張丹陽/哈爾濱市房地產(chǎn)交易中心

淺談房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)

張丹陽/哈爾濱市房地產(chǎn)交易中心

以抵押的方式擔(dān)保債務(wù)人清償債務(wù)，在當(dāng)代國內(nèi)和國際經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，抵押更是被廣泛采用，各國也都規(guī)定了相應(yīng)的抵押法律制度。當(dāng)今，房地產(chǎn)抵押以抵押的標(biāo)的物來區(qū)分，可分為房地產(chǎn)、在建工程和房屋期權(quán)抵押；按擔(dān)保的債權(quán)是否特定來區(qū)分，分為最高額抵押和一般抵押。

一、抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的意義

抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)，也稱抵押權(quán)的實(shí)行，是指當(dāng)債務(wù)履行期屆滿而債權(quán)人尚未受償，抵押權(quán)人得行使其抵押權(quán)，將抵押物折價(jià)，或者拍賣、變賣抵押物，以抵押物的價(jià)值滿足其債權(quán)得到優(yōu)先清償?shù)倪^程。抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)，既是抵押權(quán)最重要的效力，也是抵押權(quán)人最主要的權(quán)利，實(shí)質(zhì)是抵押權(quán)的變現(xiàn)權(quán)與優(yōu)先受償權(quán)的實(shí)現(xiàn)程序。抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)是抵押權(quán)制度的重要環(huán)節(jié)，是抵押擔(dān)保功能實(shí)現(xiàn)的最后階段，也是抵押權(quán)制度的核心內(nèi)容之一。

二、抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的條件

抵押權(quán)得以實(shí)現(xiàn)必須具備以下三個(gè)條件：第一，有效債權(quán)的存在。這是抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的第一個(gè)條件。抵押權(quán)人享有在主債權(quán)不能實(shí)現(xiàn)時(shí)以抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià)或拍賣、變賣抵押財(cái)產(chǎn)并優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利，因此抵押權(quán)人行使上述權(quán)利必須以主債權(quán)有效為前提。抵押法律關(guān)系是一種從屬于主債權(quán)的從法律關(guān)系，它是為擔(dān)保主債權(quán)合同的履行而設(shè)立的，以主債權(quán)的存在為前提，并隨著主債權(quán)法律關(guān)系的終止而終止。那么抵押權(quán)也就是一種從債權(quán)，它的實(shí)現(xiàn)當(dāng)然也就要以主債權(quán)的有效存在為前提。第二，有效抵押權(quán)的成立。它要求抵押權(quán)依法成立并有效存在。實(shí)踐中，在簽訂抵押合同時(shí)，最好列出一個(gè)詳細(xì)的抵押物清單，免得將來由于抵押物不明確而無法實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，造成債權(quán)落空?！稉?dān)保法解釋》還對(duì)幾類財(cái)產(chǎn)的抵押效力作出規(guī)定，“以依法獲準(zhǔn)尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，當(dāng)事人辦理了抵押物登記，人民法院可以認(rèn)定抵押有效”、“以尚未辦理權(quán)屬證書的財(cái)產(chǎn)抵押的，在第一審法庭辯論終結(jié)前能夠提供權(quán)利證書或者補(bǔ)辦登記手續(xù)的，可以認(rèn)定抵押有效”、“學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體，以其教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施以外的財(cái)產(chǎn)為自身債務(wù)設(shè)定抵押的，人民法院可以認(rèn)定抵押有效”、“以法定程序確認(rèn)為違法、違章的建筑物抵押的，抵押無效?！?、“當(dāng)事人以農(nóng)作物和與其尚未分離的土地使用權(quán)同時(shí)抵押的，土地使用權(quán)部分的抵押無效”，這些規(guī)定都是符合我國實(shí)際國情的。第三，債務(wù)人到期未履行債務(wù)。抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)以債權(quán)已屆清償期而未受清償為要件。抵押權(quán)是為擔(dān)保債權(quán)實(shí)現(xiàn)而設(shè)立的一種權(quán)利，它不是債權(quán)本身，而是債權(quán)人在債權(quán)之外于抵押人提供的財(cái)產(chǎn)上享有的一種物權(quán)。它的作用在于保證債權(quán)順利受償，因此，根據(jù)我國擔(dān)保法的規(guī)定，抵押權(quán)人只有在債務(wù)人到期未履行債務(wù)、主債權(quán)“未受清償”的情況下，才能行使抵押權(quán)。債務(wù)履行期限是否屆滿應(yīng)當(dāng)根據(jù)主合同的約定來確定，沒有約定或者約定不明的，依照法律確定的規(guī)則來確定。我國《民法通則》第八十八條規(guī)定：“履行期限不明確的，債務(wù)人可以隨時(shí)向債權(quán)人履行義務(wù)，債權(quán)人也可以隨時(shí)要求債務(wù)人履行義務(wù)，但應(yīng)當(dāng)給對(duì)方必要的準(zhǔn)備時(shí)間?！薄逗贤ā返诹l第一款第（四）項(xiàng)規(guī)定：“履行期限不明確的，債務(wù)人可以隨時(shí)履行，債權(quán)人也可以隨時(shí)要求履行，但應(yīng)當(dāng)給對(duì)方必要的準(zhǔn)備時(shí)間?！备鶕?jù)上述規(guī)定即可確定債務(wù)履行期。

三、抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的順序

債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，抵擋權(quán)人可以與抵押人協(xié)議以抵押房地產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該抵押房地產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。協(xié)議損害其他債權(quán)人利益的，其他債權(quán)人可以在知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷事由之日起一年內(nèi)請(qǐng)求人民法院撤銷該協(xié)議。抵押權(quán)人與抵押人未就抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)方式達(dá)成協(xié)議的，抵押權(quán)人可以請(qǐng)求人民法院拍賣、變賣抵押房地產(chǎn)。抵押房地產(chǎn)折價(jià)或者變賣的，應(yīng)當(dāng)參照市場價(jià)格。人民法院依法對(duì)抵押物拍賣，拍賣財(cái)產(chǎn)經(jīng)過評(píng)估的，評(píng)估價(jià)即為第一次拍賣的保留價(jià)；未作評(píng)估的，保留價(jià)由人民法院參照市價(jià)確定，并應(yīng)當(dāng)征詢有關(guān)當(dāng)事人的意見。依據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，同一房地產(chǎn)向兩個(gè)以上債權(quán)人抵押的，拍賣、變賣抵押房地產(chǎn)所得的價(jià)款依照以下規(guī)定清償：抵押權(quán)已登記的，按照登記的先后順序清償；順序相同的，按照債權(quán)比例清償；抵押權(quán)已登記的先于未登記的受償；抵押權(quán)未登記的，按照債權(quán)比例清償。

四、特殊抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)

房地產(chǎn)抵押的抵押物隨土地使用權(quán)的取得方式不同，對(duì)抵押物要求也不同。房地產(chǎn)抵押中可以作為抵押物的條件包括兩個(gè)基本方面：一是依法取得的房屋所有權(quán)抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)必須同時(shí)抵押。對(duì)于這類抵押，無論土地使用權(quán)來源于出讓還是劃撥，只要房地產(chǎn)權(quán)屬合法，既可將房地產(chǎn)作為統(tǒng)一的抵押物同時(shí)設(shè)定抵押權(quán)。二是以單純的土地使用權(quán)抵押，地面上尚未建成建筑物或有其他地上定著物時(shí)，可以取得的土地使用權(quán)設(shè)定抵押權(quán)，但前提條件是土地應(yīng)當(dāng)是以出讓方式取得的。

抵押作為一項(xiàng)古老的擔(dān)保制度，在新的時(shí)代下依然發(fā)揮其效能。雖然在我國的抵押實(shí)踐過程中還存在著一些爭議疑難和尚待解決的問題，但無可否認(rèn)，它給我們的生活帶來了許多便利，促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。相信隨著社會(huì)的進(jìn)步，法制的健全，我國的抵押擔(dān)保制度會(huì)更加完善，抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)會(huì)更加便利、快捷！