房屋典當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)與防范

王云

摘要：典當(dāng)在我國(guó)歷史悠久，房屋典當(dāng)作為典當(dāng)業(yè)的重要經(jīng)營(yíng)范圍在新中國(guó)成立后一直被民法學(xué)界所關(guān)注，本文嘗試就該問(wèn)題中的風(fēng)險(xiǎn)與防范問(wèn)題進(jìn)行討論。

關(guān)鍵詞：房屋典當(dāng)：風(fēng)險(xiǎn)：防范

一、我國(guó)房屋典當(dāng)?shù)臍v史發(fā)展概況

典當(dāng)在我國(guó)歷史悠久，曲彥斌在其《中國(guó)典當(dāng)學(xué)》中對(duì)我國(guó)典當(dāng)?shù)陌l(fā)展過(guò)程作出總結(jié)：“初見(jiàn)萌芽于兩漢，封臺(tái)于南朝寺庫(kù)，入俗于唐五代市井，立行于南北兩宋，興盛于明清兩季，衰落于清末民初，復(fù)興于當(dāng)代改革?！毙轮袊?guó)成立后，典當(dāng)曾因?yàn)檎咴蛞欢蠕N(xiāo)聲匿跡。1978年，成都華茂典當(dāng)行的成立，標(biāo)志著典當(dāng)在我國(guó)重新復(fù)蘇并在隨后的不斷發(fā)展壯大中，形成了一支不可忽視的融資力量。

房屋典當(dāng)作為典當(dāng)業(yè)的重要經(jīng)營(yíng)范圍在新中國(guó)成立后一直被民法學(xué)界所關(guān)注，但由于民法通則等主要民事法律規(guī)范中對(duì)沒(méi)有對(duì)該問(wèn)題作出明確規(guī)定，最高人民法院的有關(guān)規(guī)定被作為主要依據(jù)，對(duì)這類(lèi)行為合法性等的認(rèn)定慎之又慎。2001年8月8日，國(guó)家經(jīng)貿(mào)委發(fā)布《典當(dāng)行管理辦法》，對(duì)于房屋典當(dāng)行為予以了初步認(rèn)可。2005年2月9日商務(wù)部、公安部頒布《典當(dāng)管理辦法》，對(duì)于房屋典當(dāng)?shù)暮戏ㄐ赃M(jìn)一步予以明確確認(rèn)。

二、房屋典當(dāng)?shù)奶攸c(diǎn)

所謂房屋典當(dāng)是指當(dāng)戶(hù)將其房屋作為當(dāng)物抵押給典當(dāng)行，給付特定的費(fèi)用，獲得當(dāng)金的行為，并在雙方約定好的時(shí)間內(nèi)償還當(dāng)金、給付當(dāng)金利息、贖回當(dāng)物。大多數(shù)的老百姓現(xiàn)在對(duì)于房屋抵押已基本清楚，但對(duì)于房屋典當(dāng)還十分模糊。將兩者進(jìn)行比較更便于大家了解房屋典當(dāng)。二者的不同之處主要有：

1、房屋典當(dāng)與房屋抵押一樣均需要進(jìn)行抵押登記，但房屋抵押時(shí)，抵押權(quán)人并不享有房屋的占有、使用、收益等權(quán)利。而房屋典當(dāng)根據(jù)雙方的約定是典當(dāng)行是占有、使用房屋，并通過(guò)房屋收益的。

2、只有經(jīng)批準(zhǔn)具備經(jīng)營(yíng)典當(dāng)業(yè)務(wù)資格的典當(dāng)行才能成為房屋典當(dāng)?shù)某挟?dāng)人，而讓與房屋抵押的抵押權(quán)人則只要是具備民事能力的主體即可。

3、房屋抵押從屬于被擔(dān)保的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，如果債權(quán)債務(wù)關(guān)系無(wú)效或者不成立，那么房屋抵押擔(dān)保關(guān)系也沒(méi)有效力，反之則不成立。而房屋典當(dāng)只產(chǎn)生一種法律關(guān)系，是一種主權(quán)利，出當(dāng)人將房屋抵押后典當(dāng)行支付當(dāng)金，二者之間不存在任何依附性。

三、房屋典當(dāng)?shù)膬?yōu)勢(shì)

近年來(lái)，房屋典當(dāng)蓬勃發(fā)展是因?yàn)榉课莸洚?dāng)相比較銀行房屋抵押貸款等其他融資渠道具有如下優(yōu)勢(shì)：

1、在時(shí)間上，房屋典當(dāng)比銀行房屋抵押貸款等快得多。銀行按揭要經(jīng)過(guò)眾多環(huán)節(jié)、層層審批，貸款人獲準(zhǔn)貸款一般要一個(gè)多月。而房屋典當(dāng)就簡(jiǎn)捷得多，典當(dāng)行只需要對(duì)房屋進(jìn)行估價(jià)就可以，多則三五日，少則一天就可以辦好。

2、從貸款中間費(fèi)用上看，銀行房屋抵押貸款中，銀行需要協(xié)同保險(xiǎn)公司、法律服務(wù)部門(mén)、評(píng)估單位等一同辦理，所產(chǎn)生的費(fèi)用最終會(huì)落實(shí)到房主頭上。而房屋典當(dāng)一般由典當(dāng)行的專(zhuān)業(yè)人士與房主共同評(píng)估，可以省去不少中間費(fèi)用。

3、房屋典當(dāng)機(jī)制靈活，受相關(guān)金融政策的限制較少，而銀行房屋抵押貸款往往受金融政策的限制較多。比如二套房購(gòu)買(mǎi)人如果需要融資，其通過(guò)銀行進(jìn)行房屋抵押貸款往往難以實(shí)現(xiàn)其短期融資的目的。

4、從貸款用途上看，房屋典當(dāng)貸款用途沒(méi)有硬性約束。而銀行房屋抵押的貸款的用途則受到限制，一般只能用于申請(qǐng)范圍，如有違反，會(huì)被施以信用制裁。

此外房屋典當(dāng)是一種快速的短期的融資行為，一般回贖期是三個(gè)月至半年，而銀行房屋抵押貸款一般期限較長(zhǎng)，短則一兩年，長(zhǎng)則二三十年。所以由其對(duì)于需要在短期內(nèi)融資的房主，房屋典當(dāng)更為合適。

四、房主進(jìn)行房屋典當(dāng)時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)與防范

現(xiàn)行相關(guān)法規(guī)效力層級(jí)過(guò)低，相關(guān)規(guī)定較為模糊，國(guó)家也缺乏指導(dǎo)性的房屋典當(dāng)合同，所以在選擇房屋典當(dāng)作為融資渠道時(shí)更應(yīng)注意其風(fēng)險(xiǎn)與防范。

1、從典當(dāng)行的選擇上看。依據(jù)《典當(dāng)管理辦法》的相關(guān)規(guī)定，典當(dāng)行從事典當(dāng)業(yè)務(wù)須取得商務(wù)部頒發(fā)的《典當(dāng)經(jīng)營(yíng)許可證》和所在地縣級(jí)人民政府公安機(jī)關(guān)頒發(fā)的典當(dāng)行《特種行業(yè)許可證》。所以房主在選擇典當(dāng)行時(shí)一定要查看其是否具有上述兩種許可證，以及許可證的頒發(fā)主體是否合法。

2、從房屋典當(dāng)?shù)牟僮鞣绞降倪x擇上看。通過(guò)當(dāng)事人在相關(guān)管理部門(mén)辦理抵押登記設(shè)定擔(dān)保的形式是被許可的。但實(shí)踐中存在多種具體的操作方式：一是不轉(zhuǎn)移占有，抵押房屋仍由當(dāng)戶(hù)占有、使用和收益，這種方式其實(shí)就是設(shè)定不動(dòng)產(chǎn)抵押，當(dāng)事人按照我國(guó)擔(dān)保法的規(guī)定辦理抵押擔(dān)保的有關(guān)手續(xù)；二是由出當(dāng)人騰空房屋并交付，雙方都不占有、使用，對(duì)于這種方式，其實(shí)質(zhì)是設(shè)定不動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押，但這種方式一方面不符合我國(guó)自古以來(lái)的傳統(tǒng)，另一方面目前在我國(guó)沒(méi)有法律依據(jù)，《典當(dāng)管理辦法》只允許典當(dāng)行進(jìn)行房地產(chǎn)抵押典當(dāng)；三是由典當(dāng)行接管后自行占有、使用，不用向當(dāng)戶(hù)支付使用費(fèi)，當(dāng)戶(hù)也不用支付當(dāng)金利息和費(fèi)用，這種做法其實(shí)就是設(shè)定房屋典權(quán)，在我國(guó)有這樣的傳統(tǒng)。這三種不同做法中，第二種方式雖然有利于確保典當(dāng)行交易的安全，但交接方式比較麻煩，也不太切合實(shí)際。而且不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)不同，不動(dòng)產(chǎn)空置不用浪費(fèi)物力。采取第三種方式進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)典當(dāng)誠(chéng)然可以發(fā)揮物力，但這種權(quán)利的性質(zhì)決定了其對(duì)當(dāng)物的占有、使用、收益需要較長(zhǎng)期間，這顯然不符合典當(dāng)行希望通過(guò)短期放貸獲利的經(jīng)營(yíng)訴求，而且通過(guò)使用當(dāng)物獲取收益也不符合該行業(yè)的經(jīng)營(yíng)本意。這樣看來(lái)，對(duì)于典當(dāng)行提供多種操作模式，房主應(yīng)選擇以不轉(zhuǎn)移占有方式進(jìn)行。

3、絕當(dāng)如何處理。按照《典當(dāng)管理辦法》的規(guī)定，估價(jià)在三萬(wàn)元以上的當(dāng)物，有兩種方式可選，一是按照擔(dān)保法的有關(guān)規(guī)定處理，二是雙方事先約定絕當(dāng)后由典當(dāng)行委托拍賣(mài)行公開(kāi)拍賣(mài)。所以在與典當(dāng)行簽訂典當(dāng)協(xié)議時(shí)不能在協(xié)議中約定絕當(dāng)后房屋直接歸典當(dāng)行所有，更不能在典當(dāng)協(xié)議之外另行簽訂諸如房屋買(mǎi)賣(mài)、房屋過(guò)戶(hù)、房屋折抵之類(lèi)的協(xié)議。因依據(jù)上述規(guī)定在典當(dāng)協(xié)議中簽訂絕當(dāng)后房屋歸典當(dāng)行所有的規(guī)定，在現(xiàn)行法律框架下是行不通的。但有些典當(dāng)行為了取得所典當(dāng)房屋的所有權(quán)，往往在許諾一些其他優(yōu)惠條件，而要求房主在典當(dāng)協(xié)議之外另行簽訂上述類(lèi)型的協(xié)議，來(lái)規(guī)避上述規(guī)定。（作者單位：北京市第二中級(jí)人民法院）

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