段春晶　杜傳亮

摘要：隨著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的日趨成熟，越來越多的房地產(chǎn)開發(fā)商開始意識(shí)到景觀設(shè)計(jì)的重要性。景觀設(shè)計(jì)的品質(zhì)直接決定著房產(chǎn)品的品質(zhì)，然而大多數(shù)半路出家的開發(fā)商的景觀設(shè)計(jì)管理能力比工程管理和營(yíng)銷管理的專業(yè)能力薄弱得多。作為地產(chǎn)公司的景觀設(shè)計(jì)管理者，筆者結(jié)合自身景觀設(shè)計(jì)管理和工程管理的工作經(jīng)驗(yàn)，闡述對(duì)地產(chǎn)開發(fā)商景觀設(shè)計(jì)管理的認(rèn)識(shí)和理解，提出景觀全程化管理的概念和實(shí)現(xiàn)的方法，以更好地指導(dǎo)以后的景觀設(shè)計(jì)管理工作。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；設(shè)計(jì)管理；景觀；全程化

中圖分類號(hào)：TU986

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1671-2641（2014）02-0000-00

Abstract： With the growing of the real estate market ， the landscape design has attracted more attentions of the developers. Also the landscape design determines the quality of the real estate， but actually without solid foundation， the developers capabilities of landscape design management is much weaker than project management and marketing management. As a staff of landscape design management， the author elaborates the awareness and understanding of the landscape ， proposes the concept of entire process management and comments how to realize it. This paper is beneficial for the future management of landscape design.

Key words： Real estate；Design Management；Landscape ； The entire process

引言

景觀設(shè)計(jì)管理作為房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)管理的一個(gè)分支，管理的主要范疇是室內(nèi)空間以外的空間及場(chǎng)地，適用于公司開發(fā)項(xiàng)目的景觀產(chǎn)品及設(shè)計(jì)管理工作從規(guī)劃、方案開始到景觀工程實(shí)施完成的全過程。景觀品質(zhì)定位必須服從于產(chǎn)品本身定位，并同時(shí)與其他專業(yè)品質(zhì)相匹配。獨(dú)特的景觀設(shè)計(jì)創(chuàng)意以及嚴(yán)格專業(yè)的景觀管理是營(yíng)造標(biāo)志性景觀的重要保證。

1 房地產(chǎn)景觀設(shè)計(jì)管理現(xiàn)狀

在房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)踐中，常常會(huì)碰到“一個(gè)好的景觀設(shè)計(jì)方案，為營(yíng)銷預(yù)設(shè)了賣點(diǎn)和賣相”或“一個(gè)設(shè)計(jì)方案害死一個(gè)項(xiàng)目”的情況。為什么會(huì)出現(xiàn)后一種情況呢？究其原因，大致有兩種，一種是設(shè)計(jì)師自己沒有專業(yè)能力，做出水平低下的作品；另一種是開發(fā)商自以為是，聽不進(jìn)專業(yè)意見，導(dǎo)致項(xiàng)目失敗，而由設(shè)計(jì)師承擔(dān)罪名。

目前房地產(chǎn)景觀管理主要存在三種常規(guī)管理模式：第一種模式為外包式，開發(fā)商直接將景觀設(shè)計(jì)工作委托給建筑設(shè)計(jì)總包單位，而建筑總包單位又分包給一些小的設(shè)計(jì)工作室或私人。開發(fā)商自身參與少或不參與，主要通過經(jīng)濟(jì)手段對(duì)合作單位進(jìn)行管控，這種模式約束性差，管理要求低或可實(shí)施性較差，在小型規(guī)模開發(fā)商中較為多見；第二種模式為內(nèi)銷式，開發(fā)商自己內(nèi)部設(shè)立專門的設(shè)計(jì)部門和管理部門進(jìn)行設(shè)計(jì)和管控，這種模式的開發(fā)商大多以標(biāo)準(zhǔn)化快速開發(fā)為主，第三種模式為內(nèi)控式，開發(fā)商設(shè)置專業(yè)管理部門，有對(duì)應(yīng)專業(yè)的管理人員對(duì)景觀設(shè)計(jì)各階段進(jìn)行分解，有針對(duì)性地向合作單位進(jìn)行分包。除經(jīng)濟(jì)技術(shù)手段外，還通過設(shè)計(jì)任務(wù)書引導(dǎo)、經(jīng)驗(yàn)交流等方式對(duì)合作單位進(jìn)行管控，互動(dòng)性較強(qiáng)。這是一種普遍的房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計(jì)管理模式。

2 景觀全程化管理的提出與實(shí)現(xiàn)

現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)雖然已開始重視景觀設(shè)計(jì)管理的作用，但在大多數(shù)公司的做法中，景觀設(shè)計(jì)管理在整個(gè)設(shè)計(jì)管理體系中仍處于從屬地位，而且設(shè)計(jì)管理的重點(diǎn)僅僅是對(duì)設(shè)計(jì)成果的管理，缺乏設(shè)計(jì)前期項(xiàng)目策劃的參與、設(shè)計(jì)過程中成本的控制以及后期實(shí)施的現(xiàn)場(chǎng)管理。景觀全程化管理可以很好地解決這一問題。

如何實(shí)現(xiàn)景觀全程化管理，筆者認(rèn)為應(yīng)該從景觀前期策劃、景觀設(shè)計(jì)品質(zhì)控制、景觀成本控制三大方面進(jìn)行統(tǒng)籌。

2.1 全程化中的景觀前期策劃

前期策劃的價(jià)值在于“設(shè)計(jì)成果為整個(gè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作提供方向性決策” [1]。景觀設(shè)計(jì)前期，景觀設(shè)計(jì)管理工作者需要分別從業(yè)主和開發(fā)商兩個(gè)角度進(jìn)行策劃。

2.1.1從業(yè)主角度出發(fā)的居住區(qū)景觀策劃分析 業(yè)主是居住區(qū)景觀的最終使用者，其需求直接影響著產(chǎn)品的設(shè)計(jì)。從業(yè)主角度出發(fā)的居住區(qū)景觀策劃主要從目標(biāo)客戶及客戶需求出發(fā)，分析客戶對(duì)景觀的敏感點(diǎn)，進(jìn)而推斷出合適的項(xiàng)目品牌、產(chǎn)品類型及景觀設(shè)計(jì)重點(diǎn)。參考萬科住宅產(chǎn)品分類，現(xiàn)行居住區(qū)主流市場(chǎng)可分為首次置業(yè)、首次改善、再次改善和活躍空巢四大類型，豪宅與商務(wù)住宅暫不在考慮范圍。不同的市場(chǎng)分類針對(duì)不同的客戶群體，再進(jìn)一步分析其人口構(gòu)成比例（見表1），判斷業(yè)主對(duì)景觀功能的需求（見表2）及景觀敏感點(diǎn)排序（見表3）。

2.1.2從開發(fā)商角度出發(fā)的居住區(qū)景觀策劃分析 開發(fā)商是居住區(qū)的建造者，以綜合效益最大化為目標(biāo)。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中，與景觀相關(guān)聯(lián)的工作有開發(fā)、設(shè)計(jì)、成本、營(yíng)銷、工程、物業(yè)、客服等，不同部門工作綜合交錯(cuò)，不同部門既是景觀使用者，也是受益者。站在開發(fā)商的立場(chǎng)進(jìn)行景觀策劃分析主要包括以下幾個(gè)方面的內(nèi)容：

1）項(xiàng)目周邊環(huán)境分析。主要通過調(diào)查項(xiàng)目周邊場(chǎng)地現(xiàn)狀、類似項(xiàng)目現(xiàn)狀、資源狀況、日照、風(fēng)向等，分析地段優(yōu)劣勢(shì)，比較周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的景觀優(yōu)劣勢(shì)，挖掘增值潛力。

2）地塊現(xiàn)狀分析。主要對(duì)自然條件現(xiàn)狀和歷史人文進(jìn)行分析。通過分析項(xiàng)目用地規(guī)模、容積率、綠化率得知景觀發(fā)揮空間，分析對(duì)產(chǎn)品開發(fā)的影響。調(diào)查項(xiàng)目地區(qū)的歷史文脈特征、文化背景、生活習(xí)慣等，考慮在設(shè)計(jì)中注入當(dāng)?shù)貧v史人文，豐富文化內(nèi)涵和項(xiàng)目個(gè)性。

3）項(xiàng)目已有建筑規(guī)劃分析。通過重點(diǎn)分析紅線范圍、道路開口、規(guī)劃地勢(shì)高差、地下室范圍、人防消防規(guī)劃、產(chǎn)品布局、結(jié)構(gòu)荷載、配套設(shè)施等制約因素，針對(duì)優(yōu)化規(guī)劃設(shè)計(jì)提出可行性建議，擴(kuò)大景觀可發(fā)揮空間。

4）物業(yè)管理方式分析。主要包括人車流線分析、停車設(shè)施規(guī)劃分析、無障礙設(shè)計(jì)、圍閉系統(tǒng)分析。滿足合理的人車分流，在尊重行人和尊重駕車人之間獲得一種平衡；滿足除消防無障礙之外的殘疾人、老年人等特殊群體的無障礙設(shè)計(jì)；滿足小區(qū)的圍合管理，強(qiáng)調(diào)品質(zhì)感和安全性。

景觀成本分析主要考慮如何用有限的成本獲取滿足目標(biāo)需求的最大效益，提高景觀質(zhì)量所帶來的溢價(jià)。

2.2 全程化中的設(shè)計(jì)品質(zhì)控制

景觀設(shè)計(jì)階段是整個(gè)景觀設(shè)計(jì)管理過程的重要階段，一般來說，設(shè)計(jì)費(fèi)只占項(xiàng)目總投資的1%左右，但設(shè)計(jì)工作對(duì)工程造價(jià)的影響程度可達(dá)75%以上。景觀設(shè)計(jì)好壞直接決定了公司產(chǎn)品是否符合消費(fèi)者的要求，也就決定了產(chǎn)品的溢價(jià)。高品質(zhì)的設(shè)計(jì)是開發(fā)項(xiàng)目盈利的基本保障。

景觀全程化管理中應(yīng)該如何控制設(shè)計(jì)的品質(zhì)，筆者結(jié)合自身工作經(jīng)驗(yàn)總結(jié)為以下五點(diǎn)：

2.2.1選擇好的設(shè)計(jì)單位 首先要深入考察并確定一個(gè)好的設(shè)計(jì)公司。這個(gè)公司必須要有懂專業(yè)且具備景觀設(shè)計(jì)能力的人來掌控項(xiàng)目。開發(fā)商在設(shè)計(jì)合同中可要求設(shè)計(jì)公司明確主要設(shè)計(jì)人員。

2.2.2控制景觀設(shè)計(jì)介入的時(shí)間 一般在項(xiàng)目規(guī)劃階段就應(yīng)該讓景觀設(shè)計(jì)公司介入，這樣可以進(jìn)行概念上的溝通。在規(guī)劃過程中，譬如進(jìn)行路網(wǎng)與建筑布局時(shí)，景觀專業(yè)就應(yīng)該從景觀結(jié)構(gòu)、視線組織等角度為規(guī)劃和建筑提供建議，從而實(shí)現(xiàn)景觀價(jià)值最大化。

2.2.3制定明確的設(shè)計(jì)任務(wù)書 設(shè)計(jì)任務(wù)書是設(shè)計(jì)的輸入，要想有好的設(shè)計(jì)輸出，必須要有充分的設(shè)計(jì)輸入。景觀設(shè)計(jì)任務(wù)書除了應(yīng)明確項(xiàng)目背景、設(shè)計(jì)范圍、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、設(shè)計(jì)建議及成果要求外，還應(yīng)該將以下內(nèi)容明確并編入其中：公司最高領(lǐng)導(dǎo)層的規(guī)劃意見、營(yíng)銷部門提供的產(chǎn)品定位、物業(yè)公司和客服部門提供的客戶建議、開發(fā)部門提供的政府征詢意見、預(yù)算部門提出的初步成本建議以及項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)管理部門提供的勘測(cè)報(bào)告等。這樣既可避免設(shè)計(jì)人員重復(fù)工作，又基本保證了最終景觀效果得到開發(fā)商的認(rèn)可。

2.2.4及時(shí)有效的設(shè)計(jì)過程控制 首先是關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)控制。在設(shè)計(jì)開始實(shí)施前，由設(shè)計(jì)部門與公司領(lǐng)導(dǎo)擬定該設(shè)計(jì)項(xiàng)目的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃；在關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，設(shè)計(jì)部門組織檢查，必要時(shí)可組織各部門參與研討會(huì)，碰到不確定性問題時(shí)應(yīng)即時(shí)征詢規(guī)劃部門意見，及時(shí)解決問題。其次是日常跟蹤。在設(shè)計(jì)過程中，應(yīng)該有專業(yè)的景觀設(shè)計(jì)管理人員及時(shí)跟蹤，及時(shí)掌握設(shè)計(jì)動(dòng)態(tài)，避免設(shè)計(jì)偏離目標(biāo)，造成返工。最后是過程記錄。在與設(shè)計(jì)單位的溝通交流過程中，隨時(shí)隨地做好詳細(xì)的記錄，便于項(xiàng)目完結(jié)后進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，避免類似問題的重復(fù)發(fā)生，也便于對(duì)設(shè)計(jì)單位的考核管理。

2.2.5設(shè)計(jì)成果評(píng)審 設(shè)計(jì)成果評(píng)審是設(shè)計(jì)意圖得以圖紙化的另一重要手段。設(shè)計(jì)評(píng)審是房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)設(shè)計(jì)單位提交的成果的最后一次把關(guān)，這一次把關(guān)很大程度決定了后面設(shè)計(jì)變更和工程簽證的多少。

2.3 全程化中的景觀成本控制

景觀成本，可理解為景觀單方造價(jià)，即以景觀實(shí)際建造的占地面積為單位（㎡）的造價(jià)。包括項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)費(fèi)用、景觀工程費(fèi)用、資源和環(huán)境保護(hù)或修復(fù)費(fèi)用、后期維護(hù)和管理費(fèi)用，即項(xiàng)目景觀的生命周期成本[2]。在景觀規(guī)劃階段，成本部門根據(jù)項(xiàng)目成本、市場(chǎng)地位、銷售均價(jià)分析提供景觀限額設(shè)計(jì)指標(biāo)，景觀設(shè)計(jì)公司按照造價(jià)限額進(jìn)行滿足技術(shù)要求的景觀設(shè)計(jì)。景觀成本控制的目的是如何在有限的成本內(nèi)獲取滿足目標(biāo)需求的最大效益，提高景觀所帶來的溢價(jià)。主要做法是通過確立客戶敏感區(qū)域，根據(jù)敏感度排序重新分配成本，估算不同區(qū)域的景觀面積、分配后的單方造價(jià)，總體概算是否滿足全區(qū)限額要求。控制景觀成本的三大原則有控制硬景比例、控制低造價(jià)的景觀面積、控制大喬木數(shù)量，還有控制水景的形態(tài)和面積、小品的數(shù)量、材料基礎(chǔ)的選用、栽種密度等。控制硬景軟景比例為3：7，以此原則檢驗(yàn)景觀設(shè)計(jì)方案?？刂撇萜骸⒌乇?、硬景非石材面積大于53%?？刂茊慰脝棠靖采w面積大于40㎡，特大喬木數(shù)、大喬木數(shù)、中小喬木數(shù)比例為1：2：7，不同季節(jié)效果常綠喬木數(shù)與落葉喬木數(shù)比例為1：3～4，以此兩項(xiàng)原則檢驗(yàn)擴(kuò)初設(shè)計(jì)。

3 總結(jié)

居住區(qū)景觀策劃首先通過項(xiàng)目資料收集及場(chǎng)地踏勘，再基于使用者和建造者需求考慮，綜上所述，房地產(chǎn)景觀設(shè)計(jì)管理是一項(xiàng)涉及眾多學(xué)科的綜合性工作，管理者不僅要具備專業(yè)設(shè)計(jì)知識(shí)，更要具備一定的施工管理經(jīng)驗(yàn)和成本管理意識(shí)。本文重點(diǎn)考慮了兩個(gè)角度：從業(yè)主角度出發(fā)分析業(yè)主對(duì)住區(qū)景觀的敏感點(diǎn)和景觀需求，進(jìn)行景觀功能配套分析；從開發(fā)商角度出發(fā)對(duì)各相關(guān)部門需求關(guān)注點(diǎn)，以及項(xiàng)目現(xiàn)狀、物業(yè)管理方式、景觀成本等方面進(jìn)行分析；并通過分析客戶敏感區(qū)域?qū)坝^成本進(jìn)行有效級(jí)配，由此實(shí)現(xiàn)景觀全程化管理。景觀全程化管理是現(xiàn)階段房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理者應(yīng)該掌握并運(yùn)用的一套管理思路。管理者應(yīng)該在掌握這套思路的基礎(chǔ)上加強(qiáng)同各個(gè)相關(guān)部門的橫向聯(lián)系，協(xié)力提升房地產(chǎn)景觀產(chǎn)品的品質(zhì)。

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