余衛(wèi)明

以登記的方式作為不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利享有和變更的依據(jù)，是現(xiàn)代城市文明發(fā)展的產(chǎn)物。

隨著房屋共有現(xiàn)象增多，特別是高層建筑的出現(xiàn)，其產(chǎn)權(quán)的明晰就越來(lái)越復(fù)雜。如果沒(méi)有明確的文字依據(jù)，產(chǎn)權(quán)明晰有時(shí)根本就沒(méi)有辦法進(jìn)行。

法律的重要作用之一，是“定分止?fàn)帯保簿褪谴_定物的權(quán)屬?！岸ǚ种?fàn)帯闭Z(yǔ)出《管子》“法者所以興功懼暴也，律者所以定分止?fàn)幰玻钫咚粤钊酥乱?。”定分，是指確定名分；止?fàn)帲侵钢瓜⒓姞?zhēng)。

《慎子》曾舉例說(shuō)明：“一兔走街，百人追之，分未定也；積兔滿市，過(guò)而不顧，非不欲兔，分定不可爭(zhēng)也?！?意思就是說(shuō)，一只野兔在外面跑，后面很多人追想抓住它；但是市場(chǎng)上有很多兔子卻沒(méi)有人去抓去搶，為什么呢？因?yàn)榍懊娴耐米訖?quán)屬?zèng)]有定，而后面的兔子已經(jīng)有了歸屬。

現(xiàn)代社會(huì)，一般是由民法來(lái)確定物的歸屬。如《法國(guó)民法典》、《德國(guó)民法典》、《日本民法典》、我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的《民法典》都對(duì)物的歸屬如何確定作了規(guī)定。我國(guó)大陸迄今沒(méi)有制定統(tǒng)一的民法典，從已有立法看，主要是由《民法通則》、《物權(quán)法》對(duì)其進(jìn)行規(guī)定。

我國(guó)《物權(quán)法》的許多條文，直接就是對(duì)物的歸屬問(wèn)題作出規(guī)定。如《物權(quán)法》第14條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力?！钡?6條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)?！钡?3條規(guī)定：“動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，自交付時(shí)發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外?！?/p>

“動(dòng)”與“不動(dòng)”的區(qū)別

那么，怎么從法律上來(lái)確定物的歸屬呢？物的種類很多，其屬性也差別甚大。如房屋，它附著于土地之上，你沒(méi)辦法將它移動(dòng)。雖然現(xiàn)代技術(shù)可將整棟房屋平移一定距離，但這要受房屋結(jié)構(gòu)、移動(dòng)工具等因素的嚴(yán)格限制，且移動(dòng)的距離總是有限。而一只手表，無(wú)論你怎么移動(dòng)它的空間位置，它都能照常工作且價(jià)值不受影響?？梢?jiàn)，房屋和手表的屬性就存在極大的差異。

正是基于物的這些特點(diǎn)，人們將物分為動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)。動(dòng)產(chǎn)一般是指能夠移動(dòng)而不損害其價(jià)值和使用價(jià)值的物，不動(dòng)產(chǎn)是指不能移動(dòng)或者移動(dòng)后就會(huì)改變其性質(zhì)、損害其價(jià)值的物。

那么，怎么來(lái)確定物的權(quán)屬？我們來(lái)看一個(gè)實(shí)例，某人住在某棟房屋內(nèi)并戴有一只手表，我們可否認(rèn)為某人就是這房屋和手表的所有人？一般情況下，認(rèn)為某人是其所戴手表的所有人應(yīng)無(wú)問(wèn)題，但卻不能想當(dāng)然地得出某人就是其所住房屋的所有人。手表作為動(dòng)產(chǎn)，人們可以合理地推定該手表戴在誰(shuí)的手上誰(shuí)就是該手表的所有人。而且，這種推定在絕大多數(shù)情況下是符合實(shí)際情況的。但房屋作為不動(dòng)產(chǎn)，則復(fù)雜得多，某人所住的房屋可能是自己的，也可能是租賃的，還可能是強(qiáng)占他人的。因此，某人要證明某一特定房屋是自己的，其居住該房屋的行為并無(wú)說(shuō)服力，其基本的證明方式就是拿出該房屋的權(quán)利證書(shū)。

在現(xiàn)代社會(huì)，基于動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)的不同屬性，人們便通過(guò)不同的方式來(lái)確定其權(quán)利歸屬。對(duì)動(dòng)產(chǎn)而言，所有者權(quán)利的證明方式是占有和交付。即誰(shuí)占有某一動(dòng)產(chǎn)，就推定其享有該動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)；將動(dòng)產(chǎn)交付給對(duì)方，即意味著該動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移給受讓人。對(duì)不動(dòng)產(chǎn)而言，則以登記和變更登記來(lái)證明其所有權(quán)的享有和轉(zhuǎn)移。不動(dòng)產(chǎn)登記簿上登記是誰(shuí)的名字，就推定其為該不動(dòng)產(chǎn)的所有人；在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上變更權(quán)利人的名字，即意味著該不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)人發(fā)生了變更。

為什么要“登記”不動(dòng)產(chǎn)

以登記的方式作為不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利享有和變更的依據(jù)，是現(xiàn)代城市文明發(fā)展的產(chǎn)物。在傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)社會(huì)，居住在一定范圍內(nèi)的人彼此較為熟悉，哪塊地是誰(shuí)家的，哪棟房是誰(shuí)家的，彼此都很清楚，即使發(fā)生爭(zhēng)議，也可通過(guò)鄉(xiāng)鄰來(lái)證明。在我國(guó)的一些農(nóng)村，至今仍然存在建房后不到登記機(jī)構(gòu)辦理相關(guān)權(quán)利登記手續(xù)的情形。在他們看來(lái)，即使沒(méi)有登記，也有足夠的方式來(lái)證明自己是房子的主人，不用擔(dān)心其他人來(lái)提出權(quán)利要求。

但城市文明的發(fā)展，人們從熟人社會(huì)進(jìn)入到陌生人社會(huì)，即使住同一棟樓、甚至住同一個(gè)單元，也老死不相往來(lái)，彼此間互不了解。同時(shí)，在城市同一建筑中的房屋共有現(xiàn)象增多，特別是高層建筑的出現(xiàn)，其產(chǎn)權(quán)的明晰就越來(lái)越復(fù)雜，如果沒(méi)有明確的文字依據(jù)，產(chǎn)權(quán)的明晰有時(shí)根本就沒(méi)有辦法進(jìn)行。在此情形下，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利狀況進(jìn)行登記就成為必要。各國(guó)也就紛紛通過(guò)立法，明確不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利公示方式為登記，我國(guó)也不例外。

不動(dòng)產(chǎn)登記除了定分止?fàn)幍淖饔猛猓€可有效防止一物多賣、重復(fù)抵押的現(xiàn)象出現(xiàn)，進(jìn)而保護(hù)交易安全。在沒(méi)有不動(dòng)產(chǎn)登記的情況下，甲完全可以先將房屋賣給乙，然后又賣給丙，甚至再賣給丁。在此情形下，就必然損害到乙、丙、丁的利益，使不動(dòng)產(chǎn)交易的安全缺乏保障。而在完善的不動(dòng)產(chǎn)登記制度下，不動(dòng)產(chǎn)的交易都必須經(jīng)過(guò)登記才能產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的效力。如上例，乙、丙、丁只需到不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)對(duì)該房屋的權(quán)屬關(guān)系進(jìn)行查詢，即可知道該房屋的權(quán)利狀況，進(jìn)而確定是否進(jìn)行交易?？梢?jiàn)，不動(dòng)產(chǎn)登記也可有效保障不動(dòng)產(chǎn)交易的安全。

同時(shí)，根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記的公信原則，在轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)時(shí)，即使原登記有瑕疵，如果受讓人不知道且無(wú)義務(wù)知道該登記有瑕疵的，不動(dòng)產(chǎn)受讓人仍可以取得該不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)，原所有人則只能要求有過(guò)錯(cuò)的出讓人或登記機(jī)關(guān)承擔(dān)責(zé)任。如張三基于某種考慮，將自己所有的房屋登記在自己弟弟張四的名下，張四僅僅是名義上的所有人。如果張四以所有人的名義將房屋出售給王五，并辦理了登記手續(xù)，在此情形下，張三無(wú)權(quán)以真正所有人的身份主張?jiān)摲课葙I賣關(guān)系無(wú)效，而只能要求張四承擔(dān)無(wú)權(quán)處分的法律責(zé)任。

幾種另類的“不動(dòng)”產(chǎn)

這里還應(yīng)注意的是，我國(guó)除了不動(dòng)產(chǎn)須進(jìn)行登記外，機(jī)動(dòng)車、船舶、飛機(jī)等交通工具也須根據(jù)法律規(guī)定辦理相關(guān)登記手續(xù)。

要求機(jī)動(dòng)車、船舶、飛機(jī)等交通工具辦理登記手續(xù)，是當(dāng)今世界各國(guó)的通例。之所以要求機(jī)動(dòng)車、船舶、飛機(jī)等交通工具辦理登記，除由于其本身的價(jià)值較大外，更重要的是這些交通工具還涉及政府的行政管理、涉及社會(huì)公共利益、涉及發(fā)生事故時(shí)的責(zé)任承擔(dān)等問(wèn)題。如機(jī)動(dòng)車發(fā)生交通事故后，駕駛員棄車而逃，在此情形下如果沒(méi)有機(jī)動(dòng)車的登記資料可查，尋找責(zé)任人就較為困難。

因此，要求機(jī)動(dòng)車、船舶、飛機(jī)等交通工具辦理登記，有助于政府相關(guān)部門(mén)準(zhǔn)確掌握這些交通工具的權(quán)屬關(guān)系和動(dòng)向，在發(fā)生事故后能及時(shí)了解責(zé)任人的信息，以便于責(zé)任的厘清和受害人權(quán)益的保護(hù)。

正是基于上述各方面的考慮，機(jī)動(dòng)車、船舶、飛機(jī)等交通工具雖然在性質(zhì)上屬于動(dòng)產(chǎn)，但在管理上則要求其按照不動(dòng)產(chǎn)的方式進(jìn)行登記。