(chǔ)框架。endprint

王建軍：城市變大了、變高了，也更有內(nèi)涵了

在這20年里，每個(gè)人都親歷著都市的發(fā)展，每個(gè)人都能感覺(jué)到它的變化，我們的城市變大了、變高了，我們的城市脈絡(luò)比過(guò)去更加豐富了，也更具內(nèi)涵了。

從1993年-2013年，在不斷的城市規(guī)劃以及調(diào)整中，我們看到了越來(lái)越好的青島。實(shí)際上，每一次規(guī)劃調(diào)整都使城市版圖翻番，從單一組團(tuán)到多個(gè)組團(tuán)，城市變大了。

1993-1994年，這個(gè)時(shí)間段是青島市城市歷程中非常重要的時(shí)期，當(dāng)時(shí)的市委市政府下了很大的決心，也做了很多工作，使青島市邁向了發(fā)展大城市的基礎(chǔ)條件。我印象最深的是，當(dāng)時(shí)福州路的沿線存在很多不合理的地方，但由于當(dāng)時(shí)福州路就是青島的城市東部邊界，所以不能調(diào)整。不難想象，那個(gè)時(shí)候我們的城市才多大。當(dāng)初，福州路的山坡比現(xiàn)在福州南路那個(gè)坡度大得多，如果爬到坡頂上的話，就相當(dāng)于爬山。后來(lái)，在福州北路建設(shè)過(guò)程中恰好遇上城市區(qū)劃調(diào)整，這才得以改善。

城市變高了。記得在1989年，當(dāng)時(shí)規(guī)劃要做突破100米高度的建筑，但是受制于各種各樣的原因，怎么研究也突破不了?？扇缃瘢鄭u市馬上就要出現(xiàn)超過(guò)300米的摩天大樓了。

另外，我們的燃?xì)?、有線電視、城市通訊等普及率相較與其它城市來(lái)說(shuō)，還是非常高的。所以說(shuō)，我們的城市變大了、變高了、城市內(nèi)涵更豐富了。

一個(gè)城市逐步變大變高，豐富的僅僅是城市的表象，從內(nèi)在來(lái)看，最后的落腳點(diǎn)還是要看經(jīng)濟(jì)、住宅，以及人均生活水平的提高。90年代初，連續(xù)幾年政府提出的青島要辦的十件大事，第一件事都是關(guān)于住房的問(wèn)題，首先就要解決老百姓住房的問(wèn)題。從解困到安居到經(jīng)濟(jì)適用房再到大家觀念根本改變之后帶來(lái)的商品化，這20年來(lái)，青島市的住房不斷改善、老百姓的居住環(huán)境得到了根本的改變。

而這些成績(jī)的取得都離不開(kāi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的貢獻(xiàn)。房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展中，發(fā)揮了舉足輕重、無(wú)可替代的作用。可以說(shuō)，房地產(chǎn)在近20年的時(shí)間里，改變了中國(guó)的城市形象和社會(huì)面貌，影響并促進(jìn)了城鎮(zhèn)居民基本生活質(zhì)量和水平的提高。實(shí)際上，房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造了巨大的經(jīng)濟(jì)總量，同時(shí)構(gòu)成了城市不動(dòng)產(chǎn)，這可以說(shuō)是整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中最大的社會(huì)價(jià)值。

朱兆倫：住房改革搞活了房地產(chǎn)

青島市原住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室主任

工作了一輩子，有三件事情聊以自慰，其中之一便是住房解困工作的圓滿完成，另外兩個(gè)是房改和安居工程的建設(shè)，這三件事情均獲得了國(guó)家“全國(guó)先進(jìn)城市”的表彰。

1990年，根據(jù)國(guó)家建設(shè)部的要求，作為山東省住房困難大戶，青島市政府制定了三年解困的工作目標(biāo)，要求用三年左右的時(shí)間，基本解決市內(nèi)五區(qū)人均居住面積在兩平方米以下的住房特別困難戶的住房問(wèn)題，力爭(zhēng)到本世紀(jì)末使市內(nèi)五區(qū)職工人均居住面積達(dá)到8平方米以上。

那么，兩平方米以下的特困戶到底有多少呢？經(jīng)過(guò)調(diào)查核實(shí)以及反復(fù)審核，最終確認(rèn)了10594戶住房特困戶。人均兩平方米居住面積以下的有6288戶，還有4000多戶無(wú)房戶。而當(dāng)時(shí)山東省全省的住房特困戶有兩萬(wàn)左右，青島一市就占了山東省一半。

那么，為何青島的住房情況如此緊張呢？這恰恰說(shuō)明了青島經(jīng)濟(jì)的特點(diǎn)——青島的產(chǎn)業(yè)工人多。原來(lái)的企業(yè)里有3000名員工都算是小企業(yè)，紡織企業(yè)哪個(gè)也得5000多名員工。加之，當(dāng)時(shí)房屋的欠賬太大，企業(yè)有了錢買設(shè)備搞工業(yè)，很少去研究居住問(wèn)題。越是大城市，尤其是“上青天”這種情況越嚴(yán)重，因?yàn)楹⒆由枚唷Ｔ谀切┬『男》孔?、筒子樓里，住吊鋪的家庭比比皆是，十幾戶家庭共用一個(gè)廁所。在這樣的背景下，1991年青島市興建了邢臺(tái)路、水清溝和錯(cuò)埠嶺三個(gè)解困小區(qū)。

1994年，國(guó)家提出了建安居工程解決職工住房問(wèn)題，國(guó)家給一部分貸款指標(biāo)，為了爭(zhēng)取指標(biāo)，著實(shí)沒(méi)少跑，因?yàn)闆](méi)有指標(biāo)銀行不給貸款，沒(méi)錢就蓋不起房子。而到了1996年，國(guó)務(wù)院發(fā)文，繼續(xù)深化房改方案，并提出相應(yīng)解決方案，例如，低收入者可入住廉租房，中收入者人住經(jīng)濟(jì)適用房，高收入者入住商品房。其實(shí)，政策就是提法不一樣，目的都是解決老百姓的住房問(wèn)題。但如此一來(lái)，經(jīng)濟(jì)適用房就和安居工程交叉了，因?yàn)橐粋€(gè)工程一旦確定了，它的時(shí)間跨度是非常大的，實(shí)際上，安居工程一直干到了上世紀(jì)末。

現(xiàn)在，全國(guó)都在逐漸地走公租房方向，青島市也不例外。公租房是最合理的，不讓任何人占任何人的便宜，經(jīng)濟(jì)適用房則是讓少數(shù)人占了大多數(shù)人的便宜。

事實(shí)上，住房制度改革的深遠(yuǎn)意義主要有兩點(diǎn)：第一點(diǎn)是促進(jìn)了人民住房觀念的改變，第二點(diǎn)就是搞活了房地產(chǎn)市場(chǎng)，青島的住房交易市場(chǎng)就是1995年的時(shí)候建立起來(lái)的。

皮建設(shè)：跟著規(guī)劃走

青島鵬利南華商業(yè)發(fā)展有限公司總經(jīng)理

1992年，我辭職下海。先從銀都地產(chǎn)（當(dāng)時(shí)萬(wàn)科下屬的一家地產(chǎn)公司）的工程做起，正式進(jìn)入了房地產(chǎn)行業(yè)。

當(dāng)時(shí)，我們做了市場(chǎng)調(diào)查，銀都周邊的房子均價(jià)在800元/平方米，針對(duì)這一價(jià)格，銀都的住宅定價(jià)1500元/平方米，別墅定價(jià)4000元/平方米，結(jié)果房子蓋起來(lái)后，銷售便遇到困境，老百姓拿不出錢買房子。我清晰地記得，當(dāng)時(shí)成交的第一座別墅是設(shè)計(jì)研究院的設(shè)計(jì)工程師幫美國(guó)親戚買的。

面對(duì)老百姓資金有限，樓盤銷售遇阻的情況，時(shí)任銀都地產(chǎn)董事長(zhǎng)的蔡程便提出了按揭貸款購(gòu)房的理念。按揭貸款是青島銀都項(xiàng)目第—個(gè)推廣的?？梢哉f(shuō)，那個(gè)時(shí)候的青島房地產(chǎn)市場(chǎng)才剛剛起步，對(duì)于絕大多數(shù)青島人來(lái)，買房還是一個(gè)不被認(rèn)同的“新鮮事”。

然而，從1993年開(kāi)始，隨著東部開(kāi)發(fā)的開(kāi)始，青島市的城市建設(shè)發(fā)生了日新月異的變化。而房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展和城市規(guī)劃密不可分，作為地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)，一定要跟著規(guī)劃走，城市規(guī)劃到哪，我們就到那里去開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，肯定不會(huì)吃虧。

1996年左右，東海路開(kāi)始全面改造，改造完以后，1999年嶗山就具備開(kāi)發(fā)條件了，我便到嶗山區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。那個(gè)時(shí)候房子的價(jià)格在4000元/平方米，可幾年過(guò)去，房?jī)r(jià)飛速竄漲，早已不能同日而語(yǔ)了。endprint

2003年，伴隨著浮山新區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)，浮山后村啟動(dòng)了村莊改造，一開(kāi)始浮山后的房子并不被看好，因?yàn)楦∩胶髣傞_(kāi)發(fā)時(shí)周邊比較空曠，地域相對(duì)偏僻，而且交通不便，配套缺失。然而，經(jīng)過(guò)10年的發(fā)展，如今的浮山后已經(jīng)成為了青島最大的居住片區(qū)之一，城市規(guī)劃的影響力可窺一斑。

事實(shí)上，城市規(guī)劃是一個(gè)城市的發(fā)展綱領(lǐng)和藍(lán)圖，它不僅提出市域城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展戰(zhàn)略，確定各城鎮(zhèn)的人口規(guī)模、職能分工、空間布局方案和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，而且確定中心城區(qū)的性質(zhì)和規(guī)模，提出禁建區(qū)、限建區(qū)、適建區(qū)范圍，確定城市空間布局和土地使用功能，以及重大基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施發(fā)展目標(biāo)等，使城市用地結(jié)構(gòu)保持合理比例，引導(dǎo)房地產(chǎn)合理開(kāi)發(fā)，有序建設(shè)。

而房地產(chǎn)投資又能夠反作用于城市規(guī)劃及城市環(huán)境，使其更臻完善。這一點(diǎn)，國(guó)內(nèi)外現(xiàn)代城市發(fā)展史已經(jīng)證明。

張峰：銀都地產(chǎn)帶來(lái)的啟示

青島三杰房地產(chǎn)有限公司總經(jīng)理

1992年，伴隨著青島東部大開(kāi)發(fā)的號(hào)角，青島房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)始吸引大批資金進(jìn)入，也產(chǎn)生了第一批真正意義的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。銀都地產(chǎn)便是其中之一，所開(kāi)發(fā)的首批高檔小高層——銀都花園更是可以作為青島市房地產(chǎn)起步的標(biāo)志。這家企業(yè)給青島房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)的沖擊不容小視。

銀都地產(chǎn)在成立伊始就確立了做專業(yè)化房地產(chǎn)商的道路。做房地產(chǎn)干什么？就是為了更好地解決老百姓的居住問(wèn)題。所以，當(dāng)時(shí)銀都地產(chǎn)在建第一個(gè)高層住宅項(xiàng)目時(shí)，便開(kāi)始考慮項(xiàng)目與整個(gè)城市的契合。從項(xiàng)目前期開(kāi)始，便對(duì)戶型、規(guī)劃設(shè)計(jì)、配套設(shè)施、環(huán)境等方面進(jìn)行深入研究，以求與青島這座城市結(jié)合。

那時(shí)候，青島的城市主基調(diào)就是“紅瓦綠樹(shù)，碧海藍(lán)天”，房屋都是以紅色為基調(diào)。而在我們看來(lái)，“紅瓦綠樹(shù)，碧海藍(lán)天”是一個(gè)整體概念，它所指的“紅”應(yīng)該是萬(wàn)綠叢中一點(diǎn)紅，綠中有紅，才能更好襯托出花的漂亮。所以，銀都地產(chǎn)在做銀都景園項(xiàng)目的時(shí)候，就考慮不戴“紅帽子”，可到規(guī)劃局去審批時(shí)，卻通不過(guò)。那個(gè)時(shí)候，青島很難從“紅瓦綠樹(shù)綜合征”中突圍。

為了把項(xiàng)目環(huán)境做好，銀都地產(chǎn)更是拆了兩個(gè)多層建筑。而當(dāng)時(shí)青島市大多數(shù)房產(chǎn)企業(yè)對(duì)于環(huán)境營(yíng)造的理解還僅僅停留在把房子蓋完了，在樓與樓之間種上幾棵樹(shù)就可以了。實(shí)際上，像銀都地產(chǎn)這樣的外來(lái)開(kāi)發(fā)商，給青島房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)的啟示遠(yuǎn)不止這些。從更廣闊的視野中，他們的進(jìn)駐明顯推動(dòng)著青島房地產(chǎn)的市場(chǎng)化程度。

隨著住房制度的改革，在個(gè)人購(gòu)房逐漸成為主流的情況下，青島市民對(duì)住宅的要求有了新的變化，住宅的功能也不斷地調(diào)整，由傳統(tǒng)的四大功能發(fā)展到八大功能。

8年的銀都地產(chǎn)生涯也讓我受益良多。我在康大集團(tuán)擔(dān)任總經(jīng)理期間，組建了康大地產(chǎn)?？荡蠹瘓F(tuán)原本是搞外貿(mào)與食品產(chǎn)業(yè)的非房地產(chǎn)企業(yè)，在發(fā)展過(guò)程中，面對(duì)企業(yè)該如何蛻變，如何通過(guò)改進(jìn)和調(diào)整來(lái)獲得更大的發(fā)展空間的問(wèn)題時(shí)，康大選擇了進(jìn)軍房地產(chǎn)，并逐步實(shí)現(xiàn)了管理流程的職業(yè)化、精細(xì)化、標(biāo)準(zhǔn)化，并制定了自身的住宅品牌標(biāo)準(zhǔn)，逐步實(shí)現(xiàn)了區(qū)域品牌化。實(shí)際上，這就是一個(gè)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展過(guò)程中，一個(gè)非房地產(chǎn)企業(yè)逐步走向地產(chǎn)領(lǐng)域的過(guò)程。

蘇林青：青島，為何出不了萬(wàn)科？

青島萬(wàn)洲地產(chǎn)發(fā)展有限公司總經(jīng)理

1999年，作為企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理方面的人才引進(jìn)，我來(lái)到了百通集團(tuán)，它的前身是李滄建安，一個(gè)建筑企業(yè)。

李滄區(qū)樓盤規(guī)?；_(kāi)發(fā)建設(shè)起步較晚，那個(gè)時(shí)候，一般只有2-3個(gè)開(kāi)發(fā)樓盤，最多的時(shí)候也就是4-5個(gè)開(kāi)發(fā)樓盤。本土房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模都很小，資金實(shí)力太薄弱，為了抵御外來(lái)地產(chǎn)大鱷，本土企業(yè)聯(lián)合無(wú)疑是一個(gè)很好的出路。在這樣的情況下，李滄區(qū)政府主持組建了百通城市建設(shè)開(kāi)發(fā)公司。公司成立后第一個(gè)項(xiàng)目便是李滄東南山片區(qū)的棚戶區(qū)改造。

由于李滄區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相對(duì)較晚，所以，當(dāng)時(shí)企業(yè)對(duì)于房地產(chǎn)營(yíng)銷更是知之甚少，只是招聘幾個(gè)售樓員在營(yíng)銷中心等著顧客上門。“守株待兔”式銷售的結(jié)果可想而知，三個(gè)月時(shí)間才銷售了26套房子。銷售遇阻著實(shí)讓大家犯了難。在這樣的情況下，領(lǐng)導(dǎo)安排我分管營(yíng)銷。剛接手營(yíng)銷工作時(shí)，也不知道怎么干，只得慢慢摸索。

要知道，營(yíng)銷當(dāng)時(shí)并不被地產(chǎn)公司所重視。公司上下一切圍繞工程轉(zhuǎn)，工程上面的事永遠(yuǎn)是第一位?；剡^(guò)頭來(lái)看，這種管理模式顯然是不成熟的。實(shí)際上，公司管理的重點(diǎn)不應(yīng)該放在工程，工程應(yīng)該是一個(gè)程序化的東西，是技術(shù)規(guī)范，嚴(yán)格按照流程操作，一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題肯定到不了下一個(gè)環(huán)節(jié)。相反，營(yíng)銷與公司的制度、架構(gòu)建設(shè)應(yīng)該排在首位。

如今，回顧20年來(lái)青島房地產(chǎn)市場(chǎng)的歷程，在肯定成績(jī)的同時(shí)，也應(yīng)該對(duì)存在的問(wèn)題好好反思一下。為什么青島本地房企都達(dá)不到上市的標(biāo)準(zhǔn)？為什么當(dāng)?shù)仄髽I(yè)沒(méi)有做成全國(guó)知名的品牌企業(yè)？

我個(gè)人認(rèn)為，第一，企業(yè)對(duì)公司程序化的研究不夠。不注重管理、不注重架構(gòu)、不注重成本控制的全面性，企業(yè)程序化的研究不夠。第二，對(duì)職業(yè)經(jīng)理人的培養(yǎng)不夠。

很多本地企業(yè)，在銷售過(guò)程中即使房?jī)r(jià)每平米下調(diào)50元也必須由老板簽字；開(kāi)發(fā)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的最終方案，決定權(quán)也在于老板；一旦老板出差了，只能等著老板回來(lái)。在這樣的運(yùn)作模式下，專業(yè)人才根本發(fā)揮不了太大作用。相反，在萬(wàn)科，王石可以隨時(shí)爬山，企業(yè)照樣運(yùn)作。

第三，不在資金上做文章。恒大是怎么運(yùn)作的？通過(guò)戰(zhàn)略合作，獲得多方資產(chǎn)支持其購(gòu)地建設(shè)。而本地企業(yè)呢？先開(kāi)一個(gè)項(xiàng)目，賺回錢再去買地建設(shè)。如此一來(lái)，如何與品牌企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)？

現(xiàn)在是真正的“狼”來(lái)了，反思是為了下一步房地產(chǎn)行業(yè)與城市更好地發(fā)展，少走彎路。借鑒品牌企業(yè)的發(fā)展，借船過(guò)河，不要一味地悶頭發(fā)展。否則，一定會(huì)被大企業(yè)擠壓得沒(méi)有生存空間。endprint