對(duì)影響我國房地產(chǎn)價(jià)格因素的分析

白福麗

房地產(chǎn)價(jià)格是一個(gè)復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)范疇，既包括土地的價(jià)格，又包括房屋建設(shè)的價(jià)格，房與地是不可分割的統(tǒng)一體，房地產(chǎn)價(jià)格是這個(gè)統(tǒng)一物的價(jià)格。房地產(chǎn)的價(jià)格受到很多因素的相互影響而發(fā)生變化，只有了解了影響房地產(chǎn)價(jià)格的原因，才能更好的了解房地產(chǎn)價(jià)格的變化的規(guī)律。根據(jù)各種影響房地產(chǎn)價(jià)格因素自身的性質(zhì)，可以將這些原因分為經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)因素、行政政治因素、房地產(chǎn)的內(nèi)在因素和環(huán)境因素。房地產(chǎn)的價(jià)格受到很多因素的影響，眾多因素共同的相互作用形成了當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)價(jià)格。形成房地產(chǎn)價(jià)格的主要原因有：土地價(jià)格、供求關(guān)系、政治因素、市場經(jīng)濟(jì)、社會(huì)因素和其他因素等等。下面我們來了解一下主要影響我國房地產(chǎn)價(jià)格的一些因素。

影響我國房地產(chǎn)價(jià)格的因素有很多，主要有：信貸政策，利率、匯率，居民收入，人口結(jié)構(gòu)，貨幣供應(yīng)量，房產(chǎn)稅，物價(jià)水平和其他的一些因素，下面我們對(duì)影響我國房地產(chǎn)價(jià)格的主要的幾個(gè)因素來做具體的分析。如下：

1 信貸政策

房地產(chǎn)市場最大的特點(diǎn)就是信貸政策與房地產(chǎn)市場是息息相關(guān)的，這主要的原因是房地產(chǎn)的資金主要源于銀行信貸，買房者通過向銀行貸款來買房。所以銀行貸款成為了影響房地產(chǎn)價(jià)格的最主要的因素。

2 匯率，利率

2.1 匯率對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響

“匯率”亦稱“外匯行市”或“匯價(jià)”，是一國貨幣兌換另一國貨幣的比率，是以一種貨幣表示另一種貨幣的價(jià)格。由于世界各國貨幣的名稱不同，幣值不一，所以一國貨幣對(duì)其他國家的貨幣要規(guī)定一個(gè)兌換率，即匯率。近年來，由于我國的貨幣一直長期的處于升值的過程中，世界各國上的熱錢也開始如潮水般的涌入了我國。與此同時(shí)，我國對(duì)貨幣的需求也就增加了，由于我國貨幣的增加貨幣的流動(dòng)性也必須會(huì)增加，這樣就吸引了更多的外資進(jìn)入我國。外資進(jìn)入中國后，首先選擇投資的就是高利潤的房地產(chǎn)行業(yè)，以獲取高額的利潤。由于眾多外資的增加推動(dòng)了供給的增加，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的持續(xù)上漲。

2.2 利率對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響

利率是表示一定時(shí)期內(nèi)利息量與本金的比率。利率對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響主要體現(xiàn)在銀行對(duì)貸款利率的調(diào)整。當(dāng)銀行貸款利率上長時(shí)，銀行貸款的利息也會(huì)增加，這樣就增加了開發(fā)商投資的成本，開發(fā)商為了增加自己的利潤，就會(huì)減少住房的建設(shè)，從而使住房的供給減少，因此房地產(chǎn)的價(jià)格就會(huì)提高。相反，銀行貸款利率的上長也會(huì)增加買房者的還款壓力，減少買房者的數(shù)量，從而使住房的需求量減少，因此房地產(chǎn)的價(jià)格就會(huì)下降?？偟膩碇v，銀行利率的上升與下降對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)格的影響要看對(duì)誰的影響更大。

3 居民收入對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響

改革開放以來，隨著中國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，我國居民收入大幅度上升，居民的購買能力增強(qiáng)；居民在滿足基本的吃穿的購買需求后，在住房制度和城鎮(zhèn)化的推動(dòng)下，居民對(duì)居住條件改善有著強(qiáng)烈的需求，住房需求的提高是近年來房地產(chǎn)價(jià)格保持上漲勢(shì)態(tài)的主要原因。房地產(chǎn)業(yè)也成為了我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。

然而，近幾年來房地產(chǎn)市場的矛盾逐步表現(xiàn)，雖然購置房產(chǎn)成為了較富裕居民的理性選擇，住房投資需求啟動(dòng)，房價(jià)也被逐步的提高。當(dāng)房價(jià)超出了居民的需求，投機(jī)就會(huì)出現(xiàn)，導(dǎo)致空置率偏高、租售比倒掛等現(xiàn)象。這樣，房價(jià)就在消費(fèi)需求、投資需求、投機(jī)需求的共同推動(dòng)下不斷攀升，買大房，早買房的居民住房消費(fèi)行為成為居民應(yīng)對(duì)房價(jià)快速上漲的選擇。因此短期內(nèi)居民消費(fèi)選擇必然使房地產(chǎn)價(jià)格繼續(xù)上升。

4 人口結(jié)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響

房地產(chǎn)業(yè)界流行一句話：“明白了人口變化，也就明白了房地產(chǎn)”。所以人口結(jié)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響非常重要，必須看懂人口的各種變化才能了解未來的房地產(chǎn)業(yè)。

人口結(jié)構(gòu)，又稱人口構(gòu)成，是指將人口以不同的標(biāo)準(zhǔn)劃分而得到的一種結(jié)果。其反映一定地區(qū)、一定時(shí)點(diǎn)人口總體內(nèi)部各種不同質(zhì)的規(guī)定性的數(shù)量比例關(guān)系，主要有性別結(jié)構(gòu)和年齡結(jié)構(gòu)。人口家庭構(gòu)成反映家庭人口數(shù)量，它決定了居民對(duì)住宅類型的選擇。隨著中國城市家家庭人口規(guī)模的小型化，即家庭平均人口數(shù)量的下降，家庭數(shù)量增多，所需要的住房總量將增加，房地產(chǎn)價(jià)格有上漲的趨勢(shì)。在過去的十幾年房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)民利益于中國人口數(shù)量的變化，近幾年隨著中國人口出生率快速下降，中國進(jìn)入老齡化的趨勢(shì)，老齡化導(dǎo)致的人口紅利衰失，中國房地產(chǎn)業(yè)將在未來幾年發(fā)生重要變化。隨著我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展，必然使住房需求持續(xù)高漲。

5 貨幣供應(yīng)量

貨幣的供應(yīng)量與房地產(chǎn)價(jià)格的影響應(yīng)該是相互的，貨幣供應(yīng)量的增多會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格上漲，貨幣供應(yīng)量的減少會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格下降。

近年來，隨著人民幣升值空間越來越大，大量的外幣資本通過各種渠道進(jìn)入我國市場，變成人民幣而促使貨幣供應(yīng)量的增加，外匯占款占貨幣投放總量的大部分。貨幣的供應(yīng)量超過了當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需求。貨幣的供應(yīng)量過剩在一定程度也使房價(jià)呈現(xiàn)出上升的趨勢(shì)?？傊泿殴?yīng)量對(duì)房價(jià)的影響途徑是：貨幣供應(yīng)量增加，住房貸款的就會(huì)增多，房地產(chǎn)的需求也會(huì)增加，因此房地產(chǎn)價(jià)格呈上漲落的態(tài)勢(shì)也就成為了必然的趨勢(shì)。

6 房產(chǎn)稅對(duì)房地產(chǎn)的影響

房產(chǎn)稅又稱房屋稅，是國家以房產(chǎn)作為課稅對(duì)象向產(chǎn)權(quán)所有人或者使用人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。對(duì)房產(chǎn)征稅的目的是運(yùn)用稅收杠桿，加強(qiáng)對(duì)房產(chǎn)的管理，提高房產(chǎn)使用效率，控制固定資產(chǎn)投資規(guī)模和配合國家房產(chǎn)政策的調(diào)整，合理調(diào)節(jié)房產(chǎn)所有人和經(jīng)營人的收入。

短時(shí)間內(nèi)，房產(chǎn)稅對(duì)消費(fèi)性需求雖然沒有太多的影響，可是房地產(chǎn)稅征收以后將使購房者手中的投資性住房的成本提高了，使資本的回收期延長了，投資者在回收期內(nèi)也會(huì)有一定的財(cái)務(wù)壓力，由于投資的成本和風(fēng)險(xiǎn)加大了，購房者對(duì)投資性住房的需求也就降低了。 由于住房建設(shè)的時(shí)間比較長，短時(shí)間內(nèi)房產(chǎn)稅對(duì)房產(chǎn)的供給量沒有太大的影響。而是對(duì)住房屋現(xiàn)存量的供給有一定的影響，房產(chǎn)稅開始征收后，投資性房產(chǎn)的成本上升，促使購買投資性房產(chǎn)的購房者為了降低成本的風(fēng)險(xiǎn)而出售閑置的房產(chǎn)，或?yàn)榱宿D(zhuǎn)嫁稅負(fù)而把住房向外出租，如此便增加了房產(chǎn)的總供給。所以在短時(shí)間內(nèi)，房產(chǎn)稅的征收會(huì)使住房的總需求下降低而總供給增加，由此加見，這將使房地產(chǎn)的價(jià)格有所下降。但從房地產(chǎn)業(yè)長期的發(fā)展中看，試圖用房產(chǎn)稅來降低房地產(chǎn)的價(jià)格是難以實(shí)現(xiàn)的。

7 物價(jià)水平

物價(jià)水平是一種經(jīng)濟(jì)社會(huì)中各種商品和勞務(wù)的價(jià)格的加權(quán)平均數(shù)。它是用來衡量一個(gè)國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和居民消費(fèi)水平的一個(gè)重要指標(biāo)。在當(dāng)前的生活中，房地產(chǎn)價(jià)格的增加會(huì)提高物價(jià)的水平，而物價(jià)水平的提高也會(huì)提高房地產(chǎn)的價(jià)格，促使房地產(chǎn)價(jià)格水平的提高。因此物價(jià)變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)市場的影響是成正比的。近幾年以來，由于各種因素的影響，我國的物價(jià)水平持續(xù)上漲，引發(fā)了貨幣供應(yīng)量大大超出當(dāng)前中國市場對(duì)貨幣的需求量。而房地產(chǎn)價(jià)格的不斷上漲在也在一定程度上加大了通貨膨脹的速度。物價(jià)水平與房地產(chǎn)的價(jià)格是相互推動(dòng)，相互影響的。

影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素還有很多。各種因素相互作用形成了房地產(chǎn)價(jià)格的水平，影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素除了以上幾項(xiàng)以外，還會(huì)受到其他原因的影響。例如自然環(huán)境、體育娛樂設(shè)施、房屋的地段、地理位置、交通設(shè)施、建筑物外觀等等。

總之，我國房地產(chǎn)價(jià)格受眾多因素綜合影響。居高不下的房價(jià)已經(jīng)非常嚴(yán)重的影響到我國普通老百姓的生活質(zhì)量和居住水平。影響到我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的穩(wěn)定性，所以迫切需要我國政府對(duì)房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控。