投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則中公允價(jià)值模式應(yīng)用前景

余沁甜+陳偉蓮

【摘要】2006年行會(huì)計(jì)準(zhǔn)則出臺(tái)后，公允價(jià)值模式在投資性房地產(chǎn)中運(yùn)用存在邊緣化現(xiàn)象，然而隨著我國市場經(jīng)濟(jì)地位的確立、企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)的日趨復(fù)雜以及新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的發(fā)布，會(huì)計(jì)環(huán)境發(fā)生了巨大的變化，企業(yè)若繼續(xù)固守老式成本法而忽視新的公允價(jià)值計(jì)量模式，則會(huì)在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中丟失更多的效益。本文將對公允價(jià)值模式的優(yōu)點(diǎn)，存在邊緣化現(xiàn)象的原因進(jìn)行分析，以及提出相應(yīng)的改進(jìn)建議。

【關(guān)鍵詞】新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則 投資性房地產(chǎn) 公允價(jià)值模式

房地產(chǎn)行業(yè)作為我國服務(wù)業(yè)的一個(gè)重要組成部分，其經(jīng)濟(jì)效益對于我國產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)起著不可或缺的作用。2006年財(cái)政部頒布新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則后，投資性房地產(chǎn)可采用成本模式或公允價(jià)值模式進(jìn)行計(jì)量，新準(zhǔn)則于2007年1月1日起在上市公司執(zhí)行。然而從各上市公司自2007年以后的年報(bào)中可以發(fā)現(xiàn)，使用公允價(jià)值模式的公司屈指可數(shù)，投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值計(jì)量模式存在被邊緣化的現(xiàn)象。然而隨著我國市場經(jīng)濟(jì)地位的確立、企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)的日趨復(fù)雜以及新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的發(fā)布，會(huì)計(jì)環(huán)境發(fā)生了巨大的變化，企業(yè)若繼續(xù)固守老式成本法而忽視新的公允價(jià)值計(jì)量模式，則會(huì)在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中丟失更多的效益。本文將對公允價(jià)值模式的優(yōu)點(diǎn)，存在邊緣化現(xiàn)象的原因進(jìn)行分析，以及提出相應(yīng)的改進(jìn)建議。

一、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量模式簡介

投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。其中包括：已出租的土地使用權(quán)；持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)；已出租的建筑物。投資性房地產(chǎn)是一種經(jīng)營性活動(dòng)，其在用途、目的、狀態(tài)等方面與生產(chǎn)經(jīng)營場所的房地產(chǎn)和用于銷售的房地產(chǎn)有一定程度上的區(qū)別。新準(zhǔn)則中規(guī)定了兩種后續(xù)計(jì)量模式：成本模式和公允價(jià)值模式。根據(jù)投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則的規(guī)定，投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照成本進(jìn)行初始確認(rèn)和計(jì)量。再后續(xù)計(jì)量時(shí)，通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式，滿足特定條件的情況下也可以采用公允價(jià)值模式。但是，同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，且采用公允模式后不可轉(zhuǎn)回成本模式。

（一）成本模式

是指投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量采用成本計(jì)量，與固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量相似，需要按月計(jì)提折舊或攤銷。存在減值跡象的，經(jīng)減值測試后確定發(fā)生減值的，應(yīng)當(dāng)計(jì)提減值準(zhǔn)備。但已計(jì)提減值準(zhǔn)備的投資性房地產(chǎn)的價(jià)值如得以恢復(fù)，不得轉(zhuǎn)回。

（二）公允價(jià)值模式

計(jì)量時(shí)，無須對投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或是攤銷，而是根據(jù)資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。若將自用土地使用權(quán)或建筑物轉(zhuǎn)換為公允模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值小于賬面價(jià)的，按其差額借記“公允價(jià)值變動(dòng)損益”；公允價(jià)值大于賬面價(jià)的，按其差額貸記“資本公積——其他資本公積”。

2006年出臺(tái)的新準(zhǔn)則規(guī)定了采用公允價(jià)值模式的后續(xù)計(jì)量必須同時(shí)滿足以下兩個(gè)條件：一是投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場；二是企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理的估計(jì)。從準(zhǔn)則應(yīng)用指南的規(guī)定中我們可知，同類或類似的房地產(chǎn)，是指所處地理位置和地理環(huán)境相同、性質(zhì)相同、結(jié)構(gòu)類型相同或相近、新舊程度相同或相近、可使用狀況相同或相近的建筑物，以及同一城區(qū)、同一位置區(qū)域、所處地理環(huán)境相同或相近、可使用狀況相同或相近的土地。

（三）淺析兩種后續(xù)計(jì)量模式

在原投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式中占主導(dǎo)地位的成本模式，因按期折舊攤銷等，企業(yè)資產(chǎn)狀況穩(wěn)定，不易進(jìn)行利潤操縱；其次，采用歷史成本計(jì)量模式的企業(yè)稅賦遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于公允價(jià)值模式的企業(yè)賦稅。但因?yàn)闊o法準(zhǔn)確的反映房產(chǎn)的市場真實(shí)價(jià)值，不便于投資者進(jìn)行投資，對投資收益也會(huì)產(chǎn)生一定的負(fù)面影響。

采用公允價(jià)值模式的后續(xù)計(jì)量，在目前房地產(chǎn)行業(yè)這一深水潭中，不僅能使投資者及時(shí)準(zhǔn)確的掌握有質(zhì)量的市場信息，處于洞察先機(jī)，遙遙領(lǐng)先的地位。還可以給房地產(chǎn)企業(yè)一個(gè)不斷挖掘自我價(jià)值的機(jī)會(huì)。當(dāng)前房地產(chǎn)價(jià)格不斷攀升，但其初始成本較低，不計(jì)提攤銷與折舊，這使房地產(chǎn)企業(yè)的凈利潤大幅增長，毛利率更為可觀，企業(yè)凈利潤增長明顯。這一積極影響改善了資產(chǎn)與負(fù)債的結(jié)構(gòu)，有利于企業(yè)的融資計(jì)劃。另外有關(guān)研究也表明，相對于對企業(yè)現(xiàn)金流量的關(guān)心，中國證券市場上的大多數(shù)投資者通常只關(guān)注企業(yè)凈利潤的變化情況，因而利潤與效益的最大化就成為評價(jià)企業(yè)價(jià)值的重要標(biāo)準(zhǔn)。

二、投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值模式存在的問題

（一）公允價(jià)值計(jì)量應(yīng)用條件復(fù)雜

因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)市場信息公開程度不夠高，相關(guān)市場的不完善，各處房地產(chǎn)自身差異等不利條件，采用公允價(jià)值的第二個(gè)條件受到了客觀條件上的約束。在實(shí)際情況中，每一樓盤的賣點(diǎn)都是獨(dú)到別致的，但新準(zhǔn)則卻要求企業(yè)從活躍的房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值做出合理的估計(jì)。同一地域，同一地理環(huán)境等要求是在現(xiàn)實(shí)中很難在同一時(shí)段達(dá)到統(tǒng)一。做出合理的估計(jì)就要聘請相關(guān)的公司或部門進(jìn)行估值，這無疑加大了企業(yè)成本。同時(shí)做出合理恰當(dāng)?shù)墓蕛r(jià)值估計(jì)不僅技術(shù)上難度大，而且工作量繁重。以上所述的難點(diǎn)問題，在現(xiàn)階段綜合環(huán)境下，公允價(jià)值模式如要嚴(yán)格執(zhí)行起來可謂是舉步維艱。

（二）公允價(jià)值計(jì)量的成本偏高

由于公允價(jià)值計(jì)量是一種動(dòng)態(tài)的計(jì)量屬性，對全部資產(chǎn)和負(fù)債運(yùn)用，公允價(jià)值計(jì)量就意味著每一個(gè)會(huì)計(jì)期間都要對全部資產(chǎn)和負(fù)債進(jìn)行重新計(jì)量，這項(xiàng)工作需要耗費(fèi)大量的人力、物力、財(cái)力，是企業(yè)成本控制的一大妨礙。在加上公允價(jià)值時(shí)常變動(dòng)，使企業(yè)的資產(chǎn)價(jià)值隨時(shí)處于波動(dòng)的狀態(tài)，經(jīng)營業(yè)績忽高忽低，給投資者留下企業(yè)經(jīng)營不穩(wěn)定的印象，甚至誤導(dǎo)財(cái)務(wù)報(bào)表使用者，影響對企業(yè)價(jià)值的判斷。給企業(yè)的管理帶來諸多不便。成本毫無規(guī)律的波動(dòng)無疑是眾多行業(yè)向前邁步的一塊絆腳石。

（三）公允價(jià)值計(jì)量和房地產(chǎn)價(jià)格走勢聯(lián)系性過強(qiáng)endprint

投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第十六條規(guī)定：自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí)，投資性房地產(chǎn)按照轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值計(jì)價(jià)，轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值的，其差額計(jì)入當(dāng)期損益；轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的，其差額計(jì)入所有者權(quán)益，只有當(dāng)企業(yè)將投資性房地產(chǎn)處置后，公允價(jià)大于賬面價(jià)的差額才計(jì)入當(dāng)期損益。但當(dāng)投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)時(shí)，在轉(zhuǎn)換當(dāng)日公允價(jià)與賬面價(jià)之間的差額卻直接計(jì)入當(dāng)期損益。同是公允價(jià)值模式產(chǎn)生的差額，但前后賬務(wù)處理卻不一致，若企業(yè)選擇公允價(jià)值模式時(shí)，只會(huì)反應(yīng)企業(yè)凈利潤的減少或者資本公積的增加，轉(zhuǎn)換當(dāng)日后企業(yè)所持有的投資性房地產(chǎn)價(jià)格無論上漲或下跌，其與賬面價(jià)值的差額均計(jì)入企業(yè)當(dāng)期損益。如果投資性房地產(chǎn)市場價(jià)格持續(xù)上漲，選擇公允價(jià)值模式對于改善企業(yè)經(jīng)營業(yè)績有明顯好處，相反則降低了公司的凈資產(chǎn)收益率。甚者會(huì)加重中國房地產(chǎn)市場的泡沫跡象，給上市公司帶來利潤波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。

（四）公允價(jià)值計(jì)量的稅賦較高

根據(jù)《關(guān)于執(zhí)行<企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則>有關(guān)企業(yè)所得稅政策問題的通知》（以下簡稱《通知》）對執(zhí)行新準(zhǔn)則后的4個(gè)企業(yè)所得稅稅務(wù)處理問題進(jìn)行了規(guī)定：企業(yè)已公允價(jià)值計(jì)量的金融資產(chǎn)、金融負(fù)債以及投資性房地產(chǎn)等，持有期間公允價(jià)值的變動(dòng)不計(jì)入應(yīng)納稅所得額，在實(shí)際處置或結(jié)算時(shí)，處置取得的價(jià)款扣除其歷史成本后的差額應(yīng)計(jì)入處置或結(jié)算期間的應(yīng)納稅所得額。該《通知》出臺(tái)前，人們普遍認(rèn)為：在成本法下，雖然投資性物業(yè)需要提取折舊或按期攤銷，減少了企業(yè)的賬面盈利，卻可起到抵稅的效果，減少了企業(yè)現(xiàn)金流的支出。而采用公允價(jià)值模式計(jì)量，因其不折舊或攤銷，則企業(yè)需要繳納更多的所得稅，增加了企業(yè)的負(fù)擔(dān)。該《通知》出臺(tái)后，雖然強(qiáng)調(diào)了房地產(chǎn)在持有期間的公允價(jià)值變動(dòng)不計(jì)稅，但最終處置時(shí)，企業(yè)仍然承擔(dān)了這一沒有現(xiàn)金流入的賬面收益變動(dòng)所帶來的滯后稅賦。從長期來看，企業(yè)的現(xiàn)金流出和賦稅都增加了，價(jià)值卻減少。

三、應(yīng)對公允價(jià)值模式存在問題的建議

針對上述的一些問題，我們提出了一下幾點(diǎn)建議：

第一，公允價(jià)值模式現(xiàn)階段的應(yīng)用條件還不太成熟，我們認(rèn)為相關(guān)部門應(yīng)積極倡導(dǎo)房地產(chǎn)商公開市場信息，增加信息的透明度，完善市場的信息體系。財(cái)政部門針對公允價(jià)值運(yùn)用的第二個(gè)條件，做出一些更合理的規(guī)定。可將同一位置區(qū)域，同一地理環(huán)境改為相似的位置區(qū)域、地理環(huán)境等；將房地產(chǎn)之間細(xì)微的別致之處盡可能的忽略，這樣可在主觀上增加房產(chǎn)的統(tǒng)一性和相似性，同時(shí)在對房產(chǎn)做出合理估計(jì)這一方面，也有了更多的參考。企業(yè)可在內(nèi)部培養(yǎng)估值的人員，在每一次外聘相關(guān)部門做估值時(shí)，讓這些人員從中補(bǔ)充專業(yè)知識(shí)，增加他們的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，以達(dá)到控制企業(yè)成本的目的。

第二，針對公允價(jià)值計(jì)量時(shí)動(dòng)態(tài)計(jì)量的問題，我們認(rèn)為雖然需要增加成本去對每一會(huì)計(jì)期間的資產(chǎn)和負(fù)債進(jìn)行計(jì)量，但這提高了會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性、可用性，增強(qiáng)了實(shí)際性。企業(yè)的管理，操作水平和運(yùn)行效率都將在高質(zhì)量的會(huì)計(jì)信息這一夯實(shí)的基礎(chǔ)下得到大大提升。新準(zhǔn)則改變了過去輕資產(chǎn)負(fù)債表、重利潤表的觀念，使投資者不只局限于過去式的贏利，更關(guān)注企業(yè)未來的資產(chǎn)價(jià)值。企業(yè)資產(chǎn)雖然波動(dòng)，但其最終的規(guī)律是向上性的波動(dòng)。企業(yè)的公允價(jià)值計(jì)量能夠合理地反映企業(yè)所擁有的投資性房地產(chǎn)價(jià)值，更確切地凸現(xiàn)企業(yè)的資產(chǎn)總量、經(jīng)營能力、償債能力及所承擔(dān)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等信息。通過這一高質(zhì)量會(huì)計(jì)信息說發(fā)揮出的最大經(jīng)濟(jì)效益遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其成本的消耗。

第三，針對將自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，和投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)前后計(jì)量原則不一，存在出入的問題。我們認(rèn)為房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換只是改變了它的用途，并沒有改變它的性能與形態(tài)。初始計(jì)量時(shí)均是用的歷史成本計(jì)量，如按照公允價(jià)值模式后續(xù)計(jì)量，多數(shù)情況下都會(huì)出現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值不準(zhǔn)確的情況；所以在賬務(wù)處理時(shí)，我們建議不應(yīng)該改變轉(zhuǎn)換日資產(chǎn)的賬面價(jià)值。等到期末時(shí)，在按照公允價(jià)值模式計(jì)量的規(guī)定，對其賬面進(jìn)行處理。或是參照可供出售的交易性金融資產(chǎn)核算的辦法，將公允價(jià)與賬面價(jià)的差額計(jì)入“資本公積”賬戶，并在賬戶下設(shè)置子科目以便區(qū)別。處置后的收益則根據(jù)其初始取得的目的不同，分別計(jì)入“投資收益”或是“營業(yè)外收入”。

第四，企業(yè)如采取公允價(jià)值模式計(jì)量，因?yàn)椴粩嘧儎?dòng)的公允價(jià)值相對于穩(wěn)定折舊攤銷的成本模式，會(huì)使企業(yè)利潤在一定程度上增加，從而賦稅增加。但這一增加的起點(diǎn)不同于成本模式，這只是單純的從橫向的方面來比較誰的稅負(fù)重。從縱向上來看，企業(yè)的現(xiàn)金流入也有所增加，凈利潤也會(huì)高于與成本模式下的凈利潤。

如果房地產(chǎn)商能夠投資者隨時(shí)結(jié)合宏觀環(huán)境、行業(yè)政策、投資性房地產(chǎn)所在地等因素進(jìn)行具體分析，變挑戰(zhàn)為機(jī)遇，在競爭中獲得優(yōu)勢，此準(zhǔn)則很可能推動(dòng)其向著更高更好的方向發(fā)展。

四、結(jié)語

綜上所述，無論是成本模式還是公允價(jià)值模式都各有所長。企業(yè)應(yīng)根據(jù)自己的需求采用適當(dāng)?shù)挠?jì)量模式。而在現(xiàn)階段的新環(huán)境下，企業(yè)的一些資產(chǎn)或負(fù)債項(xiàng)目雖然尚未交易或使用，但其市場價(jià)格已發(fā)生了較大變化，賬面價(jià)值和市場價(jià)值發(fā)生背離，如果會(huì)計(jì)還固守歷史成本，其提供的信息不僅對社會(huì)沒有價(jià)值，同時(shí)還會(huì)影響外部相關(guān)者的利益與決策。而在公允價(jià)值計(jì)量模式下企業(yè)必須根據(jù)報(bào)告日的實(shí)際情況，對各項(xiàng)資產(chǎn)和負(fù)債進(jìn)行重新計(jì)量，可以動(dòng)態(tài)、公允、及時(shí)地反映各項(xiàng)資產(chǎn)和負(fù)債價(jià)值的變化，并在報(bào)表中予以反映，使報(bào)表信息更相關(guān)，對決策更有用，從而有利于信息使用者對企業(yè)作出正確的評價(jià)與判斷。所以相比于“老道穩(wěn)重”的成本模式，公允價(jià)值模式與國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則接軌得更加密切，在市場經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的今天，投資者應(yīng)將目光放的更長遠(yuǎn)一些。利用公允價(jià)值模式所帶來的一系列積極影響，將其經(jīng)濟(jì)效益發(fā)揮到最大。

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