姚智

（綏化學院農業(yè)與水利工程學院，黑龍江綏化 152061）

淺析哈爾濱房地產市場的現(xiàn)狀與發(fā)展前景

姚智

（綏化學院農業(yè)與水利工程學院，黑龍江綏化 152061）

隨著我國經(jīng)濟收入的不斷提高，人們也在追求著更高的生活品質，這也促進了哈爾濱地區(qū)房地區(qū)事業(yè)的發(fā)展，為其帶來了全新的發(fā)展機遇。經(jīng)過國家的相關要求，哈爾濱地區(qū)房地產市場也對其發(fā)展模式做出了規(guī)劃，使其更加適合城市的發(fā)展速度，根據(jù)居民的實際需求，合理開發(fā)房地產市場。結合了我國整體的房地產開發(fā)情況和趨勢，根據(jù)哈爾濱地區(qū)實際的房地產市場現(xiàn)狀，強化發(fā)展的要求，為哈爾濱未來的城市發(fā)展奠定了堅實的基礎。

哈爾濱；房地產市場；現(xiàn)狀；發(fā)展前景

1 哈爾濱房地產市場發(fā)展的現(xiàn)狀

1.1 房地產產業(yè)景氣指數(shù)處于平穩(wěn)回升的階段

根據(jù)國家的相關統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以看出，目前，哈爾濱地區(qū)的房地產產業(yè)景氣指數(shù)處于平穩(wěn)回升的階段，這表明哈爾濱地區(qū)的房地產開發(fā)情況非常有利于地區(qū)經(jīng)濟的提高和進步，同時也是對房地產產業(yè)發(fā)展的一種肯定。在哈爾濱房地產開發(fā)的過程中也遇到了很多的挑戰(zhàn)，城市的發(fā)展狀況也在不斷變化，這對于房地產事業(yè)的發(fā)展非常不利，但是開發(fā)商通過不斷學習和完善，已經(jīng)掌握了提高景氣指數(shù)的方法，并投入到了實際的應用中。通過土地供求量的增加和商品房銷售業(yè)績的提高，哈爾濱地區(qū)的房地產事業(yè)迎來了嶄新的發(fā)展時代，也獲得了豐厚的經(jīng)濟收益，建筑施工團隊加強了技術應用的水平，縮短了施工建筑的工期，開發(fā)商的資金周轉也非常靈活，這些因素都是景氣指數(shù)提高的原因，同時也可以看出哈爾濱房地產產業(yè)進步的程度。

1.2 哈爾濱房地產進入了成熟的發(fā)展階段

通過對哈爾濱房地產發(fā)展歷程的分析可以看出，其經(jīng)歷了很多的歷程最終實現(xiàn)了開發(fā)的目標，在國家總體房地產產業(yè)發(fā)展趨勢的帶領下，哈爾濱地區(qū)結合自身的房地產開發(fā)特點，已經(jīng)成功進入到成熟的發(fā)展階段。在不同的發(fā)展階段當中，采取不同的發(fā)展策略，以此來應對哈爾濱房地產市場的變化，以及滿足人們購房的心理需求。在加強了開發(fā)水平的同時，開發(fā)商也強化了物業(yè)的服務質量，通過細致認真的服務來使人們更加舒適的生活在住宅中，提高了房地產產業(yè)的整體開發(fā)水平。在居住類建筑的物業(yè)服務中，各個時期都會提供給居民不同的服務，在高檔住宅中加強物業(yè)管理的水平，保障高檔住宅居民的人身安全，同時在住宅當中也修建優(yōu)美的環(huán)境，全面的提高居民建筑的整體修建水平。

1.3 居住物業(yè)區(qū)域特點的展現(xiàn)

在哈爾濱地區(qū)當中，有非常受人們歡迎的住宅位置，這些樓盤位置都處于城市的發(fā)展中心，具備方便的出行條件，在人們的心中房地產作為不可動的一種資產，其具有非常高的保值性能，所以人們在選擇居住位置時，會結合多方面的考慮。在條件比較好的住宅內，其內部的設施非常齊全，這時就體現(xiàn)出了居住物業(yè)的區(qū)域特點，當然人們在選擇購房時也要結合自己的實際經(jīng)濟情況和收入，不要盲目選擇高檔的小區(qū)環(huán)境和設施，主要以自己的實際需求為出發(fā)點，使自己可以承擔起購房的壓力。

2 哈爾濱房地產市場發(fā)展過程中存在的問題

2.1 經(jīng)濟適用房的開發(fā)疑問

房地產產業(yè)是一種新型的發(fā)展產業(yè)，由于興起比較迅速，很多技術和管理還不是很成熟，使得哈爾濱的房地產產業(yè)在發(fā)展的過程中還是存在著很多的問題。技術人員在開發(fā)的過程中缺少足夠的經(jīng)驗，相關規(guī)定的法律也不是很健全，房地產市場的宏觀控制能力低下，這些因素都影響著哈爾濱房地產產業(yè)的進步。其中在經(jīng)濟適用房的開發(fā)階段就存在很多的問題，首先開發(fā)商提高了經(jīng)濟適用房的價格，使得經(jīng)濟適用房失去了其自身的使用價值，增加了很多人的經(jīng)濟負擔，不能滿足中低收入家庭的需要，并且還存在想要購買的人群申請不到經(jīng)濟適用房的情況。這些存在的問題在很大程度上降低了經(jīng)濟適用房的開發(fā)效果，很多人在沒有能力購買經(jīng)濟適用房的情況下就會選擇二手房，降低了經(jīng)濟適用房的銷售業(yè)績，目前，哈爾濱地區(qū)就閑置了很多的經(jīng)濟適用房，所以開發(fā)商應該結合城市的實際發(fā)展和人們真實的經(jīng)濟能力，合理設置經(jīng)濟適用房的價格，使其可以體現(xiàn)出自身的價值。

2.2 高檔住宅的虛熱

在哈爾濱地區(qū)人們對于高檔住宅的需求非常大，經(jīng)濟條件好的人們都會選擇高檔住宅，高檔住宅在修建的過程中會占據(jù)城市很多的地理面積，對于城市的規(guī)劃來說非常困難，所以在高檔住宅虛熱的今天，人們應該合理選擇自己居住的場所。通過國土資源管理，限制哈爾濱地區(qū)的別墅類土地供應，對集中開發(fā)的位置應該細致地進行清理，這種限制方法的出臺，有效改善了哈爾濱地區(qū)的土地開發(fā)情況，使哈爾濱地區(qū)的住宅形成了協(xié)調建設的形式。同時國土資源的這種管理形式也是對土地資源的一種保護，在建設高檔住宅的過程中一定會存在土地資源浪費的現(xiàn)象，經(jīng)過明確規(guī)定和管理會規(guī)范開發(fā)商的行為，實現(xiàn)土地資源利用效率的最大化。

2.3 房地產開發(fā)欠缺結構性

在房地產開發(fā)不斷發(fā)展的過程中，出于對城市規(guī)劃方面的考慮，必須要求開發(fā)的過程實現(xiàn)結構化的開發(fā)模式，實現(xiàn)統(tǒng)一的開發(fā)管理。目前，在哈爾濱地區(qū)房地產產業(yè)開發(fā)的過程中，就缺乏這種結構化的模式。很多的房地產企業(yè)都從事項目開發(fā)，使得房地產資產經(jīng)營的企業(yè)非常少，過多的項目開發(fā)使得房地產資源失去了整合的能力，會產生很多的缺陷和不足。房地產開發(fā)欠缺結構性會影響哈爾濱地區(qū)整體的房地產發(fā)展，開發(fā)商只是注重項目開發(fā)帶來的經(jīng)濟收益，忽略了開發(fā)過程中的管理，所以在未來房地產事業(yè)發(fā)展的過程中，應該大力發(fā)展房地產服務業(yè)，從根本上提高房地產開發(fā)的水平。

3 解決哈爾濱房地產市場發(fā)展過程中存在問題的措施

3.1 提高經(jīng)濟適用房的實用價值

經(jīng)濟適用房的建設就是為了解決城市居民的需要，并且房屋的價格非常合算，應該是大多數(shù)中低收入家庭的選擇，但是哈爾濱地區(qū)的經(jīng)濟適用房逐漸失去了自身的實用價值，使得很多人不能購買到經(jīng)濟適用房。所以政府應該加大房屋價格設定的管理力度，投入到實際的監(jiān)督當中，也可以制定出明確的管理制度，通過強制的條件來規(guī)范開發(fā)商的行為。同時開發(fā)商也應該明確自己建設的目的，不要過分追求經(jīng)濟利益，應該以城市和人們的發(fā)展為前提，實現(xiàn)經(jīng)濟適用房本身的實用價值。

3.2 合理的建設高檔住宅

城市建造的高等住宅只是一小部分人的需求，所以哈爾濱地區(qū)應該明確建設的目標，適當選擇建設的數(shù)量，這樣既滿足了不同生活水平的人們的需求，又實現(xiàn)了土地高效利用的效果。開發(fā)商要嚴格按照政府的規(guī)劃和要求去使用土地資源，對于國土資源部門的清理工作要積極配合，實現(xiàn)城市的統(tǒng)一規(guī)劃和建設。通過政府部門的管理來選擇適合城市發(fā)展的高檔住宅建筑，徹底杜絕土地資源的浪費。

3.3 加強房地產開發(fā)的結構性

目前，哈爾濱地區(qū)的房地產開發(fā)現(xiàn)狀偏向于項目的開發(fā)，使得城市的整體建筑失去了結構性，這在一定程度上也影響了城市的規(guī)劃和統(tǒng)一，所以在哈爾濱地區(qū)房地產開發(fā)的過程中，政府應該不斷鼓勵開發(fā)商去開發(fā)地產資產，并給予適當?shù)闹С郑@樣才能協(xié)助城市的協(xié)調發(fā)展。結構化對于房地產產業(yè)來說非常重要，地產資產開發(fā)速度的緩慢也影響了城市的綜合收入，政府的介入可以增加開發(fā)商的信息和動力，同時也起到了很大的推動作用。

4 哈爾濱房地產市場發(fā)展的前景

通過對哈爾濱地區(qū)房地產的開發(fā)情況進行分析，可以發(fā)現(xiàn)存在的很多問題，所以在未來房地產發(fā)展的過程中，應該全力解決這些問題，這樣才能為長遠發(fā)展奠定堅實的基礎。同時也要提高房地產的服務水平。如今，很多房地產的開發(fā)商只是注重經(jīng)濟方面的收入，忽略了后期的房地產服務，改善這些哈爾濱地區(qū)的房地產事業(yè)一定會迎來全新的發(fā)展模式，未來的發(fā)展前景也會非常寬闊，也會為房地產產業(yè)帶來更多的經(jīng)濟收益。城市的發(fā)展離不開住宅的建設和修建，住宅建設的情況也可以直接反映出城市的綜合能力，所以對于哈爾濱地區(qū)來說，房地產產業(yè)是一種生命力長久的產業(yè)，其發(fā)展的前景也非常有潛力。

5 結語

經(jīng)過我國社會經(jīng)濟的進步，人們在提高了經(jīng)濟收入的前提下都會想要改善自己的居住條件，同時也會對不同的住宅進行選擇，所以在開發(fā)商開發(fā)的過程中既要滿足建筑施工的要求，提高住宅修建的質量，又要完善后期的服務水平。在哈爾濱地區(qū)房地產產業(yè)開發(fā)的過程中還存在著很多的不足和缺點，這就要求在開發(fā)的過程中，應該結合城市的實際需要和情況去建設，滿足城市規(guī)劃的要求，把經(jīng)濟適用房正規(guī)合理推入房地產市場當中，并合理利用高檔住宅的修建面積，杜絕土地的浪費。哈爾濱地區(qū)具有獨特的建筑特點，所以房地產開發(fā)商應該抓住這個機會，不斷開拓房地產市場，向著更遠大的發(fā)展前景去努力。

[1]羅龍昌.發(fā)展房地產業(yè)與優(yōu)化產業(yè)結構[J].北京：經(jīng)濟管理出版社，2010，32（12）：10-13.

[2]包宗華.房地產叢書--住宅與房地產[J].北京：中國建筑工業(yè)出版社，2012，12（18）：23-25.

[3]周宇，張明貴.房地產營銷與管理[J].大連：東北財經(jīng)大學出版社，2013，42（15）：52-56.

F293

A

1003-5168(2014)04-0246-02